Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
PACHTKAMER
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 9287305
Rolnummer : 21-3831
Uitspraak : 31 maart 2022
in de zaak van:
[eiseres]
gevestigd in gemeente [gemeente] ,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. C.J.M. Weebers-Vrenken,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. A.M.H.C. Coppens.
Partijen zullen hierna worden genoemd “ [eiseres] . ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verdere verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt uit het volgende:
a. het tussenvonnis van 16 september 2021 waarbij een zitting (mondelinge behandeling) is bepaald en [eiseres] . in de gelegenheid is gesteld een schriftelijk antwoord in de voorwaardelijke reconventie toe te sturen; [eiseres] . heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt;
b. de mondelinge behandeling van 8 maart 2022 ten behoeve waarvan [eiseres] . de producties 1 tot en met 10 in het geding heeft gebracht die zowel aan de pachtkamer als aan [gedaagde] zijn toegezonden en waarbij partijen de standpunten nader hebben toegelicht mede aan de hand van spreekaantekeningen die zijn voorgedragen en overgelegd.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
De feiten
2.1
[gedaagde] exploiteert met zijn echtgenote en zoon een melkveebedrijf aan de rand van de bebouwde kom van [plaats] waarbij enkele percelen (weiland) zijn gelegen in een uitbreidingsplan van de gemeente Heeze-Leende (hierna: "de gemeente"). De plannen voorzien in de aanleg van een randweg en de bouw van ongeveer 350 woningen.
2.2
[gedaagde] heeft op 9 november 2004 aan [bedrijf 1] (hierna te noemen: [bedrijf 1] ) (voor haarzelf of een nader te noemen volmachtgever) een aantal percelen die in het uitbreidingsgebied van de gemeente liggen verkocht.
2.3
[bedrijf 1] en [gedaagde] hebben een éénmalige pachtovereenkomst gesloten. [bedrijf 1] heeft de door [gedaagde] verkochte en geleverde percelen met ingang van 15 december 2004 voor de duur van drie jaren aan [gedaagde] verpacht. [gedaagde] is de betreffende percelen na 15 december 2007 tegen betaling blijven gebruiken.
2.4
De levering van de door [gedaagde] verkochte percelen heeft op 17 december 2004 plaatsgevonden. Geleverd is aan de door [bedrijf 1] aangewezen besloten vennootschap Ontwikkelingscombinatie Heeze -Zuid JaFor B.V. (hierna te noemen JaFor).
2.5
JaFor heeft (onder meer) de door [gedaagde] gepachte percelen overgedragen aan de gemeente.
2.6.
De gemeente heeft bij akte van 19 januari 2018 haar gronden binnen het plangebied [eiseres] , waaronder ook de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] ,
[perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] aan [eiseres] . overgedragen.
[eiseres] . is een speciaal opgericht samenwerkingsverband tussen de gemeente en de Bank Nederlandse Gemeenten; zij is de grondexploitatiemaatschappij die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van het uitbreidingsplan en de bijbehorende aanleg van infrastructurele voorzieningen.
2.7
Tussen de gemeente en [gedaagde] is een pachtprocedure gevoerd die heeft geleid tot het arrest van de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2647). In dit arrest is tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst vastgelegd met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] ter grootte van 1.60.20 ha.
2.8
In dit arrest is onder meer overwogen:
“4.10 Wel is allerminst vanzelfsprekend dat [gedaagde] in het geval dat in de nabije toekomst op de percelen een niet-agrarische bestemming komt te liggen, aanspraak zal kunnen maken op schadeloosstelling. Dat gevolg van de tussen partijen tot stand gekomen pachtovereenkomst acht het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vanwege de aanvankelijk gesloten eenmalige pachtovereenkomst in de verhouding [gedaagde] -Jafor, het belang van Jafor (en thans de gemeente) om de handen vrij te houden in verband met de voorgenomen planontwikkeling en bewustheid bij [gedaagde] van dat belang bij gelegenheid van het aangaan van de pachtovereenkomst met Jafor. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard op een dergelijke schadeloosstelling ook geen beroep te willen doen; hij is zich ervan bewust dat dat niet gerechtvaardigd zou zijn”.
2.9
Het uitbreidingsplan voorziet onder meer in de aanleg van drie waterbergingen ("wadi’s") [1] . Twee wadi’s zijn inmiddels gerealiseerd. Een derde wadi met een oppervlakte van 3.756 m² is nu voorzien op een deel van het gepachte, een en ander zoals weergegeven op de aan dit vonnis gehechte tekening.
2.1
De gemeente heeft op 1 december 2020 de omgevingsvergunning voor het aanleggen van de (derde) wadi verleend. Na daartegen door [gedaagde] ingediend bezwaar en beroep is het beroep door de rechtbank Oost-Brabant, sector Bestuursrecht bij uitspraak van 9 februari 2022 ongegrond verklaard.
2.11
De aanleg van de wadi is een voorwaarde voor de realisering van 40 woningen waarvoor aan [bedrijf 1] een omgevingsvergunning is verleend. Het bezwaar dat [gedaagde] tegen deze vergunning heeft ingediend is ongegrond verklaard. Alle 40 woningen zijn verkocht.
2.12
De gemeente heeft bij dagvaardingen van 10 december 2018 de onteigening gevorderd van drie percelen (gemeente [plaats] [perceel 4] en [perceel 5] in procedure 18-850 die eigendom van [gedaagde] waren en gemeente [plaats] D 2583 in procedure 18-852 dat eigendom was van de gemeente maar waarvoor tot 31 december 2020 ten behoeve van [gedaagde] een zakelijk recht van gebruik (artikel 3:226 BW) gold. In het kader van die procedure is een rapport door drie deskundigen uitgebracht om de schadeloosstelling voor [gedaagde] te begroten. In het rapport van de deskundigen staat dat de oppervlakte van de huiskavel van [gedaagde] als gevolg van de onteigening door bijkomende aanbiedingen (0.30.00 ha) en de aanleg van een koeientunnel (1.79.00 ha) per saldo toeneemt met 2.09.09 ha.
2.13
De gemeente en [gedaagde] hebben in het kader van de onteigening afspraken gemaakt over een oplossing van één van de nadelige gevolgen daarvan. Door en voor rekening van de gemeente is een koeientunnel onder de randweg aangelegd. Deze koeientunnel verbindt de erfkavel van [gedaagde] met de aan de andere kant van de randweg gelegen weidegrond die door hem wordt gebruikt.
2.14
Waterschap De Dommel heeft bij beschikking van 10 december 2021 een watervergunning voor de gewijzigde locatie voor de derde wadi gegeven.
3.De vordering
in conventie (= m.b.t. de vorderingen van [eiseres] . ):
3.1
[eiseres] . vordert dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de tussen partijen geldende pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] gedeeltelijk, zoals aangeduid op kaart “Oppervlakte wadi VAR.2 van Arcadis (productie 2 bij dagvaarding), te ontbinden;
- [gedaagde] te veroordelen binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gepachte met de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] met de uitvoering van het vonnis in gebreke blijft en in dat geval haar te machtigen het gepachte zelf zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiseres] . legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
In de directe omgeving van het gepachte is een woonwijk, [eiseres] , in ontwikkeling. In [eiseres] worden ongeveer 350 woningen gerealiseerd.
Het waterschap heeft een watervergunning verleend die voorziet in de aanleg van drie wadi’s. Twee wadi’s zijn inmiddels gerealiseerd. De derde wadi, die aanvankelijk op een andere locatie was gepland, is nu voorzien op (gedeeltes van) de door [gedaagde] gepachte percelen. De omgevingsvergunning voor deze wadi is op 1 december 2020 verleend.
De voorgenomen bestemming is in overeenstemming met het algemeen belang omdat het in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan (Kom [plaats] 2015).
Op de gepachte percelen rust de bestemming “Agrarisch-1”. In artikel 3.1. van de bestemmingsregels zijn de voor Agrarisch-1 aangewezen gronden onder andere bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Zij is voornemens water en waterhuishoudkundige werken te realiseren waardoor de grond niet meer voor agrarische doeleinden kan worden gebruikt.
Aan de vereisten van artikel 7:377 Burgerlijk Wetboek (hierna BW) voor ontbinding van de pachtovereenkomst wordt voldaan. Er is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan, een omgevingsvergunning op grond waarvan de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar via de Bank Nederlandse Gemeenten.
Hoewel artikel 7:377 BW meebrengt dat zij, na de (gedeeltelijke) ontbinding van de pachtovereenkomst wegens een voorgenomen niet-agrarische bestemming, in beginsel gehouden is een schadeloosstelling aan [gedaagde] te betalen, is zij in dit geval daartoe niet verplicht, zoals blijkt uit het arrest van de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019. Desondanks heeft zij [gedaagde] in het kader van een meer omvattende regeling een schadevergoeding aangeboden, maar [gedaagde] heeft haar voorstel niet geaccepteerd.
Zij heeft groot belang bij (gedeeltelijke) ontbinding van de pachtovereenkomst op korte termijn, zodat zij uitvoering kan geven aan de realisering van de niet agrarische bestemming waarna vervolgens begonnen kan worden met de bouw van 40 woningen.
3.3
[gedaagde] voert het volgende verweer.
Volgens de planvoorschriften voor het bestemmingsplan [eiseres] dienen de noodzakelijke voorzieningen binnen het bestemmingsplan te worden gerealiseerd. De locatie die nu voor de wadi is voorzien ligt gedeeltelijk op zijn pachtgronden die buiten het bestemmingsplan zijn gelegen.
De gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst voor de aanleg van een wadi op de pachtgronden leidt ertoe dat het rendement van de koeientunnel vermindert en het heeft financiële gevolgen voor zijn bedrijfsvoering. Om aan de voorwaarden voor de weidepremie te voldoen kan hij minder koeien houden en genereert hij dus minder inkomsten.
Bovendien zijn eerder gronden van hem onteigend. In die onteigeningsprocedure is rekening gehouden met het voortgezet gebruik van de pachtgronden.
[eiseres] . voldoet niet aan alle voorwaarden voor ontbinding van de pachtovereenkomst. Er is weliswaar sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan, maar de aanleg van een wadi op zijn pachtgronden is niet in overeenstemming met dit bestemmingsplan.
Dat de bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang staat niet vast.
De bestemming “Agrarisch-1” staat het gebruik van water en waterhuishoudkundige voorzieningen toe, maar dat geldt alleen voor die voorzieningen die passen bij de agrarische bestemming. Het gebruik van agrarische grond voor een waterberging ten dienste van woningbouw past niet binnen de agrarische bestemming. Daarmee is de strijd met het bestemmingsplan op grond waarvan de wadi zou worden gerealiseerd een gegeven.
De omgevingsvergunning voor de aanleg van de wadi is niet onherroepelijk. Hij heeft daartegen bezwaar en beroep ingesteld bij respectievelijk Burgemeester en Wethouders
en de sector bestuursrecht van de rechtbank. Nadat de sector bestuursrecht van de rechtbank zijn beroep ongegrond heeft verklaard is hij in beroep gegaan bij de Raad van State afdeling bestuursrechtspraak.
Voor zover [eiseres] . verwijst naar een toezegging die hij in het verleden heeft gedaan om de grond te ontruimen zag dat uiteraard op een op deze locatie te realiseren niet agrarische bestemming die op zichzelf staat en niet op een niet-agrarische bestemming ten dienste van elders te realiseren woningbouw.
in voorwaardelijke reconventie (= m.b.t. de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] ):
3.3
[gedaagde] vordert, voorwaardelijk voor het geval de pachtovereenkomst wordt ontbonden, [eiseres] . te veroordelen om aan hem een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen schadeloosstelling te betalen over de tijd dat hij bij niet-ontbinding nog over het gepachte had kunnen beschikken.
Hij voert daartoe aan dat de toezegging die hij in het verleden heeft gedaan over de grond niet zag op de realisering van een niet-agrarische bestemming zoals die nu wordt voorzien.
3.4
Op het verweer van [eiseres] . zal, voor zover van belang, hierna onder De beoordeling worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
Waar gaat het om?
4.1
Het gaat om de (gedeeltelijke) ontbinding van de tussen partijen geldende pachtovereenkomst en de ontruiming van een stuk grond van 3.756 m² voor de aanleg van een wadi.
Toetsingscriteria voor beëindiging
4.2
De vordering van CV [eiseres] is gestoeld op artikel 7:377 lid 1 BW. Deze bepaling houdt -kort gezegd- in, dat de rechter op vordering van de verpachter een pachtovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbindt, indien de verpachter het verpachte of een gedeelte daarvan wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden, en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. De voorgenomen bestemming wordt geacht in overeenstemming met het algemeen belang te zijn, indien zij in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan.
De bepaling is van dwingend recht (artikel 7:399 BW) en imperatief (er staat niet: de rechter
kanontbinden, maar: "de rechter … ontbindt").
kanontbinden, maar: "de rechter … ontbindt").
4.3.1.
De eerste vraag is dus of de voorgenomen bestemming ('water en waterhuishoudkundige voorzieningen') in overeenstemming is met het algemeen belang en met het onherroepelijke bestemmingsplan [eiseres] .
4.3.2.
[eiseres] . heeft het voornemen de bestemming 'water en waterhuishoudkundige voorzieningen' door de aanleg van de wadi te realiseren. Als gevolg van de aanleg van de koeientunnel kan de derde wadi niet meer op de oorspronkelijke locatie (in het oostelijk plangebied) worden aangelegd. Door het realiseren van de wadi kan deze grond niet meer voor agrarische doeleinden worden gebruikt. Voor zover [gedaagde] erop wijst dat in het bestemmingsplan [eiseres] is aangeduid dat de wadi’s
binnenhet plangebied zouden worden aangelegd (terwijl de nu voorziene locatie is gelegen in het "middengebied") is dat niet relevant. De wadi is immers toegestaan binnen het bestemmingsplan dat op de pachtgronden van toepassing is, zoals volgt uit de hierboven in randnummer 2.10 genoemde uitspraak van deze rechtbank, afdeling Bestuursrecht, van 9 februari 2022.
binnenhet plangebied zouden worden aangelegd (terwijl de nu voorziene locatie is gelegen in het "middengebied") is dat niet relevant. De wadi is immers toegestaan binnen het bestemmingsplan dat op de pachtgronden van toepassing is, zoals volgt uit de hierboven in randnummer 2.10 genoemde uitspraak van deze rechtbank, afdeling Bestuursrecht, van 9 februari 2022.
Overigens lijkt aannemelijk dat de wadi -die primair bedoeld is als waterberging voor de te realiseren woonwijk- ook kan bijdragen aan een goede waterhuishouding van de omliggende pachtgronden van [gedaagde] .
4.4
Voor een geslaagd beroep op artikel 7:377 lid 1 BW moet verder aan de volgende drie vereisten zijn voldaan:
a. de wil om het gepachte voor niet-agrarische doeleinden te bestemmen is ernstig gemeend;
b. de verwezenlijking is voldoende concreet en uitvoerbaar;
c. de verpachter is financieel in staat de bestemming te realiseren.
4.5
In deze zaak is aan alle drie vereisten voldaan: er is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan en een omgevingsvergunning op grond waarvan de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. [eiseres] . heeft onweersproken aangevoerd dat de aanleg van de wadi noodzakelijk is om de negatieve hydrologische gevolgen van de gerealiseerde en nog te realiseren woningbouw op te heffen. Het bestemmingsplan [eiseres] schrijft voor dat de waterberging geborgd moet zijn voordat tot verdere realisatie van woningen kan worden overgegaan (in dit geval de door [bedrijf 1] te bouwen 40 woningen).
De voorgenomen aanleg van de wadi is concreet en op korte termijn uitvoerbaar.
[eiseres] . heeft via de Bank Nederlandse Gemeenten voldoende financiële middelen tot haar beschikking.
4.6
De slotsom is dan ook dat het beroep van [eiseres] op artikel 7:377 BW slaagt, zodat de gevorderde ontbinding met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] gedeeltelijk, wordt toegewezen.
Ontruiming
4.7
Dat brengt mee dat ook de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen. [gedaagde] dient binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gepachte met de zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden.
Dwangsom
4.8
De door [eiseres] . gevorderde dwangsom zal worden gematigd en aan een maximum worden verbonden.
Machtiging
4.9
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen uitvoeren, wordt afgewezen. Dit berust niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering volgt dat [eiseres] . de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. [eiseres] . heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
Schadeloosstelling
4.1
Omdat de vordering tot (gedeeltelijke) ontbinding van de pachtovereenkomst wordt toegewezen, dient ook de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] te worden beoordeeld. Deze tegenvordering wordt afgewezen om de volgende reden.
4.11
[gedaagde] heeft aan Jafor op 9 november 2004 eigendomsgronden, waaronder de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] , totaal groot 2.00.00 ha, verkocht voor € 226.890,00 per hectare. Dat is een koopprijs die destijds ruim boven de agrarische waarde lag. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat het verkochte in het kader van verdere ontwikkeling (voor woningbouw), zou worden gebruikt. [gedaagde] wist dus al vanaf 2004 dat de door hem verkochte, en daarna (deels) door hem gepachte, grond een andere dan een agrarische bestemming zou (kunnen) gaan krijgen.
Een deel van het gepachte krijgt nu, door de aanleg van de wadi ten behoeve van woningbouw, een andere bestemming.
[gedaagde] heeft tijdens de procedure bij het pachthof verklaard, indien in de nabije toekomst een andere bestemming op de percelen zou komen te liggen, geen beroep op schadeloosstelling te willen doen; hij is zich ervan bewust dat dat niet gerechtvaardigd zou zijn (overweging 4.10). Dat [gedaagde] daarbij een voorbehoud heeft gemaakt dat zijn toezegging alleen zag op de realisering van woningbouw als zodanig en niet op (andersoortige) werken ten behoeve van die woningbouw blijkt nergens uit. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] niet aan zijn toezegging zou kunnen worden gehouden.
Bovendien is door de aanleg van de koeientunnel de oppervlakte van de huiskavel van [gedaagde] met in totaal 1.79.00 ha toegenomen en dat heeft gevolgen gehad voor het aantal koeien dat [gedaagde] kan houden. Zonder de aanleg van de koeientunnel, die overigens op verzoek van [gedaagde] in een kostbaardere versie is uitgevoerd dan aanvankelijk voorzien, zou de huiskavel van [gedaagde] worden begrensd door de randweg met als gevolg een kleinere huiskavel en dus een kleinere veestapel. Het is bovendien door aanleg van die koeientunnel dat de wadi niet meer op de oorspronkelijke locatie kan worden gerealiseerd.
Verder worden de gevolgen van de aanleg van de wadi op het gepachte nog gecompenseerd doordat [eiseres] . aan [gedaagde] heeft aangeboden om 1 hectare van de door hem in het “middengebied” gepachte gronden (weer) in eigendom over te nemen. [gedaagde] heeft daardoor de mogelijkheid gekregen die grond (alsnog) duurzaam voor zijn eigen bedrijf te behouden.
Een en ander brengt mee, in onderlinge samenhang bezien, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen grond bestaat om aan [gedaagde] enige schadeloosstelling toe te kennen.
Proceskosten
4.12
[gedaagde] wordt zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De pachtkamer:
in conventie:
- ontbindt de tussen [eiseres] . en [gedaagde] bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] gedeeltelijk, zoals aangeduid op kaart “Oppervlakte wadi VAR.2 van Arcadis (productie 2 bij dagvaarding) die aan dit vonnis is gehecht;
- veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] gedeeltelijk, zoals aangeduid op kaart “Oppervlakte wadi VAR.2 van Arcadis, te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met dien verstande dat aan dwangsommen maximaal een bedrag van € 100.000,00 kan worden verbeurd;
in voorwaardelijke reconventie:
- wijst de vordering af;
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] . tot en met vandaag vastgesteld op € 106,01 aan explootkosten, € 126,00 aan griffierecht en € 374,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter, ing. Th.G.M. Pruijn en J.J.F. Berkvens als deskundige leden, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 31 maart 2022.