Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5918
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: M. Croes),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 184.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2014 (de betreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, van het bouwjaar 2007. De woning, gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex “Markiezenhof” in het Paleiskwartier te ‘s-Hertogenbosch, heeft een inhoud van 191 m³ en beschikt over een berging (7 m²), een balkon (3 m²) en een parkeerplaats.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 165.000. Verweerder verdedigt in beroep de na bezwaar gehandhaafde waarde van € 184.000.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde
niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde
(€ 184.000) naar de getaxeerde waarde (€ 186.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 15 april 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
- [object 2]. Op 31 december 2012 verkocht voor € 184.000. Het betreft een appartement, gelegen op de tweede verdieping van het complex “Prinsenhof”, met een inhoud van 186 m³, een berging van 7 m², een balkon van 2 m² en een parkeerplaats;
- [object 3]. Op 24 juni 2011 verkocht voor € 205.000. Het betreft een appartement, gelegen op de tweede verdieping van het complex “Prinsenhof”, met een inhoud van 176 m³, een berging van 14 m², een balkon van 5 m² en een parkeerplaats;
- [object 4]. Op 15 augustus 2012 verkocht voor € 165.000. Het betreft een appartement, gelegen op derde verdieping in hetzelfde complex als eisers woning, met een inhoud van 191 m³, een berging van 7 m², een balkon van 7 m² en een parkeerplaats.
5. Ter beoordeling van voormelde onderbouwing neemt de rechtbank in aanmerking dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de verschillen.
6. Eiser voert aan dat een aantal van de door verweerder in een eerdere fase van de procedure gebruikte vergelijkingsobjecten om verschillende redenen niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat voormelde vergelijkingsobjecten door verweerders taxateur niet bij de hertaxatie in beroep zijn betrokken. Nu het verweerder het vrij staat om de waarde in iedere fase van de procedure met nieuwe dan wel nadere gegevens te onderbouwen, kan de door eiser gestelde onbruikbaarheid van eerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet leiden tot een gegrond beroep.
7. Eiser heeft voorts aangevoerd dat zijn woning - anders dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten - een balkon op het noorden heeft, hetgeen volgens eiser een waardeverminderende omstandigheid betreft. Ter onderbouwing hiervan wijst eiser op de in geding gebrachte overzichten van de nieuwbouwprijzen van appartementen in diverse wooncomplexen in het Paleiskwartier, waaruit volgens eiser een waardeverschil van 2,93% blijkt tussen appartementen aan de zon- dan wel schaduwzijde.
8. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat een balkon aan de zon- dan wel schaduwzijde door potentiële kopers zowel positief als negatief kan worden gewaardeerd en daarmee subjectief van aard is. De door eiser in geding gebrachte nieuwbouwprijzen met betrekking tot het complex “Het Kabinet” gelden per 8 juli 2009, en zijn niet recent genoeg om een verondersteld waardeverschil verband houdend met de situering van de balkons op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2012) te kunnen onderbouwen. De geconstateerde verschillen in nieuwbouwprijzen bij de appartementen in het complex “Jheronimus” en het nog te bouwen complex “De Livin” kunnen voorts evenzeer toegeschreven worden aan andere factoren dan de ligging aan zon- of schaduwzijde, zoals het weidser uitzicht en een rustiger ligging. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden aan verweerders standpunt te twijfelen.
9. De rechtbank acht de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning. Behalve de vergelijkbaarheid zijn de objecten daarnaast rond de waardepeildatum verkocht. Zij kunnen daarom dienen ter bepaling van de waarde van de woning. De door eiser ingebrachte vergelijkingsobjecten doen hier naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar qua ligging.
10. De rechtbank constateert dat de WOZ-waarde van de woning niet in verhouding staat tot het (geïndexeerde) verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [object 4]. Eisers woning is immers vrijwel identiek aan dit object. Desondanks onderschrijft de rechtbank verweerders toelichting, dat voornoemd object hoogstwaarschijnlijk niet onder de meest optimale omstandigheden is verkocht. Daarbij acht de rechtbank van belang dat het eveneens identieke object [object 5] op 15 februari 2010 is verkocht voor
€ 210.000. De - naar de waardepeildatum geïndexeerde - verkoopprijs van [object 5] (€ 188.764) is veel hoger dan de geïndexeerde verkoopprijs van [object 4] (€ 170.000).
11. Gelet hierop heeft verweerder bij de waardevaststelling van de woning, naast het verkoopcijfer van de [object 4], terecht nog de verkoopcijfers van twee andere vergelijkbare objecten betrokken. Nu verweerder heeft gerekend met een gewogen gemiddelde van de uit alle drie de gebruikte verkoopcijfers herleide gegevens, waarbij de waarde van de woning juist in een gunstige verhouding staat tot de verkoopcijfers van de overige vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 3], ziet de rechtbank geen reden verweerders taxatie voor onjuist te houden. De door eiser overgelegde informatie, waarbij uit 35 transacties een gemiddelde m² -prijs is berekend voor het gehele Paleiskwartier, ziet niet specifiek op het complex “Markiezenhof”, en kan aan verweerders waardevaststelling niet afdoen.
12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van
€ 184.000 niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, mr. F.M. Tadic en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.