Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/338753 / KG ZA 18-581
Vonnis in kort geding van 12 oktober 2018
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING WONINGBELANG,
gevestigd te Valkenswaard,
eiseres,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Kuijken te Valkenswaard.
Partijen worden hierna Woningbelang en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 oktober 2018 met producties, genummerd 1 tot en met 6;
- de brief van mr. Tomlow van 5 oktober 2018 met een productie, genummerd 7;
- de brief van mr. Kuijken van 9 oktober 2018 met producties, genummerd 1 tot en met 3;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 11 oktober 2018;
- de pleitnota van mr. Tomlow;
- de pleitnota van mr. Kuijken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 6 oktober 2017 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte, gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning, productie 1 bij de dagvaarding). Het gaat om een zelfstandige woonruimte in een drielaags flatgebouw, dat op de nominatie staat om gesloopt te worden.
Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst waarvoor de gemeente Valkenswaard op 18 januari 2017 een vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van Pro de Leegstandwet heeft afgegeven. Deze vergunning is verleend voor de duur van twee jaar, ingaande op 2 januari 2017 en eindigend op 2 januari 2019 (productie 2 bij de dagvaarding).
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover in dit geding van belang, het volgende vermeld.
Overwegingen:
De in artikel 1 van Pro deze overeenkomst genoemde woonruimte betreft woonruimte in de zin van artikel 15 van Pro de Leegstandwet.
De totale duur van deze overeenkomst, (…) kan nimmer de wettelijke maximumtermijn van 7 jaar overschrijden.
Voor deze woonruimte is door burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard aan verhuurder vergunning verleend voor een tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet, (…).
De door burgemeester en wethouders verleende vergunning is verleend voor het tijdvak aanvangende op 02 januari 2017 en eindigende op 01 januari 2019.
(…)
Op de onderhavige huurovereenkomst op grond van artikel 15 van Pro de Leegstandwet is een groot aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de verhuur van woonruimte niet van toepassing.
(…)
2.Duur en beëindiging van de huurovereenkomst
2.1
Deze huurovereenkomst gaat in op (…) 06-10-’17.
2.2
Deze huurovereenkomst heeft een maximale duur gelijk aan het tijdvak waarvoor voormelde vergunning van burgemeester en wethouders is verleend, en een minimale duur van zes maanden.
2.4
Met inachtneming van voormelde minimumtermijn van zes maanden kan deze huurovereenkomst door ieder van partijen worden opgezegd tegen elke dag van een kalendermaand. (…)
2.5
De opzeggingstermijn voor huurder bedraagt één maand, de opzeggingstermijn voor verhuurder bedraagt drie maanden.
2.6
De opzegging geschiedt bij aangetekende brief, aangetekende e-mail of deurwaardersexploot.
(…)
10.Acceptatie en tijdelijkheid
10.1
Huurder is ermee bekend dat verhuurder in de nabije toekomst de beschikking behoeft over het gehuurde en slechts tot verhuur van het gehuurde is overgegaan ter voorkoming van onnodige leegstand, verloedering van de buurt en onrechtmatige ingebruikneming van het gehuurde.
Huurder accepteert derhalve uitdrukkelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst ter zake waarvan geen sprake is van huurbescherming.
Huurder realiseert zich dat dit impliceert dat deze huurovereenkomst op afzienbare termijn komt te eindigen, zonder dat verhuurder andere woonruimte aan huurder ter beschikking hoeft te stellen of in verband met die beëindiging schadevergoeding of enige andere vergoeding aan huurder dient te voldoen. Huurder dient bij het eindigen van deze huurovereenkomst zelf zorg te dragen voor andere woonruimte, hetgeen huurder zich realiseert en ook accepteert.
(…).
2.3.
Bij aangetekende e-mail van 18 juni 2018 (productie 3 bij de dagvaarding) heeft Interveste Beheer B.V. (hierna: Interveste) namens Woningbelang aan [gedaagde] als volgt bericht.
“(…)
Interveste zegt hierbij namens Woningbelang de met u gesloten tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet Pro voor de woning (…) op per 1 oktober 2018.
Dit betekent dat de woning op 1 oktober 2018 in oorspronkelijke bouwkundige staat, leeg en bezemschoon dient te worden opgeleverd (....).
(…)”
2.4.
Op 10 juli 2018 heeft [gedaagde] aan Woningbelang een urgentieverklaring gevraagd.
2.5.
Bij e-mailbericht van diezelfde datum (productie 2 van mr. Kuijken) heeft mevrouw [naam werknemer Woningbelang] van Woningbelang aan [gedaagde] bericht:
“(…)
De urgentieregeling in Valkenswaard biedt voor u ook geen mogelijkheden. U kunt bij een relatiebreuk alleen aanspraak maken op deze regeling als u de zorg heeft voor minderjarige kinderen. Een medische urgentie is bedoeld voor situaties waarbij een bewoner niet meer in zijn huidige woning kan blijven wonen door lichamelijke of psychische klachten. Ook dit is in uw geval niet aan de orde.
(…)”
2.6.
Kort daarna heeft [gedaagde] aan Woningbelang op medische gronden een urgentieverklaring gevraagd. Om een en ander te bespreken maakten partijen aanvankelijk een afspraak voor 15 augustus 2018. Omdat deze afspraak niet is doorgegaan, hebben zij een nieuwe afspraak gemaakt voor 13 september 2018. Tijdens het gesprek op 13 september 2018, waarbij ook de maatschappelijk werker van [gedaagde] aanwezig was, hebben partijen afgesproken dat een onafhankelijk arts zou onderzoeken of [gedaagde] in aanmerking zou komen voor een urgentieverklaring op medische gronden. Dit onderzoek loopt nog.
2.7.
Bij schrijven van 7 september 2018 heeft Interveste namens Woningbelang aan [gedaagde] bericht:
“(…)
Op 31 augustus, en voorts op 3 september heeft u medegedeeld dat u niet kunt of wilt opleveren op 1 oktober 2018. U voert hiervoor diverse redenen aan. Hoewel wij (…) de situatie waarin u zich bevindt zeer vervelend vinden, is het helaas niet mogelijk om uitstel van oplevering te verlenen. Als de woonruimte op 1 oktober niet leeg- en bezemschoon door u wordt opgeleverd, blijft u vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning.
U bent per dag dat u niet aan uw verplichting tot –correcte- oplevering voldoet de contractuele boete verschuldigd van € 500,-. Deze boete zal worden gevorderd tot een maximumbedrag van € 15.000,-. (…).
Bij dezen sommeren wij u om (…) zorg te dragen voor een correcte oplevering, (….), en overdracht conform de u toegezonden instructies. (...).
2.8.
Bij aangetekende email van 26 september 2018 (productie 5 bij de dagvaarding) heeft Interveste namens Woningbelang aan [gedaagde] bericht:
“(…)
Inmiddels is een urgentieonderzoek gestart, waarin zal worden beoordeeld of u in aanmerking komt voor urgente plaatsing rechtstreeks via de woningbouwvereniging. Dit onderzoek zal echter niet op 1 oktober 2018 zijn afgerond. En bovendien, mocht een urgentieverklaring worden verleend, dan wil dat niet zeggen dat u direct aan woonruimte geholpen kunt worden.
Zoals gezegd is de tijdelijke huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd per 1 oktober 2018. U was hiervan tijdig op de hoogte. Indien u de woning na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst niet heeft verlaten, verblijft u vanaf dat moment zonder recht of titel in het object en bent u een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd (…).
(…)
Hierbij krijgt u een laatste kans om de woning (…) vrijwillig te verlaten op maandag 1 oktober aanstaande om 10.00 uur. (…).
(…)”
2.9.
Bij brief van 26 september 2018 (productie 6 bij de dagvaarding) heeft de advocaat van [gedaagde] aan mevrouw [naam werknemer Interveste] van Interveste (hierna: [naam werknemer Interveste] ) als volgt bericht:
“(…)
Cliënte beroept zich (…) op huurbescherming. (…)
In deze is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Een dergelijke huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd.
(…)
Vanwege het feit, dat in artikel 2 lid 2 van Pro de huurovereenkomst expliciet de einddatum van 1 januari 2019 wordt gesteld, kan de huurovereenkomst niet tussentijds na verloop van zes maanden worden opgezegd.
(…) Cliënte zal dan ook geen gehoor geven aan de door u verzochte oplevering op 1 oktober 2018.
(…).”
3.Het geschil
3.1.
Woningbelang vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
[gedaagde] te veroordelen om de woning gelegen aan het adres [adres] onmiddellijk na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al hetgeen zich vanwege [gedaagde] daarin of daarop bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] bevinden, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking te stellen van Woningbelang;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woningbelang van een voorschot gelijk aan de contractuele boete van € 500,00 per dag, voor elke dag dat [gedaagde] na 1 oktober 2018 in gebreke is gebleven om voor deugdelijke oplevering zorg te dragen, met een maximum van € 15.000,00;
Subsidair:
een door de voorzieningenrechter te bepalen veroordeling uit te spreken;
Primair en subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten.
3.2.
Woningbelang legt aan haar vorderingen –samengevat- het volgende ten grondslag.
Woningbelang heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. [gedaagde] verblijft dan oook vanaf 1 oktober 2018 zonder recht of titel in de woning. Dit betekent dat inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van Woningbelang en dat Woningbelang een spoedeisend belang heeft bij een ontruiming van de woonruimte. Woningbelang wenst het hele complex te slopen en [gedaagde] frustreert thans dit sloopproces, door te weigeren uit de woning te vertrekken.
3.3.
[gedaagde] heeft ten verwere –kort weergegeven- het volgende aangevoerd.
Woningbelang was niet bevoegd tot opzegging. Partijen hebben beoogd een afgebakende en bepaalde periode van huur overeen te komen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag niet tussentijds worden opgezegd. Artikel 7:271 lid 1 BW Pro, dat ook van kracht is wanneer de Leegstandwet van toepassing is, verhindert dat.
Bovendien is de overeenkomst opgezegd per aangetekende e-mail. Opzegging per aangetekende e-mail voldoet niet aan de opzegvereisten van artikel 3: 271 lid 3 BW en artikel 2.6 van de huurovereenkomst.
Woningbelang maakt misbruik van haar bevoegdheid tot opzegging omdat er sprake is van een onevenredigheid tussen de belangen van Woningbelang en [gedaagde] . Woningbelang heeft immers geen spoedeisend belang bij de ontruiming. Daartegenover staat dat [gedaagde] geen enkele mogelijkheid heeft om naar een andere woning te vertrekken. Wanneer [gedaagde] op straat wordt gezet, zal zij niet meer verzekerd zijn voor haar psychische zorg en longproblemen. Dat [gedaagde] geen mogelijkheid heeft om naar een andere woning te vertrekken is te wijten aan Woningbelang zelf. [gedaagde] heeft immers van meet af aan getracht een urgentieverklaring te verkrijgen. Zij heeft daartoe medische bewijzen willen overleggen aan Woningbelang, maar Woningbelang heeft steeds geweigerd deze in ontvangst te nemen. Er zijn door Woningbelang nimmer passende aanbiedingen gedaan voor vervangende woonruimte.
[gedaagde] is, gelet op het vorenstaande, ook geen contractuele boete verschuldigd. De contractuele boete kan bovendien niet als redelijk worden gezien. Toepassing van het boetebeding zou leiden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat.
Ten slotte beroept [gedaagde] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Woningbelang beschikt over een vergunning op grond van de Leegstandwet. Blijkens het besluit van Burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard van 18 januari 2017 waarbij de vergunning is verleend, is het Woningbelang toegestaan de woning gedurende de periode van 2 januari 2017 tot 2 januari 2019 tijdelijk te verhuren. Anders dan [gedaagde] stelt, is Woningbelang hierop niet een overeenkomst voor bepaalde tijd aangegaan met [gedaagde] . Immers, in artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat vermeld dat deze ingaat op 6 oktober 2017. In artikel 2.2 van de huurovereenkomst staat vervolgens vermeld dat deze minimaal zes maanden duurt en dat de maximale duur gelijk is aan het tijdvak waarvoor de vergunning van 18 januari 2017 geldt, dus maximaal tot 2 januari 2019. De bewoordingen “maximale duur” impliceren dat de huurovereenkomst ook eerder kan eindigen dan 2 januari 2019, zoals de bewoordingen “minimale duur” impliceren dat de huurovereenkomst ook langer kan duren dan zes maanden. In artikel 2.4 staat bovendien vermeld dat met inachtneming van de minimumtermijn van zes maanden, de huurovereenkomst door ieder van partijen kan worden opgezegd tegen elke dag van een kalendermaand. Woningbelang was dan ook gerechtigd de huurovereenkomst op de zeggen tegen een datum gelegen binnen het tijdvak 2 juli 2017 tot 2 januari 2019. Nu Woningbelang de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 oktober 2018, heeft zij aan dit vereiste voldaan.
4.2.
Ingevolge artikel 2.5 van de huurovereenkomst bedraagt de opzeggingstermijn voor Woningbelang drie maanden. Woningbelang heeft de huurovereenkomst opgezegd per aangetekende e-mail van 18 juni 2018. Hiermee heeft zij voldaan aan het vereiste van artikel 2.5 van de huurovereenkomst, dat bepaalt dat de opzegtermijn voor Woningbelang drie maanden bedraagt. Opzegging per aangetekende e-mail is ook in overeenstemming met artikel 2.6 van de huurovereenkomst, dat bepaalt dat opzegging bij aangetekende brief, aangetekende e-mail of deurwaardersexploot moet geschieden. Ingevolge artikel 7:271 lid 3 BW Pro, dat in casu van kracht is, moet opzegging geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Dat aan dit vereiste strikt genomen niet is voldaan, kan aan Woningbelang, gelet op de omstandigheden van het geval niet worden tegengeworpen. [gedaagde] is door opzegging middels de aangetekende e-mail immers niet in haar belangen geschaad. Weliswaar stelt [gedaagde] dat deze opzegging haar nimmer heeft bereikt maar [naam werknemer Interveste] heeft ter zitting uitgelegd dat Woningbelang een melding krijgt zodra de ontvanger de aangetekende e-mail heeft geopend, hetgeen ook is gebeurd bij de aangetekende e-mail die zij aan [gedaagde] heeft verzonden. Bovendien blijkt uit het feitelijk handelen van [gedaagde] dat zij van de opzegging op de hoogte was. Zij heeft zich immers op 10 juli 2018 eigener beweging naar Woningbelang begeven teneinde een urgentieverklaring aan te vragen. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [gedaagde] van meet af aan van de opzegging op de hoogte is geweest, zodat een beroep op het vormvereiste van artikel 7:271 lid 3 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
4.3.
Woningbelang maakt geen misbruik van haar bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst. Er is geen sprake van een onevenredigheid van de belangen van partijen. Aan [gedaagde] is immers reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt dat “slechts” sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst en dat zij de woning op enig moment vóór 2 januari 2019 zou moeten verlaten. Een en ander is opgenomen in artikel 10.1 van de huurovereenkomst die [gedaagde] op 6 oktober 2017 heeft ondertekend. In artikel 10.1 staat bovendien vermeld:
“(…) Huurder dient bij het eindigen van de huurovereenkomst zelf zorg te dragen voor andere woonruimte, hetgeen huurder zich realiseert en ook accepteert.
“(…) Huurder dient bij het eindigen van de huurovereenkomst zelf zorg te dragen voor andere woonruimte, hetgeen huurder zich realiseert en ook accepteert.
(…)”
Het (spoedeisend) belang van Woningbelang daarentegen is evident: het complex waar de woning onderdeel van uitmaakt zal worden gesloopt. Ten behoeve van deze sloop heeft Woningbelang een planning gemaakt. De heer [naam werknemer Woningbelang 2] , die zich bij Woningbelang bezighoudt met dit project heeft ter zitting toegelicht dat de hele planning thans wordt gefrustreerd. Zo heeft hij aangeven dat de asbestverwijdering al had moeten plaatsvinden, hetgeen niet heeft kunnen gebeuren omdat [gedaagde] zich nog altijd (als enige) in het complex bevindt. Anders dan [gedaagde] stelt, kan uit het feit dat het adres van de woning van [gedaagde] niet staat vermeld op de lijst met als titel “Meldingen asbestverwijdering-sloop” van 8 oktober 2018, niet de conclusie worden getrokken dat er nog niets gepland staat of uitgevoerd wordt ten aanzien van de voorgenomen sloop van het complex.
4.4.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat Woningbelang de huurovereenkomst op goede gronden heeft opgezegd tegen 1 oktober 2018 en dat [gedaagde] sinds die datum zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.5.
Dat [gedaagde] wellicht geen mogelijkheid heeft om naar een andere woning te vertrekken, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagde] heeft in dit verband nog aangevoerd dat Woningbelang ten onrechte heeft geweigerd ten behoeve van haar een urgentieverklaring af te geven. [gedaagde] stelt in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring op medische gronden en heeft ter zitting uitgebreid uiteengezet waarom zij deze mening is toegedaan. Nog afgezien van het feit dat [gedaagde] haar stellingen dienaangaande op geen enkele wijze nader feitelijk heeft onderbouwd, kunnen deze stellingen niet als verweer worden meegenomen in het onderhavige kort geding. Zo [gedaagde] meent dat zij in aanmerking komt voor een urgentieverklaring, dan dient zij daartoe een vordering in te stellen.
4.6.
De slotsom is dat de vordering van Woningbelang onder a), die ertoe strekt dat [gedaagde] de woning moet verlaten en ontruimen, voor toewijzing gereed ligt.
4.7.
Met het door Woningbelang gevorderde voorschot op de contractuele boete is sprake van een geldvordering. Een geldvordering in kort geding komt slechts voor toewijzing in aanmerking als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
4.8.
Gesteld noch gebleken is dat Woningbelang een spoedeisend belang heeft bij deze vordering. Reeds hierom wordt de vordering onder b) die strekt tot betaling door [gedaagde] van een contractuele boete aan Woningbelang, afgewezen. Daarbij tekent de voorzieningenrechter aan dat Woningbelang tot ontruiming kan overgaan, in het geval [gedaagde] niet vrijwillig zou vertrekken en dat zij daarvoor de prikkel van een te executeren boete niet nodig heeft.
4.9.
Omdat [gedaagde] vanaf 18 juni 2018 wist dat zij de woning op 1 oktober 2018 had moeten ontruimen en Woningbelang bij de ontruiming op korte termijn een spoedeisend belang heeft, zal de termijn van artikel 555 jo Pro. 502 Rv worden bepaald op nihil.
4.10.
Gelet op het feit dat partijen over en weer op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning na betekening van dit vonnis onmiddellijk te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woningbelang zijn, en de sleutels af te geven aan Woningbelang;
5.2.
bepaalt de termijn ex artikel 555 jo Pro. 502 Rv op nihil;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2018.