Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3389
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam], te [woonplaats] .
[naam], te [woonplaats] .
Procesverloop
Bij een aan de erven van [naam] (de erflater) geadresseerde beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 508.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020. Derde-partij en verweerder zijn verschenen. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is vrijstaande woning uit 1974, heeft twee dakkapellen, een inhoud van 662 m³ en een vrijstaande garage met plat dak van 60 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.492 m².
2. Eiser en derde-partij zijn beiden erven van de erflater. Derde-partij is daarnaast bewoonster van de woning en was dat ook ten tijde van het opleggen van de aanslag OZB.
Bevoegdheid tot het opleggen van de aanslag
3. Deze rechtbank heeft eerder geoordeeld dat de bevoegdheid tot heffen van de ook in deze procedure aan de orde zijnde belasting en tot het aanwijzen van een heffingsambtenaar zijn overgedragen door de daartoe toegetreden gemeenten aan de bedrijfsvoeringsorganisatie Samenwerking A2-gemeenten. [1] Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen neemt de rechtbank in deze zaak over. Gelet daarop, en gelet op het feit dat de gemeente Cranendonck is toegetreden tot de genoemde gemeenschappelijke regeling, [2] merkt de rechtbank in deze procedure de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten aan als verweerder.
4. Verder stelt de rechtbank vast dat bevoegd gezag binnen de bedrijfsvoeringsorganisatie Samenwerking A2-gemeenten (onder andere) de in deze beroepsprocedure optredende heer [naam] als heffingsambtenaar en [naam] als waarnemend heffingsambtenaar heeft aangewezen. [3] De door hen verrichte handelingen in deze zaak zijn derhalve bevoegd gedaan. Dit betekent dat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van het (inhoudelijke) geschil tussen partijen.
Geschil en beoordeling
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een hogere waarde maar heeft daarbij geen bedrag genoemd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 508.000) naar de op 7 september 2020 door taxateur A.L.M. Keeris opgestelde taxatiematrix. Derde-partij heeft ter zitting de door verweerder vastgestelde waarde reëel genoemd en haar standpunt ter zake toegelicht.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te laag is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
8. Verweerder heeft de waarde van de woning gebaseerd op de vergelijking met de verkoopcijfers van [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de in het voormelde rapport genoemde verkoopcijfers aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor de woning van eiseres vastgestelde WOZ-waarde niet te laag is. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rondom de waardepeildatum en die vergelijkbaar zijn met het object. Het gaat, gelet op de toepasselijke regelgeving, niet om een exacte vaststelling, maar om een redelijke schatting van de totaalwaarde. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder voor de waardering gebruik heeft gemaakt van drie met de woning van eiseres vergelijkbare woningen, wat voldoende basis is om te komen tot een vaststelling van de waarde van de woning. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft immers aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, het bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage, de perceeloppervlakte en de ligging, voldoende rekening is gehouden. Voor zover eiser bestrijdt dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning, slaagt die beroepsgrond niet.
9. Eiser voert verder aan dat de WOZ-waarde van de woning niet is vastgesteld op basis van een hertaxatie door een erkend taxateur die de woning inpandig en uitpandig heeft opgenomen. De WOZ-waarde van de woning is bovendien niet vergelijkbaar met WOZ-waarde van naburige woningen. Eiser vindt dat de door verweerder vastgestelde waarden te laag zijn vastgesteld vergeleken bij de waarden van woningen in het economisch verkeer.
9.1.
De heffingsambtenaar is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig en uitpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte wijze van opname van een onroerende zaak. [4]
9.2.
De WOZ-waarde dient voor elk waardetijdvak opnieuw te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Een vergelijking met de waarde van de woning of van vergelijkbare objecten op een eerdere waardepeildatum is niet in overeenstemming met het systeem van de Wet WOZ. De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak dient niet te worden bepaald aan de hand van waarden, toegekend aan andere vergelijkbare of nabijgelegen objecten, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
9.3.
Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn gerealiseerde transactiecijfers van belang. Dit betekent dat vraagprijzen van woningen (zoals te vinden op www.funda.nl) en de WOZ-waarde van andere woningen (zoals te vinden op www.wozwaardeloket.nl/) niet gebruikt kunnen worden ter bestrijding van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. De door eiser aangedragen woningen zijn verder niet bruikbaar als vergelijkingsobject bij de waardebepaling, omdat niet is gebleken dat deze woningen zijn verkocht op of omstreeks de waardepeildatum.
9.4.
Eiser wijst er nog op dat hij de taxatiematrix van 7 september 2020 niet kan begrijpen of interpreteren en dat het hem geheel onduidelijk is hoe die matrix de door verweerder vastgestelde waarde onderbouwt. Voor zover eiser hiermee stelt dat verweerder deze matrix pas als bewijs mag gebruiken zodra eiser die persoonlijk kan doorgronden, slaagt dat betoog niet. Eiser kan zo nodig de hulp van een professioneel rechtsbijstandverlener inroepen.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Wat eiser daartegen aanvoert kan niet tot een andere uitkomst leiden. De rechtbank is om die redenen van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 508.000 niet te laag is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 september 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.