Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 14/415 en 14/416
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: H.W.R. van Lieshout),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigden: mr. M.J.W. van den Kieboom en I.L. Matagora).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarden van de volgende onroerende zaken, te Deurne, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op de hierna genoemde waarden:
- [object 1], waarde € 451.000;
- [object 2], waarde € 958.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarden van (onder meer) bovenvermelde onroerende zaken gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bewaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft voor ieder object afzonderlijk een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft bij zijn verweerschrift ten aanzien van het object [object 1] de ter onderbouwing gebruikte huurgegevens (van één vergelijkingsobject) overgelegd met de mededeling dat op grond van artikel 8:29, eerste lid, van de Awb uitsluitend de rechtbank kennis zal mogen nemen van dit stuk.
Bij beslissing van 28 juni 2010 heeft de rechtbank bepaald dat de beperking van de kennisneming van dit stuk gerechtvaardigd is.
Eiser heeft de rechtbank bij brief van 31 augustus 2014 toestemming gegeven voormeld stuk bij haar beoordeling te betrekken.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door S.A. van Eck (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1.
Eiser is eigenaar van de onroerende zaken.
2.
[object 1] betreft een bedrijfsobject, gelegen op een bedrijventerrein in Deurne. Het object uit 1999 bestaat uit een productiehal van 740 m² en twee kantoorruimten van 71 m² en 65 m².
3.
[object 2] betreft een vrijstaande woning (woonboerderij), gelegen in het buitengebied van Deurne. De woning uit 1894 heeft een inhoud van 1625 m³, een vrijstaande garage van 75 m², een overkapping/luifel van 64 m² en een zwembad van 50 m². Het perceel van de woning het een oppervlakte van 2490 m². De woning is door eiser op 1 oktober 2010 gekocht voor € 1.030.000.
Geschil en beoordeling
4.
Partijen verschillen van mening over de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit lagere waarden en onderbouwt deze met contrataxatierapporten. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden in de door hem overgelegde taxatierapporten.
5.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser aanvoert.
6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning dient te worden bepaald met behulp van een vergelijking met woningen, waarvan marktgegevens rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn en de waarden van het bedrijfsobject met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
[object 1] (14/415)
7.
Eiser voert aan dat het object [object 1] (hierna te noemen: het bedrijfspand) al meerdere jaren leeg staat, omdat in tijden van recessie moeilijk huurders zijn te vinden voor middelgrote objecten. Er zijn wel mogelijkheden om het pand te verhuren, maar dan moet de huurwaarde veel lager zijn dan verweerder heeft bepaald bij het vaststellen van de in geschil zijnde waarde. Eiser bepleit een waarde voor het bedrijfspand van € 375.000, welke hij onderbouwt met een door hem overgelegd taxatierapport van makelaar/taxateur H.W.R. van Lieshout (tevens eisers gemachtigde), waarin het bedrijfspand per waardepeildatum 1 januari 2012 op voormelde waarde is getaxeerd.
8.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van
€ 451.000 naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 20 maart 2014 door taxateur S.A. van Eck. Daarin zijn ter bepaling van de waarde van het bedrijfspand de gerealiseerde verkoopcijfers van twee vergelijkingsobjecten en het huurcijfer van één vergelijkingsobject gebruikt. Het betreft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object 3] (verkocht op 22 maart 2011 voor € 760.000) en [object 4] (verkocht op 27 juli 2011 voor € 625.000) en het huurcijfer van een bedrijfsobject gelegen te Deurne, waarvan kennisneming enkel aan de rechtbank is voorbehouden.
9.
Verweerder heeft aan de productiehal een waarde van € 44 per m² toegekend (huurwaarde: € 32.560), en aan de kantoorruimtes respectievelijk € 99 per m² (huurwaarde: € 7.029) en € 78 per m² (huurwaarde: € 5.070). Daarbij is een kapitalisatiefactor van 10,1 gehanteerd, hetgeen resulteert in een eindwaarde van € 451.000. (gelijk aan de vastgestelde WOZ-waarde).
10.
De rechtbank stelt, gelet op het verhandelde ter zitting, vast dat de kapitalisatiefactor niet meer in geschil is. Wel betwist eiser de door verweerder bij de waardering gehanteerde huurwaarden voor de productiehal en de kantoorruimtes.
11.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de huurwaarden naar het huurcijfer van één vergelijkingsobject. Eiser heeft van het stuk waarin verweerder de informatie over dat huurcijfer heeft neergelegd geen kennis kunnen nemen, vanwege de toepassing van artikel 8:29, eerste lid, van de Awb op dat stuk. De rechtbank constateert dat verweerder er daarnaast niet voor heeft gekozen het betreffende huurcijfer in geanonimiseerde vorm (enkel de objectkenmerken en het huurcijfer) aan eiser te verstrekken. Op pagina 8 van het door verweerder overgelegde taxatierapport staat weliswaar
“de onderbouwende verhuurcijfers zijn in het rapport niet voorzien van een adres. Bij deze onderbouwingen wordt alleen de gemeente en de objectkenmerken vermeld”, maar het taxatierapport bevat deze gegevens niet en ook anderszins zijn deze niet aan eiser verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat eiser, nu hij de door verweerder bij de waardering aan het bedrijfspand toegekende huurwaarden gemotiveerd betwist, ten minste inzage had behoren te krijgen in een geanonimiseerde versie van verweerders onderbouwing. Het had op de weg van verweerder gelegen om deze aan eiser te verschaffen. Nu verweerder zulks heeft nagelaten, oordeelt de rechtbank dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Het beroep is dus gegrond.
“de onderbouwende verhuurcijfers zijn in het rapport niet voorzien van een adres. Bij deze onderbouwingen wordt alleen de gemeente en de objectkenmerken vermeld”, maar het taxatierapport bevat deze gegevens niet en ook anderszins zijn deze niet aan eiser verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat eiser, nu hij de door verweerder bij de waardering aan het bedrijfspand toegekende huurwaarden gemotiveerd betwist, ten minste inzage had behoren te krijgen in een geanonimiseerde versie van verweerders onderbouwing. Het had op de weg van verweerder gelegen om deze aan eiser te verschaffen. Nu verweerder zulks heeft nagelaten, oordeelt de rechtbank dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Het beroep is dus gegrond.
12.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van het bedrijfspand dient te worden verlaagd naar € 375.000. In het door hem overgelegde taxatierapport zijn ter onderbouwing van zijn standpunt huurprijzen van vijf vergelijkingsobjecten opgenomen. Desgevraagd heeft eisers gemachtigde ter zitting toegelicht dat het, met uitzondering van [object 4] te Deurne, objecten betreft die daadwerkelijk zijn verhuurd. Eisers gemachtigde heeft echter geen helderheid kunnen verschaffen over de vraag of de in zijn taxatierapport genoemde huurprijzen de netto huurwaarden betreffen, waarbij rekening is gehouden met de door de verhuurder te verstrekken incentives. Het voorgaande klemt temeer nu verweerders taxateur ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de in het taxatierapport van eiser vermelde huurprijzen alle exact overeenkomen met de vraaghuurprijzen van de betreffende objecten, zoals deze op internet stonden. De rechtbank is, gelet daarop, van oordeel dat onvoldoende vaststaat dat sprake is van netto-huurprijzen, zodat aan de door eiser overgelegde onderbouwing onvoldoende overtuigingskracht toekomt. Daarom bestaat geen grond de waarde van het bedrijfspand te verlagen naar de door eiser bepleite waarde.
13.
Het beroep, gericht tegen de waardebepaling van het object [object 1], is gegrond. De bestreden uitspraak kan in zoverre dan ook niet in stand blijven. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om het geschil, voor zover betrekking hebbend op het object [object 1], met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting, stelt de rechtbank de waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 400.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig.
14.
De rechtbank constateert dat in verband met het beroep in de onderhavige zaak (SHE 14/415) geen griffierecht is geheven. In de samenhangende zaak met zaaknummer SHE 13/5744 is wel griffierecht geheven. Bij mondelinge uitspraak van 22 september 2014 is in laatstgenoemde beroepsprocedure door deze rechtbank reeds bepaald dat verweerder het griffierecht aan eiser moet vergoeden. Een vergoeding van het griffierecht is in de onderhavige zaak dus niet aan de orde.
15.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage. Er is sprake van samenhang in de zin van artikel 3 van het Bpb met de procedure met zaaknummer SHE 13/5744.
Wat de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand betreft, verwijst de rechtbank naar de mondelinge uitspraak van 22 september 2014 van deze rechtbank, waarbij reeds een vergoeding daarvoor is toegekend.
Wat de kosten voor het door eiser overgelegde taxatierapport betreft, overweegt de rechtbank als volgt. Het taxatierapport betreft zowel onderhavig bedrijfspand als het daarnaast gelegen bedrijfspand [object 5]. In de uitspraak van 22 september 2014 van deze rechtbank is aan verweerder opgedragen om zich, in het kader van de nog te nemen beslissing op de bezwaren met betrekking tot [object 5], ook uit te laten over de door eiser geclaimde vergoeding van taxatiekosten. Nu het door eiser overgelegde taxatierapport zowel op [object 5] als op het onderhavige pand [object 1] betrekking heeft, ziet de rechtbank aanleiding de vergoeding te halveren. Eiser claimt, gelet op het door hem overgelegde formulier proceskosten, een vergoeding ten bedrage van € 390, uitgaande van een tijdsbesteding van zes uren en een tarief van € 65. Nu dat tarief overeenkomt met het uurtarief betreffende taxaties van courante niet-woningen, zoals opgenomen in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012 nr. 26039), en het geclaimde aantal uren de rechtbank niet onredelijk voorkomt, bepaalt de rechtbank de vergoeding voor taxatiekosten in de onderhavige procedure op de helft van € 390, zijnde een bedrag van € 195.
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
[object 2] (14/416)
16.
Verweerder onderbouwt de door hem voorgestane waarde (€ 958.000) van het object [object 2] (hierna: de woning) met het eigen verkoopcijfer van de woning (gekocht op 1 oktober 2010 voor € 1.030.000) en de verkoopgegevens van [object 6] te Deurne (verkocht op 1 november 2010 voor 675.000) en [object 7] te Vlierden (verkocht op 28 februari 2012 voor € 680.000).
17.
Eiser voert aan dat het eigen verkoopcijfer van de woning niet bruikbaar is, omdat het te ver van de waardpeildatum is gerealiseerd en omdat deze verkoop tot stand is gekomen door woningruil. Voor de juiste waarde van de woning is het verkoopcijfer van het object [object 7] (verkocht op 28 februari 2012 voor € 680.000) een zeer goede indicatie. Eiser bepleit een waarde voor dit object van € 850.000, welke hij onderbouwt met een door hem overgelegd taxatierapport van makelaar/taxateur H.W.R. van Lieshout (tevens eisers gemachtigde), waarin de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 op voormelde waarde is getaxeerd.
18.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en de in het verweerschrift gegeven toelichting voldoende inzicht geboden in de eindwaarde van de woning op de waardepeildatum. Uit vaste rechtspraak volgt dat het eigen verkoopcijfer van de woning in beginsel bepalend is voor de WOZ-waarde. Het moet dan wel gaan om een koopsom die de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Hoewel de datum van 1 oktober 2010, waarop eiser de woning heeft gekocht, niet binnen een jaar rond de waardepeildatum is gelegen, is de datum van aankoop naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver buiten die periode gelegen dat het aankoopcijfer niet meer als maatgevend kan worden beschouwd. Aangezien eiser zijn stelling dat dit aankoopcijfer niet marktconform is, onvoldoende heeft onderbouwd, en verweerder in het verweerschrift deze stelling gemotiveerd heeft betwist, ziet de rechtbank geen reden dit aankoopcijfer buiten beschouwing te laten bij de bepaling van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2012. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 maart 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3489). Daarbij neemt de rechtbank tevens in overweging dat de door verweerder vastgestelde waarde € 72.000 lager ligt dan het eigen aankoopcijfer, waarmee verweerder inzichtelijk heeft gemaakt dat hij met de tussentijdse waardeontwikkeling rekening heeft gehouden. Nu verweerder bovendien nog twee andere verkoopcijfers ter onderbouwing van de waarde heeft gebruikt, waaronder het door eiser genoemde vergelijkingsobject ([object 7]), acht de rechtbank de door verweerder gemaakte vergelijking voldoende representatief voor de waarde van de woning op de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van [object 2] per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.
19.
Het door eiser overgelegde taxatierapport kan aan het voorgaande niet af doen, aangezien het merendeel van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten niet in de gemeente Deurne ligt en het taxatierapport bovendien een cijfermatige onderbouwing ontbeert, waardoor de daarin vermelde waarde niet verifieerbaar is.
20.
Het voorgaande betekent dat het beroep, gericht tegen de waardebepaling van de woning [object 2], ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
[object 1] (14/415)
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- stelt de waarde van het object [object 1] te Deurne per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 400.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 195.
[object 2] (14/416)
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2014.
de griffier is buiten staat
de uitspraak te ondertekenen voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.