Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/280
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, naar de toestand op 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 183.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2021. Eiser heeft zich, via een Skype-beeldverbinding
,laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en, via een Skype-beeldverbinding, door taxateur R. Manders.
,laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en, via een Skype-beeldverbinding, door taxateur R. Manders.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement uit 1967. De woning, gelegen in ’s-Hertogenbosch, bestaat uit een hoofdbouw van 283 m³, een berging van 24 m³ en twee balkonnen, van 4 m² en van 9 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit, niet nader onderbouwd, een waarde van € 159.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 183.000) naar de getaxeerde waarde (€ 205.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 april 2020 is opgesteld door taxateur R. Manders.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door een drietal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Deze vergelijkingsobjecten zijn evenals de woning van eiser gelegen in de wijk ‘Schutskamp’ te ’s-Hertogenbosch. De rechtbank constateert dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Ze zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning van eiser, betreffen alle appartementen met een balkon en een berging en zijn alle, evenals de woning van eiser, van het bouwjaar 1967.
4. Dat de objecten aan de [adres] een kleinere inhoud hebben dan de woning van eiser, zoals eiser heeft aangevoerd, maakt niet dat deze vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning van eiser te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de inhoud, voldoende rekening is gehouden. Voor het verschil in inhoud tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten aan de [adres] heeft een correctie van 6,8% plaatsgevonden. De rechtbank ziet geen reden om dat voor onjuist te houden.
5. Eiser heeft aangevoerd dat zijn woning een slechtere doelmatigheid heeft dan vergelijkingsobject [adres] . Bij dat object is namelijk een slaapkamer bij de woonkamer getrokken en dat heeft een positief effect op de prijs. Om die reden dient volgens eiser een correctie van 5% op de m³ prijs, ofwel € 7.000, te worden toegepast. Deze beroepsgrond slaagt niet. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het verschil in indeling tussen de woning van eiser en [adres] niet maakt dat de woning van eiser minder doelmatig is. Doelmatigheid speelt een rol bij bijvoorbeeld verschillende plafondhoogtes waar volgens verweerder geen sprake van is. De rechtbank kan dat volgen. De woning en het vergelijkingsobject zijn verder twee zeer vergelijkbare woningen, met net een wat andere indeling die uiteindelijk een kwestie van persoonlijke smaak betreft. Daar komt bij dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat het een relatief kleine klus is om de genoemde tussenmuur te plaatsen of te verwijderen.
6. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder niet duidelijk heeft gemaakt waar de correctie voor ligging op gebaseerd is, en dat daarbij geen rekening is gehouden met de ligging op verschillende verdiepingen. Deze beroepsgrond slaagt niet. De taxateur van verweerder heeft toegelicht dat de twee vergelijkingsobjecten aan de [adres] een betere ligging hebben, omdat zij uitkijken op natuurgebied ‘de Moerputten’. Daarmee is rekening gehouden door een correctie van 7,5% toe te passen. Verder heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat uit een analyse van de marktgegevens is gebleken dat het in dit appartementencomplex voor de prijs niet uitmaakt op welke verdieping het object is gelegen. Een balkon op het zuidwesten (richting de Moerputten) is een positieve liggingsfactor, maar niet op welke verdieping het object is gelegen. De rechtbank ziet geen reden om dit voor onjuist te houden
7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft gesteld dat vergelijkingsobject [adres] in een slechtere toestand is dan de woning van eiser. Deze beroepsgrond slaagt niet. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder onweersproken gesteld dat de woning van eiser na aankoop (omstreeks 2015) flink is opgeknapt, met onder andere een nieuwe boiler en een opknapbeurt van de badkamer, keuken en toilet. Object [adres] daarentegen heeft geen recente opknapbeurt gehad.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder naar oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 183.000 niet te hoog is. Eiser heeft de door hem bepleite waarde van € 159.000 niet onderbouwd en daarom naar oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.
9. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 183.000 niet te hoog is.
10. Dit betekent dat het beroep ongegrond is.
Immateriële schadevergoeding
11. Eiser heeft op de zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek om schadevergoeding af en zal hieronder uitleggen waarom.
11.1.
Geschillen over de heffing van belastingen behoren binnen een redelijke termijn te worden beslecht. Daarvoor geldt als uitgangspunt voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen een termijn van twee jaar (zie de uitspraak van de HR van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverwegingen 3.2 en 3.4.2). Deze termijn is aangevangen op 7 april 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder.
11.2.
De behandeling op de zitting in onderhavige zaak stond aanvankelijk gepland op 9 februari 2021. Dat was op 7 december 2020 reeds aangekondigd en eisers gemachtigde heeft toen niet aangegeven dat deze datum hem niet schikte. Op 18 januari 2021 heeft eisers gemachtigde de rechtbank alsnog een schrijven gestuurd waarin om organisatorische redenen werd verzocht om uitstel. De rechtbank heeft eisers gemachtigde daarop herhaaldelijk telefonisch geprobeerd te bereiken, op 19, 20, 21, 22 en 25 januari 2021, teneinde een andere datum op korte termijn te kunnen afspreken. Deze telefonische pogingen waren echter zonder succes. Ook kon geen voicemailbericht worden ingesproken. Vervolgens heeft de rechtbank besloten de zitting te verplaatsen naar 26 april 2021, waarbij rekening moest worden gehouden met een substantieel aantal door eisers gemachtigde opgegeven verhinderdata.
11.3.
Indien de zitting van 9 februari 2021 doorgang had kunnen vinden, had de rechtbank – uitgaande van een uitspraakdatum gelegen zes weken na de zittingsdatum – in beginsel binnen de termijn van 2 jaar na 7 april 2019 uitspraak kunnen doen. Nu eisers gemachtigde zeer kort voor genoemde zittingsdatum heeft verzocht om uitstel, niet telefonisch bereikbaar was om op korte termijn een andere datum vast te leggen en hij bij het verzoek om een nieuwe zittingsdatum te plannen een substantieel aantal verhinderdata heeft opgegeven, is het naar het oordeel van de rechtbank in bepalende mate aan het procesgedrag van eiser te wijten dat de termijn van 2 jaar na 7 april 2021 inmiddels is overschreden. Met het ter zitting ingenomen standpunt van eisers gemachtigde, dat in dit geval de griffie dan maar per fax of brief contact met hem had moeten zoeken, gaat hij er geheel aan voorbij dat van een zich als professioneel presenterende gemachtigde anno 2021 mag worden verwacht dat hij (voor de rechtbank) adequaat telefonisch bereikbaar is. Het niet treffen van dergelijke voorzieningen met als gevolg dat eisers gemachtigde bij herhaling niet voor de rechtbank bereikbaar bleek waardoor het laten doorgaan van de zitting op 9 februari 2021 onmogelijk werd, moet voor rekening en risico van eiser blijven nu het handelen of nalaten van een door hem ingeschakelde gemachtigde in beginsel aan hem mag worden toegerekend. Dit in ogenschouw nemend, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het aan eiser toekennen van een schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn.
Proceskostenveroordeling
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 mei 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.