Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5920
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: M. Croes),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 223.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, van het bouwjaar 2012. De woning, gelegen in het appartementencomplex “De Croon” in het Paleiskwartier te
‘s-Hertogenbosch, heeft een inhoud van 223 m³, een berging (13 m²) en een balkon (10 m²)
Geschil en beoordeling
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 182.000. Verweerder verdedigt in beroep de na bezwaar gehandhaafde waarde van € 223.000.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde
niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde
(€ 223.000) naar de getaxeerde waarde (€ 223.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 14 april 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobjecten gebruikt:
- [object 2]. Op 16 augustus 2012 verkocht voor € 230.000. Het betreft een, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, appartement uit 2012, met een inhoud van 223 m³, een berging (12 m²), balkon (10 m²) en een parkeerplaats;
- [object 3]. Op 11 juli 2011 verkocht voor € 240.000. Het betreft een, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, appartement uit 2012, met een inhoud van 223 m³, een berging (16 m²), balkon (10 m²) en een parkeerplaats;
- [object 4]. Op 8 februari 2011 verkocht voor € 227.500. Het betreft een, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, appartement uit 2012, met een inhoud van 202 m³, een berging (10 m²), balkon (10 m²) en een parkeerplaats;
- [object 5]. Op 14 januari 2011 verkocht voor € 215.000. Het betreft een, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, appartement uit 2012, met een inhoud van 202 m³, een berging (14 m²) en een balkon (10 m²).
4. Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [object 2] niet bij de waardebepaling mag worden betrokken. Dit appartement is volgens eiser niet aangeboden op de vrije markt, maar is verkocht aan de bewoner van het appartement. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen waarbij is vastgelegd dat de koper het appartement aan de verkoper kan verkopen voor € 220.000.
5. De rechtbank is van oordeel dat de inhoud van de koopakte van [object 2], als ook de hoogte van de overeengekomen verkooprijs, geen aanknopingspunten biedt voor het oordeel dat de verkoop van dit object niet onder marktconforme omstandigheden tot stand is gekomen. Deze beroepsgrond faalt.
6. Eiser voert voorts aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met onderlinge verschillen in inhoud en oppervlakte en dat de door verweerder gehanteerde eenheidsprijzen niet in lijn liggen met de door eiser geanalyseerde prijzen per vierkante meter in het Paleiskwartier.
7. De rechtbank stelt vast dat de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten voor wat betreft de waarde relevante kenmerken zeer goed aansluiten bij de woning. De vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde complex en laten zich qua inhoud en bijgebouwen goed vergelijken met de woning. Om die reden acht de rechtbank deze vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar dan de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten. Daar waar de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten van de woning verschillen blijkt uit de matrix in verweerders taxatierapport duidelijk hoe daarmee rekening is gehouden. Zo heeft de woning een WOZ-waarde die lager ligt dat de geïndexeerde verkoopcijfers van de qua inhoud identieke vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 3], omdat de woning in tegenstelling tot deze vergelijkingsobjecten geen parkeerplaats heeft.
8. De door eiser overgelegde informatie, waarbij uit 35 transacties een gemiddelde m²-prijs is berekend voor het gehele Paleiskwartier, ziet niet specifiek op het complex “De Croon”, en kan aan verweerders waardevaststelling niet afdoen. Dit geldt evenzeer voor de in beroep overgelegde kengetallen die eiser heeft afgeleid uit nieuwbouwprijzen. Deze nieuwbouwprijzen zien op andere appartementencomplexen (“Het Kabinet” en “Het Binnenhof”) en gelden bovendien per 8 juli 2009, terwijl de onderhavige waardebepaling betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2012.
9. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van € 223.000 niet te hoog is.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, mr. F.M. Tadic en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.