ECLI:NL:RBOBR:2017:5843

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/1552

uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2017 in de zaak tussen

[bedrijf] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam),

het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Sint-Michielsgestel, verweerder

(gemachtigde: T. Diebels).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam], te [woonplaats] , gemachtigde: R. Scholten.

Procesverloop

Bij besluit van 4 november 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder op een daartoe strekkende aanvraag van 30 november 2015, aan de derde-partij een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 33.100,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 december 2015 tot de dag van de uitbetaling.

Bij besluit van 18 april 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en K. Versteegden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en heeft meegenomen mr. A.A.M. Bruggeman, adviseur van verweerder en werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Derde-partij is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1.1

De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.

1.2

De derde-partij heeft op 4 mei 2008 de eigendom verkregen van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Op dat moment gold voor de gronden direct ten westen en zuiden van de woning van de derde-partij het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid”, vastgesteld op 1 juni 2006 en onherroepelijk geworden op 22 augustus 2007. Op grond van dit bestemmingsplan waren aan de gronden de bestemmingen “Agrarische doeleinden onbebouwd (Ao)” en “Groenvoorzieningen (G)” toegekend. Daarvoor, in het bestemmingsplan “Woongebied Beekveld” uit 1986, kwamen de gronden tussen de achtertuinen van de percelen [adres 2] tot en met [huisnummer] als toekomstig woongebied in aanmerking. In november 1999 is de structuurvisie 1999-2015 vastgesteld.

1.3

Op 15 mei 2014 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Beekveld (2014)” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 18 februari 2015. In dit bestemmingsplan hebben de gronden ten westen en noordwesten van het perceel van de derde-partij de bestemmingen “Wonen-1”, “Verkeer-Verblijfsgebied”, “Groen” en “Water”. Op 3 december 2015 heeft de derde-partij bij verweerder een verzoek ingediend tot tegemoetkoming in de door hem geleden planschade op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) ten gevolge van het bestemmingsplan “Beekveld (2014)”.

1.4

Ten behoeve van de beoordeling van de aanvraag heeft verweerder SAOZ ingeschakeld. Eiseres heeft met verweerders gemeente een overeenkomst gesloten inzake verhaal van planschade.

2. De gemaakte planologische vergelijking is niet in geschil. Evenmin is in geschil tussen partijen dat de planologische wijziging die mogelijk is gemaakt met het bestemmingsplan “Beekveld (2014)” op basis van het bestemmingsplan “Woongebied Beekveld” uit 1986 voorzienbaar was. Eiseres stelt weliswaar dat op basis van nog oudere bestemmingsplannen deze planologische wijziging ook voorzienbaar was, maar dat kan verder buiten beschouwing blijven.

3.1

Eiseres stelt dat de voorzienbaarheid op basis van het bestemmingsplan “Woongebied Beekveld” uit 1986 nooit is doorbroken en dat de derde-partij ten tijde van de aankoop als redelijk denkend en handelend koper de planologische wijziging die uiteindelijk mogelijk is gemaakt door het bestemmingsplan “Beekveld (2014)” kon voorzien. Voor het doorbreken van voorzienbaarheid moet volgens eiseres in een kenbaar beleidsvoornemen actief afstand worden genomen van een eerder beleidsvoornemen. Dat is niet gebeurd in het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid” in 2006 en evenmin in de structuurvisie uit 1999. Eiseres wijst op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 6 juli 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1876).

3.2

Verweerder stelt zich, in navolging van SAOZ, op het standpunt dat de voorzienbaarheid op basis van het bestemmingsplan “Woongebied Beekveld” uit 1986 is doorbroken door in eerste instantie het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid” in 2006 en tevens door de structuurvisie uit 1999. In dit verband wijst verweerder vooral op pagina’s 21 en 24 van de toelichting bij het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid” in 2006, waarin 4 ontwikkellocaties worden genoemd in Berlicum en Middelrode en waar de structuurvisie 1999-2015 als kader voor de visie voor ruimtelijke ontwikkeling wordt genoemd. Verweerder merkt nog op dat het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid” geen consoliderend bestemmingsplan was.

3.3

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, bijvoorbeeld de uitspraak van 15 januari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:15), is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt.

3.4

Naar het oordeel van de rechtbank is voor het doorbreken van de voorzienbaarheid niet vereist dat verweerder in een kenbaar beleidsvoornemen uitdrukkelijk afstand neemt van een eerder kenbaar beleidsvoornemen. Daartegenover staat dat een consoliderend bestemmingsplan (dat slechts tot doel heeft de bestaande planologische situatie te beschrijven) voor een redelijk denkend en handelend koper onvoldoende aanleiding is om aan te nemen dat een bestuursorgaan afstand neemt van een kenbaar beleidsvoornemen. In dit geval is geen sprake van een consoliderend bestemmingsplan en wordt in de toelichting van het bestemmingsplan specifiek een aantal locaties genoemd waar de gemeenteraad toekomstige woningbouw in gedachten had. Er wordt bovendien verwezen naar een structuurvisie van enkele jaren daarvoor, waarin ook een aantal ontwikkellocaties met naam en toenaam worden genoemd. De rechtbank is van oordeel dat een redelijk denkend en handelend koper uit het bestemmingsplan “Berlicum-Zuid” in 2006 in combinatie met de structuurvisie 1999-2015 kon afleiden dat op de gronden ten zuiden en westen van de [adres 1] geen woningbouw meer zou plaatsvinden. Er was ook geen aanleiding om, na lezing van deze stukken, eerdere kenbare beleidsvoornemens op te vragen. Ten tijde van de aankoop was de planologische wijziging die uiteindelijk mogelijk is gemaakt door het bestemmingsplan “Beekveld (2014)” niet te voorzien. Deze beroepsgrond faalt.

4.1

Eiseres voert aan dat de woning op de peildatum (veel) te hoog getaxeerd is. In haar reactie op het concept-planschadeadvies wijst eiseres erop dat twee vergelijkbare woningen op de peildatum zijn verkocht voor € 315.000,00 respectievelijk € 380.000,00. Eiseres merkt op dat zij er bovendien al op heeft gewezen dat onduidelijk is waarop de door SAOZ getaxeerde waarde van € 730.000,00 gebaseerd is. Eiseres hecht geen waarde aan de aankoopprijs van de woning in 2007. Verder heeft SAOZ haar stelling met betrekking tot de WOZ-waarde niet onderbouwd met concrete gevallen.

4.2

Verweerder heeft in het bestreden besluit verwezen naar het advies van SAOZ en een nadere reactie van SAOZ. In de nadere reactie heeft SAOZ nader onderbouwd hoe de waarde is vastgesteld. Op basis van 5 verkooptransacties heeft SAOZ de gemiddelde waarde per gebruiksoppervlakte vastgesteld en aan de hand daarvan de waarde van de woning van de derde-partij op de peildatum bepaald. De WOZ-waarde heeft SAOZ niet bij de taxatie betrokken. SAOZ heeft ook aangegeven waarom de twee door eiseres genoemde woningen niet vergelijkbaar zijn.

4.3

Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de onderbouwde taxatie van SAOZ onvoldoende weerlegd. In de nadere reactie heeft SAOZ uitgelegd hoe de taxatie tot stand is gekomen. Het had op de weg van eiseres gelegen om vervolgens nader te motiveren waarom de door haar genoemde woningen wel en de door SAOZ genoemde woningen niet als referentieobject hadden kunnen dienen. Dat heeft eiseres niet gedaan. SAOZ heeft ter zitting bevestigd dat zij de WOZ-waarde niet bij de taxatie heeft betrokken, dus de hierop gerichte kritiek van eiseres treft geen doel. Verweerder heeft het advies van SAOZ en de nadere reactie ten grondslag kunnen leggen aan het bestreden besluit.

5.1

Eiseres voert verder aan dat wordt uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 3%, wat eiseres te laag acht. Eiseres is van mening dat SAOZ teveel gewicht heeft gehecht aan de afstand van de woning tot de nieuwe ontwikkeling. Volgens eiseres is dit al verdisconteerd in de waardevermindering van de woning. Eiseres wijst op een uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530). Eiseres voert aan dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling een percentage van 5% niet onevenredig is als sprake is van een ontwikkeling die in de lijn van de verwachtingen ligt. Nu, ook volgens verweerder, daarvan sprake is, had verweerder de correctie op 5% moeten vaststellen. Ter zitting heeft eiseres nog in twijfel getrokken of sprake is van een korte afstand.

5.2

Verweerder en SAOZ beschouwen de ontwikkeling als een in- en uitbreiding van woningen aan de rand van de bebouwde kom en niet als een ‘pure’ inbreidingslocatie. Het gebied is niet helemaal omsloten door bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling ligt echter wel in de lijn der verwachtingen en past binnen het gevoerde ruimtelijke beleid. Het betreft een forse schade op korte afstand. SAOZ kijkt hierbij niet alleen naar de afstand tussen de woning van de derde-partij en de dichtstbijzijnde woning maar ook naar de ontsluitingsweg die daar tussen ligt, direct achter het perceel van de derde-partij.

5.3

De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).

5.4

De situatie ter plaatse ziet er zo uit (bron: google maps):

5.5

Weliswaar is er beperkt open gebied aan de westzijde van de locatie waar de ontwikkeling plaatsvindt, maar direct daarachter ligt een nagenoeg gesloten bebouwingslint. De rechtbank is van oordeel dat SAOZ hier onvoldoende gewicht aan heeft toegekend. De schadeveroorzakende ontwikkeling past volledig in de ruimtelijke structuur van de omgeving, temeer omdat het gebied door de jaren heen stapsgewijs is opgevuld. De rechtbank vindt de kwalificatie van het gebied als ‘pure’inbreidingslocatie of inbreidings-uitbreidingslocatie minder relevant. Ook een ontwikkeling in een gebied dat géén inbreidingslocatie is, kan geheel tot het maatschappelijk risico van benadeelden behoren (zie de uitspraak van de Afdeling van 14 september 2016, ECLI:NL:RVS: 2016:2487). Dat neemt niet weg dat SAOZ wel gewicht heeft kunnen toekennen aan de afstand tussen het perceel van eisers en de ontsluitingsweg van de nieuwe ontwikkeling die er direct aan grenst. Natuurlijk is deze korte afstand van invloed op de omvang van de waardevermindering, het is wel een van de door de Afdeling in de uitspraak van 28 september 2016 genoemde omstandigheden die van belang kunnen zijn.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de omvang van het normaal maatschappelijk risico onjuist heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien en zal het percentage van het normaal maatschappelijk risico bepalen op 4%. Anders dan in de zaak in de uitspraak van de Afdeling van 14 september 2016 is hier sprake van een forse schade op korte afstand gelet op de aangrenzende ontsluitingsweg. Daarom ligt een percentage van 4% in plaats van 5% in de rede. Dit betekent dat het primaire besluit moet worden herroepen en dat de derde-partij in aanmerking komt voor een tegemoetkoming van € 25.800,- (€ 55.000,- - € 29.200,-). De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in de bezwaar- en de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.485,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 495,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;

- herroept het primaire besluit, bepaalt dat de derde-partij in aanmerking komt voor een tegemoetkoming wegens geleden planschade van € 25.800,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.485,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. mr. M.J.H.M. Verhoeven, voorzitter, en mr. J. Heijerman en mr. C.N. van der Sluis, leden, in aanwezigheid van mr. A.F. Hooghuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.