ECLI:NL:RBOBR:2015:3523

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 14/4386

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juni 2015 in de zaak tussen

[eiser], te [woonplaats], eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, verweerder

(gemachtigde: H.J.M. Venner).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 475.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 475.000, en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van € 297.000, voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2015. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het object [de onroerende zaak] betreft een varkenshouderij met bedrijfswoning. De (bedrijfs)woning is verbonden met een traditioneel bedrijfsgebouw, en dateert uit 1939. Het bedrijf omvat verder een werktuigenberging-/wagenloods, een viertal varkensstallen (met bijbehorende mestkelders) en een mestsilo. Deze bedrijfsonderdelen dateren uit verschillende bouwjaren tussen 1961 en 1986. Ook omvat het bedrijf een erfverharding. In de waardebepaling van de onroerende zaak is 800 m² als grond bij woning en 7.200 m² als grond bij niet-woning betrokken. In verband met de aanwezigheid van asbesthoudende dakbedekking is bij de waardevaststelling een aftrek toegepast.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.

2. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder heeft gesteld dat eiser in zijn taxatie in bezwaar een tweetal objectonderdelen over het hoofd heeft gezien. Deze objectonderdelen, een varkensstal uit 1972 (code 415S) en de erfverharding (code 2410), vertegenwoordigen volgens verweerder een gezamenlijke waarde van € 34.550. Eiser heeft ter zitting deze correctie erkend en aangegeven dat deze objectonderdelen en de daarbij behorende waarden abusievelijk over het hoofd zijn gezien. Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat in eisers eerdere taxatie een aantal rekenfouten zijn gemaakt bij de asbestaftrek en de berekening van de waarde van de grond bij de niet-woning. Eiser heeft in zijn taxatiekaart de deelwaarden van deze objectonderdelen ongeveer € 3.000 à € 4.000 te laag berekend. Ook eiser heeft bij zijn voorbereiding van de zitting deze onjuistheden geconstateerd en heeft daarom ter zitting een gecorrigeerde taxatiekaart ingebracht. Uitgaande van de juiste objectkenmerken en een juiste berekening bepleit eiser thans een waarde van € 464.258 (en een grondslag voor de OZB gebruikersheffing van € 259.062) en hij verwijst daarvoor naar de ter zitting overgelegde taxatiekaart.

3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 475.000) naar de getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 27 mei 2015 is opgesteld door de gemachtigde van verweerder, taxateur H.J.M. Venner.

4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

5. Ter zitting is komen vast te staan dat partijen niet van mening verschillen over de aanwezige objectonderdelen en de daaraan toe te kennen aantal m² dan wel m³. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in de taxatierapporten van eiser en verweerder beschreven objectgegevens.

6. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381), dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2013, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van deze onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.

7. Partijen zijn het er over eens dat in beginsel de hiervoor genoemde taxatiewijzers bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank volgt partijen hierin en gaat verder in op de door eiser aangeduide specifieke omstandigheden die volgens hem van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak.

8. Eiser voert allereerst aan dat verweerder bij het objectonderdeel (bedrijfs)woning (code 1120) uitgaat van een te hoge eenheidsprijs per m³. Verweerder hanteert een prijs van € 239 per m³, terwijl eiser een prijs van € 217 per m³ voorstaat.

9. Partijen verschillen niet van mening dat de inhoud van de bedrijfswoning 588 m³ bedraagt en gaan beiden uit van de taxatiewijzer Agrarische gebouwen met de in de bijlage 3 van die taxatiewijzer gegeven kengetallen van woningen verbonden aan een bedrijfsgebouw (code 1120).

10. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de bewijslast draagt aannemelijk te maken dat de gehanteerde prijs van € 239 per m³ gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, tegenover de betwisting van eiser, met zijn taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd niet de voor dit objectonderdeel gehanteerde eenheidsprijs aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het bouwjaar van de bedrijfswoning ontbreekt in de bij dit objectonderdeel behorende bijlage van de taxatiewijzer. De range van eenheidsprijzen loopt van de bouwjaren 1944 tot 2013. Om die reden heeft verweerder voor de eenheidsprijs per m³ aansluiting gezocht bij het (hogere) kengetal dat wordt gehanteerd voor een woning uit 1944 (€ 229 per m³). Omdat sprake is van een gedateerde woning die nadien is gerenoveerd en ook goed is onderhouden heeft verweerder op deze basiswaarde een correctie van (ongeveer) 5% toegepast, wat heeft geresulteerd in een prijs van € 239 per m³ voor de woning. Weliswaar heeft verweerder een eenheidsprijs per m³ gehanteerd die aan de onderkant van de bandbreedte ligt zoals die voorkomt in de taxatiewijzer, maar dat neemt niet weg dat verweerder hiermee niet in voldoende mate de individuele omstandigheden van de bedrijfswoning tot uitdrukking heeft gebracht. Eiser heeft terecht naar voren gebracht dat sprake is van een discrepantie omdat op grond van de grafiek in de bijlage het bouwjaar van de woning duidt op een lagere basiswaarde dan het bedrag van € 229 per m³ dat verweerder hanteert. Verder is verweerders bovenwaartse correctie van 5% in strijd met de (gemiddelde) kwaliteit (factor 3) die verweerder in zijn taxatie aan de woning heeft toegekend en waarvan ook eiser is uitgegaan. Verweerder heeft ook geen concrete gegevens overgelegd, bijvoorbeeld vergelijkbare marktgegevens, waaruit zou moeten volgen dat de kwaliteit hoger is dan de gemiddelde factor 3 en dat dus de woning ook meer zou moeten opbrengen. Tenslotte heeft eiser terecht naar voren gebracht dat uit de toelichting onder de grafiek in de bijlage volgt dat bij de vermelde eenheidsprijzen uit wordt gegaan van een standaardgrootte van 425 m³. Aangezien de woning een grotere inhoud heeft (588 m³) had daarom op grond van een staffeling, zoals ook vermeld onder de grafiek, die grotere inhoud van de woning moeten worden betrokken en verdisconteerd in de bepaling van de waarde per m³. Eiser heeft ter zitting uitgaande van de basiswaarde van € 229 per m³, met inachtneming van het bouwjaar, de gemiddelde kwaliteit van de woning en de grotere inhoud, voorgerekend dat een eenheidsprijs van ongeveer € 217 (afgerond) per m³, zoals opgenomen zijn taxatie, in de rede ligt. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan die berekening van de waarde per m³.

10. Eiser stelt verder dat verweerder ten onrechte aan het objectonderdeel werktuigenberging/wagenloods (code 456s) een eenheidsprijs van € 150 per m³ heeft toegekend, terwijl uit de taxatiewijzer volgt dat de eenheidsprijs ongeveer € 100 per m³ bedraagt. Ook deze beroepsgrond slaagt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze werktuigenberging/wagenloods, gelegen aan de achterzijde van de woning, eerder moet worden aangemerkt als garage dan werktuigenberging/wagenloods. Verweerder heeft daarom bij dit objectonderdeel een eenheidsprijs van € 150 in plaats van € 100 per m³ gehanteerd. Verweerder heeft echter deze aanname, in afwijking van de taxatiewijzer, niet inzichtelijk gemaakt. In dat geval zou het immers in de rede hebben gelegen om dit objectonderdeel niet als bedrijfsopstal aan te merken, maar als onderdeel aan het woondeel toe te voegen. De rechtbank ziet zonder concrete onderbouwing van de juistheid van verweerders aanname over dit objectonderdeel, welke ontbreekt, geen aanleiding af te wijken van de vaststelling dat dit objectonderdeel moet worden aangemerkt als werktuigenberging/wagenloods (code 456s) en daarbij geldende eenheidsprijs van € 100 per m³.

10. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgestelde waarde van

€ 475.000 te hoog is.

13. Het beroep is reeds daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd voor zover daarbij de waarde van dit object werd gehandhaafd op € 475.000. Die waarde was immers te hoog. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de waarde van het betreffende object vaststellen. Omdat verweerder de woning en de werktuigenberging/wagenloods met een te hoge eenheidsprijs heeft gewaardeerd, dient verweerder de in beroep getaxeerde waarde van € 476.719 te verminderen met (€ 140.532 - € 127.596) = € 12.936 voor de woning en (€ 5.250 - € 3.500) = € 1.750 voor de werktuigenberging/wagenloods. Dit betekent een totaal van € 14.686, wat leidt tot een waarde van de onroerende zaak van
€ 462.033. Verweerder zal worden opgedragen de aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig te verminderen.

14. Eiser voert verder aan dat verweerder de woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet onjuist heeft toegepast. In zijn visie heeft verweerder de waarde voor het deel grond dat dienstbaar is aan de woning en dat deel dat dienstbaar is aan de niet-woning onjuist verdeeld waardoor verweerder ook is uitgegaan van een te hoge grondslag voor de OZB gebruikersheffing.

15. Partijen verschillen niet van mening dat van het perceel een oppervlakte van 8.000 m² in de waardebepaling moet worden betrokken en dat van die oppervlakte 800 m² als grond bij woning moet worden aangemerkt en 7.200 m² als grond bij niet niet-woning. Partijen hebben deze grond getaxeerd met behulp van de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ per waardepeildatum 1 januari 2013. De rechtbank volgt partijen hierin.

16. Verweerder hanteert de in de taxatiewijzer opgenomen methode waarbij de oppervlakte per onderdeel wordt vermenigvuldigd met de gemiddelde m²-prijs van het gehele perceel. Daarbij wordt eerst een totale waarde voor de meegetaxeerde grond berekend, die vervolgens naar rato van oppervlakte wordt onderverdeeld in een waarde voor de grond bij woning en een waarde voor de grond bij niet-woning. Anders gezegd, hij gaat uit van de totale waarde van het perceel en berekent vervolgens een prijs per m², waarbij iedere m² een gelijke waarde heeft. Volgens verweerder dient de waarde van het recht om een woning te mogen bouwen te worden verdeeld over alle m², omdat dat recht op het hele perceel rust. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar de uitspraak van 28 juni 2013 van de rechtbank inzake deze onroerende zaak voor het kalenderjaar 2012 (waardepeildatum 1 januari 2011) (SHE 12/3948), waarin de rechtbank de door verweerder gehanteerde taxatiemethodiek van de grond juist heeft geacht.

17. Eiser voert aan dat, om tot een juiste belastingheffing voor het gebruikersgedeelte en het eigenarengedeelte te komen, de waarde van de grond bij de woning hoger moet zijn dan verweerder heeft vastgesteld. Uit de taxatiewijzer blijkt dat dit onderscheid gemaakt moet worden. Het is ook logisch dat vooral de eerste 400 m² grond die aan de woning wordt toegerekend, een meerwaarde heeft. Eiser is daarom van mening dat de heffingsgrondslag van de gebruikersbelasting verlaagd moet worden. Eiser staat een methodiek voor waarbij de grond wordt gewaardeerd op basis van de grondwaardestaffel ‘met woning’. Dit leidt tot de volgende berekening van de grond bij de woning respectievelijk de niet-woning:

1) grond bij eengezinswoning:

400 m² à € 164,00 = € 65.600

400 m² à € 30,00 = € 12.000
totaal € 77.600

2) grond bij niet-woning:

200 m² à € 30,00 = € 6.000
3.500 m² á € 22,50 = € 78.750

3.000 m² à € 13,75 = € 41.250

500 m² á € 7,30 = € 3.650

totaal € 129.650

18. Eiser heeft weliswaar gewezen op de uitspraak van de rechtbank over een voorgaand kalenderjaar, maar de rechtbank kan er niet aan voorbij zien dat die uitspraak dateert uit 2013 en dat nadien bestendige jurisprudentie is ontstaan over het geschil dat partijen verdeeld houdt. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 6 november 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:4612) als ook vergelijkbare jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:2914) van ná de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank oordeelt de rechtbank dat de door eiser voorgestane methodiek de juiste is. Het enkele feit dat de woning overal op het perceel gesitueerd zou mogen en kunnen worden, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het totale perceel een meerwaarde, omdat er een woning op gebouwd mag worden en niet omdat er andere opstallen op mogen staan. De woondelenvrijstelling houdt immers in dat de woning met een normaal bij een woning behorend stuk grond wordt vrijgesteld. Het maakt daarbij naar het oordeel van de rechtbank niet uit waar het stuk grond op het perceel is gesitueerd. Uit de omstandigheid dat in de taxatiewijzer de staffel ‘bouwblok met woning’ bij de eerste vierhonderd vierkante meter een hogere waarde vermeldt dan de staffel ‘bouwblok zonder woning’ volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de meerwaarde zit in de mogelijkheid om een woning te bouwen. Het recht ziet op de eerste 400 m² en niet ook op de rest van het perceel. Om die reden ligt het dan ook voor de hand om de meerwaarde aan de woning toe te rekenen.

19. Het beroep is daarmee ook gegrond voor zover het de aanslag OZB gebruikersbelasting betreft. De rechtbank vernietigt ook de bestreden uitspraak op bezwaar inzake de aanslag OZB gebruikersbelasting. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de OZB gebruikersheffing van het betreffende object vaststellen. Voor de gebruikersheffing dient de woondelenvrijstelling te worden vastgesteld op € 127.596 (bedrijfswoning) + € 77.600 (grond) = € 205.196. De heffingsgrondslag voor de gebruikersheffing dient derhalve vastgesteld te worden op € 462.033 - € 205.196 = € 256.837.

19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.

19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.468 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).

19. Verweerder stelt zich op het standpunt dat een proceskostenvergoeding voor de door eiser ingebrachte taxatiekaart niet redelijk is, omdat, zoals ook ter zitting is gebleken, de taxatiekaart fouten en onjuistheden bevat. Dit roept twijfels op aan de waarde die aan deze taxatiekaart moet worden gehecht, aldus verweerder.

19. De rechtbank stelt voorop dat ter bepaling of het inroepen van een deskundige redelijk is, in het algemeen als maatstaf kan worden gehanteerd of degene die deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door verweerder en – in voorkomend geval – de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een in de bezwaarfase en opnieuw in de beroepsfase overgelegd taxatierapport mag derhalve niet de eis worden gesteld dat het daadwerkelijk een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de verweerder en/of de rechter (vgl. HR 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Evenmin staat aan de toekenning van een vergoeding van de kosten van het taxatierapport in de weg dat het taxatierapport fouten en/of onjuistheden bevat. Het standpunt van verweerder gaat dan ook uit van een onjuiste rechtsopvatting en wordt verworpen.

24. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank bij een uitpandige taxatie zoals die van eiser uit van een tijdsbeslag van twee uur tegen een uurtarief van € 65 (courante niet-woning), vermeerderd met 21 % omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 157,30. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

25. De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op € 1.625,30.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van object [de onroerende zaak] per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € 462.033 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
bepaalt dat de OZB gebruiker wordt verminderd naar een grondslag van € 256.837;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.625,30.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2015.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.