ECLI:NL:RBOBR:2015:2616

• Datum uitspraak: 6 mei 2015
• Publicatiedatum: 1 mei 2015
• Zaaknummer: 14_4437
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.M.H. de Koning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaken en het effect van bedrijfswoning op waardepeildatum

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 6 mei 2015 uitspraak gedaan in een geschil over de waardering van een onroerende zaak, specifiek een tweede agrarische bedrijfswoning. Eiser, eigenaar van de woning, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Oedenrode, die de waarde van de woning had vastgesteld op € 259.000. Eiser betoogde dat de waarde te hoog was vastgesteld en voerde aan dat de aanwezigheid van een eerste kooprecht bij de buren en de status van de woning als tweede bedrijfswoning een waardedrukkend effect hadden. De rechtbank oordeelde dat het feit dat er een voorkeursrecht rust op de woning geen waardedrukkend effect heeft, maar erkende dat de bestemming als bedrijfswoning wel degelijk invloed heeft op de waarde. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had aangetoond dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Uiteindelijk stelde de rechtbank de waarde van de woning vast op € 239.000, en verklaarde het beroep van eiser gegrond. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van het griffierecht en de proceskosten van eiser.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 14/4437

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 mei 2015 in de zaak tussen

[eiser], te [woonplaats], eiser

(gemachtigde: B.M.T. Claassen)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Oedenrode, verweerder

(gemachtigde: T.L. Sampers).

Procesverloop

Bij beschikking van 27 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, naar de toestand op 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 273.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 259.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2015, waar eiser en verweerder zich hebben laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tweede agrarische bedrijfswoning uit 1992, die in 2009 ingrijpend is verbouwd en gerenoveerd. De woning heeft een inhoud van ongeveer 654m³. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt ongeveer 685m².

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde heeft aangevoerd.

4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 259.000 ) naar de getaxeerde waarde (€ 270.000), opgenomen in het taxatierapport dat verweerder in beroep heeft overgelegd. Verweerder heeft bij de waardering van de woning gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten (Taxatiewijzer), waardepeildatum 1 januari 2013.

5. Eiser bepleit een waarde van € 205.000. Eiser voert daartoe in de eerste plaats aan dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van het feit dat de buren aan de [adres 2] het eerste kooprecht op de woning hebben.

6. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998 (ECLI:NL:HR:1998:AA2572) volgt dat in het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting moet worden aangehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Aan die maatstaf voldoet niet een beperking van
de vervreemdingsbevoegdheid, zoals het voorkeursrecht dat hier aan de orde is. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat het feit dat op de woning een voorkeursrecht rust, geen waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond faalt daarom.

7. Eiser voert verder aan dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning een tweede bedrijfswoning is, die
niet los kan worden gezien van het agrarisch bedrijf, en ook niet los daarvan kan worden verkocht. Eiser benadrukt dat de kring van gegadigden in dit geval nog beperkter is dan in het geval van een eerste bedrijfswoning.

8. In de rechtspraak is algemeen geaccepteerd dat de bestemming als bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf een waardedrukkend effect heeft, omdat deze bestemming zelfstandige bewoning onmogelijk maakt en de kring van gegadigden veelal tot familieleden beperkt (zie onder meer de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6874). De rechtbank acht aannemelijk dat, zoals eiser heeft betoogd, de kring van gegadigden voor een tweede bedrijfswoning vanwege de vereiste relatie met het bedrijf nog beperkter is. Hoewel in de Taxatiewijzer rekening wordt gehouden met de agrarische bestemming van de te waarderen woningen, is deze specifieke omstandigheid niet kenbaar in de Taxatiewijzer verdisconteerd. Door aan te sluiten bij de Taxatiewijzer heeft verweerder de waarde van de woning dan ook niet voldoende aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak wordt vernietigd.

9. Eiser heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing ter zitting naar een familietransactie uit 2009 is onvoldoende representatief voor de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.

10. Omdat beide partijen de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op € 239.000.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2015, en de daarbij behorende bijlage (in overeenstemming met de jurisprudentie van onder andere de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:408). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.468 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank,

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning [adres 1], per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € 239.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.468,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.M.H. de Koning, rechter, in aanwezigheid van

mr. D.M. Manie, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2015.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.