Uitspraak
vonnis
2632996 \ CV EXPL 13-12069RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 3303201
Rolnummer: 14-6934
Uitspraak: 13 november 2014
in de zaak van:
1. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in het verzet,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: drs. F.A.J. Peters,
tegen :
Househunting B.V.,
gevestigd te Tilburg,
gedaagde in conventie,
eiseres in het verzet,
eiseres in reconventie,
gemachtigde mr. P. Koeslag.
Partijen worden hierna [eisers] en Househunting genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 mei 2014 met producties;
- het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 26 juni 2014, waarbij de vorderingen zijn toegewezen;
- de verzetdagvaarding van 25 juli 2014, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie tevens antwoord in reconventie met producties;
- de conclusie van repliek in oppositie, tevens conclusie van repliek in reconventie met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
2.Het geschil in conventie en in reconventie
2.1.
[eisers] vorderen in conventie veroordeling van Househunting tot betaling van € 1.661,64 vermeerderd met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
[eisers] leggen daaraan het volgende ten grondslag.
Zij hebben in juli 2011 naar aanleiding van een advertentie op de website van Househunting waarin een huurwoning aan de[adres 1] te [woonplaats] werd aangeboden, telefonisch contact met Househunting opgenomen, waarna een bezichtiging van het object heeft plaatsgevonden. Zij kregen pas toegang tot het gehuurde nadat zij de door Househunting bij hen in rekening gebrachte bemiddelingskosten ad € 977,- exclusief btw, € 1.162,63 inclusief btw hadden voldaan. Zij hebben echter geen opdracht tot bemiddeling aan Househunting gegeven.
Er is sprake van een nietig beding als bedoeld in artikel 7:264 BW Pro. Er is dus sprake van een onverschuldigde betaling.
Ondanks aanmaning weigert Househunting het betaalde bedrag terug te betalen.
De verschuldigde buitengerechtelijke kosten bedragen € 174,39. De tot en met 15 mei 2014 verschuldigde wettelijke rente bedraagt € 288,-.
2.2.
Bij het verstekvonnis is de vordering toegewezen en is Househunting veroordeeld in de proceskosten.
2.3.
Househunting heeft in het verzet het volgende verweer gevoerd.
Househunting bemiddelt in opdracht van de potentiële huurder, niet in opdracht van verhuurders/eigenaren van woonruimte. Huiseigenaren kunnen woonruimte kosteloos presenteren op de website van Househunting. Geïnteresseerde potentiële huurders van een woonruimte dienen zich in te schrijven via een formulier op de website. De potentiële huurder is bemiddelingskosten verschuldigd. Dat staat uitgelegd op de website.
[eiseres] heeft zich in juni 2011 via het formulier ingeschreven en daarmee mede namens [eiser] opdracht tot bemiddeling gegeven. Zij is daarbij akkoord gegaan met de bemiddelingsvoorwaarden, waaronder de verschuldigdheid van bemiddelingskosten. Househunting is op zoek gegaan naar passende woonruimte. [eisers] bleken geïnteresseerd in meerdere op de website gepresenteerde woningen, waaronder de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats]. In de eerste week van juni 2012 bezichtigde een medewerker van Househunting met [eisers] de woning aan de [adres 2]; en op 9 juni 2012 de woning aan de [adres 1].
[eisers] hebben te kennen gegeven dat zij de woning aan de [adres 1] wilden huren en stelden daarbij enkele eisen. Househunting heeft zich ingespannen om tijdelijke vervangende woonruimte te vinden voor [eisers] gedurende de periode dat de renovatiewerkzaamheden aan het pand [adres 1]nog niet waren afgerond. Dat heeft erin geresulteerd dat [eisers] gedurende die periode in de woning aan de [adres 2] konden wonen.
Na toezending van de huurovereenkomst hebben [eisers] enkele aanvullende eisen gesteld. Househunting heeft daartoe verschillende keren contact opgenomen met de eigenaar van de woonruimte en er is een allonge bij de huurovereenkomst opgesteld.
Eerst na 2,5 jaar ontving Househunting een brief van de gemachtigde van [eisers] waarbij de bemiddelingskosten worden teruggevorderd. Er is sprake van rechtsverwerking.
De bemiddelingsovereenkomst tussen partijen is rechtsgeldig en partijen hebben daaraan uitvoering gegeven. De bemiddelingskosten zijn daarom verschuldigd. Van een bemiddelingsovereenkomst tussen Househunting en de eigenaar van de woonruimte is geen sprake.
Artikel 7:264 lid 2 BW Pro is niet van toepassing, aangezien geen sprake is van een onredelijk voordeel. Househunting heeft meer dan een verwaarloosbare hoeveel tijd en werk aan de totstandkoming van de huurovereenkomst besteed.
2.3.
In reconventie vordert Househunting terugbetaling van een bedrag van € 2.600,75.
Zij legt daaraan ten grondslag dat Househunting - nadat [eisers] op 7 juli 2014 op de bankrekening van Househunting executoriaal derdenbeslag hadden gelegd ter executie van het verstekvonnis - onder protest de bemiddelingskosten inclusief btw, vermeerderd met rente en kosten, in totaal ter hoogte van € 2.600,75, heeft voldaan aan de ingeschakelde deurwaarder, terwijl zij daartoe echter niet was gehouden, aangezien de vorderingen van [eisers] dienen te worden afgewezen.
2.4.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd zal, indien en voor zover relevant, in het navolgende aan de orde komen.
3.De beoordeling in conventie en in reconventie
3.1.
Het beroep van Househunting op rechtsverwerking faalt. Ingevolge vaste jurisprudentie is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten van [eisers] onvoldoende voor het aannemen van rechtsverwerking. Van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij Househunting het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eisers] hun aanspraak niet meer geldend zouden maken, is niet gebleken.
3.2.
Artikel 7:264 lid 2 BW Pro bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW Pro (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) blijkt dat het er bij dit artikel om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767: “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.”
3.3.
Vaststaat dat Househunting ‘bemiddelingskosten’ ad € 1.162,63 (inclusief btw) heeft bedongen en bij [eisers] in rekening gebracht, omdat [eisers] via haar een woning wilden huren. Of daadwerkelijk een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen – hetgeen [eisers] hebben betwist – en welke benaming Househunting precies aan het te betalen bedrag heeft gegeven, kan in het midden blijven. Het betreffende beding is, ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW Pro, nietig indien daarbij een niet redelijk voordeel is overeengekomen.
3.4.
Waar het dan om gaat is of Househunting zodanige (bemiddelings)activiteiten voor [eisers] heeft verricht dat geen sprake is van een onredelijk voordeel. In dit verband staat het volgende vast.
[eisers] hebben op de website van Househunting de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] aangetroffen. Zij hebben aan Househunting laten weten dat zij belangstelling hadden voor het huren van een van deze woningen. Er heeft een bezichtiging van deze woningen plaatsgevonden met een medewerker van Househunting. [eisers] hebben de woning aan de [adres 1] vervolgens gehuurd.
Omdat er nog renovatiewerkzaamheden in deze woning moesten plaatsvinden voordat [eisers] de woning konden betrekken en hebben zij tijdelijk, gedurende de periode van de werkzaamheden, de woning aan de [adres 2] gehuurd. Dat heeft Househunting geregeld met de verhuurder van de woningen.
Voorts staat vast dat [eisers] nog enkele vragen aan Househunting hebben gesteld, onder andere over het houden van huisdieren, en dat Househunting deze vragen heeft voorgelegd aan de verhuurder, waarna Househunting tezamen met de verhuurder een allonge bij de huurovereenkomst heeft opgesteld.
Househunting heeft aangevoerd dat ten behoeve van [eisers] ook een groot aanbod aan beschikbare woonruimte op haar website is verzameld. Deze werkzaamheden heeft Househunting echter niet voor [eisers] uitgevoerd, maar voor haar eigen bedrijfsvoering.
3.5.
De bedongen vergoeding van € 1.162,63 inclusief btw moet, gelet op de voor [eisers] verrichte werkzaamheden, als een niet redelijk voordeel worden aangemerkt. De twee bezichtigingen en het opstellen van de huurovereenkomst – hetgeen niet meer omvat dan het invullen van voorbedrukte formulieren - rechtvaardigen deze vergoeding geenszins. De daarnaast verrichte werkzaamheden betreffen kwesties die [eisers] niet alleen evenzogoed zelf direct met de verhuurder hadden kunnen regelen, maar vergden van Househunting ook niet een zodanig tijdsbeslag of inspanning dat, mede in aanmerking genomen de bezichtigingen en het invullen van de huurovereenkomst, daarmee het in rekening brengen van genoemd bedrag wel wordt gerechtvaardigd.
De conclusie is dat het betreffende beding nietig is op de voet van artikel 7:264 lid 2 BW Pro.
3.6.
Het verstekvonnis dient daarom in stand te blijven en de vordering in reconventie dient te worden afgewezen.
3.7.
Househunting zal, als de in het verzet in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het verzet en van de procedure in reconventie.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
bekrachtigt het door deze rechtbank op 26 juni 2014 onder zaaknummer 3117516 en rolnummer 14-5031 tussen partijen gewezen vonnis;
in reconventie:
wijst de vordering af;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt Househunting in de kosten van de verzetprocedure en in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [eisers] begroot op € 300,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis waar het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2014.