Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/2752
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op
€ 247.000. In dit geschrift is tevens de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum
1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 676.000. Ook zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
FeitenEiser heeft geen beroep ingesteld tegen de WOZ-beschikking ten aanzien van de woning [adres 1] , zodat de waarde van deze woning niet in geschil is. Eiser heeft uitsluitend beroep ingesteld tegen de WOZ-beschikking (en bijbehorende aanslag OZB) aangaande het agrarisch object [adres 2] .
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een gemengd boerenbedrijf met melkkoeien en mestvarkens en bedrijfswoning. Het agrarische bedrijf, gelegen in het buitengebied van Nuenen, omvat twee ligboxstallen, een varkensstal, twee mestkelders, vier plaat-/sleufsilo’s, een open frontstal en twee werktuigbergingen/wagenloodsen. Tot het object behoren tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 110.882 m2, waarvan 9.750 m2 als grond bij de niet-woning in de waardebepaling is betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 507.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 676.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 713.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 26 oktober 2016 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met het taxatierapport van taxateur Jansen. In dit taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Verweerder heeft het agrarisch object gewaardeerd met behulp van de landelijke Taxatiewijzer 2015 – deel 20A – Agrarische Grond en de landelijke Taxatiewijzer 2015 – deel 20B – Agrarische Gebouwen. Daarnaast heeft verweerder een correctie toegepast van 15% op de varkensstallen in verband met de varkenscrisis. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.
4. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat niet langer wordt betwist dat voldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie in de varkenshouderij. Ook heeft eiser zijn grief, dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het agrarisch object in de nabijheid van een hoogspanningsmast, ter zitting ingetrokken. Partijen verschillen voorts niet van mening over de aanwezige objectonderdelen en de daaraan toe te kennen metrages. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport van verweerder beschreven objectgegevens.
5. Wat partijen verdeeld houdt is allereerst het antwoord op de vraag of verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveebranche.
6. Eiser heeft verwezen naar de landelijke ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de taxatiewijzer) met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2016. In bijlage 4 (p. 171) is vermeld dat vergelijking van de geschoonde koopsommen van de voor de marktanalyse gebruikte transacties van melkveehouderijbedrijven met de in TIOX gevonden modelwaarden een gemiddelde afwijking van 13% heeft laten zien. Volgens eiser volgt daaruit dat verweerder de (totale) modelwaarde uit TIOX van het agrarisch object had moeten corrigeren met deze 13%.
7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijbranche. Ten tijde van het opstellen van de taxatiewijzer waren de gevolgen van de kredietcrisis reeds zichtbaar op de vastgoedmarkt. Objecten stonden langer te koop en verkoopprijzen daalden. In de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen is volgens verweerder de slechte marktsituatie afdoende verdisconteerd.
8. De rechtbank overweegt als volgt. De taxatiewijzer, zoals door de VNG vastgesteld, kan in beginsel als hulpmiddel dienen bij de waardering van het agrarisch object van eiser. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak als de onderhavige. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381. Daarover zijn partijen het ook eens. In de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2015, zo blijkt uit pagina 22, is reeds rekening gehouden met het feit dat er op de peildatum in de melkveehouderij onzekerheid over de bedrijfseconomische vooruitzichten heerste. De taxatiewijzer wordt elk jaar opnieuw geactualiseerd aan de hand van concrete verkooptransacties en een analyse van die marktgegevens. De getaxeerde waarde van een onroerende zaak staat in zoverre in relatie tot de waarde in het economische verkeer zoals die volgt uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare agrarische objecten waaronder ook verkochte melkveebedrijven.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat in deze zaak de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 in geschil is en niet de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016, zodat de taxatiewijzer die ziet op 1 januari 2015 moet worden gehanteerd.
10. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het feit dat de modelwaarden uit TIOX, blijkens de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2016, gemiddeld 13% afwijken van de daadwerkelijke transacties, niet betekent dat bij elk agrarisch object dat gewaardeerd wordt met TIOX sprake is van een 13% hogere waarde dan de daadwerkelijke WOZ-waarde. Uit het overzicht van de transacties die zijn gebruikt voor de marktanalyse blijkt immers dat in de meeste gevallen sprake was van een kleinere afwijking en is in één geval ook sprake van een modelwaarde die lager ligt dan de daadwerkelijke transactie. Ook volgt hieruit niet dat in de taxatiewijzer die op 1 januari 2015 ziet, onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie in de melkveehouderij. Zoals hiervoor reeds is overwogen is verweerder terecht uitgegaan van de taxatiewijzer die ziet op de waardepeildatum
1 januari 2015. Ten aanzien van die waardepeildatum bleek de gemiddelde afwijking 10% te zijn, waarbij van de 24 transacties in 11 gevallen sprake was van een, soms zelfs aanzienlijk, hogere geschoonde koopsom dan de in TIOX gevonden modelwaarde. In deze taxatiewijzer is opgemerkt dat die uitslag (de gemiddelde afwijking van 10%) als goed kan worden bestempeld en er wordt geconcludeerd dat de kengetallen goed tot zeer goed aansluiten op de markt en een betrouwbare taxatie opleveren.
11. Dat in de taxatiewijzer enkel marktgegevens zijn gebruikt uit de eerste helft van 2015, waardoor referenties uit de tweede helft van dat jaar niet betrokken zijn bij het vaststellen van de kengetallen, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat verweerder ook de taxatiewijzer van het volgende jaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde had moeten toepassen. Ten tijde van het vaststellen van de WOZ-waarde (bij de beschikking van
29 februari 2016) was de taxatiewijzer die op de waardepeildatum 1 januari 2016 ziet, immers nog niet gereed. Bovendien is in de toegepaste taxatiewijzer met waardepeildatum
1 januari 2015 gekeken naar marktgegevens die gelegen zijn binnen een half jaar vóór en een half jaar ná de waardepeildatum. Daarmee zijn de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met verkoopcijfers uit de markt rondom de waardepeildatum.
12. Eisers betoog dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderij wordt door de rechtbank dan ook niet gevolgd.
13. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de oppervlakte en inhoud van objecten met hetzelfde archetype en bouwjaar bij elkaar moeten worden opgeteld. Dit volgt, volgens eiser, uit pagina 58 van de landelijke Taxatiewijzer (deel 0, algemeen) 2015. Verweerder heeft het oppervlakte opgeknipt en is bij de waardering telkens bij de dure meters begonnen. Daardoor is de waarde van de deelobjecten plaat-/sleufsilo uit 2005 en de werktuigenberging/wagenloods uit 1992 te hoog vastgesteld.
14. Volgens verweerder ligt de nadruk op de eindwaarde en niet op de deelwaarden van de afzonderlijke objecten. De afzonderlijke objecten zijn voor de taxateur slechts een hulpmiddel om tot de eindwaarde te komen. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de waarde van de deelobjecten niet te hoog is vastgesteld. Ook heeft verweerder ter zitting aangegeven de betreffende passage uit de taxatiewijzer zo te lezen, dat verweerder een deelobject niet mag opsplitsen om zodoende steeds in de hoogste meterprijs uit te komen. Verweerder gaat bij het waarderen van een agrarisch object echter wel uit van de feitelijke situatie, zonder verschillende deelobjecten samen te voegen.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding het standpunt van eiser, dat deelobjecten van hetzelfde bouwjaar en archetype altijd door verweerder moeten worden samengevoegd, te volgen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat, zoals hiervoor reeds onder 8 is overwogen, de agrarische taxatiewijzers (slechts) dienen als hulpmiddel bij de waardering van een agrarisch object en dat dit ook geaccepteerd wordt. Bovendien, zoals verweerder terecht heeft betoogd, gaat het uiteindelijk om de eindwaarde en niet om de deelwaarden van alle afzonderlijke deelobjecten.
16. Op pagina 58 van de landelijke Taxatiewijzer (deel 0, algemeen) 2015 is vermeld dat de gebruikte correctie (voor grootte) niet afhankelijk mag zijn van of het object als één WOZ-deelobject is geregistreerd of als meerdere, en dat wanneer bij een WOZ-object sprake is van (bijvoorbeeld) ligboxenstallen van in totaal 1.000 m2, de taxatiewaarde niet mag verschillen in de situatie dat deze 1.000 m2 geregistreerd is als één WOZ-object of als vier deelobjecten. Vervolgens is echter vermeld dat
in die situatie,met andere woorden de situatie waarin de taxatiewaarde hoger uitvalt als wordt uitgegaan van verschillende deelobjecten dan wanneer de oppervlakte van die deelobjecten bij elkaar worden opgeteld, het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde
kanzijn om een realistische inschatting te maken van de correctie grootte. In die situatie is het aan de taxateur om hierbij een bewuste inschatting maken.
in die situatie,met andere woorden de situatie waarin de taxatiewaarde hoger uitvalt als wordt uitgegaan van verschillende deelobjecten dan wanneer de oppervlakte van die deelobjecten bij elkaar worden opgeteld, het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde
kanzijn om een realistische inschatting te maken van de correctie grootte. In die situatie is het aan de taxateur om hierbij een bewuste inschatting maken.
17. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat enkel in de situatie dat door eiser wordt gesteld (en ook voldoende aannemelijk wordt gemaakt) dat sprake is van een hogere taxatiewaarde omdat verweerders taxateur is uitgegaan van de (feitelijke) situatie van verschillende deelobjecten in plaats van een totale oppervlakte van deze deelobjecten, de taxateur gehouden is een bewuste inschatting te maken van de grootte correctie en er daarbij voor kan kiezen de grootte van de deelobjecten bij elkaar op te tellen. Hij is daartoe echter niet verplicht. Daarbij benadrukt de rechtbank dat de passage op pagina 58 van de landelijke Taxatiewijzer (deel 0, algemeen) 2015 niet zo gelezen dient te worden dat verweerder in alle gevallen moet berekenen of er een verschil in waarde optreedt tussen de situatie waarin de deelobjecten wel worden samengevoegd, en de situatie waarin dit niet het geval is. Het voorgaande moet worden bezien in het kader van de stelplicht en de bewijslast.
18. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat hij heeft berekend dat er inderdaad een verschil is in taxatiewaarde tussen de situatie dat wordt uitgegaan van de losse deelobjecten en de situatie dat de oppervlakten bij elkaar worden opgeteld. Voor de plaat-/sleufsilo’s uit 2005 en de werktuigenbergingen uit 1992 komt eiser, na optelling van de oppervlakten, uit op een bedrag van ongeveer € 70.000, terwijl verweerder, uitgaande van de feitelijke situatie van de losse deelobjecten, uitkomt op € 79.648. De taxateur van verweerder heeft kennelijk geen aanleiding gezien om in deze situatie over te gaan tot het samenvoegen van de oppervlakten van deze deelobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de feitelijke situatie hier leidend moet zijn. De rechtbank wijst er bovendien op dat de getaxeerde waarde van het totale agrarische object
€ 713.000 bedraagt, terwijl verweerder de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 676.000. Ook indien verweerder, zoals eiser heeft betoogd, zou zijn overgegaan tot het samenvoegen van de deelobjecten, dan zou eisers betoog hem dus evenmin baten, nu het verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde € 37.000 is en het door hem geconstateerde waardeverschil van de samen te voegen deelobjecten ongeveer € 10.000 bedraagt.
19. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt en in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde niet te hoog is.
20. Eiser heeft de door hem in beroep voorgestane waarde van € 606.000 op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat eiser deze waarde dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van
E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 maart 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.