Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/356247 / HA ZA 20-174
Vonnis van 19 augustus 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH,
zetelend te 's-Hertogenbosch,
eiseres,
advocaat mr. A. Groenewoud te Breda,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
handelend onder de naam [handelsnaam] ,
in hoedanigheid van bewindvoerder van
[onderbewindgestelde 1]en
[onderbewindgestelde 2],
[onderbewindgestelde 1]en
[onderbewindgestelde 2],
zaakdoende te [vestigingsplaats] ,
2.
[onderbewindgestelde 1] EN [onderbewindgestelde 2],
[onderbewindgestelde 1] EN [onderbewindgestelde 2],
in hoedanigheid van wettelijke vertegenwoordigers van
[naam wettelijk vertegenwoordigde],
[naam wettelijk vertegenwoordigde],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
onbekende woon- of verblijfplaats,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[gedaagde 6],
[gedaagde 6],
wonende te [woonplaats] ,
7.
[gedaagde 7],
[gedaagde 7],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.G. van Ek te Heerlen.
Eiseres zal hierna ‘de gemeente’ worden genoemd.
[onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] zullen in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] en samen met gedaagden 3 t/m 6 als ‘het gezin’.
[gedaagde 7] zal worden aangeduid als [gedaagde 7] .
[onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] zullen in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] en samen met gedaagden 3 t/m 6 als ‘het gezin’.
[gedaagde 7] zal worden aangeduid als [gedaagde 7] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;
- de rolbeschikking van 11 juni 2020 waarbij (impliciet) een mondelinge behandeling is bevolen en (expliciet) de dag van de mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van de gemeente met aanvullende producties 17 tot en met 21;
- de akte van de gemeente met aanvullende productie 22;
- de akte van gedaagden met aanvullende productie 10;
- de akte van gedaagden met aanvullende producties 11 tot en met 12;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 14 juli 2020;
- de reactie op het proces-verbaal van de gemeente van 29 juli 2020.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is sinds 1 juli 2011 eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) met de bedoeling deze te slopen. De woning maakt deel uit van een blokje van vier woningen. De gemeente heeft ook de andere drie woningen in eigendom verworven met de bedoeling die te slopen.
2.2.
Het blokje woningen heeft sinds 2013 in het vigerende bestemmingsplan “Bedrijventerrein De Rietvelden, De Vutter, het Ertveld” geen woonbestemming meer, maar een bedrijfsbestemming. In het bestemmingsplan is expliciet opgenomen dat de woningen zullen worden gesloopt.
2.3.
Op 18 november 2015 heeft de gemeente de woning in afwachting van sloop in bruikleen gegeven aan [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] . Daartoe heeft de gemeente een overeenkomst met hem gesloten.
2.4.
In de overeenkomst is het tijdelijk gebruik van de woning geregeld. Hierin is onder andere het volgende opgenomen:
“Nemen in aanmerking dat:
o het gezin in het verleden is gehuisvest in een woning aan de [adres] woningcorporatie Stichting BrabantWonen;
o sprake is geweest van een zodanige langdurige en ernstige overlast en niet nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gezin [gezinsnaam] dat Stichting BrabantWonen is overgegaan tot opzegging van de huurovereenkomst, waarna het gezin bij vonnis d.d. 28 mei 2015 is veroordeeld tot ontruiming van de woning;
o sinds deze ontruiming bedoeld gezin [gezinsnaam] geen vaste woon- en verblijfplaats heeft en in verband daarmee gedurende een periode hun intrek hebben genomen in een caravan;
o gemeente en corporaties in onderling overleg pogen te komen tot een passende oplossing meer specifiek de woonproblematiek van het gezin [gezinsnaam] ;
o bij wijze van pilot en als laatste kans een totaalaanpak ten aanzien van dit gezin wordt opgezet, op grond waarvan de gemeente onder strikte voorwaarden bereid is het gebruik van een woning aan de [adres] te geven, voor een periode van maximaal 24 maanden; deze woning is bestemd om te worden gesloopt
o dit gebruik strekt ter overbrugging naar een situatie van reguliere en ordentelijke bewoning in een corporatiewoning in de gemeente ’s-Hertogenbosch;
o een van de voorwaarden is, dat het gezin [gezinsnaam] gedurende genoemde periode de woning correct gebruikt en zich volledig houdt aan de (overige) bepalingen van deze bruikleenovereenkomst en dat de gemeente zich ervoor in zal spannen om één of meer corporaties zover te krijgen dat zij het gezin [gezinsnaam] na deze termijn, al dan niet tijdelijk, huisvesten;
o indien één of meerdere van de leden van het gezin [gezinsnaam] zich echter niet aan de in deze overeenkomst gestelde voorwaarden houdt, ontbinding van de bruikleenovereenkomst zal volgen, en de woning ontruimd dient te worden; er zal dan geen hernieuwde kans worden geboden. Het gezin [gezinsnaam] moet dan zelf in een (woon)oplossing voorzien;
o deze laatste kans voor het gezin [gezinsnaam] geen recht biedt en dat het gezin [gezinsnaam] zelf verantwoordelijk is voor het slagen of mislukken van deze geboden kans;”
“Artikel 1: Object van de overeenkomst, bestemming
Bruikleengever stelt aan bruikleners ter beschikking de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] nader te noemen: "de woning”.
De bestemming is het gebruik als woonhuis, ten behoeve van gebruik door de volgende personen
o [onderbewindgestelde 1] (…) (partij 2a)
o [onderbewindgestelde 2] (…) (partij 2b)
o [naam] (…)
o [gedaagde 6] (…)
o [gedaagde 4] (…)
o [gedaagde 5] (…)
o [gedaagde 3] (…)
o [naam wettelijk vertegenwoordigde] (…)
3. Een gebruik anders dan ten behoeve van het gezin van bruikleners 2a en 2b, zoals nader omschreven in artikel 1.2 van deze bruikleenovereenkomst, is nadrukkelijk verboden.”
“Artikel 2: Duur van de overeenkomst
Deze overeenkomst gaat in op 18 november 2015.
Deze overeenkomst geldt voor de bepaalde tijd van 24 maanden, en wel tot en met 18 november 2017. Na het verstrijken van deze datum komt deze overeenkomst, behoudens het bepaalde in artikel 7, van rechtswege te eindigen.
Bruikleners zijn zich ervan bewust, dat het hier een sloopwoning betreft en dat het gebruik van korte duur is en het gebruik een tijdelijke situatie betreft. Bruikleners accepteren dat bij het einde van deze bruikleenovereenkomst aan bruikleners geen bescherming toekomt. Bruikleners accepteren dat ten aanzien van het gebruik sprake is van een tijdelijk karakter.”
“Artikel 3: Heffingen, vergoeding e.d.
1. Het gebruik van de woning geschiedt om niet.”
“Artikel 4: Waarborgsom
Bruikleners zijn verplicht om bij het aangaan van de overeenkomst een waarborgsom te voldoen ter hoogte van € 1.000,00. Deze waarborgsom dient als zekerheid voor de correcte nakoming, door bruikleners, van hun verplichtingen, met name die, welke zijn neergelegd in artikel 6 en 7 van deze overeenkomst. De waarborgsom dient uiterlijk binnen drie maanden nadat deze overeenkomst is geëindigd en de woning weer aan bruikleengever ter beschikking is gesteld, aan bruikleners te worden gerestitueerd, indien zij volledig aan hun verplichtingen uit deze overeenkomst (waaronder mede begrepen de oplevering in goede staat) hebben voldaan.
Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.
Overeengekomen is dat deze waarborgsom in 20 maandelijkse termijnen van ieder € 50,00 door bruikleners aan bruikleengever wordt voldaan.”
“Artikel 5: Betalingsverplichting
1. Zowel bruikleners dienen in totaal per kalendermaand aan bruikleengever te voldoen:
o Kosten en heffingen die het (enkele) gebruik van de woning betreffen, zoals daar zijn de (gebruikersdelen van de) Onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffingen, rioolrechten, waterschapsbelasting en dergelijke.
Daarnaast dienen bruikleners per kalendermaand als aflossing op de waarborgsom aan bruikleengever te voldoen een bedrag ter hoogte van € 50,00 (zij het enkel voor de eerste 20 maanden, dan immers is het totale bedrag aan waarborgsom van € 1000,00 voldaan).
(…)
3. Genoemd bedrag is zonder opschorting of verrekening verschuldigd. Bij niet-tijdige betaling zijn bruikleners een boeterente van 2% per maand verschuldigd en daarnaast de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die samenhangen met de niet (tijdige) betaling. De buitengerechtelijke kosten worden bepaald op 15%. Een en ander behoudens de aan de gemeente openstaande mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging als bedoeld in artikel 2 lid 4.”
“Artikel 6: Het gebruik van de woning
1. Bruikleners zijn verplicht als een goed huisvader voor de woning te zorgen en deze te onderhouden (…)
(…)
8. Het is bruikleners onder meer niet toegestaan:
a. de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven of (onder) te verhuren, waaronder de ingebruikgeving aan logees;”
“Artikel 7: Begeleiding
1. Bruikleengever stelt de woning aan de [adres] [woonplaats] ter beschikking voor de duur van maximaal 24 maanden. Bruikleners nemen daarbij naast bepaalde in artikel 6 de volgende verplichtingen op zich:
a. bruikleners dienen een intensief begeleidingstraject te volgen en daaraan mee te werken, welk traject er op gericht is, dat binnen de periode van maanden overgegaan kan worden tot huisvesting door een corporatie;
b. (…)
c. (…)
d. Na ommekomst van de hiervoor bedoelde termijn, is de gemeente onder voorwaarden bereid zich ervoor in te spannen om één of meer corporaties zover te krijgen dat zij hen na deze termijn, al dan niet tijdelijk, huisvesten, tenzij bruikleners niet voldoen aan de sub a opgenomen voorwaarde met betrekking tot de intensieve begeleiding, in welk geval ook ontbinding van de onderhavige bruikleenovereenkomst zal volgen; er zal dan geen hernieuwde kans worden geboden.”
“Artikel 9: Het einde van de bruikleen
Bruikleners zijn verplicht de woning bij het einde van de overeenkomst leeg en ontruimd en in dezelfde staat - behoudens de normale slijtage - als waarin bruikleners deze in ontvangst hebben genomen weer aan bruikleengever ter beschikking te stellen.
Tot zekerheid van de nakoming van de onder lid 1 bedoelde verplichting stellen bruikleners de in artikel 4 bedoelde zekerheid In de vorm van een waarborgsom ad € 1.000,00.”
2.5.
Bij brief van 17 juni 2016 heeft de gemeente [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] meegedeeld dat zij de overeenkomst tussentijds opzegt. Vervolgens volgt er gedurende enkele jaren een brief- en emailwisseling tussen partijen waarbij de overeenkomst een aantal keren wordt verlengd. De overeenkomst is laatstelijk bij brief van 17 december 2018 met drie maanden verlengd.
2.6.
Bij brief van 19 november 2019 zegt de gemeente de overeenkomst (nogmaals) op en zegt [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] aan de woning uiterlijk 3 februari 2020 leeg en ontruimd op te leveren.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert veroordeling van gedaagden om binnen acht dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de woning, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan de gemeente om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten
en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie
en justitie, conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde en op kosten van gedaagden. Daarnaast vordert de gemeente veroordeling van iedere gedaagde om, indien hij/zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming zal voldoen en de gemeente de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf zal moeten bewerkstellingen, aan de gemeente de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming.
Tevens vraagt de gemeente hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
Tevens vraagt de gemeente hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Aan haar vordering legt de gemeente het volgende ten grondslag. De gemeente heeft een bruikleenovereenkomst gesloten met [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] . De gemeente heeft de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 3 februari 2020. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] was daarom gehouden de woning leeg en ontruimd op te leveren, maar heeft daaraan niet voldaan. Het gezin verblijft sinds 3 februari 2020 zonder recht of titel in de woning, zodat zij jegens de gemeente onrechtmatig handelen door inbreuk te maken op het eigendomsrecht van de gemeente. Omdat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] heeft aangegeven niet vrijwillig tot ontruiming over te gaan, is de gemeente genoodzaakt ontruiming te vorderen. Op grond van artikel 1 lid 3 van de overeenkomst is een gebruik anders dan ten behoeve van het gezin nadrukkelijk verboden. [gedaagde 7] staat op het adres van de woning ingeschreven. Zij verblijft dus (ook) zonder recht of titel in de woning zodat zij deze woning dient te verlaten.
3.3.
Gedaagden voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde 3] was minderjarig toen de dagvaarding is uitgebracht. Gedurende de procedure is zij meerderjarig geworden. Gedaagden verzoeken daarom om haar als zelfstandige procespartij aan te merken. De gemeente heeft daar geen bezwaar tegen. De rechtbank merkt [gedaagde 3] daarom aan als zelfstandige procespartij.
Zijn partijen rauwelijks gedagvaard?
4.2.
Gedaagden zijn van mening dat [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] ‘rauwelijks’ zijn gedagvaard. De overeenkomst is gesloten tussen de gemeente en [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] . De andere gedaagden zijn geen partij bij de overeenkomst en zij hebben nooit een aparte brief ontvangen waarin zij worden gesommeerd de woning te verlaten.
4.3.
De rechtbank volgt dit verweer van gedaagden niet. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat de gemachtigden van partijen meerdere malen hebben gecorrespondeerd, waarbij door de gemeente is aangegeven dat alle bewoners de woning dienden te verlaten. Er is nergens uit gebleken dat het voor het gezin en [gedaagde 7] niet duidelijk was dat zij allemaal de woning zouden moeten verlaten bij opzegging dan wel aflopen van de overeenkomst.
Substantiëringsplicht
4.4.
Volgens gedaagden heeft de gemeente niet aan de substantiëringsplicht voldaan. In de dagvaarding wordt gesteld dat de gemeente niet bekend is met enig inhoudelijk verweer van gedaagden anders dan dat er geen alternatieve woonruimte voorhanden zou zijn. Gedaagden hebben zich echter ook verweerd met de stelling dat er een inspanningsverplichting op de gemeente rust, welke door de gemeente ondanks herhaald verzoek niet is nagekomen.
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 111 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de dagvaarding de door een gedaagde tegen de eis aangevoerde verweren en gronden dient te vermelden. Het ontbreken daarvan kan, zoals gedaagden ook aangeven, niet tot nietigheid leiden volgens artikel 120 lid 4 Rv. De rechtbank kan wel bevelen om de ontbrekende gegevens alsnog te verstrekken. Volgens de parlementaire geschiedenis betekent het niet nakomen van de substantiëringsplicht niet dat de eisende partij dit verzuim niet meer kan herstellen. Alleen in bijzondere omstandigheden kan de rechtbank nieuwe feiten en bewijs weigeren als in een eerder stadium van de procedure een mededelingsplicht is verzaakt. Van bijzondere omstandigheden is in dit geval geen sprake. De gemeente heeft voor de mondelinge behandeling nog stukken in het geding gebracht die onder andere zien op voornoemde inspanningsverplichting van de gemeente. Tijdens de mondelinge behandeling is dit verweer behandeld en hebben partijen over en weer op elkaars stellingen kunnen reageren.
Kwalificatie overeenkomst
4.6.
Volgens gedaagden is geen sprake van een bruikleenovereenkomst, maar van een huurovereenkomst waardoor gedaagden beroep kunnen doen op de huurbescherming. Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning (artikel 7:201 BW). Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om een overeenkomst om niet. Daarvan is hier geen sprake. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] betaalde ingevolge artikel 5 van de overeenkomst maandelijks een geldbedrag aan de gemeente en de gemeente maakt aanspraak op rente en buitengerechtelijke incassokosten bij niet-tijdige betaling. Er is feitelijk sprake van huurbetaling. In artikel 6 van de overeenkomst is bepaald dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] ervoor zorg dient te dragen dat het pand onderhouden wordt en bewoonbaar blijft. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] dient dan ook meer te doen dan als goed huisvader nodig zou zijn. Deze feiten en omstandigheden kunnen worden beschouwd als een aanvullende betaling ‘in natura’ waardoor er feitelijke sprake is van een huurovereenkomst (HR 16-05-1975, ECLI:NL:PHR:1975:AC5579), aldus gedaagden.
4.7.
De rechtbank stelt voorop dat het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, WR 2019/20). In artikel 3 lid 1 van de overeenkomst staat:
“Het gebruik van de woning geschiedt om niet.”[onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] heeft zich niet verbonden tot een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dus geen sprake van huur.
“Het gebruik van de woning geschiedt om niet.”[onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] heeft zich niet verbonden tot een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dus geen sprake van huur.
4.7.1.
De waarborgsom in artikel 4 van de overeenkomst leidt niet tot een ander oordeel. Ingevolge artikel 4 en artikel 9 lid 2 van de overeenkomst dient [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] een bedrag te betalen van € 1.000,00. Deze waarborgsom dient als zekerheid voor de correcte nakoming door [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] van de verplichtingen uit de overeenkomst. Dit bedrag is geen betaling voor het gebruik van de woning. De gemeente dient volgens de overeenkomst de betaalde waarborgsom uiterlijk binnen drie maanden nadat de overeenkomst is geëindigd aan [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] terug te betalen. Het door [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] te betalen bedrag van € 1.000,00 kan dan ook niet worden gezien als huurbetaling. Dat de waarborgsom in termijnen van € 50,00 per maand mocht worden afgelost, maakt dat niet anders. Er stond dus geen financiële tegenprestatie tegenover het gebruik van de woning.
4.7.2.
De werkzaamheden die [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] dient te verrichten ten behoeve van de woning, kunnen ook niet als tegenprestatie worden gezien. Volgens artikel 6 van de overeenkomst dient [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] als een goed huisvader voor de woning te zorgen en deze te onderhouden. Deze verplichting gaat niet verder dan de verplichting voor de bruiklener in artikel 7A:1781 lid 1 BW om als een goed huisvader te zorgen voor de bewaring en het behoud van de geleende zaak. De verplichting in artikel 6 van de overeenkomst kan niet als huurrechtelijke tegenprestatie worden gezien. Dit geldt ook voor de andere door gedaagden genoemde werkzaamheden. Het door gedaagden genoemde arrest van de Hoge Raad van 16 mei 1975 maakt dat niet anders. In dat arrest was sprake van een verplichting om de verhuurders te verzorgen. Dat is hier niet aan de orde.
4.8.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een bruikleenovereenkomst. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] heeft daarom geen recht op huurbescherming.
Opzegging van de bruikleenovereenkomst
4.9.
De gemeente stelt dat zij de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen
3 februari 2020. De gemeente legt hieraan met name de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag. Het is [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] van meet af duidelijk geweest dat de woning een sloopwoning betreft en dat hij en zijn gezin slechts tijdelijk in de woning zouden kunnen verblijven. Dit is expliciet opgenomen in de overeenkomst met [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] . De gemeente heeft dat ook na het sluiten van de overeenkomst herhaaldelijk en op niet mis te verstane wijze aan [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] overgebracht. De woning moet worden gesloopt vanwege de zeer slechte staat waarin deze verkeert. Bovendien moet de woning worden gesloopt omdat de grond nodig is voor de realisatie van de nieuwe bestemming van het terrein. Op het terrein komt een gebouw voor Weener XL. De start van de bouw is gepland in augustus 2020. Voor die tijd moet de sloop van de aanwezige woningen zijn afgerond.
4.10.
Gedaagden stellen zich op het standpunt dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daartoe voeren zij met name het volgende aan.
4.10.1.
Er is geen andere woonruimte voorhanden en het gezin heeft geen vrienden of familie waar zij (al dan niet tijdelijk) kunnen verblijven. Als het gezin de woning dient te verlaten, zou dit leiden tot dakloosheid. Zij kunnen gezien de samenstelling van hun gezin, waaronder een minderjarig kind, en de cultuurspecifieke aspecten, het betreft een Roma-familie, niet in de reguliere daklozenopvang worden ondergebracht of in een reguliere stenen woning. Het gezin heeft een sterke voorkeur voor een standplaats op een woonwagenkamp, maar het is onmogelijk op korte termijn een standplaats te bemachtigen.
4.10.2.
De gemeente was verplicht om [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] onder te brengen als huurder bij een woningbouwcorporatie. Dat volgt uit artikel 7 lid 1 van de overeenkomst (en vierde gedachtebolletje in de considerans). Het gezin heeft medewerking verleend aan het volgen van een intensief begeleidingstraject (art. 7 lid 1 sub a overeenkomst), maar de gemeente is haar inspanningsverplichting niet nagekomen. Een opzegging zonder dat er andere woonruimte voorhanden is en zonder dat de gemeente zich daarvoor heeft ingespannen, is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.10.3.
De gemeente heeft geen belang bij spoedige ontruiming van de woning, laat staan dat dit belang zwaarder zou moeten wegen dan het belang van gedaagden. Dat de woning in slechte staat is, is geen reden om de overeenkomst per 3 februari 2020 op te zeggen. De woning was namelijk bij aanvang van de overeenkomst in slechte staat en dat is niet eerder een reden geweest voor de gemeente om op te zeggen. Daarnaast blijkt uit de door de gemeente overgelegde stukken niet dat de nieuwe bestemming van het terrein op zeer korte termijn wordt gerealiseerd of dat de ‘schop in de grond’ zou moeten zijn gegaan op
3 februari 2020. Ook is de startdatum voor de nieuwbouw niet onderbouwd en hebben zij niet aangetoond dat er sprake is van een “vergevorderd stadium van de ontwikkelingen ter plaatse”. Het terrein rondom de woning ligt braak, er is nog geen enkele bouwactiviteit en, voor zover bekend, zijn de buren in de woning naast die van gedaagden nog aanwezig.
4.11.
De rechtbank stelt voorop dat de overeenkomst oorspronkelijk voor bepaalde tijd was. Op grond van artikel 2 van de overeenkomst zou de bruikleen op 18 november 2017 (na twee jaren) van rechtswege eindigen. Na het verstrijken van deze termijn (en een tussentijdse opzegging) is de bruikleen echter voortgezet. De gemeente heeft de overeenkomst opgezegd per 1 januari 2019 en daarna weer met drie maanden verlengd. Na het verstrijken van de termijn van drie maanden is de bruikleen opnieuw voortgezet zonder dat daar een bepaalde termijn aan is verbonden. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde duur ontstaan.
4.12.
De gemeente heeft ten onrechte artikel 7A:1787 BW als wettelijke basis voor de opzegging genoemd. In dit artikel staat dat de uitlener de geleende zaak pas terug kan vorderen na verloop van een bepaalde tijd of, bij gebreke van een dergelijke bepaling, pas nadat zij tot het gebruik waartoe zij was uitgeleend gediend heeft of heeft kunnen dienen. Er is echter geen sprake (meer) van bruikleen voor bepaalde tijd. De overeenkomst is immers veranderd in een overeenkomst voor onbepaalde duur. Dat betekent dat het eerste onderdeel van artikel 7A:1787 BW niet van toepassing is. Het tweede onderdeel van artikel 7A:1787 BW is evenmin van toepassing. Het gebruik van een woning is immers naar zijn aard voortdurend.
4.13.
Het voorgaande neemt niet weg dat een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde duur kan worden opgezegd. De gemeente was in beginsel dan ook bevoegd om de overeenkomst op te zeggen. Daarbij diende de gemeente de eisen van redelijkheid en billijkheid in acht te nemen. Bij de beantwoording van de vraag of de opzegging in overeenstemming is met de eisen van redelijkheid en billijkheid spelen de belangen van partijen een rol en kunnen ook alle andere omstandigheden van het geval een rol spelen.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat de opzegging aan de eisen van redelijkheid en billijkheid voldoet. Daarbij heeft zij het volgende in aanmerking genomen.
4.14.1.
[onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] wist bij het aangaan van de bruikleenovereenkomst op 18 november 2015 dat hij de woning slechts tijdelijk kon bewonen in afwachting van de sloop. Hij heeft dat expliciet geaccepteerd. In artikel 2 lid 3 van de bruikleenovereenkomst staat immers dat bruikleners zich ervan bewust zijn dat het een sloopwoning betreft, dat het gebruik van korte duur en tijdelijk is en dat zij het tijdelijke karakter van het gebruik accepteren.
4.14.2.
De gemeente heeft [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] uit coulance langer in de woning laten wonen dan de overeengekomen twee jaren omdat hij nog geen andere woning had gevonden. Het tijdelijke karakter van de bewoning is daarbij overeind gebleven. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat de gemeente steeds dat tijdelijke karakter van de bewoning heeft benadrukt. Zo heeft de gemeente bij brief van 17 december 2018 onder meer het volgende aangegeven:
“Uit coulance is de gemeente bereid u nog een termijn van 3 maanden te geven, om alsnog een andere woning te vinden. (…) Daarna moet u de woning ontruimd en verlaten hebben en start de gemeente met de sloopwerkzaamheden (…)”
.
“Uit coulance is de gemeente bereid u nog een termijn van 3 maanden te geven, om alsnog een andere woning te vinden. (…) Daarna moet u de woning ontruimd en verlaten hebben en start de gemeente met de sloopwerkzaamheden (…)”
.
4.14.3.
De gemeente heeft belang bij een spoedige ontruiming van de woning omdat zij de woning op zeer korte termijn zal slopen. Anders dan gedaagden stellen, zal de nieuwe bestemming van het terrein op zeer korte termijn worden gerealiseerd. Het terrein waarop de woning zich bevindt, zal worden gebruikt voor de herhuisvesting van WeenerXL, een sociale werkplaats. De bouw kan pas plaatsvinden nadat de woning is gesloopt. De voorbereiding van de bouw is al in een vergevorderd stadium. WeenerXL heeft een bouwteamovereenkomst gesloten met de aannemer Dura Vermeer (productie 18 bij aanvullende akte van de gemeente) en er is een planning opgesteld (productie 19 bij aanvullende akte van de gemeente). Daaruit blijkt dat de start van de bouw is gepland op 7 september 2020. Voorafgaand aan de bouw dient in opdracht van de gemeente grondwerk plaats te vinden, omdat de gemeente de grond bouwrijp moet opleveren. Dat grondwerk bestaat onder andere uit een grondwateronderzoek, dat ongeveer zes weken zal duren, waarna nog een rapport moet worden opgesteld. Tevens dient een bodemonderzoek naar asbest plaats te vinden. Gelet op het voorgaande was opzegging van de bruikleenovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijk om de sloop van de woning, het grondwerk en bodemonderzoek en de bouwplannen te kunnen realiseren.
4.14.4.
Het klopt dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] geen andere woonruimte heeft gevonden. Daar staat echter tegenover dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] al sinds 18 november 2015 weet dat hij andere woonruimte moet zoeken. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] wist immers dat het gezin slechts tijdelijk in afwachting van de sloop in de woning kon blijven. Het had op zijn weg gelegen om daarmee rekening te houden en op zoek te gaan naar andere woonruimte. De gemeente heeft meermalen benadrukt dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] andere woonruimte moest zoeken. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] heeft niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd dat hij zich heeft ingespannen om andere woonruimte te vinden. Hij heeft geen enkele objectief verifieerbare inspanning genoemd die hij daartoe heeft verricht.
4.14.5.
De gemeente was, anders dan gedaagden stellen, niet verplicht om [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] onder te brengen als huurder bij een woningbouwcorporatie. In artikel 7 lid 1 onder d van de bruikleenovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Na ommekomst van de hiervoor bedoelde termijn, is de gemeente onder voorwaarden bereid zich ervoor in te spannen om één of meer corporaties zover te krijgen dat zij hen na deze termijn, al dan niet tijdelijk, huisvesten”.
De tekst van de bruikleenovereenkomst spreekt duidelijk over een inspanning van de gemeente en bevat geen resultaatsverplichting. Een resultaatsverplichting zou ook niet mogelijk zijn, omdat de gemeente afhankelijk is van de medewerking van de woningbouwcorporaties. Het zijn de woningbouwcorporaties die bepalen aan wie zij een woning verhuren. Gedaagden stellen nog dat een medewerker van de gemeente tegen de bewindvoerder [gedaagde 1] heeft gezegd dat de gemeente zal zorgen voor huisvesting van het gezin, nu en in de toekomst. De gemeente betwist dat de betrokken medewerker dat heeft gezegd. Wat daarvan ook zij, er is niet gesteld of gebleken dat de betrokken medewerker bevoegd zou zijn om hierover mededelingen te doen die de gemeente binden. Alleen hierom al leidt de gestelde mededeling niet tot een verplichting van de gemeente om voor huisvesting van het gezin te zorgen.
“Na ommekomst van de hiervoor bedoelde termijn, is de gemeente onder voorwaarden bereid zich ervoor in te spannen om één of meer corporaties zover te krijgen dat zij hen na deze termijn, al dan niet tijdelijk, huisvesten”.
De tekst van de bruikleenovereenkomst spreekt duidelijk over een inspanning van de gemeente en bevat geen resultaatsverplichting. Een resultaatsverplichting zou ook niet mogelijk zijn, omdat de gemeente afhankelijk is van de medewerking van de woningbouwcorporaties. Het zijn de woningbouwcorporaties die bepalen aan wie zij een woning verhuren. Gedaagden stellen nog dat een medewerker van de gemeente tegen de bewindvoerder [gedaagde 1] heeft gezegd dat de gemeente zal zorgen voor huisvesting van het gezin, nu en in de toekomst. De gemeente betwist dat de betrokken medewerker dat heeft gezegd. Wat daarvan ook zij, er is niet gesteld of gebleken dat de betrokken medewerker bevoegd zou zijn om hierover mededelingen te doen die de gemeente binden. Alleen hierom al leidt de gestelde mededeling niet tot een verplichting van de gemeente om voor huisvesting van het gezin te zorgen.
4.14.6.
De gemeente heeft de woningbouwcorporaties in ’s-Hertogenbosch verzocht het gezin te huisvesten. De woningbouwcorporaties zijn daartoe niet bereid omdat zij negatieve ervaringen met het gezin hebben (zie de brief van 25 juni 2020 van het Directieoverleg Bossche Woningcorporaties aan de gemeente). In het licht van het voorgaande hebben gedaagden onvoldoende onderbouwd dat de gemeente zich niet genoeg heeft ingespannen om één of meer corporaties zover te krijgen dat zij het gezin huisvesten.
4.14.7.
Gedaagden hebben de stelling van de gemeente dat de woning in een zeer slechte staat verkeert, waardoor deze niet meer geschikt is voor bewoning, niet betwist. De gemeente kan hierdoor de veiligheid van de woning niet (meer) garanderen.
4.14.8.
Ook overigens leidt wat gedaagden hebben aangevoerd niet tot de conclusie dat de opzegging van de bruikleenovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Opzegtermijn
4.15.
De gemeente heeft volgens gedaagden geen redelijke opzegtermijn in acht genomen. Bij de beoordeling van de vraag of een redelijke termijn in acht is genomen, moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen. De opzegging in de brief van 19 november 2019, waarbij is aangegeven dat het gezin de woning per 3 februari 2020 diende te verlaten, is volgens gedaagden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.16.
De rechtbank stelt vast dat de gemeente in haar brief van 19 november 2019 een opzegtermijn heeft gehanteerd van (afgerond) 2,5 maanden. Deze opzegtermijn staat niet op zichzelf maar is het vervolg op eerdere aankondigingen dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] de woning moest ontruimen. [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] wist al langere tijd dat hij de woning moest ontruimen. Dat de gemeente hem dan toch uit coulance toestond de woning langer te blijven gebruiken, maakt dit niet anders. De gemeente heeft, zoals gezegd, steeds benadrukt dat [onderbewindgestelden/gedaagden sub 2] andere woonruimte diende te zoeken en de gemeente heeft ook de relatie tussen de aanstaande sloop en de ontruiming van de woning benadrukt. Gelet op dit alles heeft de gemeente naar het oordeel van de rechtbank geen onredelijke termijn gehanteerd waarbinnen het gezin en [gedaagde 7] de woning dienden te verlaten.
Veroordeling tot ontruiming4.17. Uit het voorgaande volgt dat de opzegging van de overeenkomst tegen 3 februari 2020 rechtsgeldig is. Vanaf die datum verblijft het gezin zonder geldige titel in de woning. [gedaagde 7] heeft nimmer het recht gehad om in de woning te verblijven. De rechtbank zal de ontruiming dan ook conform de vordering van de gemeente toewijzen.
4.18.
De rechtbank ziet aanleiding om de daadwerkelijke ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen na betekening van dit vonnis, nu door de gemeente onvoldoende is onderbouwd waarom een ontruiming binnen acht dagen noodzakelijk zou zijn.
Gedwongen ontruiming
Gedwongen ontruiming
4.19.
De gemeente vordert een machtiging om bij gebreke van volledige voldoening aan het vonnis tot het verlaten en ontruimen van de woning, deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde en op kosten van gedaagden. De rechtbank wijst de vordering met betrekking tot de hulp van de sterke arm van politie en justitie af. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat eisende partij de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. De gemeente heeft, zoals gedaagden ook aangeven, geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen. De rechtbank zal dat onderdeel van de vordering van de gemeente dan ook afwijzen. De rechtbank zal ieder van gedaagden die niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, conform de vordering van de gemeente veroordelen om de kosten van een gedwongen ontruiming te betalen.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
4.20.
De gemeente vraagt de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gedaagden verzoeken de gevorderde uitvoerbaarverklaring af te wijzen, omdat gedaagden van een toewijzend vonnis zeker in hoger beroep zullen komen.
4.21.
Bij de beoordeling of een vonnis uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De rechtbank verwijst in verband met de belangenafweging naar hetgeen hiervoor onder 4.14 en 4.16 is overwogen. Gelet daarop wegen de belangen van de gemeente in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling zwaarder dan de belangen van gedaagden bij behoud van de bestaande toestand tot op een eventueel hoger beroep is beslist. De rechtbank zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.22.
Subsidiair verzoeken gedaagden dat aan de uitvoerbaar bij voorraadverklaring op de voet van artikel 233 lid 3 Rv de voorwaarde wordt verbonden dat door de gemeente zekerheid wordt gesteld. De rechtbank kan dit echter alleen doen als de vordering een geldbedrag betreft. Dat is niet het geval.
Proceskosten
4.23.
Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- dagvaarding € 128,60
- overige explootkosten 0,00
- griffierecht 656,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.870,60
4.24.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk
bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in
lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en vervolgens
verlaten en ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt iedere gedaagde om, indien hij/zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming zal voldoen en de gemeente de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf zal moeten bewerkstelligen, aan de gemeente de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.870,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Hutten en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.