Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 9718703 \ CV EXPL 22-1437
Vonnis van 30 maart 2023
in de zaak van
CHARITASINSTELLING ST. PETRUS' STOEL VAN ANTIOCHIË,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij in de hoofdzaak en in het incident,
hierna te noemen: Charitas,
gemachtigde: mr. F.G.J. van der Kruis,
tegen
STICHTING SCOUTING HOPMAN LATOUR,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde partij in de hoofdzaak en verwerende partij in het incident,
hierna te noemen: Hopman Latour,
gemachtigde: mr. drs. D.H. Pols.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juni 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de incidentiele conclusie met vordering ex artikel 223 Rv tevens houdende wijziging c.q. vermeerdering van eis van Charitas met producties 8 tot en met 25;
- de akte van Hopman Latour;
- twee aanvullende (ongenummerde) producties van Hopman Latour;
- de mondelinge behandeling van 30 januari 2023.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van partijen spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens die behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Charitas is een kerkgenootschap en Hopman Latour is een scoutingclub.
2.2.
Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 oktober 1992 ondertekend met daarin Charitas als verhuurder en Hopman Latour als huurder genoemd. Hierin is, voor zover relevant voor deze procedure, het volgende opgenomen:
“art.1. Verhuurster verhuurt bij deze aan huurster gelijk deze huurt van gene, het gebouw genoemd “de boerderij”, gelegen nabij de Wezelstraat op een terrein deel uitmakend van perceel sectie G 3705 Gemeente Woensel, bestemd om te worden gebruikt als recreatieruimte binnen de doelstelling van het jeugdgebeuren “Hopman Latour”. Huurster verklaart het gehuurde te kennen en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen.
art.2. Tevens wordt binnen de doelstelling van de Stichting het gebruik van de grond/speelweide, gelegen aan de Robbenstraat - Wezelstraat toegestaan in gezamenlijk overleg met het Gilde en de Stichting Hopman Latour zolang het huurcontract van kracht is.
art.3. Deze verhuur en huur geschiedt tegen een prijs van f.2000. (zegge tweeduizend gulden) per jaar, jaarlijks te voldoen per 1 januari, voor het eerst op 1 januari 1993. De verschuldigde huur wordt geacht voldaan te zijn op 1 augustus van het lopende jaar.
[…]
art.7. De kosten van gas- en electriciteits- en waterverbruik, de huur der daarvoor benodigde meters alsmede alle belastingen zowel huidige als toekomstige betrekking hebbende op het gehuurde, met uitzondering van de onroerendgoed belasting voor zover deze als eigenaars belasting en onroerend goed geldt, zijn voor rekening van huurster.
[…]
art.13. De inboedel van het pand dient te worden verzekerd door huurster.
De opstal van de “boerderij” is onder polis nr. [polisnummer] verzekerd door verhuurster bij Onderlinge Verzekering Maatschappij “Donatus” u.a.”
2.3.
In een addendum bij de huurovereenkomst is, voor zover relevant voor deze procedure, het volgende opgenomen:
“Addendum
Bij de huurovereenkomst tussen
RK. Parochiële Charitasinstelling "H. Petrus' (verhuurster}
en
Stichting Scouting Hopman Latour (huurster)
[…]
verklaren hierbij op 21 maart 2013 mondeling de volgende wijzigingen op de tussen
partijen op 1 oktober 1992 getekende huurovereenkomst te zijn overeengekomen
Met ingang van 1 januari 2013 dienen de onderstaande artikelen in het huurcontract als volgt gelezen te worden
Art. 3:
3.1.
De huurprijs bedraagt met ingang van 1 januari 2013 € 6.600,00 per jaar. De huurprijs
moet jaarlijks uiterlijk op 1 augustus door huurster aan verhuurster worden betaald voor
het eerst op 1 augustus 2013.
[…]
Art. 8:
8.1.
Voor rekening van verhuurster zijn kosten van groot onderhoud, reparaties,
vernieuwingen en schilderwerk aan de buitenzijde van het gehuurde, tenzij het
werkzaamheden betreffen die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen
waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud danwel werkzaamheden aan zaken
die niet door of vanwege verhuurster in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.”
2.4.
In het register van het kadaster is opgenomen dat Charitas het eigendomsrecht heeft op het perceel Woensel G 4920 , Wezelstraat 8, 5622 AM te Eindhoven (hierna: perceel 4920). Volgens het betreffende uittreksel uit het kadaster heeft de Rooms-Katholieke Parochie Heilige Petrus voornoemd perceel op 23 oktober 1937 in eigendom verkregen, en op 13 juli 1978 aan Charitas verkocht en geleverd.
2.5.
Uit het register blijkt verder dat de Rooms-Katholieke Parochie Sint-Petrus’Stoel te Eindhoven (hierna: de Parochie) het eigendomsrecht heeft op het perceel Woensel G 4922, Wezelstraat 6, 5622 AM te Eindhoven (hierna: perceel 4922). De Parochie heeft voornoemd perceel door fusies in eigendom verkregen. Daarvoor was het perceel vanaf 23 oktober 1936 eigendom van de Roomsch Katholieke Kerk van St. Petrus.
2.6.
Op het perceel 4920 staat een blokhut (in de huurovereenkomst genoemd ‘de boerderij’). Op het perceel 4922 bevindt zich een (speel)weide. Hopman Latour maakt gebruik van de blokhut en de speelweide voor haar scoutingactiviteiten.
3.Het geschil
3.1.
Charitas vordert in de hoofdzaak – samengevat – na vermeerdering c.q. wijziging van haar eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Hopman Latour te veroordelen tot betaling aan Charitas van een bedrag van € 8.420,00 aan huurachterstand;
II. Hopman Latour te veroordelen tot betaling aan Charitas van een gebruiksvergoeding van € 110,00 voor het jaar 2022;
III. Hopman Latour te veroordelen tot betaling aan Charitas van een bedrag van € 550,00 per maand na 31 december 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen vergoeding, voor iedere maand dat Hopman Latour de onroerende zaken in gebruik heeft tot aan het moment van ontruiming;
IV. primair:
a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gebouw genoemd “de boerderij”, gelegen nabij de Wezelstraat 8 op een terrein deel uitmakend van kadastraal perceel sectie G 4920 Gemeente Woensel alsmede het recht tot het gebruik van de weide aan de Wezelstraat kadastraal gemeente Woensel sectie G 4922 (hierna aangeduid als de percelen en de blokhut) per 1 augustus 2022 is geëindigd;
b. Hopman Latour te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de percelen en de blokhut met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Charitas te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Charitas bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Hopman Latour;
subsidiair:
c. het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de blokhut en het gebruik van de percelen zal eindigen;
d. huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van Hopman Latour om de blokhut en de percelen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Charitas te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Charitas bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van de Hopman Latour;
V. veroordeling van Hopman Latour in de (proces)kosten vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Door middel van voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv vordert Charitas in het incident veroordeling van Hopman Latour tot ontruiming van de percelen en de blokhut zoals zij ook onder IV sub b in de hoofdzaak heeft gevorderd.
3.3.
In de hoofdzaak en in het incident heeft Charitas – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd aan haar vorderingen. Charitas heeft de huurovereenkomst met Hopman Latour op 17 juli 2021 tegen 1 augustus 2022 opgezegd. Hopman Latour heeft binnen de twee maanden dat zij ontruimingsbescherming genoot geen verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ingediend. Daarmee staat het einde van de huurovereenkomst per 1 augustus 2022 vast en gebruikt Hopman Latour de percelen en de blokhut vanaf dat moment zonder recht of titel. Charitas heeft belang bij ontruiming van de percelen en de blokhut omdat zij haar onrendabel vastgoed, waaronder dus perceel 4920 met daarop de blokhut, wil verkopen. Zij wordt hierin belemmerd door de aanwezigheid van Hopman Latour.
Hopman Latour heeft een huurachterstand laten ontstaan, die tot en met het einde van de huurovereenkomst € 8.420,00 bedraagt bij een huurprijs van € 6.600,00 per jaar. Ondanks herhaalde aanmaning heeft zij de huurachterstand niet betaald. Vanaf het einde van de huurovereenkomst tot het moment van de ontruiming is Hopman Latour een bedrag van € 550,00 (€ 6.600,00 gedeeld door twaalf maanden) per maand als gebruiksvergoeding verschuldigd.
3.4.
In de hoofdzaak en in het incident heeft Hopman Latour – samengevat – het volgende verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.
Primair stelt Hopman Latour zich op het standpunt dat zij de percelen in 1948 in bezit heeft genomen. Op perceel 4920 stond destijds een nishut, die in 1953 is vervangen door de blokhut (in de huurovereenkomst ‘de boerderij’ genaamd). Die blokhut is door en voor Hopman Latour gebouwd. Pastoor [A] heeft namens de rechtsvoorganger van Charitas bij de opening van de blokhut in 1955 nadrukkelijk bevestigd dat de blokhut eigendom van Hopman Latour is. Uit de gedragingen van de rechtsvoorganger van Charitas sinds 1948 volgt dat zij ervan op de hoogte was dat de percelen door Hopman Latour in bezit zijn genomen. Omdat Charitas, althans haar rechtsvoorganger, ondanks die wetenschap, mede gelet op voornoemde bevestiging over het eigendomsrecht, sindsdien geen actie heeft ondernomen ter beëindiging van die in bezitneming, is daarmee de verjaringstermijn ex artikel 3:101 BW (in ieder geval) in 1948 gaan lopen. Primair is daarmee de termijn voor verkrijgende verjaring in 1958 voltooid, subsidiair is de termijn voor extinctieve verjaring voltooid in 1968. Hopman Latour is dus in 1958 dan wel in 1968 eigenaar geworden van de percelen en de blokhut. Van een huurovereenkomst kan daarom geen sprake zijn.
3.5.
Voor zover haar primaire verweer niet slaagt, voert Hopman Latour aan dat de huurovereenkomst tussen partijen een fictieve huurovereenkomst is. De huurprijs bestaat namelijk voor 40% uit een subsidie die de gemeente Eindhoven aan Hopman Latour betaalt, en voor 60% uit een donatie van Charitas aan Hopman Latour. Hopman Latour fungeert dus enkel als een doorgeefluik en betaalt feitelijk niets aan Charitas. Charitas is vanaf 2020 gestopt met de betaling van de afgesproken donatie van 60% van de huurprijs, zodat Hopman Latour haar verplichting tegenover Charitas niet meer kan nakomen. Daarnaast kan de huurovereenkomst, die al meer dan dertig jaar duurt, niet zo maar worden opgezegd. Conform de eisen van redelijkheid en billijkheid is dat slechts mogelijk, indien er een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen en de opzegging gepaard gaat met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Aan die voorwaarden is volgens Hopman Latour niet voldaan, als gevolg waarvan Charitas niet had mogen opzeggen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In de hoofdzaak
4.1.
De kantonrechter begrijpt dat Hopman Latour betwist dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst. In dat verband heeft zij een aantal verweren aangevoerd. De kantonrechter zal allereerst haar meest verstrekkende verweer, het beroep op verjaring, behandelen.
Het beroep op verkrijgende en bevrijdende verjaring
4.2.
Hopman Latour stelt primair dat zij door middel van verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring eigenaar c.q. rechthebbende is geworden van de weide op perceel 4922 en de blokhut (en onderliggende grond) op perceel 4920. Omdat zij eigenaar is (geworden), kan volgens Hopman Latour van een huurovereenkomst geen sprake zijn en moeten de vorderingen van Charitas die daarop gegrond zijn worden afgewezen.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat Hopman Latour de weide op perceel 4922 en de blokhut (in 1948 nog een nishut) en de onderliggende grond op perceel 4920 [1] sinds 1948 in gebruik heeft. Ter discussie staat of Hopman Latour die percelen en blokhut sinds 1948 heeft gehouden voor zichzelf (bezit) óf voor een ander (houderschap).
4.4.
Hopman Latour stelt dat zij het bezit van de percelen en de blokhut heeft verkregen door middel van feitelijke machtsuitoefening (3:113 BW). Omdat zij die percelen en blokhut vervolgens tien dan wel twintig jaar onafgebroken in bezit heeft gehad, is zij daarvan vervolgens door verjaring eigenaar geworden, aldus Hopman Latour.
4.5.
De kantonrechter overweegt dat de vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 en verder van het BW. Artikel 3:107 lid 1 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. De gebruiker moet het goed naar buiten kenbaar ondubbelzinnig hebben gehouden voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over dat goed, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn. Haar intentie om het goed voor zichzelf te houden en het bezit daarvan aan de eigenaar te onttrekken, moet blijken uit uiterlijk waarneembare feiten waaruit naar verkeersopvattingen die intentie kan worden afgeleid. Uit het enkele gebruik van een onroerende zaak die als eigendom van een ander is geregistreerd, zal nog geen intentie van de gebruiker tot het houden voor zichzelf kunnen worden afgeleid. Er moet sprake zijn van een voor anderen zichtbare machtsuitoefening over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt én het moet duidelijk zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter van de zaak is gebroken. De rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht moet namelijk uit de gedragingen van degene die zich op verjaring beroept, duidelijk kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.
4.6.
Een niet-rechthebbende bezitter te goeder trouw verkrijgt vervolgens bij verkrijgende verjaring de rechten op onroerende zaken door onafgebroken bezit van tien jaar (artikel 3:99 lid 1 BW). Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). Bij bevrijdende verjaring verkrijgt een niet-rechthebbende bezitter de rechten op onroerende zaken na verloop van twintig jaar, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw (artikelen 3:105 lid 1 BW, 3:306 BW en 3:314 lid 2 BW).
4.7.
Voor de beantwoording van de vraag of Hopman Latour door (verkrijgende of bevrijdende) verjaring het eigendomsrecht op de percelen en de blokhut heeft verkregen, moet dus eerst worden vastgesteld of zij het bezit daarvan heeft verkregen. Omdat Hopman Latour zich beroept op het rechtsgevolg van de gestelde verjaring, moet zij op grond van artikel 150 Rv stellen en, bij voldoende betwisting, bewijzen dat zij door bezit (en vervolgens verjaring) rechthebbende is geworden.
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van bezit onderscheid moet worden gemaakt tussen de gestelde inbezitneming van (i) de (speel)weide op perceel 4922 en het (deel van) perceel 4920 waar de blokhut op staat, en (ii) de blokhut zelf op perceel 4920. Hopman Latour heeft namelijk niet bestreden dat de blokhut duurzaam met de grond verenigd is, en het wettelijk uitgangspunt is dat de eigendom van de grond ook de gebouwen en werken omvat die duurzaam met die grond zijn verenigd (zie hierna onder rechtsoverweging 4.16). Om die reden moet eerst beoordeeld worden of Hopman Latour het bezit van die percelen heeft verkregen door middel van feitelijke machtsuitoefening.
i)
Heeft Hopman Latour de percelen voor zichzelf gehouden of voor een ander?
Heeft Hopman Latour de percelen voor zichzelf gehouden of voor een ander?
4.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hopman Latour onvoldoende onderbouwd dat zij de percelen voor zichzelf heeft gehouden (en dat dus sprake is van bezit). Dat licht de kantonrechter hieronder toe.
4.10.
Vast staat dat de percelen 4920 en 4922 vanaf de jaren ’30 in eigendom waren van aan de Rooms-Katholieke kerk gerelateerde entiteiten (zie rechtsoverweging 2.4 en 2.5).
4.11.
Volgens Hopman Latour heeft pastoor [A] namens de rechtsvoorganger van Charitas in 1948 aan haar verzocht de scouting in Eindhoven nieuw leven in te blazen. Zij heeft toen de percelen (en de op dat moment nog aanwezige nishut) in gebruik genomen. Zij heeft vervolgens in samenspraak met de pastoor in 1953 een clubgebouw op perceel 4920 gebouwd (in plaats van de nishut). Uit de eigen stellingen van Hopman Latour volgt dus dat zij de percelen niet zonder meer is gaan gebruiken, maar dat zij eerst in overleg is getreden met de rechtsvoorganger van Charitas daarover. Dat heeft vervolgens geleid tot een afspraak over het gebruik van die grond.
4.12.
Volgens Charitas hield die afspraak in dat zij/haar rechtsvoorganger (in samenspraak met de Parochie) aan Hopman Latour de speelweide op perceel 4922 ter beschikking stelde, zoals ook verwoord in artikel 2 van de huurovereenkomst uit 1992 (zie rechtsoverweging 2.2). Daarnaast hebben partijen destijds volgens Charitas afgesproken dat Hopman Latour op de grond van (de rechtsvoorganger van) Charitas een clubgebouw mocht bouwen en in gebruik nemen. Die afspraken blijken ook uit de door Hopman Latour overgelegde stukken, aldus Charitas. Charitas heeft in dat verband verwezen naar het overgelegde gespreksverslag d.d. 21 maart 2013 tussen partijen over de voortzetting van de huurovereenkomst (productie 9 bij antwoord). In dat verslag is onder meer aangegeven dat de toestemming voor het spelen op het veld – en daarmee dus het gebruik van de weide op perceel 4922 door Hopman Latour – gebaseerd blijft op de toezegging van pastoor [A] van destijds. Charitas heeft tevens verwezen naar de overgelegde notulen van de vergadering van Hopman Latour op 10 april 1979 (productie 7 bij antwoord). Daarin heeft Hopman Latour opgenomen:
“Pastoor [A] heeft aan de verkennersleiding medegedeeld dat de kerk geen grond mocht verkopen aan de verkennersgroep maar dat de verkenners wel op de grond van de kerk een gebouw mochten zetten.”. Hopman Latour heeft het voorgaande onvoldoende weersproken.
“Pastoor [A] heeft aan de verkennersleiding medegedeeld dat de kerk geen grond mocht verkopen aan de verkennersgroep maar dat de verkenners wel op de grond van de kerk een gebouw mochten zetten.”. Hopman Latour heeft het voorgaande onvoldoende weersproken.
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat Hopman Latour in 1948 met toestemming van de eigenaar van de betreffende percelen (de rechtsvoorganger van Charitas of de Parochie) gebruik is gaan maken van die percelen. Zij is dus op dat moment die percelen gaan houden voor een ander, te weten de rechtsvoorganger van Charitas of de Parochie. Daarbij is van belang dat de wet een ‘interversieverbod’ kent (artikel 3:111 BW), dat inhoudt dat degene die een goed houdt voor een ander,
uit zichzelfgeen verandering kan brengen in zijn houderschap of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken zonder handeling van die ander, of zonder dat hij het recht van die ander tegenspreekt. Gesteld noch gebleken is dat sprake is geweest van een verandering in houderschap door een handeling van Charitas/de Parochie of duidelijke tegenspraak door Hopman Latour.
uit zichzelfgeen verandering kan brengen in zijn houderschap of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken zonder handeling van die ander, of zonder dat hij het recht van die ander tegenspreekt. Gesteld noch gebleken is dat sprake is geweest van een verandering in houderschap door een handeling van Charitas/de Parochie of duidelijke tegenspraak door Hopman Latour.
4.14.
Omdat Hopman Latour de percelen in 1948 is gaan houden voor een ander, en er geen sprake is van wijziging van het houderschap op de wijze als bedoeld in artikel 3:111 BW, is niet vast komen te staan dat sprake is van bezit van die percelen. Als gevolg hiervan, slaagt het beroep op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring van Hopman Latour (ook) niet. Hiervoor is namelijk vereist dat sprake is van (ondubbelzinnig) bezit; daarvan is nu juist geen sprake.
(ii)Heeft Hopman Latour de blokhut voor zichzelf gehouden of voor een ander?
4.15.
Omdat Charitas eigenaar van het perceel 4920 is (gebleven), zoals hiervoor is vastgesteld, is de blokhut dus op grond van Charitas gebouwd. Ter zitting heeft Charitas aangevoerd dat de blokhut door natrekking haar eigendom is geworden.
4.16.
De kantonrechter overweegt dat het wettelijk uitgangspunt is dat de eigendom van de grond ook de gebouwen en werken omvat die duurzaam met die grond zijn verenigd. Dit wordt natrekking genoemd (5:20 BW). Een wettelijke uitzondering op de natrekkingsregel is het recht van opstal. Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door middel van dat recht wordt een scheiding bewerkstelligd tussen eigendom van de grond en eigendom van het met die grond verbonden bouwwerk.
4.17.
Een opstalrecht wordt in beginsel gevestigd bij notariële akte. Vast staat dat geen recht van opstal is gevestigd door Hopman Latour. In uitzonderlijke gevallen kan een opstalrecht worden verkregen door verjaring. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van Hopman Latour dat zij zich op het standpunt stelt dat zij het (zelfstandig) recht van opstal heeft verkregen door inbezitneming (en vervolgens verjaring). In dit geval moet Hopman Latour dus aantonen dat zij bezitter is (geworden) van het recht van opstal ter zake van de blokhut.
4.18.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hopman Latour onvoldoende onderbouwd dat zij bezitter is van dat recht van opstal. Dat licht de kantonrechter hieronder toe.
4.19.
Hopman Latour heeft allereerst gesteld dat zij eigenaarsbelasting heeft betaald voor de blokhut vanaf 1953, hetgeen Charitas gemotiveerd heeft betwist. Ter zitting kon Hopman Latour desgevraagd dit standpunt niet verder onderbouwen. Uit de schriftelijke huurovereenkomst uit 1992 blijkt bovendien dat de eigenaarsbelasting is uitgezonderd van de lasten die de huurder moet dragen (zie artikel 7 van die huurovereenkomst). Uit artikel 13 van diezelfde huurovereenkomst blijkt dat de opstal van de blokhut verzekerd was door Charitas. Dat Hopman Latour sinds 1953 de eigenaarsbelasting heeft betaald, is daarom niet vast komen te staan.
4.20.
Daarnaast heeft Hopman Latour gesteld dat zij in 1953 en 1989 de blokhut respectievelijk een lokaal met toiletgroep met eigen middelen heeft gebouwd (hetgeen Charitas heeft betwist). De kantonrechter begrijpt dat Hopman Latour daarmee bedoelt dat die investeringen als bezitsdaden moeten worden beschouwd. Dat is echter onvoldoende om een ondubbelzinnig bezit van een
opstalrechtte kunnen aannemen. Het enkele feit dat Hopman Latour de feitelijke macht (door middel van investeringen) zou hebben uitgeoefend over de blokhut zelf betekent namelijk niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Daar is meer voor nodig. Het (enkele) gebruik van een zaak kan namelijk even zo goed plaatsvinden als men de zaak voor een ander houdt, bijvoorbeeld in de hoedanigheid van huurder.
opstalrechtte kunnen aannemen. Het enkele feit dat Hopman Latour de feitelijke macht (door middel van investeringen) zou hebben uitgeoefend over de blokhut zelf betekent namelijk niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Daar is meer voor nodig. Het (enkele) gebruik van een zaak kan namelijk even zo goed plaatsvinden als men de zaak voor een ander houdt, bijvoorbeeld in de hoedanigheid van huurder.
4.21.
Tot slot heeft Hopman Latour verwezen naar de notulen uit 1979 waarin is opgenomen dat algemeen bekend was dat de blokhut eigendom was van Hopman Latour. Zoals hiervoor toegelicht (rechtsoverweging 4.5), moet de feitelijke machtsuitoefening worden afgeleid uit objectieve uiterlijke feiten. De interne notulen van Hopman Latour zijn geen objectieve uiterlijke feiten. Dat Hopman Latour destijds zelf dacht rechthebbende te zijn, is niet voldoende. Die interne wil had zich in uiterlijke feiten moeten openbaren; en dat is niet gebleken.
4.22.
Door Hopman Latour zijn bovendien geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat tegenover de (rechtsvoorganger van) Charitas kenbaar is gemaakt dat de nagetrokken blokhut niet langer worden gebruikt als houder, maar op grond van een gepretendeerd opstalrecht. Integendeel. Een aantal omstandigheden wijst er juist op dat Hopman Latour de blokhut ook in de jaren ‘70/’80 voor (de rechtsvoorganger van) Charitas heeft gehouden. Uit de akte d.d. 13 juli 1978 (productie 8b van Charitas) blijkt dat de Rooms-Katholieke Parochie Heilige Petrus in 1978, het perceel,
inclusief de blokhut, heeft overgedragen aan Charitas. Daarnaast blijkt uit de door Hopman Latour overgelegde brief d.d. 14 juli 2011 van Hopman Latour aan Charitas dat partijen al in 1985 een huurovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van de blokhut. Dat is ook ter zitting door de penningmeester van Hopman Latour, de heer [B] , erkend. Volgens [B] heeft Hopman Latour (in elk geval) vanaf 1985 huur betaald aan Charitas, en vanaf 1992 was er een schriftelijke huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden kan niet worden volgehouden dat Hopman Latour zich als bezitter van het opstalrecht ter zake van de blokhut heeft gedragen, zoals artikel 3:113 BW voorschrijft.
inclusief de blokhut, heeft overgedragen aan Charitas. Daarnaast blijkt uit de door Hopman Latour overgelegde brief d.d. 14 juli 2011 van Hopman Latour aan Charitas dat partijen al in 1985 een huurovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van de blokhut. Dat is ook ter zitting door de penningmeester van Hopman Latour, de heer [B] , erkend. Volgens [B] heeft Hopman Latour (in elk geval) vanaf 1985 huur betaald aan Charitas, en vanaf 1992 was er een schriftelijke huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden kan niet worden volgehouden dat Hopman Latour zich als bezitter van het opstalrecht ter zake van de blokhut heeft gedragen, zoals artikel 3:113 BW voorschrijft.
4.23.
Gelet op het voorgaande, is geen sprake van ondubbelzinnig bezit van het opstalrecht ter zake van de blokhut. Het beroep van Hopman Latour op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring ten aanzien van dat opstalrecht slaagt daarom (ook) niet.
Is sprake van een huurovereenkomst?
4.24.
Charitas heeft haar vorderingen gegrond op het bestaan van een huurovereenkomst. Ter onderbouwing daarvan heeft Charitas verwezen naar de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 oktober 1992 en het later opgemaakte addendum. Zij beroept zich op artikel 157 lid 2 Rv waarin – kort gezegd – is bepaald dat een onderhandse akte dwingend bewijs oplevert van de waarheid van de tussen partijen in de akte opgenomen partijverklaringen. Hopman Latour heeft aangevoerd dat sprake zou zijn van een fictieve huurovereenkomst. Onduidelijk is echter wat zij daarmee bedoelt en welke rechtsgevolgen of juridische consequenties zij heeft willen verbinden aan die stelling. Indien in haar stelling namelijk een betwisting van het bestaan van een huurovereenkomst moet worden gelezen, roept dat de vraag op wat dan volgens Hopman Latour de grondslag voor het gebruik van de percelen en de blokhut is, omdat niet is komen vast te staan dat zij eigenaar is (geworden). De kantonrechter overweegt desondanks het volgende.
4.25.
In artikel 7:201 lid 1 BW is bepaald dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Daaraan is voldaan, zoals Charitas ter zitting ook heeft gesteld. Dat Hopman Latour enerzijds een bedrag van de gemeente Eindhoven ontvangt en anderzijds een donatie van Charitas, maakt dat niet anders. Met de door Charitas overgelegde betalingsbewijzen – waarvan Hopman Latour de inhoud niet heeft bestreden – heeft zij namelijk aangetoond dat Hopman Latour jaarlijks rechtstreeks een bedrag aan Charitas betaalt. Die betaling is aan te merken als een tegenprestatie voor het gebruik van de zaak. Uit welke bron Hopman Latour de gelden heeft verkregen waarmee ze Charitas heeft betaald, is niet van wezenlijk belang. Verder heeft Hopman Latour de inhoud van de huurovereenkomst en het daarna opgemaakte addendum ook niet bestreden. Sterker nog, zij heeft erkend dat Hopman Latour al sinds 1985 huur betaalt (zie hiervoor rechtsoverweging 4.22).
4.26.
Om die reden heeft Charitas voldoende onderbouwd dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten, zoals (uiteindelijk) vastgelegd in de huurovereenkomst uit 1992 en het daarna opgemaakte addendum. Daarmee staat vast dat sprake is van een huurovereenkomst.
Is sprake van rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst?4.27. Charitas heeft onweersproken aangevoerd dat de huurovereenkomst kwalificeert als huur in de zin van artikel 7:230a BW (een onroerende zaak die niet als woonruimte noch als bedrijfsruimte kwalificeert in de zin van titel 4 van boek 7). Verder is niet in geschil tussen partijen dat de huurovereenkomst na verlenging op de voet van artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd is gaan gelden. Op de huurovereenkomst is daarom artikel 7:228 lid 2 BW van toepassing. Hierin is – kort gezegd – bepaald dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd, eindigt door opzegging en dat de opzegging in dit geval moet plaatsvinden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Charitas beroept zich op een opzegging op 17 juli 2021 tegen 1 augustus 2022. De kantonrechter begrijpt dat Hopman Latour zich op het standpunt stelt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar zou zijn als tot opzegging van de huurovereenkomst wordt overgegaan. Charitas moet een zwaarwegende reden hebben en die heeft zij volgens Hopman Latour niet, zo begrijpt de kantonrechter. Ook moet volgens Hopman Latour een langere opzegtermijn in acht worden genomen en moet schadevergoeding worden betaald, althans aangeboden.
4.28.
De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:228 lid 2 BW de onderhavige huurovereenkomst in beginsel opzegbaar is. Volgens vaste rechtspraak kunnen echter de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, met zich meebrengen dat aan opzegging nadere eisen worden gesteld, ook in het geval de wet voorziet in een regeling voor opzegging. Uit die eisen kan voortvloeien dat er voor opzegging een voldoende zwaarwegende grond moet zijn, een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (zie ECLI:NL:HR:2012:BW1280,
NJ2012/411,
Van der Vliet/Berregratte, en zie ook voor wat betreft opzegging van duurovereenkomsten in het algemeen: ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450,
Alcatel-Lucent). Het is aan Hopman Latour om gemotiveerd feiten en omstandigheden te stellen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval nadere eisen aan de opzegging van Charitas stellen.
NJ2012/411,
Van der Vliet/Berregratte, en zie ook voor wat betreft opzegging van duurovereenkomsten in het algemeen: ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450,
Alcatel-Lucent). Het is aan Hopman Latour om gemotiveerd feiten en omstandigheden te stellen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval nadere eisen aan de opzegging van Charitas stellen.
i. Heeft Charitas een voldoende zwaarwegende reden bij opzegging?
4.29.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hopman Latour geen bijzondere omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, met zich meebrengen dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging vereist is. Hopman Latour heeft in dit verband (enkel) gesteld dat zij belang heeft bij behoud van het gebruik van de percelen en de blokhut, omdat er nog geen zicht is op een ander locatie/clubgebouw. Ter zitting heeft zij toegelicht dat zij in 2019 een samenwerking is aangegaan met een andere scoutingclub, en dat haar welpen en verkenners vervolgens zijn overgegaan naar die scoutingclub. De huurovereenkomst met betrekking tot het terrein dat die scoutingclub huurt, loopt af en zolang die scoutingclub niet over een nieuwe locatie beschikt, wil Hopman Latour de percelen en de blokhut blijven gebruiken. Desgevraagd heeft Hopman Latour ter zitting verklaard dat zij met regelmaat, maar niet wekelijks, (enkel) op vrijdagavond nog gebruik maakt van de blokhut en het terrein. Daarnaast heeft Hopman Latour gewezen op de speciale relatie tussen de kerk en Hopman Latour. Charitas heeft daartegen ingebracht dat destijds weliswaar een speciale relatie tussen de kerk en Hopman Latour bestond gericht op de katholieke waarden, maar dat die relatie inmiddels is verwaterd. Charitas heeft daarnaast aangevoerd dat de recente samenwerking tussen Hopman Latour en de andere scoutingclub, ook niet is zoals pastoor [A] het destijds heeft bedoeld. Het voorgaande heeft Hopman Latour niet weersproken.
4.30.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de hierboven genoemde omstandigheden onvoldoende om mee te brengen dat, op grond van de redelijkheid en billijkheid, een zwaarwegende grond voor opzegging vereist is. Daar zijn bijzondere omstandigheden voor nodig die Hopman Latour niet heeft gesteld.
4.31.
Als al aangenomen zou worden dat een voldoende zwaarwegende grond vereist is voor opzegging, vindt de kantonrechter dat Charitas een voldoende zwaarwegend belang heeft tegen de achtergrond van het hiervoor genoemde belang van Hopman Latour bij voortzetting van de huurovereenkomst. Charitas heeft aangevoerd dat haar belang is gelegen in de gewenste verkoop van onrendabel vastgoed (zie ook rechtsoverweging 3.3). De kantonrechter overweegt dat van Charitas in beginsel niet kan worden verwacht dat zij met onrendabel vastgoed blijft zitten omdat ze dit vastgoed ooit in gebruik/huur heeft gegeven aan Hopman Latour. Op zitting is daarnaast gebleken dat Hopman Latour het terrein en de blokhut nog maar minimaal gebruikt (enkel op de vrijdagavond), een (aanzienlijk) deel van haar leden is overgegaan naar een andere scoutingclub, en de relatie tussen Charitas en Hopman Latour inmiddels verwaterd is. Dat Hopman Latour desondanks belang heeft bij voortzetting van het gebruik van de blokhut en de percelen omdat de club met wie zij is samengegaan nog geen nieuwe locatie heeft, is weliswaar voorstelbaar maar dat belang is niet zodanig dat dit aan opzegging door Charitas in de weg zou moeten staan. In het licht van voornoemd belang van Hopman Latour, is het belang van Charitas naar het oordeel van de kantonrechter dus voldoende zwaarwegend.
ii. Is een langere opzegtermijn gerechtvaardigd?
4.32.
Vast staat dat Charitas de huurovereenkomst op 17 juli 2021 heeft opgezegd tegen 1 augustus 2022 en dus met in achtneming van een opzegtermijn van circa twaalf maanden. Charitas heeft dus een aanmerkelijke langere termijn in acht genomen dan de wettelijke opzegtermijn van 7:228 lid 2 BW (zie ook rechtsoverweging 4.27). Ter zitting heeft Charitas gesteld dat partijen al sinds 2019 herhaaldelijk hebben gesproken over een einde van de huurovereenkomst, hetgeen Hopman Latour niet heeft weersproken. Verder is gebleken dat Charitas begin 2021 al heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst zou gaan opzeggen. Hopman Latour wist dus al geruime tijd voor de feitelijke opzegging dat de huurovereenkomst zou worden opgezegd. De gehanteerde opzegtermijn van één jaar is naar het oordeel van de kantonrechter onder deze omstandigheden redelijk. Hopman Latour heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die een langere opzegtermijn rechtvaardigen. Dat zij wil wachten totdat de andere scoutingclub over een nieuw terrein/clubgebouw beschikt, is hiervoor (ook) onvoldoende. Bovendien heeft Hopman Latour ter zitting zelf verklaard dat die scoutingclub geen concreet uitzicht heeft op een ander terrein. Van Charitas kan niet worden verwacht dat zij rekening houdt met die onzekerheid, mede gelet op het huidige beperkte gebruik van de blokhut door Hopman Latour.
iii. Is een schadevergoeding gerechtvaardigd?
4.33.
Hopman Latour stelt zich op het standpunt dat de opzegging van Charitas gepaard had moeten gaan met een aanbod tot vergoeding van schade. Omdat dat niet is gebeurd, heeft Charitas, aldus Hopman Latour, niet rechtsgeldig de huurovereenkomst opgezegd.
4.34.
De kantonrechter vindt dat Hopman Latour onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht op grond waarvan de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, met zich meebrengen dat een aanbod tot betaling van schadevergoeding vereist is. Hopman Latour heeft in dit verband enkel opgemerkt dat zij conform vaste jurisprudentie
vindtdat schadevergoeding op zijn plaats is, maar niet uitgelegd waarom. Alleen al om die reden wordt dit verweer als onvoldoende onderbouwd verworpen.
vindtdat schadevergoeding op zijn plaats is, maar niet uitgelegd waarom. Alleen al om die reden wordt dit verweer als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.35.
Als een schadevergoeding al op zijn plaats zou zijn, heeft Hopman Latour ook onvoldoende onderbouwd dat en welke schade zij zou hebben geleden. Hopman Latour heeft weliswaar gesteld dat zij in 1953 en 1989 investeringen heeft gedaan bij de bouw van de blokhut respectievelijk de bouw van het lokaal met de toiletgroep, maar dit heeft Charitas gemotiveerd betwist. Ter zitting heeft Charitas erop gewezen dat uit de brief en de notulen uit 1979 (productie 7 bij antwoord) blijkt dat de rechtsvoorganger van Charitas in 1953-1955 financieel heeft bijgedragen aan de bouw van de blokhut. De stenen zijn volgens Charitas daarnaast gratis verstrekt door steenfabrieken. Hopman Latour heeft dat niet bestreden. Verder blijkt uit de brief en de notulen uit 1979 dat de architect kosteloos heeft gewerkt en dat de bouw van de blokhut met inspanningen van leden van Hopman Latour en ‘andere personen’ tot stand is gekomen. Daarnaast heeft Charitas erop gewezen dat zij sinds 21 maart 2013 ingevolge het addendum bij de huurovereenkomst verantwoordelijk was voor het groot onderhoud van de blokhut. In 2013 heeft Charitas het dak van de blokhut nog vernieuwd, hetgeen Hopman Latour (ook) niet heeft weersproken.
4.36.
In het licht van de gemotiveerde betwisting door Charitas, heeft Hopman Latour onvoldoende onderbouwd welke investering zij heeft gedaan en hoe hoog die investeringen zijn geweest, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De kantonrechter ziet hiervoor ook geen enkel aanknopingspunt, vooral omdat als er destijds al investeringen zijn gedaan, die hoogstwaarschijnlijk – bijna 70, danwel 30 jaar later – zijn afgeschreven
4.37.
De slotsom is dat Charitas de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de huurovereenkomst per 1 augustus 2022 is geëindigd. Vanaf 1 augustus 2022 gebruikt Hopman Latour de percelen en de blokhut dus zonder recht of titel. Van belang is daarbij dat Hopman Latour geen ontruimingsbescherming heeft ingeroepen op grond van artikel 7:230a BW. Dat artikel bepaalt onder meer dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. De indiening van een dergelijk verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist (lid 3). Hopman Latour heeft echter geen verzoekschrift ingediend. De primaire vordering onder punt IV van het gewijzigde petitum zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op één maand na betekening van het vonnis en dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, eventueel met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Die vordering berust niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat Charitas de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Zij heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
De huurachterstand en de gebruiksvergoeding
4.38.
Volgens Charitas is sprake van een huurachterstand van € 8.420,00 (€ 4.460,00 over 2020 en € 3.960,00 over 2021). Hopman Latour heeft betwist dat sprake is van een huurachterstand. Zij beroept zich op een afspraak tussen partijen uit het verleden die er op neer komt dat Charitas 60% van de huurprijs aan haar doneert, zodat zij slechts 40% van de huurprijs hoeft te voldoen (via de subsidie van de gemeente). Die 40% heeft zij ook elk jaar voldaan. Charitas heeft zich daarentegen niet aan die afspraak gehouden, aldus Hopman Latour, als gevolg waarvan Charitas in verzuim verkeert, en Hopman Latour dat deel van de huursom niet heeft kunnen voldoen.
4.39.
De kantonrechter begrijpt dat Hopman Latour een beroep doet op schuldeisersverzuim. De kantonrechter stelt voorop dat van schuldeisersverzuim sprake is wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijk medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW). Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar moet wel alles gedaan hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan.
4.40.
Voor een geslaagd beroep op schuldeisersverzuim moet Hopman Latour dus stellen, en bij betwisting bewijzen, dat de nakoming van haar verbintenis (betaling van 60% van de huursom) verhinderd wordt doordat Charitas de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van haar zijde opkomt.
4.41.
Volgens Hopman Latour heeft Charitas de betaling van 60% van de huursom belemmerd omdat Charitas haar bijdrage in de huur van 60% niet meer heeft betaald sinds 2020. Die verplichting van Charitas om bij te dragen in de huur bestaat al sinds 1989, aldus Hopman Latour. De afspraak hield in dat Charitas in de eerste helft van het jaar een bijdrage doet van 60% van de huur aan Hopman Latour, en dat Hopman Latour daarna, in de tweede helft van het jaar, die 60% tezamen met de 40% subsidie van de gemeente aan Charitas betaalt. Ter onderbouwing van het bestaan van die afspraak heeft Hopman Latour verwezen naar de notulen uit 1979 (productie 7 bij antwoord), waarin is aangegeven dat pastoor [C] jaarlijks een bedrag van 1.000,00 gulden schonk aan Hopman Latour, het gespreksverslag d.d. 13 maart 2013 tussen de penningmeesters van beide partijen waaruit blijkt dat is afgesproken dat in het addendum zal worden opgenomen dat Charitas een donatie aan Hopman Latour doet ter grootte van 60% van de huursom (productie 9 bij antwoord), en een overzicht waaruit valt af te leiden dat Charitas vanaf 1989 jaarlijks een donatie heeft gedaan van 60% van de huurprijs (productie 10 bij antwoord). Hopman Latour heeft tevens nog verwezen naar e-mails van haar penningmeester, de heer [B] , uit 2018 en 2019 waarin hij de penningmeester van Charitas heeft herinnerd aan die gemaakte afspraak.
4.42.
Dat partijen die afspraak destijds hebben gemaakt en jarenlang conform die afspraak hebben gehandeld, heeft Charitas op zichzelf niet bestreden en dit volgt bovendien uit de door haar zelf overgelegde correspondentie en betaalbewijzen. Uit die betaalbewijzen volgt ook dat Charitas altijd eerst de donatie overmaakt aan Hopman Latour, en dat daarna (in de tweede helft van het jaar) Hopman Latour de huur overmaakt aan Charitas. Charitas heeft evenmin betwist dat die donaties niet vrijblijvend waren. Zij heeft ook niet toegelicht waarom zij die gemaakte afspraak niet langer hoeft na te komen.
4.43.
Tegenover de gemotiveerde stellingen van Hopman Latour heeft Charitas onvoldoende ingebracht, zodat vast is komen staan dat partijen in 1989 hebben afgesproken dat Charitas jaarlijks aan Hopman Latour een donatie doet van 60% van de huur, zijnde (vanaf 2013) € 3.960,00. Uit productie 10 bij antwoord blijkt vervolgens dat Charitas over het jaar 2019 een donatie van € 3.460,00 heeft gedaan en over 2020 en 2021 niet heeft gedoneerd.
4.44.
Volgens Hopman Latour heeft zij door het niet nakomen van die afspraak niet kunnen voldoen aan haar verplichting tot betaling van de volledige huursom. Zij heeft sinds 2020 enkel 40% van de huursom middels de subsidie van de gemeente kunnen voldoen. Omdat zij feitelijk nooit huur uit andere middelen heeft betaald, beschikte zij, zonder de tegemoetkoming in de huur van Charitas, niet over eigen middelen om die 60% van de huursom te voldoen. Charitas heeft het voorgaande onvoldoende betwist. Dat de bijdrage van Hopman Latour geheel los zou staan van de betaling van de huur, en dus, zo begrijpt de kantonrechter, ook geen invloed zou hebben op de betaling daarvan, heeft Charitas onvoldoende onderbouwd in het kader van haar betwisting. Bovendien heeft Hopman Latour in dat verband ter zitting toegelicht dat zij de bijdrage soms gebruikte om kampen voor te financieren, maar dat pas als de gelden/contributies weer binnen kwamen, zij in staat was om de huursom te betalen.
4.45.
Gelet op het voorgaande, vindt de kantonrechter dat Hopman Latour voldoende heeft onderbouwd dat de betaling van 60% van de huursom verhinderd werd doordat Charitas haar sinds jaar en dag bestaande donatieverplichting niet is nagekomen. Dat betekent dat het beroep op schuldeisersverzuim slaagt en Charitas dus in schuldverzuim verkeert vanaf 2020. Als gevolg hiervan, is Hopman Latour niet in verzuim geraakt, en is Charitas dus niet bevoegd om nakoming te vorderen van de gestelde huurachterstand. Die vordering van € 8.420,00 over 2020 en 2021 zal daarom worden afgewezen.
4.46.
Charitas vordert daarnaast een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de hoogte van de huur, te weten € 550,00 per maand (€ 6.600/12) na beëindiging van de huurovereenkomst op 1 augustus 2022 tot het moment dat de ontruiming heeft plaatsgevonden. Voor wat betreft de periode vanaf 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 vordert Charitas een bedrag van (in totaal) € 110,00 aan gebruiksvergoeding. De kantonrechter begrijpt dat Charitas voor laatstgenoemde periode de betaling die Hopman Latour heeft gedaan op 11 november 2022 ter hoogte van € 2.640,00, heeft afgetrokken van de volgens Charitas nog openstaande vergoeding van € 2.750,00 over 5 maanden. [2]
4.47.
Op grond van artikel 7:225 BW kan de verhuurder aanspraak maken op een vergoeding gelijk aan de huurprijs voor de periode dat de huurder het gehuurde na het einde van de huur onder zich houdt. De kantonrechter vindt dat in dit geval sprake is van omstandigheden die er voor zorgen dat Charitas geen recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan de volledige huurprijs. Zoals hiervoor is vastgesteld, hebben partijen afgesproken dat Charitas voor 60% zou bijdragen in de huur. Hopman Latour betaalde feitelijk (aan het einde van de rit) jaarlijks maar 40% van de huursom. Gelet hierop vindt de kantonrechter dat Hopman Latour als gebruiksvergoeding een bedrag ter hoogte van 40% van de huur verschuldigd is, te weten € 220,00 per maand (€ 2.640,00 / 12). De gevorderde gebruiksvergoeding na 31 december 2022 tot aan het moment van ontruiming is dus toewijsbaar, met dien verstande dat de gebruiksvergoeding wordt bepaald op € 220,00 per maand. De gevorderde gebruiksvergoeding van in totaal € 110,00 voor de periode vanaf 1 augustus 2022 tot en met 31 december is niet toewijsbaar. Hopman Latour heeft namelijk voor wat betreft het (gehele) jaar 2022 aan haar betalingsverplichting van 40% van de huur al voldaan. Vast staat dat zij op 11 november 2022 een bedrag van € 2.640,00 heeft betaald dat bestemd was voor (heel) 2022. Gelet hierop, is zij geen gebruiksvergoeding verschuldigd voor de rest van het jaar.
De provisionele vordering
4.48.
Omdat de (primaire) vordering tot ontruiming in de hoofdzaak zal worden toegewezen, heeft Charitas geen belang meer bij toewijzing van haar provisionele vordering. Bespreking van die provisionele vordering kan daarom achterwege blijven.
De proceskosten
4.49.
Hopman Latour is de partij die het meest ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Charitas als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
131,18
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2 punten × € 232,00, uitgaande van een vordering van onbepaalde waarde)
Totaal
€
1109,18
4.50.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag na betekening van het vonnis. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gebouw genoemd “de boerderij” (oftewel de blokhut), gelegen nabij de Wezelstraat 8 op een terrein deel uitmakend van kadastraal perceel sectie G 4920 Gemeente Woensel alsmede het recht tot het gebruik van de weide aan de Wezelstraat kadastraal gemeente Woensel sectie G 4922 per 1 augustus 2022 is geëindigd;
5.2.
veroordeelt Hopman Latour om binnen één maand na betekening van het vonnis de onder 5.1. genoemde onroerende zaken met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Charitas te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.3.
veroordeelt Hopman Latour tot betaling aan Charitas van een bedrag van € 220,00 per maand na 31 december 2022 voor iedere maand dat Hopman Latour de onder 5.2. genoemde onroerende zaken in gebruik heeft tot het moment van ontruiming;
5.4.
veroordeelt Hopman Latour in de proceskosten, aan de zijde van Charitas tot aan dit vonnis vastgesteld op € 1109,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt Hopman Latour in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 116,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
5.6.
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door A.A.M Janssen en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2023.