Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/1294, 17/3092 en 17/3096
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 december 2017 in de zaak tussen
[bedrijf] N.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: M.P.W. van Halder),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 31 januari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende, te Eindhoven gelegen, onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2016, naar de toestand op 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld:
- [adres] € 1.927.000;
- [adres] € 1.864.000;
- [adres] leegstand € 726.000.
In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 maart 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het object [adres] verlaagd naar € 1.867.000 en de waarden van de overige objecten gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat het gaat om verschillende WOZ-objecten, is het beroep geregistreerd onder verschillende zaaknummers, die zijn vermeld in de kop van deze uitspraak.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft gereageerd op het verweerschrift, waarna verweerder een nadere reactie heeft gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 november 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door M.J.A. van Run (makelaar/taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N. Zomers (taxateur).
Overwegingen
1. De rechtbank ziet zich, gelet op artikel 26a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, ambtshalve eerst gesteld voor de vraag of eiseres beroepsgerechtigd is, nu de naam van eiseres afwijkt van die van de geadresseerde van het aanslagbiljet. Gelet op de door eiseres op verzoek van de rechtbank overgelegde stukken, gaat de rechtbank ervan uit dat de op het het aanslagbiljet vermelde naam een oude handelsnaam van eiseres betreft. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de geadresseerde van het aanslagbiljet een andere rechtspersoon is. Eiseres dient dan ook als de beroepsgerechtigde te worden beschouwd.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onderhavige objecten, die onderdeel uitmaken van hetzelfde kantoorgebouw. Het gebouw is van het bouwjaar 1991 en heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 3.849 m².
3. Het object [adres] betreft de begane grond (785 m²) en eerste verdieping (798 m²) van het gebouw. Tot dit object behoren 40 parkeerplaatsen. Dit object was op de toestandsdatum 1 januari 2017 in gebruik bij [bedrijf] B.V.
4. Het object [adres] betreft de tweede verdieping (850 m²) en derde verdieping (781 m²) van het gebouw. Tot dit object behoren 45 parkeerplaatsen. Dit object was op de toestandsdatum 1 januari 2017 in gebruik bij Stichting [bedrijf] .
5. Het object [adres] leegstand betreft de vierde verdieping (635 m²) van het gebouw. Tot dit object behoren 16 parkeerplaatsen. Dit deel van het gebouw was op de toestandsdatum 1 januari 2017 niet bij een derde in gebruik.
Geschil en beoordeling
6. In geschil zijn de waarden van voormelde objecten op de waardepeildatum 1 januari 2016.
7. Eiseres bepleit voor de objecten tezamen een waarde van € 3.000.000.
8. Verweerder stelt zich in het verweerschrift, onder verwijzing naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van 6 november 2017, op het standpunt dat de waarden van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2016 als volgt dienen te luiden:
- [adres] € 1.592.000;
- [adres] € 1.660.000;
- [adres] leegstand € 638.000.
Aangezien deze waarden lager zijn dan de waarden die in de bestreden uitspraak zijn genoemd, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is dan ook gegrond. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarden evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of deze waarden niet te hoog zijn.
9. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
10. Verweerder heeft voor de waardebepaling de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. Ook kan een eigen huurcijfer van het te waarderen object als uitgangspunt worden genomen. De bepaalde huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van de onroerende zaken. Partijen zijn het erover eens dat de waarden van de genoemde objecten met behulp van deze methode dienen te worden bepaald.
11. Niet weersproken is dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, zoals die zijn weergegeven in verweerders taxatierapport.
12. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is voor alle drie de objecten uitgegaan van een huurwaarde van € 86 per m², € 500 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 10,2.
13. Verweerder heeft voor het bepalen van de huurwaarde gebruikgemaakt van de eigen huurcijfers van de twee in gebruik zijnde objecten. Gelet op de stukken en hetgeen ter zitting is besproken, is de door verweerder bepaalde huurwaarde niet in geschil. Enkel de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is door eiseres betwist.
14. Eiseres voert aan dat de in de bestreden uitspraak genoemde vergelijkingsobjecten (zijnde [adres] , [adres] en [adres] ) niet bruikbaar zijn om de onderhavige kapitalisatiefactor vast te stellen. De rechtbank overweegt dat de in de bestreden uitspraak genoemde vergelijkingsobjecten in beroep niet langer door verweerder in de vergelijking worden betrokken. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen. Deze beroepsgrond kan reeds daarom niet slagen.
15. De kapitalisatiefactor van 10,2 is in verweerders taxatierapport onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende, eveneens in Eindhoven gelegen, vergelijkingsobjecten:
- [adres] , een kantoorpand met een totale oppervlakte van 1.442 m², met 13 parkeerplaatsen, transactiedatum 31 maart 2014 voor € 1.725.000 (berekende kapitalisatiefactor: 13, gecorrigeerde kapitalisatiefactor in verband met tijdsverloop: 11,5);
- [adres] , een kantoorpand met een totale oppervlakte van 1.071 m², met 30 parkeerplaatsen, transactiedatum 27 oktober 2015 voor € 1.250.000 (berekende kapitalisatiefactor: 9,7);
- [adres] , een kantoorpand met een totale oppervlakte van 7.310 m², met 122 parkeerplaatsen, transactiedatum 27 november 2015 voor € 8.300.000 (berekende kapitalisatiefactor 11,3).
Om de kapitalisatiefactoren uit deze verkoopcijfers te kunnen herleiden, is gebruik gemaakt van een geobjectiveerde huurwaarde van € 91, die is verkregen uit de huurtransacties van drie andere vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] , alle te Eindhoven gelegen kantoorpanden).
16. Eiseres voert aan dat de verkooptransactie van [adres] niet bruikbaar is, omdat de koper gelieerd is aan de verkoper. Ter zitting heeft verweerder erkend dat dit het geval is en niet gesteld dat de transactie desondanks bruikbaar is. De rechtbank is, gelet daarop, van oordeel dat dit verkoopcijfer niet langer ter onderbouwing van verweerders taxatie kan dienen.
16. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting aangegeven dat hij vindt dat met de resterende verkoopcijfers ( [adres] en [adres] ) de kapitalisatiefactor nog steeds voldoende is onderbouwd
.
.
18. Onder verwijzing naar het verkoopcijfer van het object [adres] , dat rond de waardepeildatum twee keer is verkocht, stelt eiseres dat verweerder de kapitalisatiefactor te hoog heeft bepaald. Daargelaten dat de kapitalisatiefactor bij voorkeur niet dient te worden bepaald op basis van één verkoopcijfer, ziet de rechtbank geen reden te twijfelen aan verweerders standpunt dat voormeld object in het kader van een herontwikkeling is verkocht op basis van de zogenaamde residuele waarde en niet op basis van de marktwaarde. Verweerder betwist dat dit object op de openbare markt is aangeboden. Desgevraagd heeft de door eiseres ter zitting meegenomen deskundige verklaard niet te weten of dit object op de openbare markt is aangeboden. Gelet hierop houdt de rechtbank het ervoor dat de door eiseres aangehaalde verkoop hier niet ter vergelijking kan dienen. Daarbij is nog van belang dat die verkoop betrekking heeft op een kantoorgebouw dat vervolgens naar eigen opgave van eiseres binnen zes maanden is doorverkocht aan een woningstichting. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat zij haar objecten mogelijk ook wil herontwikkelen tot woningen, volgt de rechtbank verweerders standpunt dat, gelet op de twee lopende huurcontracten in het pand, een voorgenomen herontwikkeling op de waardepeildatum prematuur was, zodat daarmee op de waardepeildatum geen rekening hoefde te worden gehouden. Deze beroepsgrond faalt.
19. De rechtbank acht de kapitalisatiefactor niet te hoog. Vanwege een verschil in leegstandsrisico heeft verweerder de kapitalisatiefactor voor de objecten van eiseres lager bepaald dan het berekende gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,2 is nog steeds lager dan het gemiddelde van de kapitalisatie-factoren van de resterende twee vergelijkingsobjecten (10,6). Eiseres heeft verder de geobjectiveerde huurwaarde van € 91, die gebruikt is bij de berekening van de kapitalisatie-factor, niet betwist. Aan de door eiseres genoemde interne taxatie kan geen betekenis worden toegekend, nu daarvan geen stukken zijn overgelegd.
20. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de in beroep voorgestane waarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
21. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak, omdat in beroep is gebleken dat de daarin vastgestelde waarden te hoog zijn. De rechtbank zal de waarden per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vaststellen conform de door verweerder in beroep voorgestane waarden.
22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Verweerder heeft zich hiertegen niet verzet. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage, stelt de rechtbank de kostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep vast op € 990 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarden van de onroerende zaken [adres] , [adres]
en [adres] leegstand per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op respectievelijk € 1.592.000, € 1.660.000 en € 638.000, en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 990.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2017
.
.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.