Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3613
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk(tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), voor zover hier van belang, de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (het winkelpand), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 318.000. Tegelijkertijd is voor het kalenderjaar 2020 ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing bekend gemaakt alsmede de reclamebelasting (variabel).
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van het winkelpand gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is gebruiker en huurder van het winkelpand uit 1991. Het winkelpand ligt in het centrum van Boxtel en omvat één bouwlaag op de begane grond. Het pand bestaat uit een winkeldeel van 132 m² en een opslag van 55 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum 1 januari 2019. Ter zitting is gebleken dat eiser een waarde van € 305.500 bepleit. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 318.000) naar de getaxeerde waarde (€ 321.800), zoals opgenomen in de waardematrix die op 14 februari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van het winkelpand in zijn taxatie gebruik gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het object bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het winkelpand dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
Motiveringsgebrek
4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet dan wel onvoldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze de kapitalisatiefactor is berekend.
5. Deze beroepsgrond slaagt niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar de vergelijkingsmethode is gebruikt. In de matrix die als bijlage bij de uitspraak op bezwaar is gevoegd staan de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten genoemd onder vermelding van het daarbij behorende brutovloeroppervlakte (BVO). Hiermee heeft de heffingsambtenaar inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde van het winkelpand is berekend. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. In dit geval heeft de heffingsambtenaar in beroep de vastgestelde waarde nader onderbouwd met een taxatierapport en heeft eiser daarop kunnen reageren. Eiser is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad. De rechtbank verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1200).
De WOZ-waarde
6. Eiser heeft op de zitting verklaard dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 32.500 niet langer in geschil is. Wel vindt eiser dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor.
7. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en de daarbij gevoegde waardematrix de kapitalisatiefactor van 9,9 voor het winkelpand onderbouwd met de huurprijzen en verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] en [adres] , alle gelegen te [woonplaats] .
8. Eiser heeft op zitting naar voren gebracht dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn, omdat deze objecten zijn verkocht in verhuurde staat. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het al dan niet verhuurd zijn van een pand nagenoeg geen verschil uitmaakt voor de waarde ervan.
9. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) blijkt immers dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd, aldus de Hoge Raad. Dit wil niet zeggen dat deze transactiecijfers zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. In het algemeen geldt dat aan dergelijke transacties relevante marktgegevens kunnen worden ontleend. Een en ander vraagt dan wel van de heffingsambtenaar dat hij rekening ermee houdt dat het transactiecijfer van een in verhuurde staat verkocht vergelijkingsobject niet één-op-één bruikbaar is en dat hij inzichtelijk maak op welke manier hij daarmee rekening heeft gehouden. Dat is in dit geval niet gebeurd. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar met de gebruikte vergelijkingsobjecten de kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de berekening op basis van de zogeheten bottom-up methode voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 9,9 niet te hoog is vastgesteld. Over het leegstandsrisico heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat in het centrum van Boxmeer winkelpanden doorgaans niet langer dan 6 à 7 maanden te huur staan aangeboden. Omdat een enkele keer een winkelpand wat langer te huur staat, heeft de heffingsambtenaar het leegstandsrisico bepaald op 10% (wat gelijkstaat aan één jaar per 10 jaar). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze toelichting het genoemde percentage voldoende inzichtelijk gemaakt. Voor de overige bij de berekening gehanteerde percentages is uitgegaan van de percentages genoemd in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, zo heeft de heffingsambtenaar op de zitting naar voren gebracht. Ter zitting heeft eiser de gebruikte percentages niet (gemotiveerd) bestreden.
11. Eiser voert aan dat berekening van de kapitalisatiefactor met de bottom-up methode resulteert in een kapitalisatiefactor van 9,4. Hij geeft aan bij deze berekening rekening te hebben gehouden met een hoog leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten, hogere beheerskosten en een relatief hoog opslagrisico. De rechtbank stelt vast dat eiser de door hem genoemde kapitalisatiefactor niet op enige (toetsbare) wijze heeft onderbouwd.
Conclusie
12. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 32.500 en kapitalisatiefactor van 9,9 leiden tot een waarde van het winkelpand van € 321.750. Dit betekent dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
13. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een taxatierapport of een waardematrix. Dat betekent dat hij deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
14. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het winkelpand per 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 318.000 niet te hoog is.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.