ECLI:NL:RBOBR:2022:78

• Datum uitspraak: 14 januari 2022
• Publicatiedatum: 14 januari 2022
• Zaaknummer: C/01/377494 / BP RK 21-662
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing verzoek tot inroepen huurbeding en ontruiming van verhuurde onroerende zaak na eerdere afwijzing

In deze beschikking van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant, uitgesproken op 14 januari 2022, wordt het verzoek van de besloten vennootschap ELQ PORTFOLIO I B.V. tot het inroepen van het huurbeding toegewezen. De zaak betreft een executietraject waarbij de verzoekster, na een eerdere afwijzing van haar verzoek, opnieuw een verzoek indient op basis van artikel 3:264 lid 5 BW. De onroerende zaak, een appartement met berging en parkeerplaats, was in verhuurde staat te koop aangeboden tijdens een executieveiling drie maanden eerder, waarbij de koopprijs is vastgesteld op € 391.000,-. De verzoekster heeft ervoor gekozen om het appartement niet te gunnen en een nieuw executietraject te starten.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen de hypotheekgevers en de huurders tot stand is gekomen zonder toestemming van de verzoekster, wat in strijd is met het huurbeding in de hypotheekakte. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het verzoek tot het inroepen van het huurbeding toewijsbaar is, omdat de opbrengst van de executieveiling in verhuurde staat niet voldoende zou zijn om de vordering van de verzoekster te voldoen, indien de huurovereenkomst in stand zou blijven.

De ontruimingstermijn is vastgesteld op drie dagen na de levering van het appartement aan de koper, en de beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De beslissing is genomen na een mondelinge behandeling waarbij beide partijen hun standpunten hebben toegelicht, en de voorzieningenrechter heeft de relevante juridische bepalingen in overweging genomen.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rekestnummer: C/01/377494 / BP RK 21-662

Beschikking van de voorzieningenrechter van 14 januari 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ELQ PORTEFEUILLE I B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

advocaat mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen,

tegen

1. [hypotheekgever] ,

wonende te [woonplaats 2] ( [land] ),

hypotheekgever,

verschenen in persoon,

2.
[belanghebbende 1] ,

3.
[belanghebbende 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

belanghebbenden,

advocaat mr. J. Weijer te ’s-Hertogenbosch,

4.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS ,

wonende te [woonplaats 1] ,

belanghebbenden,

niet verschenen.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met 14 producties ontvangen ter griffie op 17 december 2021
• de akte van 7 januari 2022 met producties 1 t/m 3 van de zijde van belanghebbenden sub 2 en 3 (hierna respectievelijk [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] )
• de mondelinge behandeling die plaats vond op 11 januari 2022, vanwege de maatregelen in verband met Covid 19 door middel van een verbinding via Skype.

Aan de mondelinge behandeling hebben deelgenomen mr. Van der Wal namens verzoekster en [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] met mr. Weijer

• beide partijen hebben hun standpunten toegelicht, mr. Weijer mede aan de hand van pleitnotities
• kort na afloop van de mondelinge behandeling ontving de voorzieningenrechter (op 11 januari 2022) een e-mailbericht namens (hypotheekgever) [hypotheekgever] met de mededeling dat deze tevergeefs had geprobeerd de mondelinge behandeling op die dag via Skype bij te wonen. De voorzieningenrechter heeft naar aanleiding van dit bericht een nadere mondelinge behandeling bepaald op 12 januari 2022
• op 12 januari 2022 te 15.00 uur heeft de voorzieningenrechter [hypotheekgever] gehoord door middel van een verbinding via Skype. Tevens hebben aan de mondelinge behandeling deelgenomen mr. Van der Wal en mr. Weijer.
• De voorzieningenrechter heeft tenslotte medegedeeld dat, anders dan aan het eind van de mondelinge behandeling van 11 januari 2022 was aangekondigd uiterlijk op maandag 24 januari 2022 beschikking zal worden gewezen.

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de huurder(s) van het appartement met berging en parkeerplaats plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1] sectie T nummer [nummer kadaster] en [nummer kadaster] (hierna: het appartement), binnen drie dagen na betekening van deze beschikking, dan wel binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn.

2.2.

Bij brief van 1 november 2021 gericht aan hypotheekgever [hypotheekgever] (productie 8 bij verzoekschrift) heeft verzoekster medegedeeld dat zij de hypothecaire geldlening opeist vanwege een onacceptabele betalingsachterstand, het feit dat het onderpand ongeoorloofd wordt verhuurd, en vanwege het feit dat de hypotheekgever zelf het pand niet bewoont en in het buitenland verblijft.

Vervolgens heeft verzoekster bij deurwaardersexploot van 8 december 2021 aan hypotheekgever en belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 10 maart 2022 alsmede dat het huurbeding jegens belanghebbenden zal worden ingeroepen.

2.3.

Omdat hypotheekgever in [woonplaats 2] ( [land] ) woont, rijst de vraag naar de rechtsmacht van de voorzieningenrechter en het toepasselijke recht. Omdat het appartement in [woonplaats 1] ligt en verzoekster als hypotheekhouder wenst te executeren, heeft de voorzieningenrechter op grond van art. 24 van de EEX-Vo (herschikt) rechtsmacht. Krachtens art. 10:127 lid 1 BW is op het geschil van partijen Nederlands recht van toepassing.

2.4.

In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen als bedoeld in artikel 3:264 BW, op grond waarvan het de hypotheekgevers niet is toegestaan de onroerende zaak te verhuren, te verpachten of op enigerlei wijze in gebruik te geven, zonder schriftelijke toestemming van verzoekster.

Vast staat dat de huurovereenkomst tussen [belanghebbende 1] en de hypotheekgevers met betrekking tot het appartement tot stand is gekomen ná de datum van de hypotheekakte en zonder dat verzoekster daarvoor toestemming heeft gegeven.

Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat er meerdere personen staan ingeschreven op het adres van het appartement. Deze inschrijvingen dateren van na het tijdstip waarop de hypotheek is gevestigd. Verzoekster kan niet uitsluiten dat er nog andere niet met naam bekende huurders in het appartement wonen.

Nu verzoekster de hypothecaire geldlening opeist en de openbare verkoop van het appartement aan belanghebbenden is aangezegd dient verzoekster op grond van artikel 3:264 lid 1 BW het huurbeding in te roepen. Het inroepen van het huurbeding heeft als gevolg dat de huurders het appartement dienen te ontruimen, zodat verzoekster op grond van artikel 3:264 lid 5 BW verlof aan de voorzieningenrechter moet vragen.

2.5.

Artikel 3:264 lid 6 BW bepaalt dat de voorzieningenrechter het gevraagde verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. De te beantwoorden vraag is derhalve of door executoriale verkoop van het appartement in verhuurde staat voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen.

2.6.

In het kader van een eerder executietraject met betrekking tot het appartement heeft verzoekster de geldlening in april 2021 al eens opgezegd en een verzoekschrift verlof tot inroepen huurbeding bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank ingediend. In die (vorige) procedure hebben partijen ieder een taxatierapport overgelegd. Naar aanleiding van een door belanghebbenden in die procedure overgelegd taxatierapport waarin de executiewaarde van het appartement in verhuurde staat op een hoger bedrag werd gewaardeerd dan in het taxatierapport dat was overgelegd door verzoekster, heeft de voorzieningenrechter het verzoek tot het inroepen van het huurbeding bij beschikking van 21 september 2021 afgewezen.

Verzoekster heeft de reeds geplande veiling op 22 oktober 2021 (toch) doorgang laten vinden waarbij het appartement in verhuurde staat te koop is aangeboden. Een proces-verbaal van de veiling is overgelegd als productie 7 bij het verzoekschrift. Blijkens het proces-verbaal is afgemijnd op € 391.000,-. De bank is niet over gegaan tot gunning en het executietraject is geëindigd.

2.7.

In het kader van de op 8 december 2021 opnieuw opgestarte executie en het (nieuwe) verzoek tot het inroepen van het huurbeding waarmee de onderhavige procedure is ingeleid, heeft verzoekster (opnieuw) een taxatierapport laten opstellen. Het taxatierapport (van 29 november 2021) is overgelegd als productie 11 bij het verzoekschrift en het betreft een geveltaxatie omdat de taxateur geen toegang heeft gekregen tot het appartement.

Ook belanghebbenden hebben een nieuw taxatierapport (van 6 januari 2022) in het geding gebracht (productie 1) met daarin een ‘markttechnische update’ van de waarde van het appartement.

Nu de feitelijke koopprijs van het appartement in verhuurde staat bij een executieverkoop op basis van het proces-verbaal van de executieveiling (op 22 oktober 2021) kan worden vastgesteld, acht de voorzieningenrechter beide door partijen ingebrachte taxatierapporten, waarin sprake is van een geschatte waarde, van ondergeschikt belang.

De koopprijs in verhuurde staat waarop tijdens de veiling op 22 oktober 2021 is afgemijnd (€ 391.000,-) is bijna een ton lager dan het bedrag van de vordering van verzoekster op de hypotheekgever. Er zijn voorafgaand aan de veiling geen onderhandse biedingen binnen gekomen. Het is dan ook niet aannemelijk dat met instandhouding van de huurovereenkomst een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de hypotheekhouder te voldoen.

Ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan. Gelet op het voorgaande zal het verzoek worden toegewezen.

2.8.

Namens verzoekster is verzocht om indien het verlof wordt verleend de ontruimingstermijn te bepalen op hoogstens drie dagen na betekening van deze beschikking. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft mr. Van der Wal in antwoord op een vraag van de voorzieningenrechter over wanneer de ontruiming daadwerkelijk plaats zal vinden verklaard dat de toewijzende beschikking zal worden gebruikt ten behoeve van de koper. In het licht van deze verklaring zal de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn bepalen op drie dagen nadat de koper van het appartement eigenaar is geworden.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen belanghebbenden,

3.2.

veroordeelt belanghebbenden om het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1] sectie T [nummer kadaster] en [nummer kadaster] , te ontruimen met al de zijnen en al het zijne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen,

3.3.

bepaalt dat niet eerder dan drie dagen na de levering van het appartement aan de koper ontruimd mag worden,

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2022.