Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
PACHTKAMER
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 9606280
Rolnummer : 21-7983
Vonnis in kort geding van 10 maart 2022
in de zaak van:
de commanditaire vennootschap
[eiseres ] ,
[eiseres ] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
eiseres in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. C.J.M. Weebers-Vrenken, advocaat te Eindhoven,
[eiseres in het incident] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in het incident,
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, advocaat te Arnhem,
t e g e n :
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
gemachtigde: mr. A.M.H.C. Coppens, advocaat te Helmond.
Partijen worden hierna genoemd “ [eiseres ] ” “ [eiseres in het incident] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt uit het volgende:
de dagvaarding van 3 februari 2022 met producties;
de incidentele conclusie tot voeging;
de mondelinge behandeling die op 24 februari 2022 heeft plaatsgevonden, ten behoeve waarvan [eiseres ] en [gedaagde] bij akte producties hebben toegezonden en waarbij partijen de standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigden van [eiseres ] en [gedaagde] mede aan de hand van spreekaantekeningen die zijn voorgedragen en overgelegd.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het incident tot voeging
2.1
[eiseres in het incident] vordert zich aan de zijde van [eiseres ] in het geding te mogen voegen om [eiseres ] te ondersteunen in de vordering die strekt tot onmiddellijke terbeschikkingstelling van een perceel grond ter grootte van 3.756 m².
2.2
[eiseres ] en [gedaagde] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de voeging.
2.3
Omdat [eiseres ] en [gedaagde] geen verweer hebben gevoerd tegen de verzochte en [eiseres in het incident] haar belang bij de voeging voldoende heeft uiteengezet in haar incidentele conclusie wordt de vordering toegewezen.
2.4
De aard van de incidentele vordering en het standpunt van [eiseres ] en [gedaagde] brengen mee dat de kosten in het incident tussen partijen worden gecompenseerd op de onder De beslissing vermelde wijze.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] exploiteert een melkveebedrijf aan de rand van de bebouwde kom van Heeze waarbij enkele percelen (weiland) zijn gelegen in een uitbreidingsplan van de gemeente [gemeente] . Het plan voorziet in de aanleg van een randweg en de bouw van woningen.
3.2
Tussen de gemeente en [gedaagde] is een pachtprocedure gevoerd die heeft geleid tot het arrest van de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2647). In dit arrest is tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst vastgelegd met betrekking tot de percelen kadastraal bekend [het perceel 1] , [het perceel 2] en [het perceel 3] ter grootte van 1.60.20 ha.
3.3
[eiseres ] heeft deze grond (het gepachte) sinds 19 januari 2018 in eigendom.
[eiseres ] is een grondexploitatiemaatschappij waarin de gemeente [gemeente] en de Bank Nederlandse Gemeenten participeren.
[eiseres ] is verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling, waaronder ook de uitgifte van bouwrijpe kavels bestemd voor bebouwing en de aanleg van infrastructurele voorzieningen.
3.4
In de directe omgeving van het gepachte is een woonwijk (' [naam] ') in ontwikkeling (hierna: het bouwplan). In dit gebied worden in fases in totaal ongeveer 350 woningen gerealiseerd. Voor de realisering van deze woningen zijn verschillende watervoorzieningen (wadi’s) [1] nodig. Deze wadi's vangen na overvloedige regenval het water op en laten het infiltreren en gedoseerd leeglopen op het regionale waterstelsel.
3.5
Het bouwplan voorziet in de aanleg van drie wadi’s. Twee wadi’s zijn inmiddels gerealiseerd. De derde wadi, met een oppervlakte van 3.756 m², is voorzien op het gepachte, een en ander zoals weergegeven op de aan dit vonnis gehechte tekening.
3.6
De omgevingsvergunning voor de wadi is op 1 december 2020 verleend. Na daartegen door [gedaagde] ingediend bezwaar en beroep is het beroep door de rechtbank Oost-Brabant, afdeling Bestuursrecht, bij uitspraak van 9 februari 2022 ongegrond verklaard.
3.7
De aanleg van de wadi is een voorwaarde voor de realisering van 40 woningen waarvoor aan [eiseres in het incident] een omgevingsvergunning is verleend. Het bezwaar dat [gedaagde] tegen deze vergunning heeft ingediend is ongegrond verklaard. Alle 40 woningen zijn verkocht.
3.8
Tussen [eiseres ] en [gedaagde] is een bodemprocedure aanhangig (zaaknummer 9287305 rolnummer 21-3831) die strekt tot gedeeltelijke ontbinding van de tussen hen bestaande pachtovereenkomst opdat, na ontruiming door [gedaagde] , de derde wadi kan worden geraliseerd. De gevorderde ontbinding heeft betrekking op de voor de wadi benodigde oppervlakte van circa 3.756 m².
4.De vordering in de hoofdzaak
4.1
[eiseres ] vordert het treffen van een voorlopige voorziening in die zin dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- wordt veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gepachte, bekend als [het perceel 1] deels, [het perceel 2] deels en [het perceel 3] deels, ter grootte van 3.756 m² te ontruimen en ontruimd te houden, op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] met de uitvoering van het vonnis in gebreke blijft, alsmede [eiseres ] te machtigen het gepachte zelf zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te ontruimen;
- wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis en de nakosten.
4.2.
[eiseres ] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[naam] is een woonwijk in ontwikkeling. In dit gebied zijn in fases ongeveer 350 woningen voorzien. Voor de realisering van die woningen is de aanleg van verschillende watervoorzieningen (wadi’s), volgens het op 5 maart 2018 vastgestelde bestemmingsplan, een vereiste: de woningen mogen pas gebouwd worden nadat de watervoorzieningen zijn gerealiseerd. Aan [eiseres in het incident] is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 40 woningen. De woningen zijn allemaal verkocht en de kopers zitten met smart op de start van de bouw te wachten. Daarom is het nodig dat de derde wadi zo spoedig mogelijk wordt gerealiseerd. Deze wadi is voorzien op een deel van de door [gedaagde] gepachte gronden.
[eiseres ] is door [eiseres in het incident] aangesproken om de wadi op de kortst mogelijke termijn te realiseren omdat de kopers er bij haar op aandringen om te beginnen met de bouw. Zolang de derde wadi niet wordt aangelegd kunnen de 40 woningen niet worden gebouwd.
Als de aanleg van de derde wadi pas mogelijk is na de uitspraak van de pachtkamer in de bodemprocedure zal sprake zijn van meerdere maanden vertraging. Zij heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vordering.
4.3
Op het verweer, voor zover van belang, dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gevoerd wordt hierna onder De beoordeling ingegaan.
5.De beoordeling
5.1
Het gaat in deze zaak om de ontruiming van een stuk grond van 3.756 m² voor de aanleg van een wadi. Dat stuk grond wordt door [gedaagde] gepacht.
Spoedeisend belang
5.2
Anders dan [gedaagde] meent, heeft [eiseres ] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dat blijkt uit het volgende.
Het bestemmingsplan [naam] schrijft voor dat de waterberging geborgd moet zijn voordat kan worden overgegaan tot de bouw van woningen in het plangebied.
Dit proces loopt vertraging op doordat [gedaagde] bezwaren heeft tegen de aanleg van de derde wadi en dus ook tegen de daarvoor nodige gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst. Daarmee loopt ook de gronduitgifte in het plangebied vertraging op. Dat heeft onder meer tot gevolg dat [eiseres ] geen opbrengsten kan genereren, omdat de door [eiseres in het incident] te bouwen 40 woningen nog niet kunnen worden gerealiseerd. Die opbrengsten heeft [eiseres ] echter nodig om het plangebied (verder) bouwrijp te maken en het resterend openbaar gebied in het bestemmingsplan af te maken.
[eiseres ] is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Kader
5.3
In deze procedure, die strekt tot het treffen van een voorlopige voorziening, kan de vordering slechts worden toegewezen, indien aannemelijk is dat de pachtkamer een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal toewijzen, waarbij tevens de wederzijdse belangen van partijen dienen te worden afgewogen. Daarvoor is het ook van belang om de langjarige relatie van partijen (dan wel haar rechtsvoorgangers) kort te schetsen.
Terug in de tijd
5.4
[gedaagde] heeft, voor zover hier van belang, de grond waarop de realisatie van de derde wadi is voorzien al in 2004 verkocht aan Jafor B.V. (Jafor is in 2017 gefuseerd met [eiseres in het incident] ). [gedaagde] wist vanaf dat moment dat de grond in de (nabije) toekomst voor een andere bestemming dan voor agrarische doeleinden gebruikt zou (kunnen) gaan worden. Tot het moment waarop de gemeente c.q. [eiseres ] de grond nodig zou hebben voor de planontwikkeling mocht [gedaagde] deze blijven gebruiken. Met betrekking tot dat voortgezet gebruik is tussen partijen een procedure gevoerd die heeft geresulteerd in het arrest van 12 maart 2019 waarbij een reguliere pachtovereenkomst is vastgelegd met betrekking tot de percelen kadastraal bekend [het perceel 1] , [het perceel 2] en [het perceel 3] ter grootte van 1.60.20 ha. Een gedeelte van deze percelen is het onderwerp van dit kort geding.
5.5
Aanvankelijk was de derde wadi op een andere locatie voorzien. Op die oorspronkelijke locatie, gelegen in het oostelijk plangebied, is de wadi echter niet meer te realiseren als gevolg van de op verzoek van [gedaagde] aangelegde koeientunnel die de (weide)gronden aan weerszijden van de nieuwe randweg met elkaar verbindt.
De wadi is nu voorzien in het "middengebied" op een deel van het gepachte. Op het gepachte rust onder meer de bestemming "water en waterhuishoudkundige werken".
De omgevingsvergunning voor de wadi is op 1 december 2020 verleend. Het door [gedaagde] daartegen ingediende bezwaar en beroep zijn ongegrond verklaard. De bestuursrechter heeft in zijn uitspraak van 9 februari 2022 onder meer geoordeeld
: “uit de letterlijke tekst van de doeleindenomschrijving van de bestemming “Agrarisch-1” in artikel 3.1 van de planregels volgt niet dat een wadi alleen ten behoeve van agrarisch gebruik kan worden toegestaan, zoals [gedaagde] stelt.”
: “uit de letterlijke tekst van de doeleindenomschrijving van de bestemming “Agrarisch-1” in artikel 3.1 van de planregels volgt niet dat een wadi alleen ten behoeve van agrarisch gebruik kan worden toegestaan, zoals [gedaagde] stelt.”
Daarmee zijn er op dit moment geen bestuursrechtelijke belemmeringen om te starten met de realisatie van de wadi en daarna met de bouw van de 40 woningen.
Bodemprocedure
5.6
De voorgenomen bestemming ('water en waterhuishoudkundige voorzieningen') is in overeenstemming met het algemeen belang en met het onherroepelijke bestemmingsplan [naam] .
[eiseres ] heeft het voornemen deze bestemming door de aanleg van de wadi te realiseren. Met het realiseren van de wadi kan deze grond niet meer voor agrarische doeleinden worden gebruikt. Overigens lijkt aannemelijk dat de wadi -die primair bedoeld is als waterberging voor de te realiseren woonwijk- ook kan bijdragen aan een goede waterhuishouding van de omliggende pachtgronden.
5.7
In de bodemprocedure vordert [eiseres ] gedeeltelijke ontbinding van de tussen haar en [gedaagde] bestaande pachtovereenkomst met toepassing van het bepaalde in artikel 7:377 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Deze bepaling houdt -kort gezegd- in dat de rechter op vordering van de verpachter een pachtovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbindt, indien de verpachter het verpachte of een gedeelte daarvan wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden, en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. De bepaling is van dwingend recht (artikel 7:399 BW) en imperatief ("de rechter … ontbindt").
Uit de rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op dit artikel aan de volgende drie vereisten moet zijn voldaan:
a. de wil om het gepachte voor niet-agrarische doeleinden te bestemmen is ernstig gemeend;
b. de verwezenlijking is voldoende concreet en uitvoerbaar;
c. de verpachter is financieel in staat de bestemming te realiseren.
5.8
In deze zaak is aan alle drie vereisten voldaan: er is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan en een omgevingsvergunning op grond waarvan de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Daarmee is de voorgenomen aanleg van de wadi concreet en uitvoerbaar en [eiseres ] heeft via de Bank Nederlandse Gemeenten voldoende financiële middelen tot haar beschikking.
Belangen
5.9
Het belang van [eiseres ] is duidelijk. Zolang de wadi niet kan worden aangelegd kunnen de 40 woningen door [eiseres in het incident] niet worden gerealiseerd. Dat brengt met zich dat [eiseres ] daardoor financieel nadeel leidt omdat de gronduitgifte stokt. Ook de aanleg van infrastructurele voorzieningen kan niet worden afgerond.
5.1
Het belang van [gedaagde] is gering. Het te ontruimen gepachte perceel met een oppervlakte van 3.756 m² bedraagt minder dan 0,5% van het totaal aan gronden (ca. 80 ha.) waarop [gedaagde] zijn agrarische bedrijf exploiteert. [gedaagde] is voor zijn bedrijfsvoering niet afhankelijk van deze relatief beperkte oppervlakte. Het is op voorhand niet uit te sluiten dat een gedwongen ontruiming van het perceel gevolgen heeft voor de omvang van de huiskavel van [gedaagde] . Het is op voorhand echter voldoende aannemelijk dat die gevolgen enigszins worden gecompenseerd doordat [eiseres ] aan [gedaagde] heeft aangeboden om 1 hectare van de door hem in het middengebied gepachte gronden (weer) in eigendom over te nemen; met het weer in eigendom verkrijgen van die grond heeft [gedaagde] de mogelijkheid de grond duurzaam te behouden voor zijn bedrijf.
5.11
De slotsom is dat voldoende aannemelijk is dat de vordering van [eiseres ] in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat betekent dat de door haar gevorderde voorziening als hierna vermeld kan worden toegewezen.
Ontruiming
5.12
De vordering tot ontruiming wordt toegewezen met dien verstande dat [gedaagde] een iets langere termijn zal worden gegund om de percelen bekend als [het perceel 1] deels, [het perceel 2] deels en [het perceel 3] deels, ter grootte van 3.756 m² te ontruimen.
Dwangsom
5.13
Aan de gevorderde dwangsom zal een maximum worden verbonden.
Machtiging
5.14
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, eventueel met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren wordt afgewezen. Dit berust niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat [eiseres ] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. [eiseres ] heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
Proceskosten
5.15
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de hoofdzaak.
5.16
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De pachtkamer, rechtdoende in kort geding:
in het incident
- laat [eiseres in het incident] toe als gevoegde partij aan de zijde van [eiseres ] ;
- compenseert de kosten van het incident in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;
in de hoofdzaak
- veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gepachte, bekend als [het perceel 1] deels, [het perceel 2] deels en [het perceel 3] deels, ter grootte van 3.756 m² te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] met de uitvoering van het vonnis in gebreke blijft, echter tot een maximum van € 75.000,00;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiseres ] tot vandaag vastgesteld op € 105,31 aan explootkosten, € 126,00 aan griffierecht en € 996,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 124,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 85,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter, ing. T.G.M. Pruijn en J.J.F. Berkvens als deskundige leden, en in het openbaar uitgesproken op donderdag 10 maart 2022.