Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/118
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 377.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en vervolgens een aanvullend beroepschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1975. De woning heeft een inhoud van 433 m³ en beschikt over een opbouw van 32 m³, een serre van 42 m³ en een garage van 57 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 345 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 345.000 en verwijst naar de bij het beroepsschrift gevoegde waardematrix waarbij eiseres thans uitgaat van een totale woninginhoud van 564 m³ (in plaats van de daarin opgenomen 561 m³). De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 380.000, zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 16 juli 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres] , [adres] en [adres] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft inhoud, voorzieningenniveau en doelmatigheid in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Eiseres heeft in haar aanvullend beroepschrift gesteld dat de indexering niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze beroepsgrond in strijd met de goede procesorde te laat is aangevoerd en daarbij gewezen op eerdere uitspraken van deze rechtbank. [1] In de genoemde uitspraken had de heffingsambtenaar ongeveer zeven maanden voor de zitting een verweerschrift met taxatie ingediend waaruit bleek dat de door hem gehanteerde verkoopcijfers waren geïndexeerd. In die zaken is de indexatie pas op de zitting ter discussie gesteld en dat is in strijd met de goede procesorde geoordeeld. De rechtbank vindt genoemde zaken niet vergelijkbaar met deze zaak. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar pas na ontvangst van het genoemde aanvullend beroepschrift een verweerschrift ingediend, terwijl hij daarin niet is ingegaan op dit betoog van eiseres. Verder ziet de rechtbank geen andere aanleiding om de genoemde beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten, temeer omdat de heffingsambtenaar op de zitting heeft verklaard geen behoefte te hebben aan een mogelijkheid om alsnog schriftelijk op het betoog van eiseres te reageren.
2.3.2.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse en dat voor de berekening daarvan in deze zaak gebruik is gemaakt van een woningindexcalculator, maar dat is verder niet met gegevens onderbouwd of anderszins inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiseres, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt. [2] Datzelfde lot deelt daarmee ook de eindwaarde. Er bestaat wel ruimte tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde, maar aangezien de indexering niet toetsbaar is kan ook niet worden gezegd of dat verschil voldoende is om te kunnen oordelen dat desondanks aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
2.4.
Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de woning ten onrechte van een bovengemiddelde doelmatigheid is uitgegaan. De heffingsambtenaar ziet dat anders en wijst erop dat de woning in 2011 is verbouwd waarbij een bergruimte is omgezet naar een woonruimte met twee ruime slaapkamers waardoor de woning in totaal vijf slaapkamers heeft. De rechtbank volgt het betoog van de heffingsambtenaar en volgt eiseres dus niet in haar verdere betoog dat deze verbouwing al voldoende in de waarde tot uitdrukking komt, enkel doordat de inhoud en daarmee de totale kubieke meterprijs van de woning is toegenomen. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat naast de toegenomen inhoud ook de functie van de woninguitbreiding van belang is. Die rechtvaardigt in dit geval – in vergelijking met de zeer goed vergelijkbare vergelijkingsobjecten die niet over dezelfde uitbreiding beschikken – een score voor bovengemiddelde doelmatigheid.
2.5.
Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de KOUDV-factoren ten onrechte niet heeft verstrekt. De heffingsambtenaar wijst erop dat deze gegevens tussen 7 en 11 september 2020 ter inzage hebben gelegen en dat eiseres geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid de gegevens in te zien. De rechtbank is van oordeel dat, ook als in dit geval met terinzagelegging kon worden volstaan, dit te laat is gebeurd. In artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat namelijk dat de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende een week ter inzage moeten worden gelegd. Dat is in dit geval niet gebeurd, omdat de hoorzitting al op 17 juni 2020 had plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft de hiervoor bedoelde gegevens voor de zitting verstrekt en eiseres heeft daarop kunnen reageren. De rechtbank ziet daarin aanleiding om het hiervoor genoemde gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat onder 2.3.2. is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
3. Ten aanzien van de door eiseres bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiseres haar beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar een waardematrix overgelegd, maar wat daarin is gesteld is gelet op het ontbreken van toetsbare en verifieerbare gegevens niet controleerbaar. Overigens heeft ook eiseres de door haar toegepaste indexering van de verkoopprijzen van de door haar gebruikte referentiepanden niet inzichtelijk gemaakt.
4. Aangezien geen van beide partijen in de van hen verlangde bewijslast is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 360.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
5. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541, met wegingsfactor 1). De verzochte proceskostenvergoeding voor de door eiseres overgelegde waardematrix wordt afgewezen, omdat niet is gebleken door wie die is opgesteld zodat de rechtbank ook niet kan vaststellen of de opsteller als deskundige (in de zin van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb) kan worden aangemerkt. Wel moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 370.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 1.620;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 28 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.