Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/334007 / KG ZA 18-250
Vonnis in kort geding van 29 juni 2018
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
OMGEVINGSDIENST BRABANT NOORD,
zetelend te ’s-Hertogenbosch,
eiseres,
advocaat mr. N. Chedra te 's-Hertogenbosch,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK TE UDEN AAN DE LANGE GOORSTRAAT 1,
gedaagden,
advocaat mr. M.F. van Hulst te Utrecht.
Partijen zullen hierna eiseres en gedaagden genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juni 2018 met 16 producties
- de mondelinge behandeling die plaats vond op 19 juni 2018
- de pleitnota van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eiseres is eigenaar van een voormalig agrarisch bedrijf bestaande uit een boerderij met woon- en stal gedeelte, varkensstal, schuurtje, loods, ondergrond erf en overige cultuurgrond, gelegen aan de Lange Goorstraat 1 te Uden (hierna: het pand).
2.2.
Het pand staat sinds enige tijd leeg en wordt bewaakt door Holland Security Group (HSG).
2.3.
Op 8 juli 2017 heeft HSG aan eiseres laten weten dat het pand gekraakt is (door gedaagden).
2.4.
Gedaagden hebben een brief gedateerd 7 juli 2017 aan het politiebureau te Uden gestuurd, gericht aan de dienstdoende (hulp)officier van justitie te Uden, met de mededeling dat zij intrek hebben genomen in het pand en met het verzoek niet tot strafrechtelijke ontruiming van het pand over te gaan.
2.5.
Bij brief van 11 juli 2017 gericht aan eiseres hebben gedaagden medegedeeld dat zij hun intrek in het pand hebben genomen omdat zij om verschillende reden dakloos zijn geworden. Gedaagden spreken in de brief de hoop uit met eiseres tot een overeenkomst te komen met betrekking tot de ingebruikname van het pand.
2.6.
Bij brief van 27 juli 2017 gericht aan gedaagden (tevens aan hen betekend bij deurwaarderexploot van 28 juli 2017) heeft eiseres medegedeeld dat zij niet wenst in te stemmen met het gebruik door gedaagden van het pand en heeft eiseres aan gedaagden verzocht om uiterlijk op 14 augustus 2017 het pand te ontruimen en ter beschikking van eiseres te stellen.
2.7.
Bij e-mailbericht van 4 augustus 2017 heeft mr. Van Hulst de ontvangst van de brief van 27 juli 2017 door gedaagden bevestigd en medegedeeld dat gedaagden niet over zullen gaan tot ontruiming.
2.8.
Eind 2017 heeft eiseres aangifte gedaan van kraken in de zin van artikel 138a Sr. In het voorjaar van 2018 heeft het Openbaar Ministerie aan eiseres laten weten niet tot strafrechtelijke ontruiming te zullen over gaan.
2.9.
Op 19 maart 2018 heeft eiseres het pand en de aangrenzende percelen te koop gezet. De heer [naam makelaar] van Bernheze Makelaars&Adviseurs te Uden is de verkopend makelaar. Deze makelaar heeft gedaagden persoonlijk op de hoogte gesteld van de verkoopplannen van eiseres met betrekking tot het pand. Uit de als productie 11 bij bijlage 3 bij dagvaarding overgelegde verkoopdocumentatie blijkt dat geïnteresseerde kopers zich tot 8 juni 2018 met een bieding konden inschrijven en dat eiseres op 20 juni 2018 zou beslissen over al dan niet gunnen. Als datum voor het passeren van de akte van levering is gepland vrijdag 20 juli 2018.
2.10.
Bij brief van 30 april 2018 gericht aan mr. Van Hulst heeft mr. Chedra namens eiseres medegedeeld dat zij concrete verkoopplannen met betrekking tot het pand heeft en dat zij er daarom belang bij heeft dat het pand zo spoedig mogelijk wordt ontruimd. Mr. Chedra deelt mede dat gedaagden in de gelegenheid worden gesteld om uiterlijk op 14 mei 2018 tot vrijwillige ontruiming over te gaan.
Aan deze sommatie hebben gedaagden geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen om het pand te ontruimen en ter beschikking van eiseres te stellen op straffe van een dwangsom en te bepalen dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich in het pand bevindt of daar binnentreedt, en telkens wanneer zich dat voordoet ex artikel 557a lid 3 Rv, met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten.
3.2.
Aan deze vorderingen heeft eiseres – zakelijk weergegeven – ten grondslag gelegd dat haar eigendomsrecht als meest omvattend recht van een (rechts)persoon op een zaak zwaarder dient te wegen dan het huisrecht waarop gedaagden zich beroepen. Volgens eiseres is niet gebleken van feiten of omstandigheden aan de zijde van gedaagden op grond waarvan een andere belangenafweging plaats zou moeten vinden. Niet gesteld of gebleken is dat de ontruiming leidt tot een noodtoestand, anders dan het gebruikelijke ongemak dat een gedwongen vertrek uit een woning mee brengt.
Eiseres heeft er ook in haar hoedanigheid van publiekrechtelijk orgaan belang bij dat zij optreedt tegen krakers.
Verder is eiseres druk bezig met verkoopactiviteiten met betrekking tot het pand en de aangrenzende percelen. Het verkoopproces wordt vertraagd door de aanwezigheid van krakers in het pand die potentiële kopers kunnen afschrikken en het feit dat het pand bewoond wordt door krakers vermindert de potentiële verkoopopbrengst.
3.3.
Gedaagden voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat gedaagden zonder toestemming van of enigerlei overeenkomst met eiseres in het pand, dat eigendom is van eiseres, zijn getrokken. Op grond van artikel 5:1 BW Pro is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Blijkens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar, met uitsluiting van ieder ander, vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Ingevolge artikel 5:2 BW Pro is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Het uitgangspunt is dus dat eiseres het recht heeft om vrijelijk over het pand te beschikken. Nu gedaagden dit recht schenden en nu door en namens eiseres meerdere malen is verzocht hieraan een einde maken, maar gedaagden hiertoe kennelijk niet bereid zijn, heeft eiseres een spoedeisend belang bij haar vorderingen in dit kort geding.
4.2.
Nu als onweersproken vast staat dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven, maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. Reeds om deze reden ligt de vordering van eiseres om gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen in beginsel voor toewijzing gereed.
4.3.
Gedaagden doen echter een beroep op de belangen aan hun zijde waarvan zij vinden dat deze zwaarder moeten wegen dan die van eiseres.
Vanwege het feit dat het eigendomsrecht het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben kan in dit geval niet een volledige belangenafweging plaatsvinden maar in het kader van de toets of de uitoefening van het eigendomsrecht proportioneel is kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen.
4.4.
In het kader van deze proportionaliteitstoets dient beoordeeld te worden of de plannen die eiseres met het pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.
De voorzieningenrechter stelt in dat verband vast dat eiseres het pand te koop heeft staan, dat – zo stelt eiseres onweersproken – zich al diverse geïnteresseerden hebben gemeld en dat er kijkdagen zijn/zullen worden georganiseerd.
De bij de mondelinge behandeling in deze procedure aanwezige verkopend makelaar, de heer [naam makelaar] , heeft in aanvulling op het gestelde in de dagvaarding verklaard dat er een meer dan gemiddelde interesse is getoond in het pand vanwege de locatie, gelegen in een gebied in ontwikkeling. Tegelijkertijd is volgens de makelaar opvallend dat de biedingen relatief laag zijn. Volgens de makelaar is dit te wijten aan de omstandigheid dat het pand op dit moment gekraakt wordt.
4.5.
Namens gedaagden is betwist dat de gekraakte toestand de waarde van het pand drukt. Gedaagden stellen dat het pand al onderkomen was toen zij erin trokken. Verder wijzen gedaagden erop dat de makelaar verklaard heeft dat zich tot nu toe met name bouwbedrijven als geïnteresseerde hebben gemeld die plannen hebben het pand te slopen, zodat ook in dat opzicht de aanwezigheid van de krakers van weinig invloed op de (ver)koopprijs zal zijn.
De voorzieningenrechter volgt gedaagden niet in dit verweer. De verklaring van de makelaar dat de aanwezigheid van krakers in het pand waardedrukkend werkt acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk. En ook indien een koper voornemens is het pand te slopen zal, in het geval zich nog krakers in het pand bevinden die weigeren te vertrekken, de koper kosten moeten maken om het pand te ontruimen. Het is dan ook niet onwaarschijnlijk dat een geïnteresseerd koper, ook indien dit een bouwbedrijf met sloopplannen is, een lager bedrag zal bieden voor een pand dat gekraakt wordt dan voor een pand dat leeg staat.
4.6.
Gedaagden hebben nog aangevoerd dat niet gebleken is dat er vergunningen zijn aangevraagd voor bijvoorbeeld de sloop of verbouwing van het pand zodat eiseres onvoldoende belang heeft bij een spoedige ontruiming. Deze omstandigheid doet echter niet af aan het feit dat de verkoopplannen van eiseres voldoende concreet en onderbouwd zijn en dat gebleken is dat deze ook daadwerkelijk uitgevoerd worden. Dit gegeven levert naar het oordeel van de voorzieningenrechter een aanzienlijk belang op aan de zijde van eiseres bij ontruiming.
4.7.
Volgens gedaagden staat hun aanwezigheid het verkooptraject niet in de weg omdat zij bereid zijn mee te werken aan bezichtigingen. Deze stelling heeft makelaar [naam makelaar] ter zitting betwist. Hij verklaarde dat begin juni 2018 een andere makelaar, die voor een koper het pand wilde bezichtigen, hardhandig van het terrein is afgezet door een bewoner die stelde een huurder/gebruiker te zijn en die weigerde toegang tot het pand te verlenen. Namens gedaagden is deze verklaring bij gebrek aan wetenschap weersproken. Wat hiervan ook zij, uit het relaas kan wel geconcludeerd worden dat eiseres als eigenaar, en de mensen die haar vertegenwoordigen kennelijk niet (meer) het vertrouwen en het gevoel hebben dat gedaagden onvoorwaardelijk medewerking verlenen aan het verkoopproces. Gelet op de verklaring van makelaar [naam makelaar] sluit de voorzieningenrechter niet uit dat dit gevoel terecht is.
4.8.
Bovenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat eiseres geen misbruik maakt van haar bevoegdheid door als eigenaar van het pand dit pand op te eisen en in dat verband ontruiming te vorderen. De gevorderde ontruiming wordt, gelet op de met deze ontruiming gediende belangen, geacht voldoende proportioneel te zijn.
Het belang van gedaagden om – in weerwil van het eigendomsrecht van eiseres – in het pand te blijven wonen, dient te wijken voor het belang van eiseres om het pand vrij van bewoning te kunnen verkopen.
De vordering van eiseres wordt dan ook toegewezen. In verband met de proportionaliteit wordt aan gedaagden de hierna te noemen ontruimingstermijn gegund.
Nu de voorzieningenrechter ervan overtuigd is dat eiseres daadwerkelijk van plan is om het pand binnen afzienbare termijn te verkopen ziet hij geen reden om de veroordeling tot ontruiming voorwaardelijk uit te spreken, zoals door mr. Van Hulst ter zitting bepleit.
4.9.
Gelet op artikel 557 jo Pro artikel 444 Rv Pro kan eiseres, indien gedaagden weigeren het pand te verlaten het vonnis doen executeren door de deurwaarder. De door eiseres gevorderde dwangsom is daarom naar het oordeel van de voorzieningenrechter overbodig zodat de vordering in zoverre wordt afgewezen.
4.10.
De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat eiseres bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen en ziet daarom geen aanleiding te tenuitvoerlegging van de ontruiming op te schorten.
4.11.
Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:
- dagvaarding € 99,91
- griffierecht 626,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.705,91
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de Lange Goorstraat 1 te Uden te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van eiseres zijn, en de sleutels af te geven aan eiseres,
5.2.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.3.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 1.705,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2018.