Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5917
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: M. Croes),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 403.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans (taxateur)
.
.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, van het bouwjaar 2003. De woning, gelegen in een appartementencomplex van het type “Armada” in het Paleiskwartier te ‘s-Hertogenbosch, heeft een inhoud van 555 m³ (282 m³ met een souterrain van 273 m³), een berging (17 m²), een terras (17 m²) en een parkeerplaats.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 345.000. Verweerder verdedigt in beroep de na bezwaar gehandhaafde waarde van € 403.000.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde
niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde
(€ 403.000) naar de getaxeerde waarde (€ 407.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 20 mei 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobjecten gebruikt:
- [object 2]. Op 30 september 2011 verkocht voor € 307.500. Het betreft een, eveneens in een appartementencomplex van het type “Armada” gelegen, appartement uit 2003, met een inhoud van 318 m³, een berging, een garage, een tuin, dakterras en een parkeerplaats;
- [object 3]. Op 1 september 2011 verkocht voor € 320.000. Het betreft een, eveneens in een appartementencomplex van het type “Armada” gelegen, appartement uit 2004, met een inhoud van 312 m³, een berging, een tuin, terras en een parkeerplaats.
- [object 4]. Op 5 februari 2013 verkocht voor € 275.000. Het betreft een, eveneens in een appartementencomplex van het type “Armada” gelegen, appartement uit 2002, met een inhoud van 316 m³, een berging, een garage, een tuin, terras en een parkeerplaats.
4. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten - anders dan de woning - geen souterrain hebben, terwijl de waarde van het souterrain enkel is vast te stellen door te vergelijken met recent verkochte woningen die wel een souterrain hebben. Eiser wijst daarbij op de verkoopcijfers van de objecten [object 5] (verkocht op 1 oktober 2011 voor € 367.500) en [object 6] (verkocht op 15 september 2010 voor
€ 361.250), waaruit een gemiddelde m³-prijs van € 346 voor het souterrain volgt. Tevens stelt eiser dat in de door verweerder gemaakte vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in inhoud en oppervlakte.
5. De rechtbank stelt voorop dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waarde niveau van de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de verschillen.
6. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, net als de woning, weliswaar op de begane grond van een appartementencomplex van het type “Armada” zijn gelegen, echter zij niet beschikken over een souterrain. Omdat er binnen de complexen “Armada” rondom de peildatum geen marktconforme verkopen hebben plaatsgevonden van appartementen met een souterrain, heeft verweerder een analyse gemaakt van de verkoopcijfers van appartementen met en zonder souterrain binnen het tegenover gelegen complex “Huis Den Bosch”. Daaruit blijkt volgens verweerder dat de waarde van een kubieke meter aan deelobject “souterrain” 64,42% bedraagt van de waarde van een kubieke meter aan deelobject “woning”. Verweerder heeft met dat percentage vervolgens de waarde van het souterrain van de woning bepaald.
7. Verweerder heeft de woning, die bestaat uit een bovenverdieping en een souterrain met een totale inhoud van 555 m³, vergeleken met veel kleinere appartementen zonder souterrain. Daarmee heeft verweerder de woning naar het oordeel van de rechtbank in feite vergeleken met een ander type woning. Reeds daarom kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast hoeft het voor het complex “Huis Den Bosch” berekende percentage, wat van die berekening overigens ook zij, niet noodzakelijkerwijs te gelden voor het complex “Armada’, waarin de woning zich bevindt. Dit geldt te meer nu verweerder er van heeft afgezien verkooptransacties binnen het complex “Huis Den Bosch” als vergelijkingsobjecten aan de onderhavige waardebepaling ten grondslag te leggen, omdat hij dit complex - terecht -van een geheel ander type acht dan het complex “Armada”.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
9. Ook de door eiser becijferde waarde van de woning volgt de rechtbank niet. Ten aanzien van het door eiser aangehaalde object [object 5], waarop eiser zijn berekening van de m³-prijs voor het souterrain mede heeft gebaseerd, heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat het verkoopcijfer hiervan niet bij de waardebepaling kan worden betrokken, nu dit object blijkens de verkoopadvertentie als ook blijkens de noodzaak tot doorverkoop na veiling binnen zes maanden, niet geacht kan worden voor een marktconforme prijs op de markt te zijn aangeboden. Het object [object 6], liggend binnen het complex “Huis Den Bosch”, behoort tot een ander type dan de Armada’s en is om die reden evenmin geschikt als vergelijkingsobject.
10. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om na vernietiging van de bestreden uitspraak het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Rekening houdend met de overige waardebepalende elementen van de woning, stelt de rechtbank de waarde vast op
€ 383.000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage.
13. De rechtbank kent 1 punt toe voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 487,- en een wegingsfactor 1. Omdat sprake is van samenhang in de zin van artikel 3 van het Bpb met de procedure 13/5915, waarin de rechtbank bij uitspraak van heden het beroep eveneens gegrond heeft verklaard, zal de rechtbank het aan eiser toe te kennen bedrag halveren. De kosten voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden derhalve vastgesteld op de helft van € 1460,-, derhalve op € 730,-
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object [object 1] te ’s-Hertogenbosch per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 383.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 730,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. F.M. Tadic en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.