Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3681
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2018 in de zaak tussen
[naam B.V.] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: A.M. Snelders).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 1.163.000. In dit geschrift is tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 837.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 8 februari 2018 heeft de rechtbank eiseres en verweerder vragen voorgelegd. Bij brief van 21 februari 2018 heeft verweerder gereageerd. Eiseres heeft niet gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2018. Eiseres is, na bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateurs N.L. van Domselaar en P.J.M. Jegerings.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een kantoorpand uit 2001. Het object heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 1.731 m². Het bestaat uit een opslagruimte/archief van 175 m² (bouwlaag -1) en kantoorruimten van 412 m² (begane grond), 382 m² (eerste verdieping en tweede verdieping) en 380 m² (derde verdieping). Tot het object behoort tevens een parkeerterrein.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiseres de vastgestelde waarde in bezwaar heeft betwist, maar dat de na bezwaar verlaagde WOZ-waarde door eiseres in beroep niet bestreden wordt. Uit het zeer summiere beroepschrift met bijlagen leidt de rechtbank af dat eiseres het enkel niet eens is met de opgelegde aanslag OZB gebruiker. De rechtbank zal dan ook niet oordelen over de juistheid van de na bezwaar verlaagde WOZ-waarde van
€ 837.000, nu de juistheid daarvan door eiseres niet wordt betwist.
2. De rechtbank ziet zich allereerst ambtshalve voor de vraag gesteld of verweerder de onroerende zaak op de juiste wijze – als één onroerende zaak – heeft afgebakend. Daarbij is met name in geschil of delen van de onroerende zaak blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en om die reden op basis van artikel 16 van Pro de Wet WOZ als afzonderlijke zaken moeten worden aangemerkt.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het object een bedrijfsverzamelgebouw betreft en dat geen sprake is van afzonderlijke onroerende zaken. Daartoe stelt verweerder dat de verschillende huurders van het object gezamenlijk gebruik maken van de entree/ontvangstruimte op de begane grond, de sanitaire voorzieningen, de pantry’s en de kantine. Verder zijn de verdiepingen van het object niet in hun geheel afsluitbaar; de afzonderlijke kamers zijn dat wel. Om die reden dient het object als één onroerende zaak voor de Wet WOZ te worden beschouwd.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
5. Ingevolge artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw (HR 16 december 1987, nr. 25.015, ECLI:NL:HR:1987:AW7546, BNB 1988/91). Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (HR 12 februari 2010, nr. 09/02834, ECLI:NL:HR:2010:BL3592). Bij een gebouwd eigendom dat als kantoor wordt gebruikt, zoals in het voorliggende geval, is verder vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt (vgl. HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Voor het gebruik als kantoorruimte is ten minste de aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist, alsmede de aanwezigheid van een pantry, dat wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water.
6. Uit het dossier en het verhandelde ter zitting blijkt dat eiseres kantoorruimte verhuurt aan meerdere huurders. De rechtbank stelt vast dat eiseres niet heeft betwist dat de door de verschillende huurders gehuurde ruimtes niet beschikken over eigen sanitaire voorzieningen en pantry’s, maar dat door de huurders gezamenlijk gebruik wordt gemaakt van de sanitaire voorzieningen en pantry’s die buiten de gehuurde ruimtes zijn gelegen. Reeds op grond hiervan kan niet worden gezegd dat de gehuurde ruimtes blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de onroerende zaak op de juiste wijze – als één onroerende zaak – heeft afgebakend.
7. Nu eiseres de onzelfstandige delen van de onroerende zaak in verhuur heeft gegeven aan verschillende huurders, is zij voor de Wet WOZ aan te merken als de gebruiker en is de gebruikersheffing OZB terecht aan haar opgelegd. De rechtbank verwijst in dat kader naar artikel 24, vijfde lid, onder b, van de Wet WOZ en artikel 220b, eerste lid, aanhef en onder a, van de Gemeentewet. Daaruit volgt immers dat als een deel van een onroerende zaak in gebruik wordt gegeven, als gebruiker wordt aangemerkt de ingebruikgever.
8. De rechtbank wijst eiseres erop dat zij, gelet op genoemd artikel 220b, eerste lid, aanheft en onder a, van de Gemeentewet, bevoegd is de belasting als zodanig te verhalen op degene aan wie de delen in gebruik zijn gegeven.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.C. Meulemans, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
30 april 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.