Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/2389, SHE 16/3835 en SHE 16/3836
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te Eindhoven, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: ing. B.J.F.M. Smulders).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hierna volgende onroerende zaken, allen gelegen te Eindhoven (hierna: de bedrijfsobjecten) per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 108.000 voor [object] , € 162.000 voor [object] leegstand, € 314.000 voor [object] en € 329.000 voor [object] .
In dit geschrift zijn tevens voor deze vier objecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juni 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2017. Namens eiseres is verschenen [gemachtigde] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaken [object] , [object] (leegstand), [object] en [object] .
2. Verweerder heeft bij e-mailbericht van 21 september 2016 aangegeven voornemens te zijn de waarde van het de objecten [object] (leegstand) en [object] te verlagen tot € 159.000 respectievelijk € 282.000. Eiseres heeft in haar aanvullende beroepschrift van 19 oktober 2016 aangegeven met dit schikkingsvoorstel te kunnen instemmen. Eiseres heeft tevens aangegeven dat zij zich met de door verweerder vastgestelde waarde van € 108.000 voor het object [object] kan verenigen.
3. Gelet op het bovenstaande is tussen partijen alleen nog in geschil de waarde van het bedrijfsobject [object] op waardepeildatum 1 januari 2015.
4. [object] , een bedrijfshal met winkelverkoopruimte, is in 1986 gebouwd en in 2010 verbouwd. Het is gelegen op bedrijvenpark Woenselse Heide. Het bedrijfsobject bestaat op de begane grond uit een winkelverkoopruimte van ongeveer 150 m², een kantoorruimte van ongeveer 25 m², en een opslagruimte van ongeveer 570 m².
In de opslagruimte is door stellingen, waarop een vloer is gerealiseerd, een extra opslagruimte gecreeerd van ongeveer 400 m², bereikbaar met een vaste trap.
5. Eiseres bepleit voor het bedrijfsobject [object] een waarde van € 237.380. Deze waarde is verkregen door op de door verweerder verdedigde waarde de extra opslagruimte van 400 m² in mindering te brengen, omdat die volgens eiseres niet in de waardebepaling betrokken mag worden.
6. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 314.000) naar de getaxeerde waarde (€ 428.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 september 2016 na inpandige opname is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
8. Partijen verschillen allereerst van mening of de in het object gecreëerde – en door verweerder als entresol aangeduide - extra opslagruimte in de waardevaststelling dient te worden betrokken. Eiseres heeft ter zitting betoogd dat - zo begrijpt de rechtbank - de entresol niet onroerend is en geen bestanddeel is van de onroerende zaak (het bedrijfspand). De rechtbank overweegt daarover het volgende.
9. Ingevolge artikel 3:3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn (kort gezegd en voor zover hier van belang) onroerend: gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Het begrip “gebouwen en werken” in art. 3:3 van het BW dient ruim te worden opgevat. Ook een bouwsel dat binnen een ander gebouw of werk is opgesteld kan hieronder vallen. Gelet op de ter zitting getoonde foto’s is de in 2010 gerealiseerde entresol duurzaam met de grond verenigd in de zin van art. 3:3 BW. Gelet op het feit dat de entresol bestaat uit een dikke houten vloer, die wordt gedragen door een constructie van horizontale en verticale metalen balken, en de hele constructie - inclusief de vaste trap - rust op de beganegrondvloer van het bedrijfspand, laten geen andere conclusie toe dan dat de entresol is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet relevant daarbij is dat, naar eiser heeft gesteld, de entresol zonder schade van betekenis toe brengen aan het bedrijfspand van de onroerende zaak kan worden afgescheiden. Aan dit aan art. 3:4 van het BW ontleende criterium wordt niet toegekomen indien een bouwsel op grond van artikel 3:3 van het BW als onroerend wordt aangemerkt.
10. Partijen zijn het er over eens dat voor de waardering van het bedrijfsobject de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gehanteerd. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor deze gehanteerde methode.
11. Bij de methode van huurwaardekapitalisatie wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat object.
12. Verweerder heeft ter onderbouwing van de voor [object] gehanteerde huurwaarde gebruik gemaakt van huurcijfers van een achttal vergelijkingsobjecten, die alle, behoudens [object] , zijn gelegen op het bedrijventerrein Achtste Barrier te Eindhoven. Dit betreft de objecten: [object] , [object] , [object] , [object] , [object] , [object] , [object] , [object] .
13. Weliswaar zijn de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [object] , gelegen op een ander bedrijventerrein in Eindhoven dan het bedrijfsobject, maar dat betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de huurtransactiecijfers daarom niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de huurwaarde. De bedrijventerreinen Woenselse Heide en Achtste Barrier liggen op ongeveer een kilometer afstand van elkaar, zodat de ligging als gelijkwaardig is te duiden. Uit het taxatierapport van verweerder volgt verder dat rekening is gehouden met de verschillen in omvang van het vloeroppervlak tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten, evenals met de voor die objecten gegeven andere verschillen, met name voorzieningen, doelmatigheid en uitstraling. Verweerder heeft in het taxatierapport, ondersteund met de daarbij overgelegde huurcontracten, laten zien dat bij de onderbouwing op de gerealiseerde huurovereenkomsten correcties in verband met incentives zijn aangebracht. Ook heeft de taxateur rekening gehouden met de bij de vergelijkingsobjecten behorende parkeerplaatsen. Dit heeft geresulteerd in een (primaire) huurwaarde van € 40 per m² voor het bedrijfsobject. Eiseres heeft weliswaar in het algemeen kanttekeningen geplaatst bij de door verweerder gehanteerde huurwaarde, maar heeft haar stelling niet met relevante stukken, bijvoorbeeld een taxatierapport dan wel huurcontracten van vergelijkbare panden, inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank daarom voldoende inzichtelijk gemaakt dat de huurwaarde van het bedrijfsobject niet te hoog is.
14. Eerst ter zitting heeft eiseres gesteld dat verweerder ten onrechte de kapitalisatiefactor heeft berekend door de transacties te delen door een gemiddelde huurwaarde van € 44.
15. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door middel van verkooptransactiecijfers van drie bedrijfspanden, alle met kantoorruimte en opslagruimte, die kort voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd, namelijk: [object] , [object] en [object] , alle te Eindhoven. De rechtbank stelt vast dat de getaxeerde waarde van het bedrijfsobject (€ 428.000) dermate veel hoger ligt dan de verdedigde waarde (€ 314.000), dat zelfs met een (extreem lage) kapitalisatiefactor van 8 de waarde niet te hoog zal zijn vastgesteld. Eiseres heeft weliswaar de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 bestreden, maar heeft gesteld noch onderbouwd dat een kapitalisatiefactor lager dan 8 voor het betreffende bedrijfsobject aan de orde zou zijn. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld.
16. Aangezien verweerder voor de objecten [object] (leegstand) en [object] thans lagere waarden voor staat dan in de bestreden uitspraak, kan de bestreden uitspraak in zoverre niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is in zoverre dan ook gegrond. Nu eiseres heeft aangegeven zich met de thans door verweerder voorgestane waarden te kunnen verenigen, zal de rechtbank de waarden voor de objecten [object] (leegstand) en [object] in goede justitie vast stellen op € 159.000 respectievelijk op € 282.000.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1236 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 246 en een wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van [object] te Eindhoven is vastgesteld op € 329.000;
- stelt de waarde van [object] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 282.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van [object] (leegstand) te Eindhoven is vastgesteld op € 162.000;
- stelt de waarde van [object] (leegstand) te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 159.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in bezwaar en beroep tot een bedrag van € 1236.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.C. Meulemans, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.