Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/380508 / KG ZA 22-152
Vonnis in kort geding van 21 april 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
START HOME RENTALS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P. Smit te Spijkenisse,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. M.J. Gommans te Kessel.
Partijen zullen hierna Start Home Rentals en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 maart 2022 met 13 producties
- het emailbericht van mr. Gommans van 5 april 2022 met aankondiging van de eis in reconventie
- de akte met eiswijziging van 6 april 2022 van de zijde van Start Home Rentals
- de mondelinge behandeling die plaats heeft gevonden op 8 april 2022
- de pleitnota van Start Home Rentals
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat binnen twee weken vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Op 12/15 november 2018 hebben [gedaagde] en (de rechtsvoorganger van) Start Home Rentals een huurovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [gedaagde] de woonruimte te [plaats] aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurt aan Start Home Rentals tegen een huurprijs van € 1.500,- per maand.
De huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) is aangegaan voor onbepaalde tijd.
In artikel 10.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder ( [gedaagde] ) er akkoord mee is en ervan op de hoogte is dat huurder (Start Home Rentals) de woning zal onderverhuren ten behoeve van personeelshuisvestiging en dat de verhuurder zorg zal dragen voor de vergunning daarvoor.
2.2.
De woning wordt door Start Home Rentals onderverhuurd aan de Poolse onderneming FMS Sp (hierna: FMS). De onderhuurovereenkomst tussen Start Home Rentals en FMS (productie 2 bij dagvaarding) is met ingang van 1 februari 2021 in gegaan en geldt voor onbepaalde tijd. In de overeenkomst is opgenomen dat de woning wordt gebruikt voor personeelshuisvesting. FMS verhuurt kamers in de woning aan Poolse arbeidsmigranten.
2.3.
Bij emailbericht van 4 februari 2022 (productie 5 bij dagvaarding) aan Start Home Rentals met als onderwerp ‘Opzeggen huurcontract’, heeft [gedaagde] medegedeeld dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022 wegens persoonlijke omstandigheden. [gedaagde] verzoekt Start Home Rentals vervolgens de sleutels in te leveren en de woning in oude staat op te leveren.
2.4.
Bij emailbericht van 16 februari 2022 (productie 6 bij dagvaarding) aan [gedaagde] heeft Start Home Rentals gereageerd met de mededeling dat de opzegging niet wordt geaccepteerd omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en deze niet eenzijdig kan worden opgezegd, en het bovendien voor Start Home Rentals onmogelijk is om de woning voor 1 maart 2022 te ontruimen.
2.5.
Bij brief van 16 februari 2022 (productie 7 bij dagvaarding) heeft mr. Smit zich namens Start Home Rentals tot [gedaagde] gewend. Mr. Smit heeft – kort samengevat – medegedeeld dat Start Home Rentals een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [gedaagde] heeft gesloten en dat deze slechts kan worden beëindigd op grond van één van de limitatief in de wet opgesomde beëindigingsgronden. Nu geen enkele van deze beëindigingsgronden zich voordoet, is de opzegging door [gedaagde] nietig. Ten overvloede wordt [gedaagde] erop gewezen dat de huurovereenkomst na een rechtsgeldige opzegging pas eindigt wanneer de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist. In de brief wordt [gedaagde] verzocht en gesommeerd de verplichtingen (jegens Start Home Rentals) uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen.
2.6.
In reactie op bovenstaande brief van 16 februari 2022 (productie 8 bij dagvaarding) heeft mr. Gommans op 21 februari 2021 een brief gezonden aan mr. Smit. In de brief stelt mr. Gommans – kort samengevat – dat de huurovereenkomst tussen Start Home Rentals en [gedaagde] geen betrekking heeft op zelfstandige woonruimte maar dat er feitelijk sprake is van kamerverhuur en van het verhuren van korte duur zodat de in de woning gehuisveste arbeidsmigranten geen huurbescherming genieten en de opzegging rechtsgeldig is. Verder stelt mr. Gommans Start Home Rentals zich niet gedraagt als een goed huurder omdat in de woning vernielingen zijn aangericht en de bewoners overlast bezorgen, hetgeen heeft geleid tot handhaving door de gemeente. Volgens mr. Gommans waren dit redenen voor [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen. Namens [gedaagde] geeft mr. Gommans tenslotte aan dat hij als tegemoetkoming aan Start Home Rentals bereid is de ontruimingsdatum nader te stellen op 1 april 2022 mits de huur van de maand maart wordt voldaan en de door [gedaagde] gemelde schade wordt vergoed.
2.7.
Bij brief van 24 februari 2022 (productie 9 bij dagvaarding) heeft mr. Smit op bovenstaande brief van mr. Gommans gereageerd. Mr. Smit stelt dat op de huurovereenkomst tussen Start Home Rentals en [gedaagde] het woonruimteregime van toepassing is waardoor [gedaagde] de huurovereenkomst niet onbeperkt kan opzeggen. De stellingen dat sprake zou zijn van vernielingen en overlast worden namens Start Home Rentals bij gebrek aan wetenschap betwist. Start Home Rentals stelt verder ook niet bekend te zijn met handhaving door de gemeente. Start Home Rentals erkent dat er sprake is van een kapotte dakplaat op de schuur en van een deukje in de afzuigkap. Volgens Start Home Rentals heeft zij met [gedaagde] afgesproken dat deze een nieuwe dakplaat zou bestellen en dat de kosten daarvan door Start Home Rentals zouden worden vergoed, en met betrekking tot de afzuigkap heeft Start Home Rentals toegezegd dat zij die bij het einde van de huurovereenkomst zal vervangen of laten repareren.
2.8.
Begin maart 2022 heeft [gedaagde] de sloten van de woning vervangen.
Start Home Rentals en FMS hebben vanaf dat moment tot op heden geen toegang tot de woning meer.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Start Home Rentals vordert na eiswijziging samengevat - [gedaagde] te veroordelen om:
- binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] aan Start Home Rentals ter beschikking te stellen ten behoeve van het overeengekomen gebruik van die woning door Start Home Rentals, en in dat verband aan Start Home Rentals het ongestoorde gebruik c.q. genot van die woning te verschaffen en te blijven verschaffen tot het moment waarop de door Start Home Rentals met [gedaagde] met betrekking tot de woning gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd;
- binnen 24 uur na betekening van dit vonnis drie sets werkende sleutels van de woning aan Start Home Rentals te verstrekken;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom aan Start Home Rentals van
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met inbegrip van de nakosten.
3.2.
Aan bovenstaande vorderingen heeft Start Home Rentals – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. De opzegging door [gedaagde] van de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig. De huurovereenkomst is dus niet tot een einde gekomen en Start Home Rentals heeft daarom recht op het ongestoorde gebruik van de woning. Nu [gedaagde] de sloten van de woning vervangen heeft wordt Start Home Rentals niet (meer) in staat gesteld gebruik te maken van de woning en deze onder te verhuren zodat zij nu huurbetalingen van deze onderhuurder mis loopt.
Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat sprake is van slecht huurderschap wegens vernielingen en wangedrag, hetgeen de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, betwist Start Home Rentals dit. Zij is nooit van enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in gebreke gesteld. Overigens heeft [gedaagde] slecht huurderschap niet als opzeggingsgrond in zijn opzeggingsemail aangevoerd .
3.3.
[gedaagde] voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert samengevat -:
- betaling van een bedrag van € 9.300,60 aan herstelkosten teneinde de woning in de oorspronkelijke staat te brengen;
- betaling van een bedrag van € 1.215,- uit hoofde van de indexering van de huurprijs van 2% per jaar;
- vrijwaring van [gedaagde] voor een bedrag van € 15.000,- aan mogelijk (aan de gemeente [plaats] ) verschuldigde toeristenbelasting.
4.2.
Ter nadere motivering is door [gedaagde] gesteld – zakelijk weergegeven – dat de woning volledig uitgewoond is waardoor herstel nodig is. [gedaagde] heeft offertes opgevraagd voor timmerwerk, schilderwerk en woningstoffering en begroot de kosten op basis daarvan in totaal op € 9.300,60.
Verder stelt [gedaagde] dat, sinds aanvang van de huurovereenkomst met Start Home Rentals eind 2018, de huurprijs nooit geïndexeerd is. [gedaagde] maakt daarom aanspraak op betaling van de geïndexeerde huurprijs vanaf oktober 2019 tot heden.
Tot slot stelt [gedaagde] dat hij mogelijkerwijs een aanslag van de gemeente [plaats] ontvangt terzake toeristenbelasting die tot op heden niet is betaald. [gedaagde] schat in dat de verschuldigde toeristenbelasting vanaf 2018 is opgelopen tot € 15.000,-. Omdat Start Home Rentals de exploitant is van de woning dient de toeristenbelasting voor haar rekening te komen.
4.3.
Start Home Rentals voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Het spoedeisend belang aan de zijde van Start Home Rentals vloeit voort uit de aard van het gevorderde – nakoming van de huurovereenkomst en het verschaffen van huurgenot – en uit de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden (met name het vervangen van de sloten van de woning door [gedaagde] waardoor Start Home Rentals momenteel geen gebruik kan maken van het gehuurde).
5.2.
De vraag die in deze kort gedingprocedure dient te worden beantwoord is of Start Home Rentals haar rechten als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst (nog) kan doen gelden jegens [gedaagde] .
5.3.
[gedaagde] heeft ter zitting meerdere producties ingediend die waren gehecht aan de pleitnotitie en golden ter onderbouwing van zijn standpunt in conventie en van de vorderingen in reconventie.
Namens Start Home Rentals is bezwaar gemaakt tegen deze stukken vanwege de te late indiening daarvan (minder dan 24 uur voor de mondelinge behandeling) waardoor Start Home Rentals niet in staat was adequaat op deze stukken te reageren.
Het bezwaar van Start Home Rentals wordt gehonoreerd. De handelwijze van [gedaagde] is in strijd met de goede procesorde vanwege de hoeveelheid producties en het tijdstip van indiening, terwijl niet valt in te zien dat deze producties niet eerder hadden kunnen worden ingediend. Gelet op het bepaalde in artikel 6.2. van het Landelijk Procesreglement kort geding rechtbanken handel/familie (versie geldend per 1 februari 2022, hierna: Procesreglement) worden deze stukken buiten beschouwing gelaten.
5.4.
De huurovereenkomst die Start Home Rentals en [gedaagde] hebben gesloten heeft betrekking op een volledige zelfstandige woning, zodat de bepalingen betreffende huur van woonruimte van afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Dat de woning door Start Home Rentals wordt onderverhuurd en dat deze onderhuurder kamers in de woning verhuurt aan arbeidsmigranten doet hier niet aan af. In het kader van deze kort gedingprocedure zijn er daarenboven onvoldoende concrete omstandigheden aangevoerd op basis waarvan op voorhand moet worden aangenomen dat de onderhuurder(s) geen huurbescherming geniet(en), zodat er vooralsnog van uit wordt gegaan dat op zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst(en) het woonruimteregime van toepassing is (vgl. HR 20 september 1985, NJ 1986/260).
5.5.
Nu voorshands wordt aangenomen dat voor de huurovereenkomst tussen Start Home Rentals en [gedaagde] de bepalingen in afdeling 5 van boek 7 BW gelden, dient de in overweging 5.2 geformuleerde vraag bevestigend te worden beantwoord.
Nog daargelaten dat [gedaagde] , zoals uit de hiernavolgende overwegingen zal blijken, de huur niet rechtsgeldig heeft opgezegd, blijft, nu Start Home Rentals te kennen heeft gegeven niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen, ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Zolang van een onherroepelijke rechterlijke beslissing terzake het einde van de huurovereenkomst geen sprake is, geldt de huurovereenkomst tussen Start Home Rentals en [gedaagde] onverkort en dienen partijen de verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst na te komen.
Het vervangen van de sloten door [gedaagde] van de woning waardoor Start Home Rentals geen gebruik meer van het door haar gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. De namens [gedaagde] gestelde omstandigheden dat de bewoners overlast zouden veroorzaken en vernielingen in het pand zouden aanrichten zijn gemotiveerd betwist door Start Home Rentals en een nadere onderbouwing ontbreekt, zodat deze stellingen onvoldoende aannemelijk blijven.
Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van Start Home Rentals als huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak dan ook elke rechtvaardiging.
De stelling van [gedaagde] dat de sloten pas zijn vervangen nadat de bewoners uit de woning waren vertrokken doet er niet aan af dat Start Home Rentals belang heeft bij haar vordering in kort geding tot het verschaffen van huurgenot zodat zij de woning weer kan onderverhuren aan FMS. Hiertoe is [gedaagde] uit hoofde de huurovereenkomst ook verplicht.
De vorderingen van Start Home Rentals liggen reeds om vorenstaande redenen voor toewijzing gereed.
5.6.
Bovendien geldt, ervan uitgaande dat het woonruimteregime van toepassing is, dat de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] niet rechtsgeldig is.
Ingevolge artikel 7:271 e.v. BW kan de huur (voor onbepaalde tijd) van een woonruimte onder bepaalde voorwaarden worden beëindigd. Zo moet de opzegging bij exploot of aangetekende brief geschieden en moeten bij de opzegging door de verhuurder de gronden daarvan worden vermeld. In artikel 7:274 lid 1 BW is bepaald op welke gronden de verhuurder de huur kan opzeggen. Een opzegging op andere dan de in dat artikel genoemde gronden is nietig (artikel 7:271 lid 4 BW).
De door [gedaagde] genoemde reden van opzegging, ‘persoonlijke omstandigheden’ is niet nader toegelicht en onderbouwd en kan reeds daarom niet gelden als rechtsgeldige reden voor het beëindigen van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 4 BW.
5.7.
Ter zitting is namens [gedaagde] nog aangevoerd dat de woning volledig ‘uitgewoond’ is en er sprake is van vernielingen door de bewoners aan wie de woning werd onderverhuurd.
Voor zover [gedaagde] zich met deze stelling wil beroepen op slecht huurderschap van Start Home Rentals en daarmee op de beëindigingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a BW, geldt dat deze grond in de opzeggingsmail van 4 februari 2022 niet door [gedaagde] genoemd is maar pas voor het eerst door mr. Gommans in zijn brief van 21 februari 2022 is aangevoerd zodat slecht huurderschap – hetgeen gemotiveerd betwist is door Start Home Rentals – niet kan gelden als opzeggingsgrond.
5.8.
Nu de opzegging door [gedaagde] van de huurovereenkomst per e-mail van 4 februari 2022 op geen enkele wijze voldoet aan het bepaalde in onderafdeling 4 van afdeling 5 BW, is deze opzegging nietig en geldt de huurovereenkomst tussen Start Home Rentals en [gedaagde] onverkort. [gedaagde] dient zijn verplichtingen als verhuurder uit hoofde van die huurovereenkomst na te komen waaronder het aan Start Home Rentals ter beschikking stellen van de woning.
5.9.
Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat [gedaagde] zich eerst tijdens de mondelinge behandeling erop heeft beroepen dat Start Home Rentals in strijd zou handelen met publiekrechtelijke voorschriften. Deze verweren zijn tardief, door Start Home Rentals betwist en staan aan toewijzing van de vorderingen van Start Home Rentals niet in de weg. In het geval dat de overheid zou menen dat Start Home Rentals in strijd met publiekrechtelijke voorschriften zou handelen, waarvan overigens niets is gebleken, dan kan de overheid daartegen (eventueel) optreden via de bestuursrechtelijke weg.
5.10.
Bovenstaande overwegingen leiden ertoe dat de vorderingen van Start Home Rentals worden toegewezen. Omdat het belang van Start Home Rentals bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan de door [gedaagde] in zijn brief van 4 februari 2022 genoemde persoonlijke omstandigheden, zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Start Home Rentals worden begroot op:
- dagvaarding € 105,31
- griffierecht 676,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.797,31
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Start Home Rentals heeft bezwaar gemaakt tegen de namens [gedaagde] ingediende eis in reconventie en tegen de ter onderbouwing van deze eis ingediende stukken wegens strijd met het procesreglement.
6.2.
In artikel 7.2 van het Procesreglement is bepaald dat de eis in reconventie en de gronden daarvan uiterlijk 24 uur voor de mondelinge behandeling schriftelijk worden medegedeeld aan de wederpartij en aan de voorzieningenrechter.
Mr. Gommans heeft bij brief van 5 april 2022 per e-mail tijdig de eis in reconventie aangekondigd maar niet de gronden medegedeeld. De gronden zijn nader genoemd in de bij de mondelinge behandeling voorgedragen pleitnotitie.
Desalniettemin zal de voorzieningenrechter de eis in reconventie toestaan. Start Home Rentals wordt geacht niet in haar procesbelangen te zijn geschaad gelet op het feit dat zij in haar pleitnotitie uitvoerig verweer heeft gevoerd tegen de in reconventie ingestelde vorderingen. Toelating van de eis in reconventie leidt echter niet tot toewijzing van de vorderingen, hetgeen hierna zal blijken.
6.3.
De eerste twee vorderingen zijn geldvorderingen. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
6.4.
De vorderingen stranden reeds op het vereiste spoedeisend belang waarvan in dit geval niet gesteld of gebleken is. Ten aanzien van de eerste vordering betreffende herstelkosten geldt bovendien dat deze onvoldoende onderbouwd en daardoor onvoldoende aannemelijk is zodat deze ook om die reden niet kan worden toegewezen.
6.5.
De derde vordering is geen geldvordering maar ook hier geldt dat deze moet worden afgewezen bij gebrek aan (spoedeisend) belang, nog daargelaten dat voor deze vordering geen grondslag gesteld of gebleken is.
6.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Start Home Rentals worden begroot op € 656,- aan salaris advocaat.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] aan Start Home Rentals ter beschikking te stellen en aan Start Home Rentals het ongestoorde gebruik c.q. genot van die woning te verschaffen en te blijven verschaffen (het gebruik van de woning door onderhuurder(s) daaronder begrepen);
7.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Start Home Rentals een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 7.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,
7.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis drie sets werkende sleutels van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te verstrekken;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Start Home Rentals een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 7.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,
7.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Start Home Rentals tot op heden begroot op € 1.797,31,
7.6.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
7.7.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.9.
wijst de vorderingen af,
7.10.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Start Home Rentals tot op heden begroot op € 656,-,
7.11.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2022.