ECLI:NL:RBOBR:2017:564

• Datum uitspraak: 8 februari 2017
• Publicatiedatum: 6 februari 2017
• Zaaknummer: 16_319
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: N.W.A. Verrijt; E.J.J.M. Weyers; C.M. Zandbergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde en afbakening mantelzorgwoning als afzonderlijk object

De rechtbank Oost-Brabant behandelde het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde en de afbakening van een mantelzorgwoning in Valkenswaard. De mantelzorgwoning was bij het begin van het belastingjaar 2015 beperkt zakelijk gerechtigd door de erflaatster, terwijl de naastgelegen hoofdwoning eigendom was van haar zoon. De rechtbank oordeelde dat vanwege de verschillende zakelijk gerechtigden geen sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ, waardoor de mantelzorgwoning als een afzonderlijk object moet worden aangemerkt.

De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde van de mantelzorgwoning vastgesteld op €168.000 per waardepeildatum 1 januari 2014, wat tevens leidde tot de aanslag OZB voor 2015. Eisers stelden dat de waarde te hoog was en dat de mantelzorgwoning niet als zelfstandige woning op de markt kon worden aangeboden, mede omdat de bestemming als mantelzorgwoning na het overlijden van de erflaatster was vervallen. De rechtbank verwierp dit argument, stellende dat de waardebepaling uitgaat van de situatie per 1 januari 2014 en dat de overdrachts- en verkrijgingsficties van toepassing zijn.

Verder voerden eisers aan dat de gebruikte vergelijkingsobjecten, seniorenwoningen, niet vergelijkbaar waren met de mantelzorgwoning. De rechtbank oordeelde dat ondanks verschillen deze woningen als referentie konden dienen, mede doordat de waarde per kubieke meter en de grondwaarde met een correctie waren aangepast om rekening te houden met de lagere waarde van een mantelzorgwoning.

Eisers hadden ook een waardering op basis van bouwkosten voorgesteld, maar dit werd niet aanvaard omdat de systematische vergelijkingsmethode voorgeschreven is. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de onderbouwing aan zijn bewijslast had voldaan en verklaarde het beroep ongegrond.

Uitkomst: De rechtbank bevestigt de WOZ-waarde van €168.000 en verklaart het beroep ongegrond.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 16/319

uitspraak van de meervoudige kamer van 8 februari 2017 in de zaak tussen

[eisers] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: O. Rekoert),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, verweerder.

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de mantelzorgwoning), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 168.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Bij brief van 21 oktober 2016 heeft de rechtbank verweerder nadere vragen gesteld. Bij brief van 1 november 2016 heeft verweerder een reactie ingebracht.

Verweerder heeft tevens een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2016. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder is verschenen.

Overwegingen

Feiten

1. Het object betreft een vrijstaande mantelzorgwoningwoning te Valkenswaard, gelegen op het perceel kadastraal bekend als [nummer] , naast de woning van
[naam] , zoon van wijlen [naam]
(hierna: [naam] ), zijn moeder. De naastgelegen woning is gelegen op het perceel kadastraal bekend als [nummer] .

2.
Het object (bouwjaar 2006) was oorspronkelijk ingericht als berging/atelier. Na aanpassing in 2009 is het object in gebruik genomen als mantelzorgwoning voor [naam] tot aan haar overlijden op 17 februari 2015.

3.
De mantelzorgwoning bestaat uit de hoofdbouw (348 m³) met carport en beschikt over zonnepanelen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 440 m². De mantelzorgwoning heeft een eigen uitrit naar de nabijgelegen [adres] .

4.
Verweerder heeft de erven van [naam] als rechtverkrijgenden een gecombineerd aanslagbiljet (aanslagnummer [nummer] ) gezonden. Met dit aanslagbiljet heeft verweerder de WOZ-waarde voor de mantelzorgwoning, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld, en onder meer de daarop gebaseerde aanslag OZB voor dit object opgelegd.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is allereerst of verweerder terecht de onroerende zaak heeft afgebakend als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.

2. Blijkens het door verweerder overgelegde uittreksel van de Basisregistratie Kadaster was wijlen [naam] bij het begin van het belastingjaar (1 januari 2015) beperkt gerechtigde (zakelijk recht van gebruik en bewoning) van de mantelzorgwoning. [naam] was op 1 januari 2015 eigenaar van de naastgelegen woning. Nu sprake is van twee verschillende zakelijk gerechtigden is reeds hierom sprake van twee gebouwde eigendommen. Niet in geschil is overigens dat de hoofdwoning en mantelzorgwoning daarnaast ieder afzonderlijk afsluitbaar zijn, zij beschikken over eigen kookvoorzieningen en aansluitingen voor water en elektriciteit, eigen sanitaire voorzieningen aanwezig zijn en via een eigen toegangsweg bereikbaar zijn. Tot beide gebouwde eigendommen behoort een deel van het perceel dat als grond daaraan dienstbaar is.

3. Eisers betogen dat de hoofdwoning en de mantelzorgwoning tezamen een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt hen daarin niet. Vaststaat immers dat het eigendom en het gebruik van de naastgelegen woning op 1 januari 2015 berustte bij [naam] , terwijl wijlen [naam] op 1 januari 2015 beperkt zakelijk gerechtigde was van de mantelzorgwoning. In een situatie waarin de gebouwde eigendommen verschillende zakelijk gerechtigden hebben, kan geen sprake zijn van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Of, zoals eisers menen, er sprake is van verschillende gebruikers dan wel de eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen behoeft, gelet hierop, geen bespreking meer.

4. Eisers stellen voorts dat volgens de Waarderingskamer de tijdelijke mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is voor de Wet WOZ zo veel mogelijk gezamenlijk als één object afgebakend moeten worden. De rechtbank merkt op dat ook de Waarderingskamer zich op het standpunt stelt, zie pagina 288 van de Waarderingsinstructie 2017, dat het gezamenlijk als één object afbakenen niet mogelijk is wanneer de mantelzorgwoning en de woning waarbij deze is geplaatst niet dezelfde eigenaar/zakelijk gerechtigde hebben.

5. Gezien het vorenstaande, concludeert de rechtbank, evenals verweerder, dat de mantelzorgwoning voor de Wet WOZ als afzonderlijk object moet worden aangemerkt. Dat brengt met zich mee dat verweerder voor de onroerende zaak terecht een afzonderlijke waarde heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarom [naam] bij het begin van het belastingjaar 2015 terecht aangemerkt als genothebbende krachtens beperkt recht. Omdat [naam] op 17 februari 2015 is overleden is de aanslag opgelegd aan de erven als rechtverkrijgenden van [naam] .

6.
In geschil is thans de waarde van de mantelzorgwoning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eisers bepleiten een waarde van € 87.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 168.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 31 oktober 2016 is opgesteld door verweerder.

7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eisers is aangevoerd.

8. Eisers voeren allereerst aan dat de mantelzorgwoning niet als onafhankelijke woning op de markt kan worden aangeboden. Bovendien gold de bestemming als mantelzorgwoning enkel voor [naam] , en is de bestemming na haar overlijden vervallen, aldus eisers.

9. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat aan de omstandigheid dat de bestemming is vervallen na het overlijden van [naam] bij de waardebepaling geen betekenis toekomt. De overdrachtsfictie houdt in dat alle rechten op een onroerende zaak, zoals eigendom, bezit, beperkte rechten en persoonlijke rechten, worden geacht in één hand te zijn en ook in één fictieve koop betrokken te zijn en daardoor de waardebepaling niet beïnvloeden. De verkrijgingsfictie houdt in dat wordt uitgegaan van een onroerende zaak die onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Bovendien dient de waardebepaling te geschieden naar de situatie zoals die bestond per 1 januari 2014. Op 1 januari 2014 maakte [naam] nog gebruik van de mantelzorgwoning. Aan de door eisers aangedragen beperkingen met betrekking tot de overdraagbaarheid van het object komen dan ook geen betekenis toe.

10. Eisers voeren verder aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten, vier seniorenwoningen, niet vergelijkbaar zijn met de mantelzorgwoning. Deze beroepsgrond slaagt niet. Aan eisers kan worden toegegeven dat deze vergelijkingsobjecten, anders dan de mantelzorgwoning, geen beperkingen hebben. Dat betekent echter niet dat deze seniorenwoningen niet kunnen dienen als referentie van het waardeniveau van de mantelzorgwoning. Het gaat er daarbij immers niet enkel om dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek aan de woning zijn. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de mantelzorgwoning en de seniorenwoningen voldoende rekening is gehouden. Daarbij acht de rechtbank van belang dat verweerder voor de inhoud een waarde per m³ heeft gehanteerd die aanzienlijk lager ligt dan die volgt uit het gemiddelde van de seniorenwoningen
. Daarnaast heeft verweerder de grondwaarde berekend aan de hand van een grondstaffel, waarop in verband met de slechtere ligging een correctie van 20% is toegepast. Met de lagere waarde per m³ en de correctie op de grondwaarde heeft verweerder ook in voldoende mate tot uitdrukking gebracht dat het imago van een mantelzorgwoning lager ligt dan een reguliere seniorenwoning. Eisers hebben deze waardeonderbouwing onvoldoende weersproken.

11. Eisers hebben een waarde voor de mantelzorgwoning berekend op basis van de bouwkosten (€ 65.000) die destijds zijn gemaakt voor de berging/atelier in 2006 en die later is ingericht als mantelzorgwoning, vermeerderd met de waarde van de grond (€ 22.000). De rechtbank overweegt dat eisers daarmee kennelijk een waardering voorstaan op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit kan niet als juist worden aanvaard. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Regeling Instructie Waardebepaling, dient de waardebepaling van een woning, ook die van een mantelzorgwoning als die van eisers, te geschieden door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De gecorrigeerde vervangingswaarde is dan ook niet de voor een woning als die van eisers geëigende methode om de waarde te bepalen. Daar komt nog bij dat verweerder terecht naar voren heeft gebracht dat eisers bij hun berekening over het hoofd hebben gezien dat de bouwkosten de oorspronkelijk gebouwde berging/atelier betreffen en dat de berging/atelier later is aangepast om te dienen tot mantelzorgwoning. Daarnaast is de mantelzorgwoning nog uitgebreid met een berging en carport, en is deze voorzien van zonnepanelen. Dit zijn waardeverhogende factoren. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde waarde van € 168.000 niet te hoog is.

13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. C.M. Zandbergen leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.