ECLI:NL:RBOBR:2023:2619

• Datum uitspraak: 31 mei 2023
• Publicatiedatum: 30 mei 2023
• Zaaknummer: C/01/376545 / HA ZA 21-794
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: N.W.A. Stegeman-Kragting
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van een eenvoudige gemeenschap en voorkeursrecht tot koop van onroerende zaak

In deze zaak, die voor de Rechtbank Oost-Brabant is behandeld, gaat het om de verdeling van een eenvoudige gemeenschap en de toepassing van een voorkeursrecht tot koop van een onroerende zaak. De eisers, [eiser sub 1] en [eiser sub 2], zijn de kinderen van de overleden ouders die gezamenlijk eigenaar zijn van de onroerende zaak. De zaak betreft een boerderij met bijgebouwen, die door de ouders aan de kinderen is verkocht, maar waarbij een recht van gebruik en bewoning voor de ouders is overeengekomen. Na het overlijden van de vader en de verhuizing van de moeder, is het recht van gebruik en bewoning komen te vervallen. De eisers vorderen dat de rechtbank de gedaagde, [gedaagde sub 1], veroordeelt tot medewerking aan de verkoop van de woning en de aflossing van de hypotheekschuld. De gedaagde heeft verweer gevoerd en vordert in reconventie een andere wijze van verdeling van de onroerende zaak. De rechtbank heeft vastgesteld dat er sprake is van een eenvoudige gemeenschap en dat de deelgenoten niet tot overeenstemming kunnen komen over de verdeling. De rechtbank heeft besloten om een deskundigenbericht in te winnen om de waarde van de onroerende zaak te bepalen en de wijze van verdeling te gelasten. De zaak is aangehouden voor verdere beoordeling en de beslissing over de deskundigenrapportage.

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer C/01/376545 / HA ZA 21-794

Vonnis van 31 mei 2023

in de zaak van

[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna:
[eiser sub 1] ), en
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna:
[eiser sub 2] ),

eisers in conventie, verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. B.J. Agteresch te Hardinxveld-Giessendam,

tegen

[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna:
[gedaagde sub 1] ),

advocaat mr. A.M. Engelen te Velp Nb,

gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie, en

[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna:
[gedaagde sub 2] ),

gedaagde in conventie,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 januari 2022;

- de akte “wijziging van eis, tevens houdende overlegging van producties” van

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] ;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de mondelinge behandeling van 22 november 2022, waarvan door de griffier

aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

Partijen zijn de kinderen van [moeder] (hierna:
moeder ) en

[vader] (hierna:
vader ).

Vader en moeder zullen hierna ook gezamenlijk worden aangeduid als:
de ouders .

2.2.

Bij (de als productie 5 door [eisers] overgelegde) notariële akte van 8 mei 1991 (hierna:
de akte ) is de eigendom van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna:
de onroerende zaak ), belast met een zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van de ouders, door de ouders (door)verkocht aan partijen.

De onroerende zaak betreft volgens de akte een boerderij met vier schuren en verdere opstallen en aanhorigheden, ondergrond, erf, tuin en aangrenzend land.

De akte houdt verder onder meer in:

- “Voormeld recht van gebruik en bewoning zal behalve door de dood van de langstlevende van [de ouders] ook van rechtswege eindigen zodra [de ouders] of

de langstlevende hunner het pand thans plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] metterwoon hebben verlaten”.

- “VOORKEURSRECHT.

a. Indien een van [partijen] zijn of haar aandeel in [de onroerende zaak] (hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk) wil vervreemden (hetzij in eigendom, hetzij in zakelijk genotsrecht), is hij verplicht dit bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden

aan de overige deelgenoten;

de overige deelgenoten dienen binnen een maand, na ontvangst van voormeld schrijven, bij aangetekend schrijven kennis te geven of zij al dan niet in beginsel

van hun voorkeursecht gebruik wensen te maken;

de prijs zal in onderling overleg worden bepaald;

bij gebreke van overeenstemming daaromtrent zal de prijs worden vastgesteld, bij wijze van bindend advies, door twee deskundigen, één te benoemen door degene die tot vervreemding als gemeld wenst over te gaan en één te benoemen door degene der deelgenoten die hebben bericht, dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wensen te maken;

de kosten van taxatie komen voor de helft voor rekening van de deelgenoot, die wenst te vervreemden en voor de andere helft voor rekening van de deelgenoten die hebben medegedeeld in beginsel van hun voorkeursrecht gebruik te willen maken;

binnen een maand, nadat de als voormeld vastgestelde prijs bij aangetekend schrijven ter kennis is gebracht aan diegenen der overige deelgenoten, die in beginsel te kennen gegeven hadden, dat zij van hun voorkeursrecht gebruik wensen te maken, moeten deze bij aangetekend schrijven kenbaar maken aan de deelgenoot, die wenst te vervreemden of zij voor de vastgestelde prijs wensen te kopen;

de deelgenoten, die alsdan van hun voorkeursrecht voor gemelde prijs wensen gebruik te maken, zullen binnen een maand daarna in onderling overleg bepalen

of zij gezamenlijk, slechts enkelen van hen of slechts een van hen, het te koop aangeboden aandeel zullen casu quo zal overnemen;

binnen een maand na laatstbedoelde vaststelling zal de notariële akte van overdracht casu quo scheiding - tot medewerking waaraan ook de deelgenoten die geen gebruik van hun voorkeursrecht wensen te maken, zich verplichten - worden verleden;

bij het passeren van die akte, waarvan de kosten voor rekening van de koper(s) zijn, zal de koopsom moeten worden voldaan;

b. Indien geen der deelgenoten van zijn voorkeursrecht tegen de als voormeld vastgestelde prijs gebruik wenst te maken, is de deelgenoot die wenst te vervreemden bevoegd tot vervreemding aan derden over te gaan, doch voor minimaal de eventueel vastgestelde prijs, terwijl de notariële akte van overdracht

en betaling van de koopsom moeten plaatsvinden uiterlijk zes maanden nadat is gebleken, dat geen der overige deelgenoten het aandeel wenste over te nemen,

bij gebreke waarvan het voorkeursrecht herleeft”.

2.3.

De van de onroerende zaak deel uitmakende woning is feitelijk gesplitst in

twee delen en heeft nu twee huisnummers, te weten [nummer] en [nummer] . Partijen noemen het

deel met huisnummer [nummer] ‘het achterhuis’ en het deel met huisnummer [nummer] ‘het voorhuis’.

Er is gemeentelijke toestemming verkregen om de van de onroerende zaak deel

uitmakende woning ook kadastraal te splitsen.

2.4.

[gedaagde sub 1] maakt sinds 1994 met haar gezin gebruik van (onder meer) het voorhuis.

Dit gebruik is destijds door de ouders, die toen gebruik maakten van het achterhuis, toegestaan.

2.5.

In 2017 is vader overleden en is moeder verhuisd naar een appartement.

Daardoor is het recht van gebruik en bewoning ten aanzien van de onroerende zaak ten behoeve van de ouders van rechtswege geëindigd. [gedaagde sub 1] heeft haar gebruik van een deel

van de onroerende zaak voortgezet.

2.6.

De onroerende zaak is op 3 mei 2002 belast met een hypotheek ten behoeve van de bank (de naamloze vennootschap Rabohypotheekbank N.V. en de coöperatie Coöperatieve Rabobank Uden-Volkel- Zeeland B.A.).

De (als productie 6 door [eisers] overgelegde) notariële akte van 3 mei 2002 houdt in dat aan de bank hypotheek is verleend tot een bedrag van € 200.000,00, te vermeerderen met renten en kosten, op de onroerende zaak tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van de ouders, zowel van hen samen als van ieder van hen afzonderlijk, te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welke anderen hoofde ook.

[eisers] heeft (als productie 42) een door moeder ondertekende verklaring overgelegd. Deze houdt onder meer in:

“
Op basis van de hypotheekakte van 3 mei 2002 heb ik samen met jullie […] een hypotheek laten vestigen […]. Op basis van deze hypotheek hebben papa en ik een lening bij de bank afgesloten om zo de hoge kosten van de paarden te kunnen betalen. […] Na het overlijden van papa […] is de […] hypotheek bevroren […]. Vanaf dat moment heb ik alleen nog maandelijks rente betaald over deze lening.

[…] Ik heb begrepen dat bij verkoop van de woning de lening afgelost moet worden uit de opbrengst van de woning en dat ik als medehypotheekgever toestemming moet geven om de hypotheekakte door te laten halen. Ik zal op iedere mogelijke manier meewerken aan het doorhalen van de hypotheek zodat dit de verkoop van de woning niet zal belemmeren.

Ik heb niet de mogelijkheid de lening van € 120.068,46 terug te betalen, waardoor er voor jullie alle vier een gelijkwaardige vordering zal ontstaan […]”.

2.7.

Op 29 januari 2020 heeft de rechtbank in een procedure tussen [eiser sub 1] en [eiser sub 2]

(als eisers in conventie en verweerders in reconventie) enerzijds en [gedaagde sub 1] (als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie) en [gedaagde sub 2] (als gedaagde in conventie) anderzijds (met zaaknummer C/01/344530/HA ZA 19-215) onder meer:

- in conventie:

[gedaagde sub 1] veroordeeld om met ingang van 1 augustus 2017 een gebruiksvergoeding aan de gemeenschap te betalen van € 485,30 per maand, en

- in reconventie:

bepaald dat de procedure inzake het voorkeursrecht zoals bepaald in artikel 11 van de akte door de deelgenoten op de juiste wijze moet worden gevolgd, voordat sprake kan zijn van vervreemding van een aandeel in de woning, een en ander zoals in die akte staat vermeld.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen, na eiswijziging, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot medewerking aan de verkoop en levering van de woning

op zodanige wijze dat het voorhuis met de tuin binnen de hagen enerzijds en het achterhuis met bijgebouwen, carport en oprit anderzijds afzonderlijk worden verkocht, waarbij de makelaar gebruik maakt van de taxatie van 16 september 2021, althans de woning taxeert tegen de huidige, actuele marktwaarde en vervolgens naar het beste inzicht van deze makelaar overgaat tot verkoopverrichtingen, waarbij [gedaagde sub 1] tevens haar medewerking dient te verlenen aan de aflossing van de hypotheekschuld met de netto-opbrengst van de woning conform de hypotheekakte van 3 mei 2002 en doorhaling van het recht van hypotheek voorafgaand aan levering van de betreffende woning, althans een verdeling van de woning op een door de rechtbank te bepalen wijze;

b. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot medewerking aan al de benodigde stappen om de woning formeel te splitsen in enerzijds het voorhuis met de tuin binnen de hagen en anderzijds het achterhuis met bijgebouwen, carport en oprit, althans een splitsing op een door de rechtbank te bepalen wijze, en - voor zover de rechtbank dat nodig acht - tot het vestigen van recht van erfdienstbaarheid ten gunste van het voorhuis om gebruik te kunnen blijven maken van de oprit en een parkeerplaats op het alsdan aan het achterhuis toebehorende erf, op een door de rechtbank te bepalen wijze;

c. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot het volledig en behoorlijk verlaten en ontruimen van de woning met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden c.q. bevindt, binnen 3 maanden na verkoop van het voorhuis aan derden, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, waarbij de woning in lege en schone staat middels overlegging van de sleutels ter beschikking wordt gesteld aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] en vervolgens verlaten en ontruimd wordt gehouden;

d. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot verbeurte aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van een dwangsom van

€ 250,00 per dag(deel) dat zij niet meewerkt aan hetgeen is bepaald onder a., b. en c. binnen 2 dagen na betekening van het vonnis;

e. de verdeling van de gemeenschap, bestaande uit het tegoed op de bankrekening,

de netto-opbrengst van de woning na verkoop na aftrek van hetgeen verschuldigd is aan de Rabobank waarvoor het recht van hypotheek op de woning is verstrekt, de alsdan ontstane vordering op moeder ten gevolge van de aflossing van de hypotheekschuld en thans de vordering van de gemeenschap op [gedaagde sub 1] , naar evenredige delen te gelasten, waarbij de schuld van [gedaagde sub 1] aan de gemeenschap ter zake de gebruikskosten, berekend tot 18 november 2022 op € 33.713,30, door toedeling wordt verdisconteerd in deze verdeling, althans de gemeenschappelijke goederen te verdelen op een door de rechtbank te bepalen wijze;

f. te bepalen dat dit vonnis in de plaats zal treden van alle door [gedaagde sub 1] te verrichten benodigde rechtshandelingen om te komen tot verkoop en levering van de woning, inclusief al hetgeen nodig is om te komen tot doorhaling van het hypotheekrecht,

te weten onder meer het verstrekken van een verkoopopdracht aan [makelaar] Makelaars, althans een andere voor de verkoop ingeschakelde makelaar, ter zake de woning, het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de notariële akte van levering indien [gedaagde sub 1] binnen vier weken na betekening van dit vonnis in gebreke zal zijn gebleven haar medewerking te verlenen zoals onder a. en b. vermeld, dan wel [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te machtigen tot het te gelde maken van de woning;

g. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de gebruikskosten met ingang van

1 september 2021 tot en met het definitieve vertrek van [gedaagde sub 1] van € 662,24 per

maand in plaats van het aanvankelijk vastgestelde bedrag van € 485,30 per maand;

alles met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde sub 1] voert verweer. Zij concludeert, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] met compensatie van de proceskosten.

[gedaagde sub 1] verzoekt de rechtbank om als de vorderingen van [eisers] zouden worden toegewezen, het vonnis dan niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit, aldus [gedaagde sub 1]

(bij conclusie van antwoord in reconventie sub 67), om “
een onomkeerbare situatie te vermijden. [gedaagde sub 1] wijst in het bijzonder op het feit dat zij het voorhuis dan samen met haar kinderen gedwongen zou moeten verlaten. Het is in de huidige woningmarkt nagenoeg onmogelijk om op korte termijn andere woonruimte te vinden. [gedaagde sub 1] wenst dan […] serieus te onderzoeken of een hoger beroep zinvol is. Als dat hoger beroep onverhoopt niet goed zou aflopen, dan pas zou [gedaagde sub 1] genoodzaakt moeten zijn om haar woning te verlaten”.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.3.

[gedaagde sub 1] vordert, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

a. de wijze van verdeling van de woning te gelasten zoals door haar in punt 69 van

de conclusie eis in reconventie weergegeven, derhalve het perceel te splitsen in het voorhuis, de tuin binnen de hagen, de oprit en de carport (780 m2) en het achterhuis met resterend deel bijgebouwen met ondergrond (9.920 m2), waarna aan [gedaagde sub 1] een termijn wordt gegund van zes maanden om te bezien of zij het voorhuis kan financieren/overnemen waarbij een waarde van € 275.000,00 wordt gehanteerd,

dan wel een nader door een deskundige te bepalen waarde;

b. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te veroordelen tot medewerking aan al de benodigde stappen om de

woning formeel te splitsen op de door [gedaagde sub 1] voorgestelde wijze;

c. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te veroordelen tot verbeurte aan [gedaagde sub 1] van een dwangsom van

€ 250,00 per dag(deel) dat zij niet meewerken aan hetgeen is bepaald onder a. en b.

binnen 2 dagen na betekening vonnis;

d. [eiser sub 1] te veroordelen tot afgifte aan [gedaagde sub 1] binnen één week na het in deze zaak te wijzen vonnis van de afschriften van de rekening met nummer [bankrekeningnummer] t.n.v. [eiser sub 1] over de periode 1 augustus 2017 t/m

datum vonnis, en voor de periode daarna steeds op eerste verzoek van [gedaagde sub 1] , zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat hij niet meewerkt aan hetgeen hieromtrent wordt bepaald;

e. voor recht te verklaren c.q. te bepalen dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelden die zij vanaf

1 augustus 2017 ten onrechte aan de gemeenschap hebben onttrokken, zulks nader te bepalen aan de hand van de nog te verstrekken bankrekeningafschriften, aan die gemeenschap dienen (terug) te betalen;

f. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te veroordelen om binnen één week na het in deze te wijzen vonnis aan de gemeenschap (terug) te betalen € 602,85;

g. te bepalen dan wel te verklaren voor recht dat de gemeenschap/de andere deelgenoten aan [gedaagde sub 1] een vergoeding dient/dienen te betalen ter grootte van driekwart van de eigenaarslasten die zij alleen voor haar rekening heeft genomen vanaf 1 augustus 2017 t/m datum definitief vertrek [gedaagde sub 1] uit het voorhuis te begroten op € 2.133,47;

h. de bij vonnis van 29 januari 2020 vastgestelde door [gedaagde sub 1] te betalen gebruiks-vergoeding per 1 september 2021 te wijzigen c.q. verlagen naar € 121,56 per maand t/m het definitieve vertrek van [gedaagde sub 1] uit de woning (het voorhuis),

alles met compensatie van de proceskosten.

3.4.

[gedaagde sub 1] heeft (bij conclusie van eis in reconventie sub 69) gesteld dat:
“Enkel

en alleen voor als [de] rechtbank zou overgaan tot het vaststellen van een verdeling

van de onroerende zaak, [zij] dan wenst […] dat de onroerende zaak wordt gesplitst

zoals door haar voorgesteld”.

3.5.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] voeren verweer. Zij concluderen, kort gezegd, tot afwijzing van

de vorderingen van [gedaagde sub 1] .

in conventie en in reconventie

3.6.

[gedaagde sub 2] is als toehoorster aanwezig geweest bij de mondelinge behandeling. Zij heeft toen onder meer verklaard:

“We hebben er goed over nagedacht: wat financieel en praktisch gezien de beste optie van splitsing is. Dus ik ben het eens met het voorstel van mijn broers. Ik wil daar zelf niet gaan wonen. Dus ik heb belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst. En dat het niet meer zo lang gaat duren om het te regelen”.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

Inleiding

4.1.

[gedaagde sub 2] is in de procedure in conventie niet verschenen. Tegen haar is in die procedure verstek verleend. Ingevolge artikel 140 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal het vonnis in de procedure in conventie ook wat [gedaagde sub 2] betreft

als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd.

4.2.

De rechtbank zal de geschillen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie hierna gezamenlijk behandelen. Dit, omdat deze geschillen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Er is sprake van een eenvoudige gemeenschap

4.3.

Niet in geschil is dat partijen gezamenlijk, ieder voor 1/4e onverdeeld aandeel, eigenaar zijn van de onroerende zaak en van een of meer andere goederen en dat met betrekking tot deze goederen geen sprake is van een bijzondere (ontbonden) gemeenschap waarop afdeling 3.7.2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is.

Er is tussen partijen met betrekking tot deze goederen daarom sprake van een zogenaamde eenvoudige gemeenschap. Daarop zijn de bepalingen van afdeling 3.7.1 (art. 3:166-188) BW van toepassing.

4.4.

Gelet op het bepaalde in artikel 3:178 lid 1 BW kan ieder der deelgenoten

te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen, tenzij uit de aard van

de gemeenschap of uit het in de volgende leden van dit artikel bepaalde anders voortvloeit.

Er zijn in deze zaak geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat uit de aard van de onderhavige gemeenschap of uit het bepaalde in de leden 2 en volgende van artikel 3:178 BW voortvloeit dat partijen thans geen verdeling van de gemeenschappelijke goederen kunnen vorderen. Hierbij is in aanmerking genomen dat [gedaagde sub 1] (onder meer bij conclusie van antwoord in conventie sub 19) heeft aangevoerd dat
“ [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] […] tot verdeling [wensen] over te gaan. [gedaagde sub 1] heeft daar op zich wel begrip voor, maar

zij vindt dat er dan wel rekening moet worden gehouden met haar belangen en wensen”.

4.5.

Gelet op het bepaalde in artikel 3:185 lid 1 BW geldt dat, voor zover de deelgenoten en zij wier medewerking vereist is over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen, de rechter op vordering van de meest gerede partij (a) de wijze van verdeling gelast of (b) zelf de verdeling vaststelt, rekening houdende naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang.

4.6.

Niet in geschil is dat partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over de verdeling van de eenvoudige gemeenschap.

4.7.

De rechtbank kan zelf de verdeling van de eenvoudige gemeenschap (waarvan

een onroerende zaak deel uitmaakt) niet vaststellen. Daartoe zijn onvoldoende gegevens verstrekt.

4.8.

De rechtbank kan in beginsel wel de wijze van verdeling van deze eenvoudige gemeenschap gelasten.

Artikel 3:185 lid 2 BW houdt in dat als wijzen van verdeling in aanmerking komen:

- toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;

- overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde en

- verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een

door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.

De opsomming van wijzen van verdeling door de rechter in dit artikel is niet limitatief.

De rechter die de wijze van verdeling vaststelt geniet een mate van vrijheid. De rechter

die de verdeling vaststelt op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW, waarbij naar billijkheid rekening moet worden gehouden met de belangen van partijen en het algemeen belang, is niet gebonden aan hetgeen partijen hebben gevorderd en behoeft niet expliciet in te gaan

op hetgeen partijen aanvoeren (vgl. HR 17-04-1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2631).

- bestanddeel 1. de onroerende zaak

4.9.

Niet in geschil is dat de onroerende zaak deel uitmaakt van de eenvoudige gemeenschap en dat deze onroerende zaak daarvan het belangrijkste vermogensbestanddeel is.

4.10.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen:

- om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot medewerking aan de verkoop en levering van de woning op zodanige wijze dat het voorhuis met de tuin binnen de hagen enerzijds

en het achterhuis met bijgebouwen, carport en oprit anderzijds afzonderlijk worden verkocht, waarbij de makelaar gebruik maakt van de taxatie van 16 september 2021, althans de woning taxeert tegen de huidige, actuele marktwaarde en vervolgens naar het beste inzicht van deze makelaar overgaat tot verkoopverrichtingen,

waarbij [gedaagde sub 1] tevens haar medewerking dient te verlenen aan de aflossing van de hypotheekschuld met de netto-opbrengst van de woning conform de hypotheekakte van 3 mei 2002 en doorhaling van het recht van hypotheek voorafgaand aan levering van de betreffende woning, althans een verdeling van de woning op een door de rechtbank te bepalen wijze;

- de verdeling van de netto-opbrengst van de woning in evenredige gedeelten na verkoop daarvan.

De rechtbank begrijpt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hier met ‘de woning’ de onroerende zaak bedoelen.

4.11.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen als wijze van verdeling van de onroerende zaak, gelet op

het vorenstaande, de verdeling van de netto-opbrengst daarvan, nadat deze op een bepaalde wijze zal zijn verkocht.

Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zal de door hen gevorderde afzonderlijke verkoop een zo hoog mogelijke opbrengst genereren en zal de door [gedaagde sub 1] voorgestane wijze van splitsing van

de onroerende zaak (naar alle waarschijnlijkheid) leiden tot een minder verkoopkrachtig eindresultaat. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wijzen in dat kader op het als productie 11 door hen over-gelegde taxatierapport van [makelaar] van 29 oktober 2019 en het als productie 24 door hen overgelegde taxatierapport van [A] van 16 september 2021. In beide rapporten is volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de door [gedaagde sub 1] voorgestane wijze van splitsing vergeleken met de door hen voorgestane wijze van splitsing en wordt uitgekomen op een verschil van (ten minste) € 25.000,00 ten gunste van de wijze van splitsing die door hen wordt voorgestaan.

[eiser sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard:
“Ik ben 62 jaar en had eerder dit jaar hartklachten. Ik zit voor mijn pensioen. Mijn oudere zus [rechtbank: [gedaagde sub 2] ]
en haar man hebben gezondheidsproblemen gehad en kunnen niet meer volop deelnemen aan het arbeidsproces. Wij kunnen het geld goed gebruiken, bijvoorbeeld om onze woningen aan

te passen of om inflatieverlies op te vangen. Mijn jongere zus [rechtbank: [gedaagde sub 1] ]
heeft geen haast […]. Zij geeft nu al aan dat zij in hoger beroep zal gaan. Dat proces dreigt nog jaren voort te duren. Daar maak ik mij zorgen over”.

4.12.

[gedaagde sub 1] heeft, kort gezegd, aangevoerd dat:

• de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voorgestelde wijze van splitsen van de onroerende zaak niet de meest courante wijze van splitsing is;
• een splitsing waarbij het voorhuis en de tuin binnen de aanwezige hagen wordt gesplitst van het achterhuis ertoe zal leiden dat het voorhuis geen eigen oprit en

dus uitweg naar de openbare weg heeft, terwijl de gemeente al heeft laten weten te zullen meewerken aan een andere, nieuwe uitweg (achterlangs) van het achterhuis naar de openbare weg.

4.13.

[gedaagde sub 1] vordert -
“Enkel en alleen voor als [de] rechtbank zou overgaan tot het vaststellen van een verdeling van de onroerende zaak” - om de wijze van verdeling van

de woning te gelasten zoals door haar in punt 69 van de conclusie eis in reconventie weergegeven, derhalve het perceel te splitsen in het voorhuis, de tuin binnen de hagen,

de oprit en de carport (780 m2) en het achterhuis met resterend deel bijgebouwen met ondergrond (9.920 m2), waarna aan [gedaagde sub 1] een termijn wordt gegund van zes maanden om te bezien of zij het voorhuis kan financieren/overnemen waarbij een waarde van € 275.000,00 wordt gehanteerd, dan wel een nader door een deskundige te bepalen waarde.

De rechtbank begrijpt dat [gedaagde sub 1] hier met ‘de woning’ en ‘het perceel’ eveneens de onroerende zaak bedoelt.

4.14.

[gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard:
“Ik maak me zorgen waar mijn kinderen en ik uiteindelijk terecht zullen komen”.

4.15.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben, kort gezegd, aangevoerd dat:

• de door [gedaagde sub 1] gevorderde wijze van splitsing (naar alle waarschijnlijkheid) zal leiden tot een minder verkoopkrachtig eindresultaat. Als deze splitsing zou worden gevolgd dan heeft dat volgens hen negatieve financiële consequenties voor de gemeenschap;
• de door [gedaagde sub 1] gevorderde wijze van splitsing kennelijk enkel is ingegeven door haar wens om een bepaald deel van de onroerende zaak te kopen, maar zij nooit (minstens) objectief heeft laten zien dat zij dat kan financieren.

4.16.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben (bij conclusie van antwoord in reconventie in punt 3.28) nog aangevoerd dat wat hen betreft:
“ [gedaagde sub 1] het voorhuis, op de door [de rechtbank] te bepalen wijze van splitsing nog steeds [kan] kopen, maar dan zonder voorkeursbehandeling Die behandeling heeft zij eerder (zonder resultaat) al genoten. In parallel met het voorkeurs-recht van artikel 11 zou [gedaagde sub 1] in het uiterste geval slechts een maximale termijn van één maand kunnen worden vergund, mocht [de rechtbank] onverhoopt besluiten dat [gedaagde sub 1] (alsnog) in de gelegenheid wordt gesteld om het voorhuis te kopen”.

4.17.

De rechtbank is van oordeel dat het voorkeursrecht dat is opgenomen in de akte

niet leidt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] die zien op het gelasten van de wijze van verdeling van de onroerende zaak. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

4.17.1.

Het voorkeursrecht ziet, gelet op de hiervoor aangehaalde tekst daarvan, op de situatie dat een van de deelgenoten zijn of haar aandeel in de onroerende zaak (geheel of gedeeltelijk) wil vervreemden. In die situatie is de betreffende deelgenoot verplicht zijn of haar (gehele of gedeeltelijke) aandeel bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan

de overige deelgenoten.

4.17.2.

Met betrekking tot deelgenoot [gedaagde sub 2] geldt dat uit niets volgt dat zij een beroep heeft gedaan of wil doen op het voorkeursrecht. Uit haar hiervoor aangehaalde verklaring tijdens de mondelinge behandeling volgt eerder het tegendeel.

4.17.3.

Met betrekking tot deelgenoot [gedaagde sub 1] geldt dat de nakoming van het voorkeursrecht door de overige deelgenoten jegens haar, door haarzelf is verhinderd, doordat zij de daartoe noodzakelijke medewerking niet heeft verleend en dat er geen omstandigheden zijn gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat de oorzaak van deze verhindering niet aan haar kan worden toegerekend. De overige deelgenoten zijn onder deze omstandigheden van de verbintenis jegens [gedaagde sub 1] tot nakoming van het voorkeursrecht bevrijd. Bij een en ander is het volgende in aanmerking genomen.

- Het uitgangspunt van de wet is dat een deelgenoot in een eenvoudige gemeenschap bevoegd is om over zijn of haar (onverdeelde) aandeel in een gemeenschappelijk goed te beschikken.

Artikel 3:175 lid 1 BW bepaalt dat ieder van de deelgenoten over zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed kan beschikken, tenzij uit de rechtsverhouding tussen de deelgenoten anders voortvloeit.

Deze bepaling bestrijkt ingevolge artikel 3:166 lid 1 BW zowel het geval dat een gemeenschap slechts één goed omvat, als het geval dat de gemeenschap uit meer dan één goed bestaat.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] niet bevoegd waren om over hun (onverdeelde) aandelen in het gemeenschappelijke goed (de onroerende zaak) te beschikken. Wel dienden zij daarbij hun verplichtingen voortvloeiend uit het voorkeursrecht in acht te nemen.

- Ingevolge de rechtspraak (zie HR 22-5-2015, ECLI:NL:HR:2015:1297) kan een deelgenoot in een eenvoudige gemeenschap niet
zonder meer beschikken over een stukje van zijn of haar (onverdeelde) aandeel in een gemeenschappelijk goed. De Hoge Raad heeft in de hiervoor aangehaalde uitspraak (over een gemeenschappelijk stuk grond) overwogen:

“De vervreemding van een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond brengt mee dat het desbetreffende gedeelte wordt afgesplitst van het grotere geheel. Noodzakelijk is dat het desbetreffende gedeelte ten behoeve van de vervreemding wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Een dergelijke aanwijzing betreft het gemeenschappelijke stuk grond als geheel en dient daarom te worden aangemerkt als een handeling waartoe ingevolge artikel 3:170 lid 3 BW uitsluitend de deelgenoten tezamen bevoegd zijn. Dat is niet anders in het geval dat slechts één deelgenoot op de voet van artikel 3:175 lid 1 BW wenst te beschikken over zijn onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond, nu een zodanige beschikkingshandeling niet mogelijk is zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd”.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak sprake is geweest van individualisering door aanwijzing door de deelgenoten tezamen.

- Niet in geschil is dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] na het vonnis van deze rechtbank van

29 januari 2020 hun aandelen in de onroerende zaak bij aangetekend schrijven (van de advocaat van [eiser sub 2] en [eiser sub 1] ) van 22 juni 2021 aan [gedaagde sub 1] te koop hebben aange-boden ter nakoming van hun verplichtingen jegens [gedaagde sub 1] voortvloeiend uit het voorkeursrecht. Dit door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als productie 17 overgelegde aangetekend schrijven houdt in dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] aan [gedaagde sub 1] aanbieden:

“ Optie 1: Het volledige onverdeeld aandeel in de Woning [rechtbank: bedoeld is

hier klaarblijkelijk het volledige onverdeeld aandeel in de onroerende

zaak]
;

Optie 2: het onverdeeld aandeel voor zover dit betrekking heeft op het voorhuis

[…] inclusief de grond binnen de hagen”.

- Niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] conform haar verplichting voortvloeiend uit het voorkeursrecht binnen een maand na ontvangst van dit schrijven bij aangetekend schrijven van 20 juli 2021 kennis heeft gegeven aan [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] of zij al dan niet in beginsel van haar voorkeursecht gebruik wenst te maken. Dit door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als productie 18 overgelegde aangetekende schrijven houdt in:

“Ik wil […] bij deze […] aangegeven dat ik nog steeds gebruik wil maken van het voorkeursrecht.

Zowel optie 1 als 2 zijn een mogelijkheid voor mij, met daarbij de toevoeging aan optie 2 dat een deel van het bijgebouw zoals beschreven in de taxatie van [B] is beschreven. Voorhuis met deel bijgebouw en ondergrond (780m2).

Graag zou ik daarin in onderling overleg tot een prijsafspraak komen”.

- Als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [gedaagde sub 1] in voormeld aangetekend schrijven van 20 juli 2021 heeft aangegeven dat zij gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht met betrekking tot optie 1. Met betrekking tot de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voorgestelde optie 2 heeft [gedaagde sub 1] aangegeven eveneens gebruik te willen maken van haar voorkeursrecht, maar dan wel ten aanzien van optie 2 in de door haar gewijzigde vorm.

- Partijen zijn er vervolgens niet in geslaagd om in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de prijs van de onroerende zaak (zie onder meer de briefwisseling die door [eisers] is overgelegd als productie 19 - waarin

de onroerende zaak aan [gedaagde sub 1] wordt aangeboden voor een gestelde
actuele prijs

van
€ 1.025.460,00 - en productie 20 – waarin [gedaagde sub 1] een prijs van
€ 270.000,00 aanhoudt die
op 29 oktober 2019 als waarde is bepaald
voor het voorhuis met deel bijgebouw met ondergrond (780 m2).

- Gelet op de inhoud van het voorkeursrecht diende de prijs van de onroerende zaak daarom vervolgens te worden vastgesteld bij wijze van bindend advies, door twee deskundigen, één te benoemen door [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] en één te benoemen door [gedaagde sub 1] .

- Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] niet hebben meegewerkt aan het vaststellen van de prijs van de onroerende zaak bij wijze van bindend advies.

Eerder volgt het tegendeel uit de als productie 21 door [eisers] overgelegde brief van 11 augustus 2021 aan [gedaagde sub 1] . In die brief heeft [eisers] (a) dhr. [C] , agrarisch makelaar en taxateur, aangewezen als deskundige en (b) [gedaagde sub 1] in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 19 augustus 2021 ook een deskundige aan te wijzen.

- [gedaagde sub 1] heeft niet meegewerkt aan het vaststellen van de prijs van de onroerende zaak bij wijze van bindend advies. Niet in geschil is dat zij in haar door [eisers] als productie 22 overgelegde brief van 17 augustus 2021 aan mr. Agteresch heeft meegedeeld dat partijen haars inziens nog in de fase zitten
“om in onderling overleg te bepalen wat de prijs wordt. Zonder in taalspelletjes te verzanden heb ik in mijn schrijven van 30 juli aangegeven dat ik de prijs aanhoud van [...] die op 29 oktober 2019 als waarde is bepaald voor het voorhuis met deel bijgebouw met ondergrond (780m2) [rechtbank: dit ziet op de door [gedaagde sub 1] zelf aangepaste optie 2]
. Deze prijsbepaling is gebaseerd op een deskundig advies met taxatierapport [B] . Het aanstellen van een nieuwe deskundige is daarmee in mijn ogen overbodig”.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat [gedaagde sub 1]

uiterlijk 19 augustus 2021 of daarna wel heeft voldaan aan haar uit het voorkeurs-recht voortvloeiende verplichting om mee te werken aan het vaststellen van de prijs van de onroerende zaak bij wijze van bindend advies.

[gedaagde sub 1] kan dan ook, zoals aan het begin van deze rechtsoverweging al is overwogen, geen beroep meer doen op het in de akte opgenomen voorkeursrecht.

4.17.4.

Met betrekking tot deelgenoot [gedaagde sub 1] geldt verder dat de overige deelgenoten, ondanks dat de nakoming van het voorkeursrecht door hen jegens haar, door haarzelf is verhinderd, haar vervolgens toch nogmaals een aanbod hebben gedaan om gebruik te maken van haar voorkeursrecht met betrekking tot (onder meer) de onroerende zaak. Dit aanbod is door [gedaagde sub 1] niet aanvaard.

4.17.5.

Met betrekking tot deelgenoot [gedaagde sub 1] geldt bovendien dat zij vooralsnog op geen enkele manier heeft aangetoond dat zij een overname van (een deel van) de onroerende zaak kan financieren. [eisers] hebben gesteld dat [gedaagde sub 1] dat niet kan. [gedaagde sub 1] heeft wel verklaard dat zij denkt dat de financiering van een overname van (een deel van) de onroerende zaak geen probleem zal zijn, maar zij heeft deze verklaring niet voldoende geconcretiseerd. Zij heeft daarentegen wel bevestigd dat zij daartoe geen hypothecaire geldlening bij een bank zal kunnen afsluiten, omdat zij momenteel nagenoeg geen inkomsten heeft omdat zij een burn-out heeft. Zij heeft wel aangegeven dat zij bij vermogende particulieren een lening zal kunnen afsluiten, maar dit volgt uit niets. Evenmin volgt uit niets hoe hoog die lening bij vermogende particulieren dan zou kunnen zijn.

4.18.

Thans zal moeten worden beoordeeld op welke wijze de verdeling van de tussen

partijen bestaande eenvoudige gemeenschap zal moeten plaatsvinden. Hierbij zijn de

bepalingen van het voorkeursrecht niet van toepassing.

De rechtbank acht het voorshands nodig om, alvorens te beslissen over de door haar

te gelasten wijze van verdeling van de onroerende zaak, een deskundigenbericht in te

winnen.

Volgens vaste jurisprudentie geldt dat ter bepaling van de waarde van de bij een verdeling

van tot een gemeenschap behorende goederen in beginsel moet worden uitgegaan van

de waarde ten tijde van de verdeling, tenzij door partijen anders is overeengekomen of

uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak ter

bepaling van de waarde van de tot de gemeenschap behorende onroerende zaak op dit

beginsel een uitzondering dient te worden gemaakt.

De in deze zaak al overgelegde taxatierapporten, afkomstig van partijdeskundigen, hebben geen betrekking op de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verdeling (die nog moet plaatsvinden).

4.19.

Voordat de rechtbank een deskundigenbericht zal inwinnen, zal zij partijen

in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n) , dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.20.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van de taxatie van onroerende zaken

en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

a. - Wat is de marktwaarde van de onroerende zaak per de datum van uw taxatie?

U dient daarbij uit te gaan van de situatie dat de onroerende zaak volledig en behoorlijk is verlaten en ontruimd.

- Is er aanleiding is om te veronderstellen dat deze marktwaarde op korte termijn substantieel zal stijgen of dalen en zo ja, op grond waarvan en in welke mate?

b. - Is het per de datum van uw taxatie feitelijk en juridisch mogelijk om de

onroerende zaak te splitsen in:

(1) het voorhuis met de tuin binnen de hagen enerzijds en

(2) het achterhuis met bijgebouwen, carport en oprit anderzijds

(zoals [eiser sub 1] en [eiser sub 2] - en [gedaagde sub 2] - voorstaan) en om deze twee aldus gesplitste delen ieder afzonderlijk te verkopen en te leveren?

*
Zo ja , wat is dan de marktwaarde van ieder van deze twee aldus gesplitste delen per de datum van uw taxatie daarvan?

U dient daarbij uit te gaan van de situatie dat de onroerende zaak volledig en behoorlijk is verlaten en ontruimd.

Is er aanleiding om te veronderstellen dat deze waarden op korte termijn substantieel zullen stijgen of dalen en zo ja, op grond waarvan en in welke mate?

*
Zo nee , wat is daarvan dan de oorzaak? Is deze oorzaak volgens u op korte termijn weg te nemen? Wat moet daarvoor volgens u gebeuren? U dient daarbij uit te gaan van de situatie dat de verhouding tussen partijen ernstig verstoord is en dat daarom een samenwerking tussen [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] enerzijds en [gedaagde sub 1] anderzijds uitgesloten is. Welke kosten zijn volgens u verbonden aan het wegnemen van deze oorzaak?;

c. - Is het per de datum van uw taxatie feitelijk en juridisch mogelijk om de onroerende zaak te splitsen in:

(1) het voorhuis, de tuin binnen de hagen, de oprit en de carport (780 m2) enerzijds en

(2) het achterhuis met resterend deel bijgebouwen met ondergrond (9.920 m2) (zoals [gedaagde sub 1] voorstaat) en deze twee aldus gesplitste delen afzonderlijk te verkopen en te leveren?

*
Zo ja , wat is dan de marktwaarde van ieder van deze twee aldus gesplitste delen van de onroerende zaak per de datum van uw taxatie daarvan?

U dient daarbij uit te gaan van de situatie dat de onroerende zaak volledig en behoorlijk is verlaten en ontruimd.

Is er aanleiding om te veronderstellen dat deze waarden op korte termijn substantieel zullen stijgen of dalen en zo ja, op grond waarvan en in welke mate?

*
Zo nee , wat is daarvan dan de oorzaak? Is deze oorzaak volgens u op korte termijn weg te nemen? Wat moet daarvoor volgens u gebeuren? U dient daarbij uit te gaan van de situatie dat de verhouding tussen partijen ernstig verstoord is en dat daarom een samenwerking tussen [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] enerzijds en [gedaagde sub 1] anderzijds uitgesloten is. Welke kosten zijn volgens u verbonden aan het wegnemen van deze oorzaak?;

d. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? Zo ja, welke?

4.21.

De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om het voorschot

op de kosten van de deskundige(n) over partijen te verdelen aldus dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daarvan

¾ deel moeten betalen en [gedaagde sub 1] ¼ deel.

4.22.

De rechtbank zal iedere verdere beoordeling en beslissing aanhouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
28 juni 2023 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigen-rapportage;

5.2.

houdt iedere verdere beoordeling en beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.W.A. Stegeman-Kragting en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.