Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/361
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: G-J Vliem).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres over de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de onroerende zaak aan [adres] (hierna: het bedrijfsobject / de onroerende zaak).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 9.618.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing en de aanslag rioolheffing voor het kalenderjaar 2021 opgelegd.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 27 december 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 13 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en zijn taxateur P.J. Mulder.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het eigendom van de onroerende zaak berust bij [naam] B.V. In de onroerende zaak is een filiaal van het groothandelsconcern [naam] gevestigd. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1969. De onroerende zaak omvat, gelegen op zowel de begane grond als de eerste verdieping, (twee) winkelruimtes (met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van in totaal 14.020 m²), twee kantoorruimtes (met een bvo van in totaal 1.325 m²) en vier opslag/magazijnruimtes (met een bvo van in totaal 3.393 m²). Tot het bedrijfsobject behoren een overslag/opslagterrein (2400 m²), een parkeerterrein (20.830 m²) en een brandstofpomp (350 m²). Tot het bedrijfsobject behoren verder zes percelen met een totale kadastrale oppervlakte van
37.705 m², waarvan 37.669 m² is toegekend aan het bedrijfsobject.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Zij doet dat mede aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De wettelijke regels die voor de beoordeling van het beroep belangrijk zijn, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
Het geschil
6. Eiseres stelt zich kortweg op het standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij staat in beroep een waarde voor van € 7.309.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 9.618.000.
De redenen voor de beslissing van de rechtbank
7. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd
.
.
7.1.
De heffingsambtenaar heeft bij de heroverweging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak in bezwaar gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. In beroep heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, onderbouwd met een rekenkundig taxatieverslag gecorrigeerde vervangingswaarde, opgesteld door de taxateur. Tijdens de zitting heeft de taxateur uitgelegd dat de WOZ-waarde niet met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden onderbouwd, omdat er geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn door de specifieke bestemming van het bedrijfsobject. Daarom berust de onderbouwing van de waarde alleen nog op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eiseres heeft niet bestreden dat dit in deze zaak een geschikte methode van waarderen is. Dit betekent dat de rechtbank de onderbouwing volgens de huurwaardekapitalisatiemethode en de beroepsgronden die zich daartegen richten niet in de beoordeling zal betrekken.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het rekenkundig taxatieverslag niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. De taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde weliswaar getaxeerd op € 10.240.000,-, maar hij heeft onvoldoende onderbouwd hoe hij tot dat bedrag is gekomen. Het gaat dan vooral over de onderbouwing van de bouwkosten per vierkante meter bvo, de levensduur en de restwaarde van de winkel/verkoopruimte, de kantoorruimte en de opslag/magazijnruimte. De taxateur heeft op het eerste blad van het verslag verwezen naar ‘diverse’ taxatiewijzers. De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij zich heeft gebaseerd op de gegevens uit de VNG Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie 2020 en die staan in het overzicht op het derde blad van het verslag. Hij is voor de bouwkosten uitgegaan van het gemiddelde van de kosten van herbouw van de winkels die in het overzicht zijn genoemd. Verder heeft de taxateur verwezen naar de VNG Taxatiewijzers 2020 archetypes U3540000 busstation werkplaats en X5840062 restaurantgebouw. Met deze summiere onderbouwing kan de heffingsambtenaar echter niet volstaan. Als wordt gewaardeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde kan namelijk niet zonder meer gebruik worden gemaakt van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. Bovendien is het gebruik van de archetypes busstation werkplaats en restaurant niet begrijpelijk. Het gebruik van de onroerende zaak stemt daarmee immers niet overeen. De onroerende zaak wordt namelijk niet gebruikt als werkplaats voor bussen of als restaurant, maar als groothandel. Van (de taxateur van) de heffingsambtenaar mag in zo’n situatie een uitgebreide motivering worden verlangd waarmee hij onderbouwt dat toch bij deze archetypes kan worden aangesloten. Die motivering moet concreet en feitelijk zijn. Zo’n motivering ontbreekt echter. De rechtbank kan daarom niet volgen hoe de vervangingswaarde, de levensduur of de restwaarde op die archetypes kunnen worden gebaseerd en is er niet van overtuigd geraakt dat deze keuzes van de taxateur juist zijn.
7.3.
Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, beoordeelt de rechtbank of eiseres de waarde van € 7.309.000 die haar voorstaat aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval, want eiseres heeft geen taxatierapport overgelegd en die waarde ook niet op andere wijze onderbouwd.
Conclusie
8.1.
Het beroep is gegrond. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, ziet de rechtbank aanleiding om het geschil finaal te beslechten door gebruik te maken van de bevoegdheid die haar in artikel 8:72 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is gegeven. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen, zelf in de zaak voorzien en de waarde van het bedrijfsobject, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, schattenderwijs vaststellen op € 8.800.000.
8.2.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2022, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde aan eiseres beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar moet ook het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object [adres] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op € 8.800.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en
mr. G.J. Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 24 november 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken
Artikel 17
1 (…)
2 De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3 In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
(…)
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken
Artikel 4
1 (…)
2 De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3 (…)
4 Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.