ECLI:NL:RBOBR:2021:2452 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde bedrijfsobject supermarkt met huur...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/2291

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2021 in de zaak tussen

Aldi Best B.V., te Best, eiseres

(gemachtigde: [naam 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder

(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 1.909.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2020 heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd (hierna: bestreden uitspraak).

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft via een beeldverbinding (skype) plaatsgevonden op 3 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.H.R.J. Roijmans, taxateur.

Overwegingen

De proceshouding van partijen

De rechtbank hecht eraan allereerst op te merken dat eiseres op de zitting naar voren kan brengen dat wat zij opportuun acht, maar dat daaraan – ook in WOZ-zaken waarin relatief veel wordt bepleit op de zitting – vanuit een oogpunt van goede procesorde grenzen kunnen worden gesteld. Die grenzen worden bijvoorbeeld gevonden in de mogelijkheid die de wederpartij heeft om op een voor het eerst op de zitting opgeworpen standpunt te kunnen reageren. Het is dus zaak dat eiseres tijdig daarover goed nadenkt en zo mogelijk standpunten eerder naar voren brengt. In dit geval heeft eiseres voor het eerst op de zitting van 3 mei 2021 standpunten ingenomen over de [adres 2] terwijl de rechtbank op verzoek van eiseres een eerder geplande zitting van 1 december 2020 had uitgesteld. Volgens het verzoek van eiseres had zij het verweerschrift en het taxatierapport op een zodanig korte termijn voor die zitting ontvangen dat zij zich daardoor niet voldoende kon voorbereiden op de zitting. Eiseres weet dus wat het is zich niet goed te kunnen voorbereiden op door de wederpartij ingenomen standpunten. Toch komt eiseres op de zitting van 3 mei 2021 voor het eerst met geheel nieuwe standpunten. Deze handelwijze komt in de praktijk herhaaldelijk voor, ook als de partij, die zo te werk gaat, de nieuwe standpunten ruimschoots voor het onderzoek ter zitting van de zaak had kunnen inbrengen. Deze manier van doen past geen van de partijen omdat het daarmee de wederpartij moeilijk of zelfs onmogelijk kan worden gemaakt om adequaat op de nieuwe standpunten te reageren. Dit kan de wederpartij benadelen in haar processuele positie. Als dat gebeurt, zal de rechter daaraan een passend gevolg verbinden, bijvoorbeeld het buiten beschouwing laten van de nieuwe standpunten bij de beoordeling van het geschil. Omdat de taxateur in dit geval aan het einde van de zitting alsnog inhoudelijk op de meeste nieuwe standpunten van eiseres heeft kunnen reageren, ziet de rechter daarvoor in dit geval echter geen aanleiding. Partijen dienen er in de toekomst rekening mee te houden dat die afweging dan anders kan zijn.

Feiten

Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak waarin een supermarkt is gevestigd (hierna: het bedrijfsobject) met als bouwjaar 2008. Het bedrijfsobject is gelegen in de buurt “De Reit” en maakt deel uit van een geïntegreerd bouwcomplex waarbij boven de supermarkt appartementen zijn gelegen (drie bouwlagen). Het object omvat een vloeroppervlak van 1151,25 m². Vanaf 1 september 2017 heeft eiseres een winkelruimte van 71 m² erbij gehuurd.

Geschil en beoordeling.

1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2019. Zoals eiseres op de zitting te kennen heeft gegeven bepleit zij een waarde van € 1.624.000. Zij verwijst naar het taxatierapport van taxateur P. van As, opgesteld op 20 augustus 2020. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.909.000) naar de getaxeerde waarde (€ 2.240.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 november 2020 is opgesteld door taxateur P.H.R.J. Roijmans.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

3. Niet in geschil is dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). De rechtbank acht deze methode geschikt om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject. In de HWK-methode wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van goed vergelijkbare panden (de vergelijkingsobjecten). De berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij instemt met de door verweerder verdedigde kapitalisatiefactor van 11,2

4. Het geschil betreft daarom uitsluitend de huurwaarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum. Omdat verweerder aannemelijk dient te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.909.000 niet te hoog is, dient verweerder aannemelijk te maken dat de huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tenminste € 1.909.000/11,2 oftewel
€ 170.446,43 bedraagt. Een huurwaarde van € 170.446,43 komt, uitgaande van de niet tussen partijen in geschil zijnde vloeroppervlakte van de onroerende zaak van 1151,25 m2 neer op een huurwaarde per m2 van de onroerende zaak van (afgerond) € 148.

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in het van hem verlangde bewijs geslaagd. Hierna motiveert de rechtbank dit oordeel.

5. In het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport is de huurwaarde van het bedrijfsobject op waardepeildatum, uitgaande van een vloeroppervlakte van 1151,25 m2 en een huurwaarde per m2 op waardepeildatum van € 173,74, berekend op € 200.018.

De huurwaarde per m2 op de waardepeildatum van het bedrijfsobject van € 173,74, is afgeleid uit de voor de panden [adres 3] [adres 4] [adres 5] (de vergelijkingsobjecten) overeengekomen huren. Verweerder heeft gesteld dat deze huren van respectievelijk € 390.000, € 311.256 en € 314.000 op respectievelijk 1 september 2018, 1 september 2018 en 1 april 2015 zijn ingegaan en dat hij ze voor de waardeontwikkeling tussen deze data en de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft gecorrigeerd met + 0,1%, + 0,1 % en + 3,6%. Deze correcties zijn volgens verweerder geenszins te hoog. De door verweerder berekende gecorrigeerde huren van de vergelijkingsobjecten op waardepeildatum bedragen respectievelijk € 390.390, € 311.567 en € 325.394. Daarvan uitgaande bedragen de huurprijzen per m2 op waardepeildatum van de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 199,59, € 172,42 en €176,65.

6. Eiseres heeft gesteld dat de op 1 september 2018 ingegane huren van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] niet op of rond 1 september 2018, maar op 28 november 2013 en 25 mei 2014 zijn overgekomen en in feite niets anders zijn dan de voor de waardeontwikkeling tussen de data van de huurovereenkomsten en 1 januari 2018 gecorrigeerde, enkele jaren eerder overeengekomen huren. Nu deze huren niet op of rond de waardepeildatum zijn overeengekomen, zijn zij volgens eiseres niet geschikt om daaruit de huurwaarde per m2 op waardepeildatum van de onroerende zaak af te leiden. Hetzelfde geldt volgens eiseres voor de op 1 april 2015 ingegane huur van het vergelijkingsobject [adres 5] . Op de zitting heeft verweerder hierop niet gereageerd omdat eiseres dit op de zitting pas naar voren had gebracht. Eiseres had dit eerder naar voren kunnen brengen omdat het verweerschrift en het taxatierapport bijna zes maanden beschikbaar zijn.

7. Voor wat betreft de reactie van verweerder dat inhoudelijk niet op het standpunt van eiseres kan worden ingegaan omdat dit pas voor het eerst op zitting naar voren is gebracht, wijst de rechtbank op wat hiervoor onder ‘proceshouding van partijen’ is overwogen. De rechtbank zal deze grond toch behandelen.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder gebruik heeft kunnen maken van de huren van de vergelijkingspanden aan de [adres 2] . Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

9. De rechtbank betwijfelt niet dat de huurprijzen pas zijn ingegaan op
1 september 2018, omdat uit de huurovereenkomsten duidelijk volgt dat de winkelruimten en de beschikbaar komende parkeerplaatsen in ontwikkeling zijn of zelfs nog gebouwd moeten worden. In verband daarmee is over de ingangsdatum van de huur in artikel 3.1 van de huurovereenkomsten bepaald dat deze wordt vastgelegd in een aanvulling op de huurovereenkomst. Daarom is voldoende aannemelijk dat de huur(prijs) is ingegaan op 1 september 2018. Omdat eiseres de bruikbaarheid van de door verweerder gebruikte huren van de vergelijkingsobjecten (mede) in verband met het tijdsverloop tussen de datum van de huurtransactie en de waardepeildatum betwist, moet verweerder aannemelijk maken dat hij deze huren heeft gecorrigeerd voor de tussentijdse huurprijsontwikkeling in het (huur)marktsegment waartoe de panden behoren. De rechtbank overweegt dat de opwaartse correctie in dit geval van weinig belang is. De door verweerder berekende huurwaarden per m2 op de waardepeildatum van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] betreffen respectievelijk € 199,59, € 172,42 en € 176,35. Deze huurwaarden en wat uit het taxatierapport van verweerder blijkt over de tussentijdse huurontwikkeling, laten naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie toe dan dat ook zonder correcties voor de tussentijdse huurprijsontwikkeling de huurwaarden per m2 van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk hoger zijn dan € 148. Deze conclusie wordt niet anders indien de huurwaarde per m2 van het vergelijkingsobject [adres 5] van € 176,35 wegens de in de huurovereenkomst betreffende dat object opgenomen bepalingen over parkeerplaatsen buiten beschouwing wordt gelaten.

10. Eiseres wordt niet gevolgd in haar standpunt dat de aanwezigheid van een groot parkeerterrein de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] ongeschikt maakt om de huurwaarde op te baseren. Verweerder heeft namelijk onweersproken naar voren gebracht dat ook bij het bedrijfsobject sprake is van een grote parkeergelegenheid. Eiseres heeft verder naar voren gebracht dat bij de huurwaarde van het vergelijkingsobject aan de [adres 3] geen rekening is gehouden met een korting op de huur van € 500.000. Daartoe heeft eiseres gewezen op pagina 8 van de huurovereenkomst. De rechtbank volgt eiseres hierin evenmin, omdat de taxateur van verweerder ter zitting terecht heeft gewezen op artikel 24 van Pro de huurovereenkomst, waarin een verplichting voor de huurder is opgenomen om een eenmalige ontwikkelingsbijdrage van € 450.000 te betalen aan de verhuurder. Dit betreft dus geen korting op de huur maar juist een bedrag dat de huurder aan verhuurder dient te betalen. Eiseres heeft ook over het vergelijkingsobject aan de [adres 4] aangevoerd dat met de huurder een jaarlijkse huurkorting is overeengekomen ter hoogte van € 15.000 per jaar. In de huurovereenkomst is echter geen bepaling opgenomen over een huurkorting van € 15.000 per jaar. Ook anderszins heeft eiseres het bestaan van deze huurkorting niet aannemelijk gemaakt.

11. Verder heeft eiseres naar voren gebracht dat haar eigen huurcijfer dient te worden gehanteerd ter bepaling van de huurwaarde. De rechtbank volgt eiseres dat een eigen huurcijfer van het betreffende object in beginsel bruikbaar is, mits die huurtransactie tot stand is gekomen rondom de waardepeildatum en als marktconform kan worden aangemerkt. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de overeengekomen huurprijs niet de huurwaarde van de onroerende zaak weergeeft (Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0274). Verweerder heeft echter in beroep terecht uiteengezet dat de eigen huurprijs niet als marktconform kan worden beschouwd omdat deze niet op de markt tot stand is gekomen maar een aanpassing betreft van de huurprijs uit 2008. De aangepaste huurprijs ligt, gelet op de in het taxatierapport van verweerder genoemde huurprijzen van met het bedrijfsobject vergelijkbare objecten, ver onder de huurprijs die verhuurder bij een transactie op de (verhuur)markt had kunnen bedingen. De huurprijs vindt volgens verweerder dus zijn basis in de lange huurrelatie tussen eiseres en haar verhuurder. De rechtbank volgt dit standpunt. Verder is niet gebleken dat het gebruik van de extra winkelruimte is verdisconteerd in deze huurprijs. Eiseres heeft gesteld dat de huurprijs marktconform is maar heeft dit niet onderbouwd. De blote stelling van eiseres dat de onderhandelingen twee maanden hebben geduurd is in het licht van het voorgaande niet voldoende om aan te nemen dat de eigen huurprijs marktconform is. Voor de bepaling van de huurwaarde van het bedrijfsobject kan daarom in dit geval geen gebruik worden gemaakt van de eigen huurprijs.

12. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde dus niet aannemelijk gemaakt.

13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor het bedrijfsobject per 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 1.909.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. G.H. de Heer Schotman en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 mei 2021.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.