ECLI:NL:RBOBR:2017:1298

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 15/6913, 16/1797, 16/1798 en 16/1799

uitspraak van de meervoudige kamer van 14 maart 2017 in de zaken tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigde: mr. L.J. Boone).

Procesverloop

Bij beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna te noemen onroerende zaken te Eindhoven, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, als volgt vastgesteld:

- [adres 1] € 6.968.000;

- [adres 2] € 725.000;

- [adres 3] € 679.000;

- [adres 4] € 700.000.

In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) (eigenarendeel) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 12 november 2015 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder onder meer de waarde van het object [adres 4] gehandhaafd en de waarden van de overige objecten als volgt verlaagd:

- [adres 1] , € 5.234.000;

- [adres 2] , € 681.000;

- [adres 3] , € 592.000.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld. Het beroep heeft betrekking op alle vier de objecten en is geregistreerd onder de zaaknummers 15/6913, 16/1797, 16/1798 en 16/1799.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur N. Zomers.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken, die samen een kantorencomplex vormen. Het bouwjaar van de oudbouw is 1992. De rest van het complex is gebouwd in 2002.

[adres 1] betreft de begane grond, de eerste en tweede verdieping van de oudbouw en de begane grond en een deel van de kelder van de nieuwbouw, bestaande uit een kantoorruimte van 4.770 m² en een archiefruimte van 107 m². Tot dit object behoren tevens 140 parkeerplaatsen. [adres 2] betreft de eerste verdieping en een deel van de kelder van de nieuwbouw en bestaat uit een kantoorruimte van 475 m² en een archiefruimte van 50m². Tot dit object behoren 10 parkeerplaatsen. Dit object, inclusief 10 parkeerplaatsen, wordt verhuurd aan één huurder. [adres 3] betreft de tweede verdieping van de nieuwbouw en bestaat uit een kantoorruimte van 475 m². Dit object staat leeg. [adres 4] betreft de vierde verdieping van de nieuwbouw en bestaat uit een kantoorruimte van 668 m². Tot dit object behoren 17 parkeerplaatsen. Van dit object wordt 475 m² inclusief 17 parkeerplaatsen verhuurd aan één huurder.

Geschil en beoordeling

1. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit hiervoor de volgende waarden:

- [adres 1] € 3.143.000;

- [adres 2] € 357.000;

- [adres 3] € 315.000;

- [adres 4] € 486.000.

Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het taxatierapport van taxateur
B. van der Wielen, opgesteld op 26 oktober 2015. Ook verwijst eiseres naar een door taxateur E. de Brauwer op 6 maart 2015 uitgevoerde taxatie, waarbij het kantorencomplex in zijn geheel is getaxeerd op € 4.375.000.

2. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat per waardepeildatum 1 januari 2014 de in bezwaar gehandhaafde waarde van € 700.000 van het object [adres 4] correct is, maar dat de waarden van de overige onroerende zaken per die waardepeildatum als volgt verlaagd dienen te worden:

- [adres 1] € 5.060.000;

- [adres 2] € 562.000;

- [adres 3] € 504.000.

3. Aangezien de drie laatstgenoemde waarden lager zijn dan de waarden die in de bestreden uitspraken voor die objecten zijn bepaald, kunnen de bestreden uitspraken, voor zover deze betrekking hebben op [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is dan ook reeds daarom gegrond. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarden evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of deze waarden niet te hoog zijn.

4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden naar de vrijwel gelijke dan wel hogere getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport dat op 17 februari 2016 is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. De Jonghe BRE.

6. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode). Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarden is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.

7. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van te hoge huurwaarden. Eiseres bepleit, onder verwijzing naar het door haar overgelegde taxatierapport, huurwaarden van € 50 tot € 95 per m². Verweerder houdt volgens eiseres onvoldoende rekening met de gerealiseerde huurprijzen. De beroepsgrond dat de parkeerplaatsen dubbel mee zijn geteld in de waardering heeft eiseres ter zitting ingetrokken.

8. Verweerder stelt, onder verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport, dat een huurwaarde van € 108 (voor een deel van [adres 1] ) tot € 118 per m² (voor het overige deel van [adres 1] en de overige drie objecten) reëel is.

9. De rechtbank stelt allereerst vast dat rondom de waardepeildatum (nieuwe) huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen tussen eiseres en de huurders van de objecten [adres 2] en 1D. Tussen partijen is niet in geschil dat die huurcijfers als marktconform dienen te worden aangemerkt. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en zijn taxatierapport uiteengezet dat de overeengekomen huurprijzen, na aftrek van incentives, leiden tot huurwaarden van ongeveer € 112-125 per m². Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing hiervan de van de huurders ontvangen inlichtingenformulieren overgelegd. De rechtbank ziet geen aanleiding deze berekening voor onjuist te houden. Voorts is het vaste jurisprudentie dat, indien sprake is van een marktconforme huur, het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode, omdat in een dergelijk huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Een vergelijking met de huurprijzen van andere panden is dan in beginsel niet nodig, omdat de overeengekomen huurprijs als doorslaggevend kan worden gezien. De eigen huurcijfers van [adres 2] en 1D zijn naar het oordeel van de rechtbank bovendien, gelet op de ligging in hetzelfde kantorencomplex, eveneens geschikt als uitgangspunt voor het bepalen van de huurwaarden van [adres 1] en [adres 3] .Gelet op eigen huurcijfers zijn de in het taxatierapport van eiseres genoemde huurwaarden niet aannemelijk. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de onroerende zaken hier in geschil niet te hoog zijn.

10. In geschil is verder de kapitalisatiefactor. Eiseres bepleit in het door haar overgelegde taxatierapport een kapitalisatiefactor van 7, terwijl verweerder de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 9 reëel acht. Ter onderbouwing heeft verweerder in zijn taxatierapport vier verkooptransacties gebruikt. Rekening houdend met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de objecten van eiseres, acht verweerder een kapitalisatiefactor van 9,4 gerechtvaardigd. Ter controle heeft verweerder een berekening gemaakt met de zogeheten bottom-up-methode, waarbij een kapitalisatiefactor van 9 is berekend.

11. De rechtbank stelt voorop dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat alleen [adres 5] bruikbaar is ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. De transactiedatum van dit object (31 maart 2014) is immers nabij de waardepeildatum gelegen en het pand is bovendien in lege staat verkocht. De transactiedata van de overige vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum gelegen en [adres 6] en [adres 7] zijn bovendien in verhuurde staat verkocht, terwijl verweerder met dit gegeven niet kenbaar rekening heeft gehouden bij de waardering. De rechtbank overweegt verder dat de kapitalisatiefactor van [adres 5] op 11,1 berekend is. Nu verweerder ter controle ook nog een berekening met de bottom-up-methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014, heeft verricht en dit tot een kapitalisatiefactor van 9 heeft geleid, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de kapitalisatiefactor zeker niet te hoog heeft bepaald.

12. In hetgeen eiseres heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. De rechtbank stelt vast dat eiseres ter zitting desgevraagd heeft aangegeven dat het leegstandrisico niet langer in geschil is. Gebleken is dat zowel eiseres als verweerder hiervoor hetzelfde percentage van 15% hanteren. Verder acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde percentages voor beheerskosten en het opslagrisico aannemelijk. Daartoe wordt overwogen dat verweerder met deze percentages binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer is gebleven, terwijl de percentages zoals gehanteerd door de taxateur van eiseres buiten de bandbreedtes van de Taxatiewijzer vallen. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om uit te gaan van de door eiseres gehanteerde percentages, nu zij deze niet inzichtelijk heeft gemaakt. De enkele stelling dat de door de taxateur gebruikte percentages voor beheerskosten meer aansluiten bij de praktijk en derhalve ervaringscijfers zijn, acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Met betrekking tot het opslagrisico heeft eiseres ter zitting gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een percentage vallend binnen de bandbreedte voor een beste locatie. Volgens verweerder betekent beste locatie de meest gewilde locatie en rechtvaardigt de locatie en uitstraling weliswaar een lagere risico-opslag, maar dient hier ook rekening te worden gehouden met de grootschaligheid van het complex. Het percentage van de taxateur van eiseres is volgens verweerder alleen van toepassing bij solitair gelegen kantoorruimten in veelal woonwijken. Dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van de ‘beste locatie’ en daardoor een onjuist opslagrisico heeft gehanteerd, is de rechtbank uit hetgeen eiseres daarover heeft opgemerkt, niet aannemelijk geworden. Eiseres heeft dit standpunt immers niet (voldoende) onderbouwd.

13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus de door hem in beroep voorgestane waarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt

14. In het door eiseres in bezwaar overgelegde taxatierapport van taxateur
B. van der Wielen is de kapitalisatiefactor berekend met toepassing van de bottom-up-methode. Eiseres komt daarmee op een kapitalisatiefactor van 7 voor de objecten. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij deze factor heeft berekend. De rechtbank overweegt verder dat de bottom-up-methode pas aan de orde komt wanneer voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat er geen geschikte kooptransacties zijn, waarmee de kapitalisatiefactor van de in geschil zijnde onroerende zaken kon worden berekend. Daarnaast kan aan dit rapport ook niet de betekenis worden gegeven die eiseres wenst, nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat de in dat taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] niet vergelijkbaar zijn, omdat het geen gelijksoortige objecten betreft, maar gecombineerde objecten met opslag dan wel productie. Voor zover in het taxatierapport is verwezen naar huurtransacties van (een aantal van) die objecten, acht de rechtbank die huurcijfers daarom niet representatief in het kader van de onderhavige waardebepaling. Gezien het vorenstaande kan dit taxatierapport niet afdoen aan de door verweerder gegeven onderbouwing van de waarden.

15. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van E. de Brauwer doet hier naar het oordeel van de rechtbank evenmin aan af. Aan dat rapport komt geen doorslaggevende betekenis toe, onder meer omdat dit niet ten behoeve van de waardering in het kader van de Wet WOZ is opgesteld, de verschillende WOZ-objecten als één geheel zijn gewaardeerd en dit geen taxatie betreft per de waardepeildatum 1 januari 2014, maar per 6 maart 2015.

De rechtbank acht dit rapport niet bruikbaar.

16. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraken voor zover deze betrekking hebben op [adres 1] , [adres 1] ;

stelt de waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 5.060.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
stelt de waarde van [adres 2] per waardpeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 562.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
stelt de waarde van [adres 3] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 504.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 990.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, voorzitter, en mr. F.M. Rijnbeek, en
mr. L. Soeteman, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.