Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3012
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 300.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting, dat op 15 juli 2021 heeft plaatsgevonden via een skype-beeldverbinding, is geschorst om partijen over en weer in de gelegenheid te stellen te reageren op elkaars standpunt. Op 7 september 2021 is het onderzoek, eveneens via een skype-beeldverbinding, hervat. Eiseres heeft zich op de zittingen laten vertegenwoordigen door [naam] , waarnemend voor haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een tankstation uit 1989 (hierna: de onroerende zaak/het tankstation). Het tankstation is gelegen aan de [adres] in de buurt van de woonkern [woonplaats] en bestaat uit: 5 opstelplaatsen, 3 brandstoftanks (van 8 m³, 15 m³ en 30 m³), ondergrondse buizen en leidingen, een luifel van 270 m², een winkel, 550 m² bestrating en 277 m² vloeistofdichte bestrating.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 235.000 en verwijst daarvoor naar het taxatierapport dat op 29 oktober 2020 is uitgebracht door taxateur [naam] . Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 300.000) naar de getaxeerde waarde (afgerond € 340.000), zoals opgenomen in het taxatierapport met rekenblad dat op 16 juni 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder de waarde van het tankstation terecht heeft bepaald op de wijze die is beschreven in de landelijke ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 21 Motorbrandstofverkooppunten waardepeildatum 1 januari 2019’ (hierna: de Taxatiewijzer) [1] . Dit houdt in dat de waarde wordt berekend op de som van de waarde van de opstallen en de locatiewaarde. De waarde van de opstallen wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer waarbij rekening wordt gehouden met de ouderdom van de opstallen. De locatiewaarde wordt bepaald aan de hand van de ‘real estate norm’ (REN). [2]
De rechtbank wijst erop dat, omdat niet in geschil is dat de waarde van het tankstation dient te worden bepaald op de wijze die is beschreven in de Taxatiewijzer, een partij, indien zij op een onderdeel van de Taxatiewijzer wenst af te wijken, aannemelijk dient te maken dat die afwijking nodig is om de waardebepaling in overeenstemming met artikel 17 van de Wet WOZ te doen zijn.
Stappenplan
4. Volgens de Taxatiewijzer moet bij de bepaling van de WOZ-waarde van een motorbrandstofverkooppunt een stappenplan worden gevolgd. In dit stappenplan worden, voor zover hier van belang, de volgende stappen doorlopen:
- bepaling van het hoofdtype tankstation (buurtstation, tangentstation of autosnelwegstation);
- bepaling van de REN-score;
- berekening van de gemiddelde daadwerkelijke doorzet;
- correctie van de gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan de hand van de openingstijden;
- bepaling van het subtype tankstation (buurtstation-laag/midden/hoog, tangentstation-laag/midden/hoog of autosnelwegstation-laag/midden/hoog), bemand of onbemand;
- berekening van de objectieve doorzet van het tankstation;
- bepaling van de locatiewaarde;
- bepaling van de opstalwaarde;
- het berekenen van de WOZ-waarde door het optellen van de locatiewaarde bij de opstalwaarde.
5. Aldus wordt in de Taxatiewijzer bij de waardering een onderscheid gemaakt tussen de hoofdtypes buurtstation, tangentstation en autosnelwegstation. De hoofdtypes worden, afhankelijk van de doorzet in liters motorbrandstof van het tankstation, verder ingedeeld in de subtypes laag, midden en hoog/bemand of onbemand.
Buurtstation of tangentstation?
6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder het tankstation ten onrechte heeft geclassificeerd als buurtstation bemand, van het subtype hoog. Volgens eiseres voldoet het tankstation aan de classificatie tangentstation bemand, van het subtype laag. Door het tankstation als buurtstation te classificeren heeft verweerder de brandstofverkoop te hoog berekend. Volgens eiseres voldoet het tankstation aan de omschrijving die geldt voor een tangentstation om de volgende redenen. Het is gelegen aan een doorgaande weg met een middenberm, waardoor er een onvolledige dan wel geen cross-over is. Het is ook een goed zichtbaar tankstation. Daarnaast is [adres] voor een groot deel van [woonplaats] een uitvalsweg naar de rijksweg A67 en verschillende nabijgelegen woonkernen als Mierlo, Helmond, Nuenen, Heeze en Eindhoven.
7. Verweerder heeft in zijn (aanvullend) verweerschrift en op de zitting het standpunt ingenomen dat de ligging binnen de bebouwde kom aan een niet-doorgaande weg zodanig is dat het station niet als tangentstation, maar als buurtstation moet worden aangemerkt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij het volgende aangevoerd. [adres] is de ontsluitingsweg van met name de woonwijk [naam] . Aan de noordzijde van [adres] ligt het centrum van [woonplaats] en aan de zuidzijde de woonwijk [naam] . Aan het einde van [adres] kan men rechtsaf om het centrum van [woonplaats] in te rijden of linksaf om het centrum van [woonplaats] in te rijden of om de 1,5 km verder gelegen autosnelweg A67 op te rijden. Ook kan men aan het einde van [adres] rechtdoor om na 2,5 km de [adres] op te draaien om in de richting van [woonplaats] te rijden. Ook voor het overige valt het station onder de typering buurtstation. De klanten komen voor het grootste deel uit de directe omgeving. De shop is klein en het assortiment is voornamelijk aan auto’s gerelateerd. Vanwege het ruime karakter van de straat is het tankstation goed zichtbaar. Er geldt een maximumsnelheid van 50 km per uur. [adres] bestaat uit twee gescheiden rijbanen met een groene middenberm. Op ca 40 respectievelijk 120 meter van het tankstation is een doorsteek aangelegd, waardoor het tankstation vrijwel direct vanaf elk van de rijbanen goed bereikbaar is.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij in zijn verweerschrift en ter zitting heeft aangevoerd voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een buurtstation. Wat eiseres daarover heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Subtype
9. Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of verweerder terecht is uitgegaan van het subtype hoog. In dat verband heeft eiseres aangevoerd dat ingeval de rechtbank oordeelt dat de onroerende zaak een buurtstation bemand is, sprake is van het subtype midden in plaats van het subtype hoog.
10. De rechtbank overweegt dat volgens het stappenplan het subtype van een tankstation de resultante is van de gemiddelde daadwerkelijke doorzet, die is gecorrigeerd aan de hand van de openingstijden (zijnde een correctie voor de uren dat het station niet geopend is). De gemiddelde daadwerkelijke doorzet van het tankstation (2.586.193 liter) is tussen partijen niet in geschil. Evenmin is (nog) in geschil dat de correctiefactor op grond van de openingstijden van het tankstation (elke dag van 7-21 uur) 90% moet zijn.
11. Eiseres voert echter aan dat verweerder verzuimd heeft de percentuele correctie van 90% te delen door het vast te hanteren gemiddelde openingstijdenpercentage, dat voor buurtstations 0,81 bedraagt. Eiseres heeft hiervoor verwezen naar pagina 22 van de Taxatiewijzer. Volgens eiseres dient verweerder uit te gaan van een openingstijden-correctiefactor van 0,81/0,90 = 0,90. Doordat verweerder ten onrechte uit is gegaan van een correctiefactor 1 in plaats van 0,90 resulteert verweerders berekening in een te hoge gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet. Het hanteren van de juiste gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet leidt volgens eiseres, uitgaand van het hoofdtype buurtstation, tot een indeling in het subtype midden in plaats van hoog. Uiteindelijk leidt dit tot de slotsom dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, aldus eiseres.
12. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. In § 2.5, ‘Stap 5: Corrigeer de daadwerkelijke doorzet naar openingstijden’, van de Taxatiewijzer staat dat de correctie naar openingstijden (in procenten) – die in dit geval, naar tussen partijen niet in geschil is,
90% bedraagt – moet worden gedeeld door de ‘gemiddelde openingstijdenpercentages per categorie tankstation’. Voor buurtstations is dat 0,81. Het quotiënt van de deling van 90%, oftewel 0,90, door 0,81 is 1,111. Eiseres heeft de deling omgedraaid (0,81/0,90 = 0,90), maar daarvoor biedt de Taxatiewijzer geen grond. Dat een omdraaiing van de deling nodig is om de waardebepaling in overeenstemming met artikel 17 van de Wet WOZ te doen zijn, heeft eiseres, op wie in deze de bewijslast rust (zie onder 3.) niet aannemelijk gemaakt.
Op het rekenblad van verweerder is de uitkomst 1,111 afgerond naar 1. Verweerder is, anders dan eiseres meent, niet van een te hoge openingstijdencorrectiefactor uitgegaan.
13. Volgens § 2.5 van de Taxatiewijzer moet, om de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet te berekenen, de gemiddelde daadwerkelijke doorzet van – naar niet in geschil is – 2.586.193 liter gedeeld worden door de openingstijdencorrectiefactor van 1. De gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke omzet is dus eveneens 2.586.193 liter. Buurtstations met een gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke omzet van meer dan 2.500.000 liter behoren tot het subtype hoog (zie § 2.6, ‘Stap 6: Bepaal het subtype tankstation’, van de Taxatiewijzer). Het andersluidende standpunt van eiseres slaagt niet.
De REN-score
14. Partijen verschillen van mening over de REN-score.
15. Zoals volgt uit § 2.7, ‘Stap 7: Bereken de objectieve doorzet’, van de Taxatiewijzer wordt de objectieve doorzet van een tankstation berekend door de totale REN-score te vermenigvuldigen met de gemiddelde standaard doorzet in liters per type tankstation per REN-punt. Volgens de in § 2.7 opgenomen tabel is de standaard doorzet per REN-punt voor een bemand buurtstation van het subtype hoog 58.000 liter.
Blijkens § 2.3 ‘Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst’, van de Taxatiewijzer wordt het begrip locatiewaarde in verschillende aspectniveaus verdeeld. Dit betreft de deelaspecten 1. Verkeersintensiteit, 2. Infrastructuur, 3. (Inter)lokale concurrentie en 4. Voorzieningen en services. Aan ieder deelaspect wordt een score van 1 tot en met 5 REN-punten toegekend, hetgeen ook terug is te vinden in de REN-invullijst op pagina 35 van de Taxatiewijzer.
16. Eiseres neemt het standpunt in dat verweerder een te hoge REN-score hanteert en daarmee uitgaat van een te hoge ‘locatiewaarde brandstofverkoop’ en een te hoge ‘locatiewaarde voorzieningenniveau’. Daartoe voert zij het volgende aan. Verweerder heeft voor wat betreft het deelaspect 2. Infrastructuur (toegankelijkheid van het tankstation) rekening gehouden met een ‘onoverzichtelijke verkeerssituatie’, en daarvoor 1 strafpunt toegekend, wat correspondeert met REN-score 4. Er is echter sprake van ‘slechte in-/uitrijmogelijkheden’, wat duidt op 2 strafpunten en correspondeert met REN-score 3.
Ook is verweerder bij deelaspect 4. Voorzieningen en services voor wat betreft de shop ten onrechte uitgegaan van een oppervlakte van 60 m2 met een REN-score 2. Het daarmee samenhangende aantal REN-punten is 32. Eiseres stelt dat verweerder bij de bepaling van de grootte van de shop alleen de shop zelf in acht moet nemen, zodat verweerder uit moet gaan van een REN-score 1, wat leidt tot 16 REN-punten voor voorzieningenniveau.
Zij verwijst naar de toelichting op pagina 20 van de Taxatiewijzer, waarin is vermeld dat de score wordt bepaald door de bruto vloeroppervlakte van de shop.
17. Verweerder bestrijdt het standpunt van eiseres en stelt dat ook als voor de toegankelijkheid van het tankstation de door eiseres gewenste REN-score 3 wordt toegepast, de getaxeerde waarde van het tankstation boven de vastgestelde waarde blijft. De oppervlakten van toilet, magazijn en kantoor behoren voorts tot de shop; daarom is terecht uitgegaan van een shop met een grootte van 40 tot 80 m2. Dit correspondeert met REN-score 2 en een totaal van 32 REN-punten.
18. De rechtbank overweegt als volgt. Partijen gaan bij de bepaling van de waarde uit van de uitgangspunten van de Taxatiewijzer. Bijlage 3 (pagina 36 van de Taxatiewijzer) geeft een overzicht van de gewichtenset per hoofdtype tankstation op de hiervoor genoemde vier aspecten. In bijlage 11 zijn bij het archetype buurtstation hoog (bemand) F380BH00 voorts de kengetallen vermeld, waaruit onder meer volgt dat uit moet worden gegaan van een locatiewaarde brandstof per 1.000 liter van (afgerond) € 93 en van een locatiewaarde voorzieningenniveau per REN-punt van € 2.034.
19. Wanneer eiseres in haar standpunt zou worden gevolgd en voor de toegankelijkheid van het tankstation en de grootte van de shop de door haar bepleite REN-scores worden gehanteerd, wordt de berekening als volgt. Als voor de toegankelijkheid van het tankstation wordt uitgegaan van een vermindering met de REN-score van 1 punt, bedraagt – rekening houdend met een bijbehorend subgewicht van 100% bij dit deelaspect – het totale aantal REN-punten voor de locatiewaarde 42,5. Vermenigvuldigd met de hierboven genoemde standaard doorzet per REN-punt voor een bemand buurtstation van het subtype hoog van 58.000 liter leidt dit tot een objectieve doorzet van (58.000 liter x 42,5 =) 2.465.000 liter. Dit resulteert in een ‘locatiewaarde brandstofverkoop’ van (€ 93 x 2.465 =) € 229.245.
Verweerder heeft voor de grootte van de shop 2 punten gehanteerd, wat – rekening houdend met het bij dit onderdeel horende subgewicht van 80% – correspondeert met (2/5 x 80 punten =) 32 REN-punten voor de locatiewaarde voorzieningenniveau. Wordt, zoals eiseres bepleit, 1 punt voor de grootte van de shop toegekend, dan correspondeert dit met (1/5 x 80 punten =) 16 REN-punten. De berekening voor de ‘locatiewaarde voorzieningenniveau’ wordt in dat geval als volgt: 16 REN-punten x € 2.034 = € 32.544. De locatiewaarde brandstofverkoop en locatiewaarde voorzieningenniveau samen zouden dan (€ 229.245 +
€ 32.544 =) € 261.789 bedragen. De WOZ-waarde bedraagt in dat geval: de (onbetwiste) waarde van de opstallen (€ 42.853) + de locatiewaarde (€ 261.789) = € 304.642.
Hiermee is de aldus bepaalde waarde nog steeds hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 300.000.
20. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat, ook als wordt uitgegaan van de door eiseres voorgestane verlagingen van de REN-score, verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het tankstation hoger is dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 300.000. Wat eiseres heeft aangevoerd faalt daarom.
21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en
mr. G.H. de Heer Schotman en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
30 november 2021.
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.