Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/2753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 165.000. Ook heeft verweerder de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 165.000 en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van € 165.000 voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
In dit geschrift heeft verweerder tevens de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 498.000. Ook zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt. Ook heeft verweerder de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 498.000 en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van € 336.000 voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] gehandhaafd. De waarde van de onroerende zaak [adres 2] heeft verweerder verlaagd naar € 482.000. De daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar heeft verweerder dienovereenkomstig verminderd en de OZB gebruiker gehandhaafd. Tevens heeft verweerder een proceskostenvergoeding (bezwaarschrift en hoorzitting) van € 492,00 toegekend.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2016. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
De rechtbank stelt vast dat het beroep van eiser zich niet richt tegen de vastgestelde waarde van de woning [adres 1] , maar enkel tegen de waarde van de [adres 2] .
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een varkenshouderij met bedrijfswoning. Het bedrijfsobject, gelegen in het buitengebied van de gemeente Nuenen, omvat een recreatiewoning, een deel, vijf varkensstallen fok, een werktuigberging/wagenloods en vier mestkelders. Tot het object behoren tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 31.655 m2, waarvan 4.100 m2 als grond bij de niet-woning en 1.200 m2 als grond bij de woning in de waardebepaling is betrokken. In verband met asbest is een aftrek van € 16.850 gehanteerd en in verband met de varkenscrisis is een correctie van € 14.494 toegepast.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 374.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van deze waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 482.000) naar de getaxeerde waarde (€ 485.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 26 oktober 2016 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser een aantal beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen enkel nog in geschil is het antwoord op de vraag of verweerder bij het vaststellen van de waarde van het object de oppervlakte en inhoud van deelobjecten met hetzelfde archetype en bouwjaar bij elkaar had moeten optellen. Eiser is van mening dat verweerder dit had moeten doen en verwijst daarbij naar pagina 58 van de landelijke taxatiewijzer (deel 0, algemeen). Doordat verweerder dit niet heeft gedaan, is bij de waardering volgens eiser telkens bij de dure meters begonnen. Daardoor is de waarde van de deelobjecten varkensstallen fok uit 1990 te hoog vastgesteld.
4. Volgens verweerder ligt voor de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ de nadruk op de eindwaarde en niet op de afzonderlijke waarde van de verschillende objectonderdelen. Deze zijn voor de taxateur slechts een hulpmiddel om tot een eindwaarde te komen. Eerst wordt de totale waarde van de onroerende zaak vastgesteld en vervolgens wordt de waarde van de afzonderlijke componenten hiervan afgeleid. Bij de waardering volgens de Wet WOZ wordt gekeken naar de feitelijke situatie. De deelobjecten varkensstallen fok 1990 zijn apart van elkaar gebouwd en gesitueerd. Er is daarmee geen aanleiding om deze afzonderlijke stallen als een geheel te waarderen. De rechtbank ziet geen aanleiding dit standpunt van verweerder voor onjuist te houden. Anders dan eiser kennelijk meent, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.
5. De rechtbank ziet geen aanleiding het standpunt van eiser, dat deelobjecten van hetzelfde bouwjaar en archetype altijd door verweerder moeten worden samengevoegd, te volgen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak als de onderhavige. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381. Bovendien, zoals verweerder terecht heeft betoogd, gaat het uiteindelijk om de eindwaarde en niet om de deelwaarden van alle afzonderlijke deelobjecten.
6. Op pagina 58 van de landelijke Taxatiewijzer (deel 0, algemeen) 2015 is vermeld dat de gebruikte correctie (voor grootte) niet afhankelijk mag zijn van of het object als één WOZ-deelobject is geregistreerd of als meerdere, en dat wanneer bij een WOZ-object sprake is van (bijvoorbeeld) ligboxenstallen van in totaal 1.000 m2, de taxatiewaarde niet mag verschillen in de situatie dat deze 1.000 m2 geregistreerd is als één WOZ-object of als vier deelobjecten. Vervolgens is echter vermeld dat
in die situatie,met andere woorden de situatie waarin de taxatiewaarde hoger uitvalt als wordt uitgegaan van verschillende deelobjecten dan wanneer de oppervlakte van die deelobjecten bij elkaar worden opgeteld, het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde
kanzijn om een realistische inschatting te maken van de correctie grootte. In die situatie is het aan de taxateur om hierbij een bewuste inschatting maken.
in die situatie,met andere woorden de situatie waarin de taxatiewaarde hoger uitvalt als wordt uitgegaan van verschillende deelobjecten dan wanneer de oppervlakte van die deelobjecten bij elkaar worden opgeteld, het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde
kanzijn om een realistische inschatting te maken van de correctie grootte. In die situatie is het aan de taxateur om hierbij een bewuste inschatting maken.
7. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat enkel in de situatie dat door eiser wordt gesteld (en ook voldoende aannemelijk wordt gemaakt) dat sprake is van een hogere taxatiewaarde omdat verweerders taxateur is uitgegaan van de (feitelijke) situatie van verschillende deelobjecten in plaats van een totale oppervlakte van deze deelobjecten, de taxateur gehouden is een bewuste inschatting te maken van de grootte correctie en er daarbij voor kan kiezen de grootte van de deelobjecten bij elkaar op te tellen. Hij is daartoe echter niet verplicht. Daarbij benadrukt de rechtbank dat de passage op pagina 58 van de landelijke Taxatiewijzer (deel 0, algemeen) niet zo gelezen dient te worden dat verweerder in alle gevallen moet berekenen of er een verschil in waarde optreedt tussen de situatie waarin de deelobjecten wel worden samengevoegd, en de situatie waarin dit niet het geval is. Het voorgaande moet worden bezien in het kader van de stelplicht en de bewijslast.
8. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat er daadwerkelijk een verschil optreedt in taxatiewaarde tussen de situatie dat wordt uitgegaan van de losse deelobjecten en de situatie dat de oppervlakten bij elkaar worden opgeteld. Eiser heeft dit echter niet nader onderbouwd. De taxateur van verweerder heeft echter kennelijk geen aanleiding gezien om in deze situatie over te gaan tot het samenvoegen van de oppervlakten van deze deelobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich, mede gelet op de ontbrekende onderbouwing van eisers standpunt, in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de feitelijke situatie hier leidend moet zijn. Eisers betoog faalt dan ook.
9. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt en in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde niet te hoog is.
10. Eiser heeft de door hem in beroep voorgestane waarde van € 374.000 op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat eiser deze waarde dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 maart 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.