Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2690
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.P.M. Habraken).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 288.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en een aanvullend beroepschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juli 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van woning, een hoekwoning uit 1967. De woning heeft een inhoud van 327 m³ en beschikt over een aanbouw van 28 m³, een garage van 95 m³, een grote dakkapel en twee overkappingen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 246 m².
Geschil en beoordeling
1. Eiseres heeft, onder verwijzing naar onder meer een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, [1] aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar berust op een motiveringsgebrek, omdat deze standaardtekstblokken bevat en niet specifiek wordt ingegaan op de gronden van bezwaar.
1.1.
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar op de bezwaargronden van eiseres is ingegaan. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. [2]
1.2.
Verder hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. [3] Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiseres niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Eiseres heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiseres aldus is geschaad in haar processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 248.000 en verwijst naar het taxatierapport, zoals dat op 17 juni 2020 is opgesteld door taxateur M. van Breukelen en in beroep is gecorrigeerd met een (bij het aanvullend beroepschrift) overgelegde waardematrix. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 288.000 naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de taxatiematrix die op 10 april 2021 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen RT.
De vastgestelde waarde
3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3.1.
In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gebruikgemaakt van de volgende, alle in Nuenen gelegen en rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkingsobjecten: [adres] , [adres] en [adres] . Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Twee van de vergelijkingsobjecten betreffen, evenals de woning, hoekwoningen. Het derde vergelijkingsobject betreft een tussenwoning. Ook wat betreft kwaliteit/luxe, doelmatigheid, uitstraling, ligging en bouwjaar zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning.
3.3.
Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom aan de dakkapel van de woning een waarde van € 4.000 is toegekend, terwijl aan de twee dakkapellen van vergelijkingsobject [adres] gezamenlijk eenzelfde waarde is toegekend. De heffingsambtenaar heeft hierop gezegd dat de dakkapel van de woning beduidend groter is dan de dakkapellen van genoemd referentieobject. De dakkapel van de woning bestrijkt de volle breedte van de woning die hierdoor in tegenstelling tot genoemd vergelijkingsobject over een extra kamer beschikt.
3.3.1.
De rechtbank is met eiseres van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn stelling niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt aan zowel de voor- als achterzijde over een dakkapel, zo blijkt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopinformatie van dit object. De heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat de dakkapel aan de voorzijde van dit object ongeveer de helft van de breedte van het dak bestrijkt en in zoverre beduidend kleiner is dan de dakkapel van de woning, maar de dakkapel aan de achterzijde van dit object bestrijkt een groter deel van het dak. Dat maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet kan worden gezegd dat deze twee dakkapellen samen een gelijke waarde vertegenwoordigen als de dakkapel van de woning. Het betoog van eiseres slaagt.
3.3.2.
Aangezien de dakkapel aan de achterzijde van vergelijkingsobject [adres] groter is dan die aan de voorzijde, maar kleiner is dan de dakkapel van de woning, acht de rechtbank het redelijk dat hieraan een waarde wordt toegekend die in het midden van de waardes van deze twee dakkapellen ligt, te weten € 3.000. De totale waarde van de twee dakkapellen van [adres] bedraagt daarmee € 5.000 (in plaats van € 4.000 waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan). Gevolg hiervan is dat de waarde van het hoofdgebouw (en de aanbouwen) van dit vergelijkingsobject moet(en) worden gecorrigeerd van € 204.400 (en € 62.488) naar € 203.634 (en € 62.254). De waarde van het hoofdgebouw gedeeld door de inhoud daarvan (280 m³) resulteert in een kubieke meterprijs van (afgerond) € 727 voor dit vergelijkingsobject (in plaats van € 730 waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan). Verder rekening houdend met de door de heffingsambtenaar gehanteerde correcties voor onderhoud (van 10%) en voorzieningen (van 12%) resulteert dit in een kubieke meterprijs van (afgerond) € 567.
3.3.3.
De gemiddelde eenheidsprijs berekend over de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten bedraagt vervolgens (€ 504 + € 567 + € 554) / 3 = € 541. In verband met het afnemend grensnut moet die prijs worden gecorrigeerd met de wortelformule, zoals dat in de taxatie van de heffingsambtenaar is aangegeven. Daarbij wordt uitgegaan van de wortel van de gemiddelde inhoud van de drie vergelijkingsobjecten die 299 m³ bedraagt – zoals dat correct op pagina 3, maar onjuist op pagina 5 van de taxatie van de heffingsambtenaar staat – gedeeld door de inhoud van de woning. Dat is √ (299 / 327) = 0,9562. Deze correctiefactor moet worden vermenigvuldigd met de gemiddelde eenheidsprijs van € 541, wat resulteert in een kubieke meterprijs van (afgerond) € 517. Deze prijs moet tot slot nog worden gecorrigeerd voor het benedengemiddelde voorzieningenniveau van de woning (met 12%) wat vervolgens resulteert in een kubieke meterprijs van (afgerond) € 455. Die prijs moet worden vermenigvuldigd met de kubieke meters van de hoofdbouw en – net als ten aanzien van de vergelijkingsobjecten – voor 80% met de kubieke meters van de aanbouw. Nu ook de andere deelwaarden niet (verder) in geding zijn, zou dit resulteren in een waarde van de woning van (afgerond) € 279.000.
3.4.
De rechtbank concludeert hiermee dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
De door eiseres bepleitte waarde
4. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt ook eiseres niet in de op haar rustende bewijslast. Zo ontbreekt ook in de in beroep overgelegde gecorrigeerde waardematrix onterecht de dakkapel van de woning. Verder wordt in die taxatie aan het vergelijkingsobject [adres] een inhoud van 340 m³ toegekend, terwijl in de overgelegde verkoopinformatie een inhoud van 306 m³ is genoemd en de heffingsambtenaar van een inhoud (voor het hoofdgebouw en de aanbouw) uitgaat van 316 m³. Ook heeft de heffingsambtenaar op de zitting onbetwist gesteld dat voor het achterstallige onderhoud en de gedateerdheid van het vergelijkingsobject [adres] een beduidend forsere correctie aan de orde is dan door de taxateur van eiseres is gebezigd, zo dit object al als vergelijkingsobject kan dienen. Dat laatste is door de heffingsambtenaar gemotiveerd bestreden en vervolgens door eiseres onvoldoende weersproken.
Conclusie ten aanzien van de waarde
5. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 279.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert.
De proceskosten en het griffierecht
6. Op het verzoek van eiseres om de heffingsambtenaar in haar proceskosten te veroordelen en het door haar betaalde griffierecht te laten vergoeden, beslist de rechtbank als volgt.
6.1.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
6.2.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534, met wegingsfactor 1).
6.3.
De kosten van het door eiseres ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uren à € 53 vermeerderd met 21% omzetbelasting).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 279.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 1.726,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 juli 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.