Uitspraak
201402420/1/A2.
Datum uitspraak: 14 januari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Lichtenvoorde, gemeente Oost Gelre,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 februari 2014 in zaak nr. 12/283 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders Oost Gelre.
Procesverloop
Bij besluit van 20 juni 2011 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade toegewezen tot een bedrag van € 21.666,67.
Bij besluit van 23 januari 2012 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, voor zover dit ziet op de vergoeding van de deskundigenkosten, en voor het overige het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 februari 2014 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak op 8 december 2014 ter zitting gevoegd behandeld met de zaak nr. 201402264/1/A2, waar het college, vertegenwoordigd door mr. B. ten Have, werkzaam bij de gemeente Oost Gelre, is verschenen.
Na de zitting heeft de Afdeling de zaken weer gesplitst.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. [appellante] heeft sinds 22 mei 1992 voor 1/3e deel de economische eigendom van een perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie] in Lichtenvoorde (hierna: de woning). Sinds 5 december 2003 heeft zij de volle eigendom hiervan, waartoe een koopovereenkomst is gesloten kort voor 1 september 2003. [appellante] heeft op 10 november 2009 een tegemoetkoming in planschade aangevraagd bij het college, vanwege de schade die zij stelt te lijden als gevolg van de inwerkingtreding op 10 augustus 2007 van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Lindebrook" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit plan maakt nabij de woning van [appellante] de oprichting van een bedrijventerrein met groen en parkeer- en ontsluitingsvoorzieningen mogelijk. Voorts maakt dit plan direct ten westen van de woning woningbouw en ten noorden van de woning de oprichting van meer woningen dan voorheen was toegestaan, mogelijk. Bij de aanvraag heeft [appellante] een rapport van A.A.J. Roes (hierna: Roes) van oktober 2009 overgelegd, waarin een waardedaling als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is vermeld van € 50.000,00.
3. Het college heeft aan het besluit van 23 januari 2012 het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van mei 2011 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft de planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met die van de bestemmingsplannen "Gemeentewerf (Paashuisdijkje)", "Buitengebied Lichtenvoorde, 1972" en "Buitengebied herziening 14" (hierna gezamenlijk: de oude bestemmingsplannen) en geconcludeerd dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een planologisch nadeliger positie van [appellante]. Dit is niet in geschil.
4. Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de tegemoetkoming. De SAOZ heeft gesteld dat de waarde van de woning door de planologische maatregel met € 30.000,00 is gedaald, van € 350.000,00 naar € 320.000,00. Van deze waardevermindering heeft de SAOZ € 12.500,00 aan het bedrijventerrein en € 17.500,00 aan de woonbestemming ten noorden en westen van de woning toegerekend. Omdat [appellante] de komst van een bedrijventerrein kon voorzien ten tijde van de verkrijging van de volle eigendom op 5 december 2003, komt volgens de SAOZ 2/3e deel van de schade die aan het bedrijventerrein kan worden toegerekend, te weten een bedrag van € 8.333,33, niet voor vergoeding in aanmerking. De SAOZ heeft het college daarom geadviseerd [appellante] een tegemoetkoming van € 21.666,67 toe te kennen.
5. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze de planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
6. Volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 26 juni 2013 in zaak nr. 201210305/1/A2) mag een bestuursorgaan, indien uit een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
7. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat aanknopingspunten bestonden voor twijfel aan de juistheid van het advies van de SAOZ. Zij voert hiertoe aan dat de SAOZ ten onrechte is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan, op grond waarvan op de gronden achter de woning de oprichting van melkstallen of gereedschapsgebouwen met een nokhoogte van 15 meter hoog mogelijk was. [appellante] voert aan dat de oprichting van dergelijke bouwwerken niet realistisch is en dat het advies van Roes daarentegen wel van realisme getuigt.
7.1. Het college heeft terecht ter zitting aangevoerd dat de stelling van [appellante] dat de invulling door de SAOZ van de omliggende agrarische gebieden met melkstallen of gereedschapsgebouwen met een nokhoogte van 15 meter hoog niet realistisch is, op een onjuiste lezing van de oude bestemmingsplannen berust. De oude bestemmingsplannen maakten bouwwerken en melkstallen, open kapschuren en schuilgelegenheden van maximaal 10 meter bouwhoogte mogelijk. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de realisatie van dergelijke bouwwerken met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college terecht, met de SAOZ, is uitgegaan van de maximale planologische invulling.
8. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde), zodat niet duidelijk is in hoeverre de WOZ-waarde afwijkt van de waarde waar de SAOZ vanuit gaat. De rechtbank is eraan voorbij gegaan dat het college over de WOZ aanslagen en onderliggende taxaties beschikt, aldus [appellante].
8.1. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Gelet hierop, is het aan [appellante] aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niettemin had moeten worden betrokken bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 9 juni 2010 in zaak nr. 200904796/1/H2). Nu [appellante] niets heeft aangevoerd om dit aannemelijk te maken, faalt het betoog.
9. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte € 8.333,33 vanwege actieve risicoaanvaarding voor rekening van [appellante] heeft gelaten omdat het voorzienbaar was dat de betreffende gronden in de toekomst als bedrijventerrein zouden worden ontwikkeld. [appellante] betoogt dat zij geen kennis behoefde te nemen van de toelichting bij het bestemmingsplan "Gemeentewerf (Paashuisdijkje)", waarnaar de rechtbank heeft verwezen, omdat dit plan ziet op een locatie die ver van de woning is gelegen. Tevens voert [appellante] aan dat de publicaties en gemeentelijke mededelingen geen aanwijzingen bevatten voor de onderhavige planontwikkeling. De wetgever heeft een dergelijke vorm van voorzienbaarheid niet beoogd, aldus [appellante].
9.1. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 15 oktober 2014 in zaak nr. 201400773/1/A2), is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt.
9.2. Niet in geschil is dat de toelichting bij het voorontwerpbestemmingsplan Gemeentewerf een concreet beleidsvoornemen is. De rechtbank heeft terecht overwogen dat uit de toelichting van dit plan blijkt dat de gemeentewerf een onderdeel is van een groter bedrijventerrein dat in een later stadium zal worden ontwikkeld. Uit deze toelichting blijkt dat de locatie "Paashuisdijkje" hiertoe is onderzocht en geschikt is geacht voor de vestiging van bedrijven, waarbij is verwezen naar de "Actualisering locatiestudie bedrijventerreinontwikkeling Lichtenvoorde" (hierna: de locatiestudie) van juli 2000. De locatie Paashuisdijkje is gelegen nabij de woning, ten zuiden en ten westen hiervan, zo volgt uit de kaart behorende bij de locatiestudie. Nu het voorontwerpbestemmingsplan Gemeentewerf vanaf 8 december 2000 ter inzage is gelegd, bestond voor [appellante] in ieder geval vanaf die datum aanleiding rekening te houden met de kans van ontwikkeling van een bedrijventerrein nabij de woning. Bij de verkrijging van de volle eigendom op 5 december 2003 was [appellante] in de gelegenheid dit in de koopprijs te verdisconteren. In haar betoog wordt dan ook geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college haar ten onrechte voorzienbaarheid heeft tegengeworpen. Het betoog faalt.
10. Voor zover door [appellante] is verwezen naar de in beroep aangevoerde gronden kan dit niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak leiden. De rechtbank is in de overwegingen van de aangevallen uitspraak op die gronden ingegaan en [appellante] heeft geen redenen aangevoerd, behoudens hetgeen hiervoor is besproken, waarom de weerlegging van de desbetreffende gronden en argumenten in de aangevallen uitspraak onjuist, dan wel onvolledig is.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A. de Vlieger-Mandour, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. De Vlieger-Mandour
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2015
615.