Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/57 en SHE 16/1387
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 november 2016 in de zaken tussen
[…] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. B.L. Meijer).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] en [adres] (hierna: de bedrijfsobjecten/de autoshowrooms), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 1.431.000 respectievelijk € 2.191.000. In dit geschrift zijn tevens voor de bedrijfsobjecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 25 november 2015 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot [adres] is geregistreerd onder zaaknummer SHE 16/57, dat met betrekking tot [adres] onder zaaknummer SHE 16/1387.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich eveneens laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S.A. van Eck, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum eigenaar van beide bedrijfsobjecten, die zijn gelegen op het zogenaamde Automotive park in de buurt “Verspreide huizen Beukelaar-Ham” te [plaats] .
Het bedrijfsobject [adres] is gebouwd in 2001 en in 2013 uitgebreid met een autowasstraat. Het betreft een autoshowroom (inclusief garage en werkplaats) met een totale kadastrale oppervlakte van 4.990 m². Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 3.143 m² en bevat drie showrooms, twee opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een autowasstraat, een keuken, een kantine, een kantoorruimte, twee sanitaire ruimtes en een luifel. Tot het object behoort tevens een parkeerterrein met een oppervlakte van
1.591 m².
Het bedrijfsobject [adres] , gebouwd in 1996 en in 2006 uitgebreid met een showroom op de eerste verdieping, is gelegen vrijstaand naast [adres] . Het betreft eveneens een autoshowroom (inclusief garage en werkplaats) met een totale kadastrale oppervlakte van 5.404 m². Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal
3.164 m² en bevat twee showrooms, vier opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een kantine, twee kantoorruimtes en een sanitaire ruimte.
Geschil en beoordeling
1. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres allereerst aangevoerd dat verweerder pas in beroep de waarde van de bedrijfsobjecten heeft onderbouwd met taxatierapporten en dat verweerder bovendien in de loop van de procedure steeds andere onderbouwingen aan de beschikte waarde ten grondslag heeft gelegd.
2. De rechtbank overweegt daaromtrent dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:2012:GHARN:1979). Verweerders taxatierapporten zijn reeds in mei 2016 aan eiseres en de rechtbank toegezonden, zodat de gemachtigde van eiseres ruimschoots de tijd had om daarop (uiterlijk tijdens de zitting bij deze rechtbank in september 2016) te reageren. Voor zover eiseres dan ook heeft willen betogen dat zij door verweerders handelwijze in haar processuele belangen is geschaad, volgt de rechtbank dat betoog niet.
3. In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit voor beide objecten, evenals in bezwaar, een lagere waarde dan is vastgesteld door verweerder.
4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 1.431.000 voor [adres] en € 2.191.000 voor [adres] ) naar de getaxeerde waarden (€ 1.893.000 respectievelijk € 2.210.000), zoals opgenomen in de taxatierapporten die op 28 april 2016 zijn opgesteld door de taxateurs S. van Eck en O. Harmsen.
5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van beide bedrijfsobjecten dienen te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode). Ook heeft eiseres niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarden is uitgegaan van juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling dan ook van uit.
7. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerders taxateur bij de hertaxatie in beroep van [adres] tot de conclusie is gekomen dat de in 2013 gebouwde autowasstraat van 370 m² groot met een onjuiste en te lage eenheidsprijs is opgenomen in het (eerdere) taxatieverslag. Dit deelobject vertegenwoordigt volgens de taxateur namelijk niet een deelwaarde van € 15.000, zoals vermeld in het taxatieverslag, maar aanzienlijk meer, namelijk ongeveer € 175.000. Weliswaar heeft dit geen invloed op de beschikte waarde van dit object, maar hieruit volgt volgens verweerder wel dat de getaxeerde waarde van [adres] , waarin nu ook is opgenomen de deelwaarde van de autowasstraat met de juiste eenheidsprijs, reeds daarom aanzienlijk hoger ligt dan de beschikte waarde.
8. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde van het bedrijfsobject. Volgens eiseres zijn de door verweerder gehanteerde huurwaarden niet toetsbaar te herleiden uit marktgegevens.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft ter onderbouwing van de voor beide bedrijfsobjecten gehanteerde huurwaarden, anders dan eiseres stelt, gebruik gemaakt van toetsbare en herleidbare huurtransactiecijfers van twee autoshowrooms in [plaats] , te weten [adres] en [adres] . De huurtransactie [adres] is zes maanden voor de waardepeildatum gerealiseerd. De huurtransactie [adres] is in maart 2012 gerealiseerd. [adres] is gelegen naast de bedrijfsobjecten in geschil op het zogenaamde Automotive park in [plaats] , en [adres] is gelegen op een zichtlocatie op een goed vergelijkbare locatie op het bedrijventerrein De Dubbelen in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank vormt vooral het huurtransactiecijfer van [adres] een zeer goede onderbouwing voor de door verweerder gehanteerde huurwaarden. De omvang van het vloeroppervlak is nagenoeg gelijk, en het bouwjaar en de indeling van deze autoshowroom zijn eveneens goed vergelijkbaar met die van [adressen] . Weliswaar is [adres] gelegen op een ander bedrijventerrein in [plaats] , en is het totale verhuurbare vloeroppervlak wat groter dan dat van de bedrijfsobjecten [adressen] , maar dat betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat dit huurtransactiecijfer reeds daarom niet bruikbaar is ter onderbouwing van de huurwaarden. Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten volgt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in metrages tussen de bedrijfsobjecten en beide vergelijkingsobjecten, evenals met de voor die objecten gegeven andere verschillen, met name indeling en aanwezigheid van deelobjecten en het kwaliteits- en uitstralingsniveau. De rechtbank neemt bij haar oordeel voorts in aanmerking dat verweerder in het taxatierapport heeft laten zien dat bij de huurcontracten van deze vergelijkingsobjecten geen sprake is van incentives en dat de huursommen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Mede gelet op dit laatste feit is de rechtbank van oordeel dat ook de huurtransactie [adres] , ondanks dat dit huurcijfer ruim anderhalf jaar vóór de waardepeildatum gerealiseerd is, bruikbaar is om als referentie te dienen. De rechtbank is daarbij van oordeel dat de realisatie van het huurcijfer niet té ver van de waardepeildatum is gelegen, omdat de aard van het WOZ-object dusdanig specifiek is (namelijk: een autoshowroom), dat een langere periode rondom de waardepeildatum geoorloofd wordt geacht om vergelijkbare referentiepanden te vinden. Dit heeft erin geresulteerd dat door verweerder uit deze huurtransacties primaire huurwaarden per m² zijn afgeleid voor deze vergelijkingsobjecten, waarbij verweerder voor de gehanteerde huurwaarden van [adressen] aansluiting heeft gezocht. Daarbij heeft verweerder voor [adres] bovendien tot uitdrukking willen brengen dat de uitstraling van dit object beter is dan de naastgelegen autobedrijven. De rechtbank acht dit standpunt op grond van de gedingstukken en de daarbij behorende foto’s van het object niet onjuist. Dit maakt dat verweerder de huurwaarde van [adres] naar het oordeel van de rechtbank terecht 5% hoger heeft vastgesteld. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarden lager dienen te liggen, maar heeft haar stelling niet met relevante stukken, bijvoorbeeld een taxatierapport dan wel huurcontracten van vergelijkbare panden, inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de huurwaarden van de bedrijfsobjecten daarom zeker niet te hoog vastgesteld.
10. Ter zitting heeft eiseres nog gewezen op de niet-gepubliceerde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 11 augustus 2016 (met kenmerk 15/00280). In de zaak die bij het gerechtshof voorlag was de waarde van [adres] op de waardepeildatum
1 januari 2012 aan de orde. Verweerder heeft het huurcijfer van [adres] ook gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde in onderhavig geschil. Het gerechtshof heeft in zijn uitspraak onder meer overwogen dat aan de eigen huurprijs van dit bedrijfspand bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet de betekenis kan worden toegekend die verweerder daaraan hecht. Het betoog van eiseres dat het pand [adres] om die reden eveneens niet bruikbaar is ter onderbouwing van de huurwaarde voor de bedrijfsobjecten aan [adressen] , volgt de rechtbank niet. In voornoemde procedure achtte het gerechtshof mede van belang dat het (eigen) huurcijfer te ver van de waardepeildatum was gelegen, te weten waardepeildatum 1 januari 2012. In deze procedure gaat het echter niet om de waarde van [adres] op de waardepeildatum 1 januari 2012, maar om de waarden van de bedrijfsobjecten aan het [adressen] op de waardepeildatum
1 januari 2014. Het huurcijfer van [adres] , gerealiseerd zes maanden voor de waardepeildatum in geschil, acht de rechtbank daarom wel bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde van de beide autoshowrooms in deze procedure. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar stelling dat het huurcijfer van het vergelijkingsobject [adres] niet zou kunnen dienen ter onderbouwing van de door verweerder voor de bedrijfsobjecten voorgestane huurwaarden. De enkele verwijzing naar de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof kan eiseres dan ook in deze procedure niet baten.
11. Eiseres voert verder aan dat verweerder een te hoge kapitalisatiefactor heeft bepaald. Volgens eiseres bedraagt de kapitalisatiefactor niet meer dan 8.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in de door hem overgelegde taxatierapporten gebruikte kapitalisatiefactoren van 10,5 voor het bedrijfsobject [adres] en 10,7 voor het bedrijfsobject [adres] niet te hoog zijn. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactoren gewezen op verkooptransactiecijfers van twee autoshowrooms die kort voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd, namelijk de showroom aan de [adres] en aan de [adres] . Beide vergelijkingsobjecten zijn gelegen op vergelijkbare locaties. Op basis van een marktanalyse zijn vervolgens de kapitalisatiefactoren bepaald. Verweerder heeft aldus voor [adres] een kapitalisatiefactor van 10,5 en voor [adres] een kapitalisatiefactor van 10,7 gebruikt. De rechtbank wijst daarbij op het feit dat de voor de bedrijfsobjecten gehanteerde kapitalisatiefactoren lager liggen dat die van de referentiepanden aan de [adres] (kapitalisatiefactor 11,3) en de [adres] (kapitalisatiefactor 13,6). In de iets hogere kapitalisatiefactor van [adres] heeft verweerder met name de betere zichtlocatie ten opzichte van [adres] willen verdisconteren. Dit komt de rechtbank niet onjuist voor. Daarnaast heeft verweerder ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor berekend op grond van de zogeheten bottom-up methode. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de gehanteerde kapitalisatiefactoren voor de bedrijfsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de kapitalisatiefactoren zoals verweerder die hanteert voor de bedrijfsobjecten, zeker niet te hoog.
13. Eiseres heeft gesteld dat de kapitalisatiefactoren voor beide bedrijfsobjecten niet meer dan 8 bedragen. De rechtbank begrijpt dat eiseres een bottom-up berekening voorstaat. De rechtbank overweegt dat de bottom-up-berekening pas aan de orde komt als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat voldoende geschikte transactiecijfers beschikbaar waren. Gelet daarop kon eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan met enkel een bottom-up-berekening. Eiseres heeft de door haar voorgestane kapitalisatiefactor reeds daarom niet aannemelijk gemaakt. Daar komt nog bij dat eiseres bovendien heeft nagelaten de door haar bepleite kapitalisatiefactor inzichtelijk te maken door middel van een berekening zoals bijvoorbeeld omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014. De beroepsgrond van eiseres dat de kapitalisatiefactoren voor beide bedrijfsobjecten niet meer dan 8 bedragen, slaagt derhalve niet.
14. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden van € 1.431.000 voor [adres] en € 2.191.000 voor [adres] per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog zijn.
14. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. Y.S. Klerk en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.