Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5914
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: M. Croes),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 264.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement, van het bouwjaar 2009. De woning, gelegen op de eerste verdieping van het appartementencomplex “Het Kabinet” in het Paleiskwartier te ‘s-Hertogenbosch, heeft een inhoud van 281 m³ en beschikt over een berging (15 m²), een balkon (12 m²) en een parkeerplaats.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 253.000. Verweerder verdedigt in beroep de na bezwaar gehandhaafde waarde van € 264.000.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde
niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde
(€ 264.000) naar de getaxeerde waarde (€ 265.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 15 april 2014 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende, in hetzelfde appartementencomplex gelegen, woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
- [object 2]. Op 1 februari 2012 verkocht voor € 266.000. Het betreft een appartement, gelegen op de derde verdieping in hetzelfde complex, met een inhoud van 281 m³, een berging van 15 m², een balkon van 12 m² en een parkeerplaats;
- [object 3], verkocht op 2 januari 2012 voor € 265.000. Het betreft een appartement, gelegen op de eerste verdieping in hetzelfde complex, met een inhoud van 291 m³, een berging van 15 m², een balkon van 8 m² en een parkeerplaats;
- [object 4], verkocht op 14 maart 2012 voor € 267.000. Het betreft een appartement, gelegen op de derde verdieping in hetzelfde complex, met een inhoud van 291 m³, een berging van 15 m², een balkon van 8 m² en een parkeerplaats.
4. Ter beoordeling van voormelde onderbouwing neemt de rechtbank in aanmerking dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de verschillen.
5. Eiser heeft allereerst aangevoerd dat zijn woning - anders dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten - een balkon op het noorden heeft, hetgeen volgens eiser een waarde verminderende omstandigheid betreft. Ter onderbouwing hiervan wijst eiser op de in geding gebrachte overzichten van de nieuwbouwprijzen van appartementen in diverse wooncomplexen in het Paleiskwartier, waaruit volgens eiser een waardeverschil van 2,93% blijkt tussen appartementen aan de zon- dan wel schaduwzijde.
6. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat een balkon aan de zon- dan wel schaduwzijde door potentiële kopers zowel positief als negatief kan worden gewaardeerd en daarmee subjectief van aard is. Dit geldt te meer nu de appartementen in het complex “Het Kabinet” blijkens het verhandelde ter zitting naast een eigen balkon beschikken over een gemeenschappelijk - in de zon gelegen - dakterras. Verweerder wijst er voorts terecht op dat de door eiser in geding gebrachte nieuwbouwprijzen met betrekking tot het complex “Het Kabinet” golden per 8 juli 2009, waardoor deze niet recent genoeg zijn om te kunnen dienen als referentie voor de waarde op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2012). Voorts kunnen de geconstateerde verschillen in nieuwbouwprijzen bij de appartementen in het complex “Jheronimus” en het nog te bouwen complex “De Livin” evenzeer toegeschreven worden aan andere factoren dan de ligging aan zon- of schaduwzijde, zoals het weidser uitzicht en een rustiger ligging. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden aan verweerders standpunt te twijfelen.
7. De rechtbank acht de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning. Het object [object 2] is vrijwel identiek aan de woning terwijl de vergelijkingsobjecten [object 3] en [object 4] slechts een iets grotere inhoud hebben dan de woning met een iets kleiner balkon. Behalve de vergelijkbaarheid zijn de objecten daarnaast rond de waardepeildatum verkocht. Zij kunnen daarom dienen ter bepaling van de waarde van de woning.
8. Eisers stelling dat er bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in inhoud van de woning en de oppervlakte van het balkon, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft de waarde van de woning berekend door het gewogen gemiddelde te nemen van de m³-prijzen, zoals die uit de onder overweging 3. vermelde verkoopprijzen kunnen worden herleid. Daarbij is de m³-prijs van de twee qua inhoud grotere vergelijkingsobjecten gecorrigeerd in verband met die grotere inhoud. De rechtbank acht deze methode niet onjuist. De rechtbank merkt op dat de door verweerder voor de inhoud van de woning gehanteerde m³-prijs lager ligt dan die voor het identieke vergelijkingsobject [object 2], hetgeen gunstig is voor eiser. Dat de voor de woning bepaalde m³-prijs hoger ligt dan die van de vergelijkingsobjecten [object 3] en [object 4] is in lijn met de economische stelregel van de toe- en afnemende meeropbrengsten, welke in dit geval betekent dat bij een toename van de inhoud van een object de gemiddelde prijs per kubieke meter daalt, en omgekeerd. De (deel)waarde van de bijgebouwen heeft verweerders taxateur bepaald door de uit de gehanteerde verkoopcijfers herleide eenheidsprijzen van de bijgebouwen in de taxatieopbouw op gelijke wijze toe te passen op eisers woning als op de vergelijkingsobjecten.
9. Gelet op het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten.
10. De door eiser overgelegde informatie, waarbij uit 35 transacties een gemiddelde m² -prijs is berekend voor het gehele Paleiskwartier, ziet niet specifiek op het complex “Het Kabinet”, en kan aan verweerders waardevaststelling niet afdoen.
11. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van
€ 264.000 niet te hoog is.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. F.M. Tadic en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.