Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/361345 / HA ZA 20-507
Vonnis van 16 september 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EINDHOVEN,
zetelend te Eindhoven ,
eiseres,
advocaat mr. J.W.M. Hagelaars te Nijmegen,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] , [land] ,
gedaagde,
advocaat mr. T.I.P. Jeltema te Veldhoven.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juli 2020
- de conclusie van antwoord.
1.2.
Op 28 juli 2020 heeft de gemeente het in artikel 80 juncto artikel 23 lid 1 van de Onteigeningswet (hierna: Ow) bedoelde stuk ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd (depotakte nr. 53/2020), te weten een afschrift van de publicatie in de Staatscourant van 20 mei 2020, nummer 26669, van het Koninklijk Besluit van 24 april 2020, nummer 2020000819 (hierna: het KB).
Daarbij is tevens gedeponeerd een verklaring van de burgemeester van de gemeente inhoudende dat het ontwerp KB en de ingevolge artikel 79 Ow bedoelde stukken ter inzage hebben gelegen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
In het KB zijn op grond van artikel 78 Ow de volgende onroerende zaken ten algemenen nutte en ten name van de gemeente ter onteigening aangewezen ten behoeve van het uitvoeren van het bestemmingsplan “Weginfrastructuur omgeving [plaats] , [plaats] en [plaats] ”:
* een gedeelte groot 14.369 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam] , sectie [letter] , nummer [nummer] , ter grootte van in totaal 46.192 m2 (grondplannummer [nummer] )
* een gedeelte groot 6 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam] , sectie [letter] , nummer [nummer] , ter grootte van in totaal 46.192 m2 (grondplannummer [nummer] ).
2.2.
In het KB staat vermeld dat de in 2.1. genoemde onroerende zaak eigendom zijn van de heer [gedaagde] .
Er is een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van [bedrijfsnaam] , gevestigd te [plaats] .
Van andere belanghebbenden in de zin van artikel 3 Ow is niet gebleken.
2.3.
De gemeente is vanaf 2015 in onderhandeling met [gedaagde] . Daarbij heeft de gemeente er op aangedrongen dat zij bodemonderzoek mocht laten doen omdat het perceel in het verleden in gebruik is geweest bij het Ministerie van Defensie als onderdeel van de militaire luchthaven [plaats] .
2.4.
Bij brief van 19 juni 2020 heeft de gemeente aan [gedaagde] als schadeloosstelling een bedrag aangeboden van € 720.860,00, uitgaande van niet-verontreinigde grond. In de brief heeft de gemeente weer verzocht bodemonderzoek te mogen doen. Als na bodemonderzoek sanering nodig zou blijken, zouden de kosten daarvan voor zover relevant in mindering worden gebracht op de schadeloosstelling.
De gemeente heeft als alternatief aangeboden het perceel te verwerven zonder enige garantie ter zake van de kwaliteit van de bodem en zonder bodemonderzoek. Daarbij is een schadeloosstelling van € 22.001,00 aangeboden. Dit laatste aanbod is in de dagvaarding herhaald en gestand gedaan.
2.5.
Bij verzoekschrift als bedoeld in artikel 54a Ow heeft de gemeente de rechtbank verzocht een rechter-commissaris en deskundigen te benoemen en een datum te bepalen voor de opneming door deskundigen van de ligging en de gesteldheid van de hiervoor genoemde te onteigenen onroerende zaak. Op dat verzoek is door de rechtbank bij beschikking van 21 juli 2020 beslist (zaaknummer C/01/359833 / EX RK 20-92).
De vervroegde plaatsopneming heeft plaatsgevonden op 2 september 2020.
3.De beoordeling
3.1.
De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, -kort samengevat-:
ten behoeve van en ten name van de gemeente bij vervroeging de onteigening uit te spreken van de onder 2.1. genoemde perceelsgedeelten
het bedrag van (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen.
3.2.
[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord de volgende punten en verweren naar voren gebracht.
Formele punten
3.3.
[gedaagde] verwijst naar het verzoekschrift van de gemeente op grond van artikel 20 Ow. [gedaagde] wijst er op dat de dagvaarding aan zijn gevolmachtigde is betekend, die deze vervolgens aan het kantoor van de raadsman heeft afgegeven. Op de rolzitting van 5 augustus 2020 is gesteld. Het is de bedoeling geweest namens [gedaagde] zelf te stellen, zodat de procedure weer tussen gemeente en [gedaagde] zelf wordt gevoerd en niet tussen de gemeente en de heer [A] . Subsidiair wordt geprocedeerd door de heer [A] als gevolmachtigde.
De rechtbank stelt vast dat op grond van artikel 20 lid 2 Ow de mogelijkheid bestaat dat verweerder zelf verschijnt waarna het geding tegen hem wordt gevoerd. Deze procedure wordt dus gevoerd tegen de heer [gedaagde] en niet zijn gevolmachtigde de heer [A] .
3.4.
[gedaagde] wijst er ook op dat hem niet bekend is of aan [bedrijfsnaam] als derde-belanghebbende gedagvaard is. Ook de rechtbank is niet uitdrukkelijk gebleken dat artikel 18 lid 4 Ow -dat niet op straffe van nietigheid danwel niet-ontvankelijkheid is voorgeschreven- in acht is genomen. Voor zover dat niet zou zijn gebeurd dient dat alsnog op de kortst mogelijke termijn te geschieden, opdat de hypotheekhouder -die in ieder geval van het verzoekschrift ex artikel 54a Ow op de hoogte is gesteld door de betekening daarvan- indien gewenst nog in het geding kan tussenkomen.
3.5.
Aan artikel 23 Ow is voldaan. Dit blijkt uit r.o. 1.2. van dit vonnis.
Inhoudelijk
* wijze van uitvoeren
3.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er onduidelijkheid bestaat over de (overzichts- en projectie)tekeningen en met name over de vraag waar en hoe het werk zal worden uitgevoerd en of voor het werk op de resterende grond van [gedaagde] wordt gekomen.
Hij stelt zich op het standpunt dat, anders dan in het KB is overwogen, er reden is om te twijfelen dat het werk binnen de begrenzing kan worden gerealiseerd omdat de overzichtstekeningen daarvoor te weinig concreet zijn. Hij wijst er in dit verband op dat er sprake is van forse hoogteverschillen die niet of nauwelijks blijken uit die overzichts-tekeningen en dat de gemeente weliswaar heeft aangegeven dat die hoogteverschillen door middel van een talud zullen worden opgevangen, maar dat elke toelichting op dit punt ontbreekt.
3.7.
De rechtbank stelt voorop dat de toetsing van de onteigeningsrechter zich dient te beperken tot de vraag of [B] in redelijkheid heeft kunnen komen tot het oordeel dat de betrokken percelen dienen te worden onteigend. [B] heeft onder meer overwogen dat de stukken bij het onteigeningsplan voldoende inzicht geven in de voorgestane wijze van planuitvoering, dat een dwarsprofiel in de zakelijke beschrijving bij de onteigeningsstukken is opgenomen en een dwarsprofiel dat bij het verweerschrift in het kader van het beroep tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is gevoegd. Uit het KB blijkt verder dat [gedaagde] de gemeente geen toegang tot zijn onroerende zaak heeft willen verschaffen, zodat de gemeente (nog) geen dwarsprofiel ter plaatse van de grond van [gedaagde] heeft kunnen maken.
3.8.
De rechtbank oordeelt dat hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd niet tot de conclusie kan leiden dat [B] niet in redelijkheid heeft kunnen komen tot het oordeel dat de betrokken percelen dienen te worden onteigend.
[gedaagde] heeft niet bestreden het oordeel van [B] dat uit de Overzichtstekening blijkt dat het onteigende nodig is voor de aanleg van een nieuw weggedeelte en dat op de grond ook -overeenkomstig het bestemmingsplan- de aanleg van groen en natuur is voorzien.
Er zijn geen of onvoldoende concrete stellingen van [gedaagde] op basis waarvan getwijfeld moet worden aan het oordeel van [B] dat het werk binnen de begrenzing van het plan kan worden gerealiseerd en er geen werkterrein nodig is om het werk te kunnen realiseren. Weliswaar wijst [gedaagde] op de forse hoogteverschillen ter plaatse en dat die niet of nauwelijks blijken uit de overzichtstekeningen, maar dat enkele punt is onvoldoende. Allereerst geldt dat [gedaagde] door het niet geven van toegang tot zijn perceel heeft verhinderd dat een specifiek op zijn terrein gericht dwarsprofiel -waarin ook de berm/het talud had kunnen worden meegenomen- kon worden gemaakt. [gedaagde] kan er zich dan ook niet over beklagen dat geen specifieke toelichting is verschaft over de wijze waarop hoogteverschillen door middel van een talud zullen worden opgevangen. [gedaagde] heeft verder niets concreets aangevoerd op basis waarvan redelijke twijfel kan bestaan dat het werk niet binnen de onteigeningsgrenzen kan worden uitgevoerd.
*voldoende onderhandeld
3.9.
Artikel 17 Ow schrijft de onteigenende partij gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Voorts vereist artikel 17 Ow dat de pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het besluit tot onteigening
(24 april 2020) en het uitbrengen van de dagvaarding (28 juli 2020). Hierbij verdient opmerking dat tekst, geschiedenis, noch voormelde strekking van artikel 17 Ow zich ertegen verzet dat bij het antwoord op de vraag of de onteigende partij aan het voorschrift van artikel 17 Ow heeft voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat hetgeen na het definitief worden van het besluit tot onteigening door de onteigenende partij is ondernomen heeft te gelden als een poging die beantwoordt aan voormelde strekking van artikel 17 Ow en niet louter als een ingevolge de wet te vervullen formaliteit.
3.10.
De rechtbank stelt voorop dat uit de weergave van de contacten tussen partijen vanaf 2015 tot en met 2019 blijkt dat de gemeente serieus heeft getracht het te onteigenen in der minne te verwerven en dat [gedaagde] in die periode geen tegenbod heeft gedaan en verschillende procedures heeft willen afwachten. Na het KB heeft de gemeente bij brief van 19 juni 2020 haar bod aanzienlijk verhoogd. Dit had te maken met het toekennen van een waarde aan de gronden met de bestemming “bedrijf-4” zonder verontreiniging van in beginsel € 155,00 per m2. De gemeente heeft daarbij echter opgemerkt dat zij (veel) aanleiding heeft te veronderstellen dat ter plaatse mogelijk sprake is van ernstige bodemverontreiniging en dat eventuele saneringskosten nog op het aanbod in mindering moeten worden gebracht “omdat (ernstige) bodemverontreiniging in de weg staat aan het benutten van de bedrijfsbestemming”. De gemeente deed bij deze brief een aanbod van
€ 720.861,00 indien “u wilt
garanderendat er geen bodemvervuiling of explosieven in de grond aanwezig zijn die in de weg staan aan het uitgeven van grond als gereed bouwterrein”. Indien [gedaagde] niets zou garanderen, dan bood de gemeente € 22.101,00 aan, een bedrag dat volgens haar correspondeert met een volledige afwaardering van de gronden die bestemd zijn voor bedrijventerrein. De gemeente heeft dit bod als een laatste bod gepresenteerd door aan te geven dat bij gebreke van een positieve reactie de onteigeningsdagvaarding zou worden betekend. Hierop heeft de advocaat van [gedaagde] gereageerd bij brief van 17 juli 2020, waarin wordt aangegeven dat indien overeenstemming wordt bereikt over een te betalen prijs per m2 “het uitgangspunt is dat de grond schoon en niet verontreinigd is”. In die brief wordt uiteengezet dat van verontreiniging geen sprake (meer) is en dat hoe dan ook gelet op de bestemming bedrijf IV in het bestemmingsplan en gelet op het toekomstige gebruik als ontsluitingsweg volstrekt onaannemelijk is dat enigerlei sanering moet plaatsvinden, zodat geen saneringskosten gemaakt zullen worden.
garanderendat er geen bodemvervuiling of explosieven in de grond aanwezig zijn die in de weg staan aan het uitgeven van grond als gereed bouwterrein”. Indien [gedaagde] niets zou garanderen, dan bood de gemeente € 22.101,00 aan, een bedrag dat volgens haar correspondeert met een volledige afwaardering van de gronden die bestemd zijn voor bedrijventerrein. De gemeente heeft dit bod als een laatste bod gepresenteerd door aan te geven dat bij gebreke van een positieve reactie de onteigeningsdagvaarding zou worden betekend. Hierop heeft de advocaat van [gedaagde] gereageerd bij brief van 17 juli 2020, waarin wordt aangegeven dat indien overeenstemming wordt bereikt over een te betalen prijs per m2 “het uitgangspunt is dat de grond schoon en niet verontreinigd is”. In die brief wordt uiteengezet dat van verontreiniging geen sprake (meer) is en dat hoe dan ook gelet op de bestemming bedrijf IV in het bestemmingsplan en gelet op het toekomstige gebruik als ontsluitingsweg volstrekt onaannemelijk is dat enigerlei sanering moet plaatsvinden, zodat geen saneringskosten gemaakt zullen worden.
Verder wordt ook het bedrag van € 155,00 per m2 als te laag van de hand gewezen, zonder dat wordt aangegeven van welk bedrag volgens [gedaagde] dient te worden uitgegaan. Tenslotte wordt in deze brief aangegeven dat [gedaagde] er op vertrouwt dat de door de rechtbank te benoemen deskundigen de schadeloosstelling op de juiste wijze zullen vaststellen.
3.11.
De rechtbank constateert dat partijen het voor het KB het al niet eens konden worden over een schadeloosstelling en dat [gedaagde] tot dan toe ook geen tegenvoorstel heeft gedaan. Verder heeft [gedaagde] niet willen meewerken aan een (voorafgaand) bodemonderzoek door de gemeente op zijn terrein. Dat leidt de rechtbank af uit de bijlagen 8 en 9 bij het logboek van de gemeente (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde] stelt terecht dat de gemeente na het KB haar aanbod aanzienlijk heeft verhoogd en in dat licht bezien paste het de gemeente niet haar aanbod meteen als een laatste aanbod te presenteren. Echter: uit de reactie van [gedaagde] mocht de gemeente opmaken dat verder onderhandelen geen zin zou hebben omdat sprake was van onoverbrugbare verschillen met betrekking tot de kwestie van de bodemverontreiniging en [gedaagde] nog immer geen enkel tegenvoorstel deed en verwees naar de door de rechtbank te benoemen deskundigen. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat voldoende serieus is onderhandeld en dat de twee aanbiedingen die de gemeente na het KB heeft gedaan niet enkel zijn aan te merken als een formaliteit, dit mede bezien in het licht van het overleg dat voorafgaand aan het KB tussen partijen heeft plaatsgevonden. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat zij thans niet op basis van de voorhanden gegevens beoordeelt of er al dan niet daadwerkelijk sprake is (ernstig gevaar) van verontreiniging van de te onteigenen perceelsgedeelten en of -in geval er in sprake zou zijn van verontreiniging- dat tot zodanige saneringskosten zou leiden dat bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs tot stand zou komen.
3.12.
De rechtbank stelt vast dat alle op straffe van nietigheid of niet ontvankelijkheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen.
3.13.
De gevorderde vervroegde onteigening zal daarom worden uitgesproken.
3.14.
De rechtbank zal overeenkomstig het bepaalde in artikel 54j juncto artikel 27 Ow, aan de bij hiervoor (in r.o. 2.5.) genoemde beschikking reeds benoemde deskundigen opdracht geven tot begroting van de aan [gedaagde] en eventuele derde belanghebbenden toekomende schadeloosstelling.
3.15.
De vervroegde plaatsopneming heeft plaatsgevonden op 2 september 2002.
Het is de rechtbank gebleken dat deze vooropname betrekking heeft op dezelfde perceelsgedeelten als de in deze zaak te onteigenen perceelsgedeelten.
Tijdens de vooropname zijn enkele instructies gegeven door de rechter-commissaris.
Ook hebben partijen afstand gedaan van het recht een bezwaarschrift als bedoeld in artikel 36 Ow in te dienen. Op grond van artikel 54j lid 2 Ow zullen in dit vonnis de data worden bepaald waarop de deskundigen hun concept-rapport aan partijen zullen toezenden, partijen hun reactie op het concept-rapport aan de deskundigen dienen toe te zenden en het definitieve rapport, waarin de reacties van partijen op het concept-rapport door de deskundigen zijn verwerkt, dient te worden gedeponeerd.
3.16.
Op grond van artikel 54i lid 2 Ow bepaalt de rechtbank bij gebreke van overeenstemming over het voorschot het bedrag van het voorschot op 90% van de aangeboden schadeloosstelling tenzij zij, na desgewenst de deskundigen mondeling gehoord te hebben, aanleiding vindt het voorschot op een ander bedrag vast te stellen.
3.17.
De rechtbank oordeelt dat het door de gemeente aangeboden bedrag van
€ 22.001,00 in feite niet is onderbouwd. Dat bedrag is er op gebaseerd dat het mogelijk is dat er sprake is van bodemverontreiniging in de te onteigenen perceelsgedeelten en dat die mogelijk zodanig ernstig is dat de waarde van de gronden met een bedrijfsbestemming op nihil moet worden gesteld. Zowel met betrekking tot de ernst van de (mogelijke) verontreiniging als ten aanzien van de invloed daarvan op de waarde heeft de gemeente echter geen concrete stellingen ontwikkeld, zodat het bij de dagvaarding gedane aanbod voldoende basis ontbeert. Dat geeft de rechtbank aanleiding het voorschot te baseren op het primaire aanbod van € 720.860,00. De rechtbank heeft vooralsnog geen enkel aanknopingspunt om een redelijke aftrek te berekenen voor genoemde (mogelijke) bodemverontreiniging en de eventuele invloed daarvan op de waarde. Het voorschot op de schadeloosstelling wordt dan ook vastgesteld op 90% van € 720.860,00, zijnde
€ 648.774,00.
3.18.
Tot slot zal de rechtbank een nieuws- en advertentieblad aanwijzen ter publicatie van dit vonnis.
3.19.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De beslissing
De rechtbank:
4.1.
spreekt ten name en ten behoeve van de gemeente vervroegd uit de onteigening van:
* een gedeelte groot 14.369 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam] , sectie [letter] , nummer [nummer] , ter grootte van in totaal 46.192 m2 (grondplannummer [nummer] )
* een gedeelte groot 6 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam] , sectie [letter] , nummer [nummer] , ter grootte van in totaal 46.192 m2 (grondplannummer [nummer] ),
4.2.
bepaalt dat door inschrijving van dit vonnis in de openbare registers de eigendom van de perceelsgedeelten bevrijd zal zijn van alle lasten en rechten,
4.3.
draagt de in de beschikking van 21 juli 2020 reeds benoemde deskundigen op de aan [gedaagde] en aan eventuele verdere derde belanghebbenden verschuldigde schadeloosstelling te begroten,
4.4.
stelt vast als datum waarop het concept-deskundigenrapport ten aanzien van de in r.o. 2.1. genoemde perceelsgedeelten aan partijen zal worden toegezonden: 18 december 2020,
4.5.
stelt voorts vast dat partijen uiterlijk op 29 januari 2021 een reactie op het conceptrapport aan deskundigen zullen toezenden,
4.6.
stelt vast als datum waarop het (definitieve) deskundigenrapport moet zijn gedeponeerd: 26 februari 2021,
4.7.
stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van
€ 648.774,00,
€ 648.774,00,
4.8.
wijst Het [plaats] Dagblad, editie [plaats] /Noord/Oost, aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal worden gepubliceerd,
4.9.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Bik en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2020.