Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/333209 / KG ZA 18-205
Vonnis in kort geding van 5 juli 2018
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.M.G. Senssen-Franssen te Cuijk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. A.A.M. Olde Loohuis te Boxmeer.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 april 2018 met 6 producties
- de brief van mr. Olde Loohuis van 19 juni 2018 met een conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- de mondelinge behandeling op 21 juni2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn ex-echtelieden en 32 jaar gehuwd geweest. Bij beschikking van 14 augustus 2017 (zaaknummer/rekestnummer: C/01/314319/FA RK 16-5680) is de echtscheiding uitgesproken en heeft de rechtbank hetgeen partijen zijn overeengekomen in het echtscheidingsconvenant (door de man op 1 mei 2017 en door de vrouw op 9 mei 2017 ondertekend) opgenomen in de beschikking. De beschikking is op 30 augustus 2017 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.2.
Partijen hebben gezamenlijk de eigendom van de voormalige echtelijke woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.3.
Voorzover hier relevant zijn partijen in de artikelen 2.7. en 2.8. omtrent de woning het navolgende in het echtscheidingsconvenant overeengekomen:
“2.7. De echtelijke woning van partijen aan [adres] zal worden verkocht. Makelaardij [naam makelaar] is belast met de verkoop van de woning. Van de verkoopopbrengst zal allereerst de hypotheekschuld ad € 112.000,-- bij de ING worden afgelost. Daarna zullen de met de verkoop samenhangende kosten worden voldaan waaronder de kosten van de makelaar. Het restantbedrag zal tussen partijen bij helfte worden verdeeld.
Wanneer op het moment van de notariële overdracht van de woning sprake is van een achterstand
in de woonlasten (hypotheek e.d.) dan komt deze achterstand uitsluitend voor rekening en ten laste
van de man, nu hij de woning bewoont (zie artikel 2.8). Een eventuele achterstand wordt derhalve
op het aandeel van de man in het restantbedrag in mindering gebracht en niet op het aandeel van
de vrouw.
2 8. Tot aan de verkoop van de woning zal de man in de echtelijke woning blijven wonen. Alle kosten
met betrekking tot deze woning (bijv. hypotheek, gemeentelijke heffingen, verzekeringspremie,
nutsvoorzieningen) komen voor rekening van de man, zonder verdere verrekening.”
2.4.
Partijen hadden reeds op 10 januari 2017 makelaar [naam makelaar] de verkoopopdracht van de woning gegeven. De vraagprijs is toen gezamenlijk bepaald op 250.000,00 k.k..
2.5.
In mei 2017 meldde zich een potentiële koper bij de makelaar die de woning voor een bedrag van € 235.000,00 wilde kopen. De koop is uiteindelijk niet door gegaan omdat partijen het niet eens konden worden over de verkoopprijs. De vrouw kon akkoord gaan met een eindbod van 240.000,00 k.k. en de man stelde zich op het standpunt dat de woning voor minimaal het bedrag van € 245.000,00 verkocht diende te worden. De kopers zijn toen afgehaakt.
2.6.
Makelaar [naam makelaar] heeft op 11 oktober 2017 vanwege de verstoorde relatie tussen partijen besloten om de verkoopopdracht terug te geven. Op dit moment staat de woning niet (meer) in de verkoop.
2.7.
Bij vonnis in kort geding van 28 december 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank - onder meer - de vordering van de man om de vrouw te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan de man en diens nieuwe partner [naam partner] tegen een verkoopprijs van € 225.000,00, afgewezen.
2.8.
De vrouw heeft na het wijzen van het kort geding vonnis drie makelaars voorgesteld aan de man om de verkoop van de echtelijke woning ter hand te nemen, te weten: makelaar [naam makelaar 2] te Cuijk, Hans de Makelaar te Gennep en WOON makelaars te Grave.
2.9.
De man heeft makelaar [naam makelaar 2] een opdracht verstrekt een waardebepaling te doen van de woning. Uit het als productie 4 door de man overgelegde taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning € 225.000,00 bedraagt.
3.Het geschil in conventie
3.1.
De vrouw vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
primair:
de vrouw te machtigen om de woning te gelde te maken en om in dit verband alles te doen wat voor verkoop van deze woning noodzakelijk is, waaronder begrepen de bevoegdheid om de woning met de in te schakelen makelaar te betreden teneinde alle noodzakelijke werkzaamheden voor de verkoop van de woning te verrichten (zoals het maken van foto’s) alsmede potentiele kopers rond te leiden,
te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man tot het in de verkoop geven van de woning bij een door de vrouw in te schakelen makelaar,
te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man bij het sluiten van een koopovereenkomst met derden,
te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor de (notariële) eigendomsoverdracht van de woning noodzakelijke teostemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man met bepaling dat de aldus op te maken leveringsakte rechstgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven,
de man te veroordelen tot het verlenen van medewerking, in de ruimste zin van het woord, waaronder begrepen het netjes houden van woning en perceel t.b.v. bezichtigingen, aan de door de vrouw ingeschkelde makelaar ten behoeve van bezichtiging door potentiele kopers, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
de man te veroordelen om de woning met aanhorigheden met de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden op het moment dat de woning wordt geleverd aan een derde.,
subsidiair:
de man te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan het geven van een opdracht tot verkoop van de woning aan een door de voorzieningenrechter te benoemen makelaar, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
meer subsidiair:
een zodanige beslissign te nemen als de voorzieningernechter juist acht,
zowel primair als subsisdiar:
met veroordeling van de man in de kosten van deze procedure.
3.2.
De vrouw legt daaraan ten grondslag dat partijen in het convenant hebben afgesproken dat de woning zal worden verkocht (aan een derde). Er is geen reden waarom afgeweken zou moeten worden van de afspraak die partijen in het convenant hebben gemaakt. Daarnaast biedt de man geen marktconforme waarde voor de woning. De woning is door makelaar [naam makelaar] voor € 250.000,00 k.k. te koop aangeboden en deze makelaar vond € 240.000,00 een redelijke verkoopprijs voor de woning. Het huidige bod van de man is te laag. Bij verkoop van de woning aan een derde kan een hogere opbrengst gerealiseerd worden, zeker nu sprake is van een stijgende lijn in de huizenprijzen. De door de man overgelegde recente taxatiewaarde van makelaar [naam makelaar 2] is geen goede indicatie voor de waarde van de woning in de vrije verkoop, nu deze taxatie is verricht in het kader van overname van de woning door de man. Bovendien is de vrouw in geheel niet betrokken geweest bij deze opdracht tot taxatie van de woning.
3.3.
De man voert verweer.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
De man vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
de vrouw te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis haar volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning tegen het bedrag van € 225.000, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht, door het ondertekenen van de daartoe vereiste notariele akte van verkoop en levering met bij de instrumenterende notaris gebruikelijke en/of door deze wenselijk geachte inhoud en daartoe op uitnodiging van die notaris te verschijnen op een door die notaris te bepalen dag en uur, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
te bepalen dat in het geval de vrouw niet binnen één week na betekening van het vonnis zal meewerken aan de verkoop en levering van het registergoed, dat dit vonnis in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van de vrouw voor al hetgeen noodzakelijk is om het registergoed in eigendom te doen overdragen en dit vonnis in de plaats te laten treden van de handtekening van de vrouw bij de notariële leveringsakte en de financiële afwikkeling,
veroordeling van de vrouw in de proceskosten.
4.2.
De man legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de woning met zijn huidige partner kan en wil overnemen tegen een koopprijs van € 225.000,00. Dit is een reëel bedrag gezien de eerdere gedane taxaties en is bovendien in lijn met de WOZ waarde van de woning, die € 224.000,00 bedraagt. Als productie 4 heeft de man een taxatieraport van makelaar [naam makelaar 2] overgelegd, één van de makelaars die de vrouw heeft voorgesteld om de verkoop van de woning ter hand te nemen, die de woning op een bedrag van € 225.000 heeft getaxeerd. De man heeft een spoedeisend belang bij overname van de woning nu partijen daardoor op hele korte termijn niet meer financieel aan elkaar verbonden zijn. Door de overname van de woning door de man worden makelaarskosten bespaard en zullen de woonlasten van de man relatief laag blijven.
4.3.
De vrouw voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
Uitgangspunt is de afspraak tussen partijen, zoals neergelegd in het echtscheidingsconvenant, dat de woning zal worden verkocht. De vrouw hoeft er gelet hierop niet zonder meer mee akkoord te gaan dat de man de woning zal overnemen. Dat de man in staat is om de woning over te nemen voor een bedrag van € 225.000,00 is onvoldoende grond om van deze tussen partijen gemaakte afspraak af te wijken. De man stelt wel dat het door hem genoemde bedrag van € 225.000,00 de huidige marktwaarde van de woning betreft, onder verwijzing naar het door hem als productie 4 overgelegde taxatierapport van makelaar [naam makelaar 2] , maar deze taxatie acht de voorzieningenrechter niet doorslaggevend. De man heeft niet betwist dat de vrouw in het geheel niet is betrokken bij het verstrekken van de opdracht tot deze taxatie. Bovendien staat vast dat begin 2017 door makelaar [naam makelaar] in het kader van de verkoop van de woning nog een vraagprijs is geadviseerd van € 250.000,00 en dat in mei 2017 door een potentiële koper een bod is uitgebracht op de woning van € 235.000,00. Gelet op de stijgende lijn in de huizenprijzen, heeft de vrouw er belang bij dat de woning in de vrije verkoop wordt geplaatst teneinde een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te kunnen realiseren.
5.2.
Voldoende aannemelijk is dat de man tot op heden geen medewerking heeft verleend aan de verkoop van de woning aan een derde. Zo heeft de man niet betwist dat de vrouw drie makelaars heeft voorgesteld om de verkoop van de woning ter hand te nemen, maar dat hij tot op heden geen verkoopopdracht aan een makelaar heeft verstrekt. Gelet hierop bestaat voldoende grond de (subsidiaire) vordering van de vrouw tot veroordeling van de man om zijn medewerking te verlenen aan het geven van een opdracht tot verkoop van de woning toe te wijzen als na te melden. Daarbij zal de voorzieningenrechter bepalen dat de man zijn medewerking dient te verlenen aan het verstrekken van een verkoopopdracht aan WOON makelaars te Grave. Dit is een van de makelaars die de vrouw eerder aan de man heeft voorgesteld en niet is gebleken dat er van de zijde van de man specifieke bezwaren bestaan tegen inschakeling van deze makelaar.
5.3.
De primair onder 1 door de vrouw gevorderde machtiging om de woning te gelde te maken wordt afgewezen. Ingevolge artikel 3:174 lid 1 BW dient daarvoor sprake te zijn van een gewichtige reden. Daarvan is hier niet gebleken. Daar komt bij dat deze voorziening, naast toewijzing van het subsidiair gevorderde, voorshands niet nodig is, zodat de vrouw onvoldoende belang heeft bij toewijzing in dit kort geding. Ook de primaire vorderingen onder 2 tot en met 4 tot het in de plaats stellen van dit vonnis van de toestemming van de man tot het in de verkoop geven van de woning, het sluiten van een koopovereenkomst en het meewerken aan de notariële eigendomsoverdracht, zullen op die grond worden afgewezen. Daar komt bij dat bij toewijzing van deze vorderingen een te ruime bevoegdheid aan de vrouw wordt toegekend om te handelen buiten medewerking van de man. Het gaat nog altijd om de verkoop van een huis dat mede zijn eigendom is.
5.4.
Ook het primair onder 5 en 6 gevorderde zal worden afgewezen, nu vooralsnog onvoldoende aannemelijk is dat de man hieraan geen medewerking zal verlenen. De man heeft aangegeven op zoek te zullen gaan naar andere woonruimte indien de woning in de verkoop dient te worden geplaatst.
5.5.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zullen de vorderingen in reconventie, die ertoe strekken dat de woning voor een bedrag van € 225.000,00 aan de man wordt verkocht, worden afgewezen.
5.6.
De in conventie gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
5.7.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt de man om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan het geven van een opdracht tot het bemiddelen bij de verkoop van de woning aan [adres] aan Woonmakelaars te Grave,
6.2.
veroordeelt de man om aan de vrouw een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 6.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
6.3.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen af,
6.7.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2018.