ECLI:NL:RBOBR:2018:2699

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/1513

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 juni 2018 in de zaak tussen

[naam ] en [naam ] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. M. van Hoorne),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gemert-Bakel, verweerder

(gemachtigde: mr. F.T.H. Branten).

Procesverloop

Bij besluit van 4 oktober 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers verzoek om een tegemoetkoming in geleden planschade afgewezen.

Bij besluit van 4 april 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2017. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam ] .

Verweerder heeft op 12 december 2017 een nieuw besluit (het herstelbesluit) genomen en besloten eisers een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 6.900,00, te vermeerderen met wettelijke rente alsmede het betaalde drempelbedrag retour te storten.

Eisers hebben gereageerd op het herstelbesluit.

De rechtbank heeft het onderzoek gesloten zonder tweede zitting met instemming van partijen.

Overwegingen

1.1

De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eisers zijn sinds 2000 gezamenlijk eigenaar van een pand met daarin een aantal appartementen, de ondergrond, tuin en toebehoren op de percelen plaatselijk bekend [adres] , [adres] en [adres] te [plaats] . Ter plaatse van hun gronden en de nabijgelegen gronden gold het bestemmingsplan “Kom Handel, De Mortel en Elsendorp” dat op 26 juni 2003 was vastgesteld.

1.2

De gemeenteraad van Gemert-Bakel heeft op 14 juni 2012 het bestemmingsplan “MFA Handel” vastgesteld. Door dit bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om een multifunctionele accommodatie (MFA) ten zuiden van het object van eisers te realiseren, die onder andere ruimte biedt aan een café, een cafetaria met terras en vier appartementen op de eerste etage.

1.3

Op 15 december 2015 hebben eisers bij verweerder een verzoek tot vergoeding van planschade als gevolg van het bestemmingsplan “MFA Handel” ingediend. Naar aanleiding van dit verzoek heeft TOG Nederland-Zuid B.V. (TOG) advies uitgebracht op verzoek van verweerder.

1.4

Eisers hebben het bureau Langhout & Wiarda ingeschakeld ter onderbouwing van hun stelling dat het planologisch nadeel onvoldoende is gewaardeerd.

1.5

Op voorstel van de rechtbank hebben TOG en Langhout& Wiarda na de zitting overleg met elkaar gehad. Dit heeft niet geleid tot een gezamenlijk advies. Wel heeft TOG geconcludeerd dat de schade hoger is dan zij heeft geraamd in het oorspronkelijke advies. TOG heeft hierover op 15 november 2017 een nader advies uitgebracht dat verweerder ten grondslag heeft gelegd aan het herstelbesluit (het tweede advies van TOG). Eisers hebben hier op gereageerd met een verwijzing naar een nieuw advies van Langhout & Wiarda van 3 november 2017 (het tweede advies van Langhout & Wiarda).

2.1

De rechtbank merkt het herstelbesluit aan als een besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het beroep van eisers richt zich van rechtswege tegen het herstelbesluit.

2.2

De juistheid van de door TOG gemaakte planologische vergelijking tussen de bestemmingsplannen “Kom Handel, De Mortel en Elsendorp” en “MFA Handel” is niet in geschil. Partijen verschillen niet van mening over de hoogte van het normaal maatschappelijk risico. Ter zitting hebben eisers aangegeven zich te conformeren aan het door TOG geadviseerde percentage van 3%. Ook Langhout & Wiarda hebben in het tweede advies gesteld dat een percentage van 3% reëel is achten.

3.1

Eisers vinden dat TOG het planologische nadeel te laag heeft gewaardeerd. Onder verwijzing naar het eerste advies van Langhout & Wiarda stellen zij dat sprake is van een wezenlijke verslechtering van het uitzicht, een relevante wijziging van de bezonningssituatie, een toename van aantasting van privacy, een intensivering van het gebruik met een relevante toename van overlast alsmede een relevante toename van verkeer- en parkeeroverlast.

3.2

Verweerder baseert het bestreden besluit op het eerste advies van TOG. TOG geeft in het eerste advies aan dat sprake is van een zeer beperkte verslechtering van uitzicht en de bezonningssituatie respectievelijk van een zeer beperkt verlies van privacy. Er is volgens TOG ook een zeer beperkte toename van verkeer en overlast. TOG betrekt hierbij de bestaande planologische mogelijkheden. Verweerder verwijst in het bestreden besluit naar het advies van TOG en stelt dat het advies van Langhout & Wiarda er niet toe leidt dat het eerste advies van TOG onjuist is.

3.3

In het herstelbesluit komt TOG deels tot een andere conclusie. TOG stelt in het tweede advies dat sprake is van een beperkt verlies van privacy en van een beperkte toename van de verkeersintensiteit en overlast. In het tweede advies van Langhout & Wiarda wordt aangegeven dat het planologische nadeel nog steeds wordt ondergewaardeerd.

3.4

Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398). Eisers hebben een advies overgelegd van een planschadedeskundige die toch tot een wezenlijk andere uitkomst komt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het bestreden besluit te gemakkelijk aan het advies van de deskundige van eisers voorbij is gegaan. Om deze reden kan het bestreden besluit niet in stand blijven en slaagt het beroep tegen het bestreden besluit.

3.5

In het tweede advies van Langhout & Wiarda waar eisers naar verwijzen in hun reactie op het herstelbesluit wordt gesteld dat TOG te weinig aandacht heeft besteed aan de vergroting van de bestemming maatschappelijk qua vloeroppervlakte. Deze kritiek is naar het oordeel van de rechtbank echter niet terecht. Uit de adviezen van TOG blijkt niet dat TOG deze vergroting niet heeft onderkend. In het tweede advies van TOG wordt opgemerkt dat gelet op de bouwmogelijkheden ter plaatse enerzijds enige beperking is van de bouwmogelijkheden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden en anderzijds sprake is van een verruiming van deze mogelijkheden. TOG betrekt de verruiming van de bouwmogelijkheden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden bij haar gewijzigd inzicht inzake het nadeel door het verlies van privacy en een beperkte toename van de verkeersintensiteit en overlast. Het tweede advies van Langhout & Wiarda onderbouwt echter niet waarom dit geconstateerde nadeel nog steeds zou zijn ondergewaardeerd. In het tweede advies van Langhout & Wiarda ziet de rechtbank daarom geen concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid van het tweede advies van TOG. Deze kritiek van eisers tegen het herstelbesluit treft geen doel.

4.1

Eisers stellen dat de wijze waarop de TOG de door eisers gestelde vermogens- en inkomensschade heeft begroot niet juist is. Ten gevolge van de planologische wijziging is de verhuurbaarheid van het object afgenomen; de huurinkomsten zijn feitelijk met
€ 10.000,00 per jaar gedaald waarvan 40% kan worden toegerekend aan de planologische wijziging. Verweerder had volgens eisers moeten onderzoeken of en in welke mate deze huurderving kan worden toegerekend aan de planologische verslechtering. Daarnaast merken eisers op dat aan de huurwaarde na de planologische wijziging in het geheel geen objectieve gegevens ten grondslag liggen.

4.2

TOG heeft de waarde van het object bepaald met de huurwaarde kapitalisatiemethode. De markthuurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De hoogte van de kapitalisatiefactor is mede afhankelijk van de (weder)verhuurbaarheid/leegstandsrisico en de risico-opslag die wordt gehanteerd. Op basis hiervan heeft TOG een vermogensschade vastgesteld. TOG heeft daarnaast niet bezien of er ook een aanvullende inkomensschade optreedt omdat deze al is verdisconteerd in de vermogensschade.

4.3

De rechtbank is van oordeel dat de kritiek van eisers (en Langhout & Wiarda) op de onderbouwing van de huurwaarde in de oude planologische situatie niet is onderbouwd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat TOG in beide adviezen is uitgegaan van een hogere huurwaarde dan de feitelijke huurinkomsten. TOG heeft in haar adviezen de lagere huurwaarde in de nieuwe planologische situatie niet onderbouwd, maar heeft hier kennelijk de huurwaarde gecorrigeerd naar aanleiding van het door haar bepaalde planologische nadeel en daarnaast de huurkapitalisatiefactor naar beneden bijgesteld. In het tweede advies van TOG is een hogere verlaging aangenomen dan in het eerdere advies. Daardoor valt de getaxeerde schade in het tweede advies hoger uit. Desgevraagd heeft TOG ter zitting aangegeven dat de huurkapitalisatiefactor naar beneden is bijgesteld ter verdiscontering van een iets hoger leegstandsrisico. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat er nog steeds behoefte is aan woonruimte in Handel. Eisers hebben aangegeven dat Handel een leuk klein dorp is en dat mensen weten waar ze wel en waar ze niet willen huren. De rechtbank is van oordeel dat eisers hun kritiek op het tweede advies van TOG onvoldoende hebben onderbouwd. Zij hebben niet inzichtelijk gemaakt waarom de door TOG aangenomen hogere verlaging van de huurkapitalisatiefactor en de verhuurbaarheid van het pand onjuist is. In zoverre kan verweerder het tweede advies van TOG ten grondslag leggen aan het herstelbesluit.

4.4

Dan resteert de vraag of verweerder voldoende heeft onderzocht of er naast vermogensschade nog inkomensschade optreedt. Feitelijk is er sprake van een veel hogere huurdaling dan door TOG is aangenomen. Langhout en Wiarda rekent een percentage van 40% van de feitelijke waardedaling toe aan de planologische wijziging, maar komt dan nog steeds op een wezenlijk hogere daling van huurinkomsten (€ 4.000,- per jaar) dan TOG
(€ 524,- per jaar). Het eerste advies van Langhout & Wiarda komt daardoor tot een hogere vermogensschade dan TOG. In reactie op het tweede advies van TOG stelt Langhout & Wiarda dat TOG heeft verzuimd na te gaan of er naast de opgetreden vermogensschade nog inkomensschade zou kunnen optreden.

4.5

De rechtbank overweegt hierover het volgende. Normaliter is er geen plaats voor een afzonderlijke vergoeding van gederfde (huur)inkomsten als de waarde en de eventuele waardevermindering van het object zijn bepaald op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde van dat object. Beide schadesoorten hebben in dit geval dezelfde bron. Anders zou een dubbeltelling optreden; eventuele inkomensschade (dat zijn de gederfde huuropbrengsten) komen al tot uitdrukking in de bepaling van de vermogensschade. Daarom wordt de vermogensschade bepaald door middel van een kapitalisatie van de gederfde huurinkomsten.

4.6

De door TOG begrote vermindering van de huurwaarde wijkt fors af van de feitelijk gederfde huurinkomsten van € 10.000,00 per jaar van de door eisers begrote huurvermindering van € 4.000,00 per jaar .Daar staat tegenover dat eisers de door hen begrote huurvermindering als gevolg van de planologische wijziging niet hebben onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat eisers ten onrechte verweerder en TOG verwijten dat zij niet hebben bezien of er sprake is van een resterende inkomensschade. Eisers hadden hiertoe eerst de door hen gestelde inkomensschade moeten onderbouwen en moeten aantonen dat 40% van de feitelijke huurvermindering inderdaad kan worden toegerekend aan de planologische wijziging. Dat hebben eisers niet gedaan en daardoor kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat de adviezen van Langhout & Wiarda geen concreet aanknopingspunt opleveren voor twijfel aan de juistheid van de adviezen van TOG. Verweerder heeft het herstelbesluit mogen baseren op het tweede advies van TOG. Deze grond van eisers faalt.

5. Het beroep tegen het bestreden besluit is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. Het beroep tegen het herstelbesluit is ongegrond.

6. Omdat de rechtbank het beroep tegen het bestreden besluit gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.252,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke reactie op het herstelbesluit met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep tegen het bestreden besluit gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
verklaart het beroep tegen het herstelbesluit ongegrond;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168,00 aan eisers te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.252,50.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M. Verhoeven, voorzitter, en mr. J. Heijerman en mr. H.M.J.G. Neelis, leden, in aanwezigheid van mr. A.F. Hooghuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.