Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/116
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 538.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2013 heeft verweerder de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans RT.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement uit 1998. De woning, gelegen in een appartementencomplex aan de [straatnaam] in de buurt “Zuid”, bestaat uit de hoofdbouw (525 m³) met berging (33 m³) en een balkon (9 m²). Tot het object behoort een parkeerplaats.
Geschil en beoordeling
1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 488.000 (afgerond) en verwijst naar de in beroep overgelegde herziene taxatiekaart, opgesteld door een taxateur die werkzaam is bij De Juiste Waarde B.V., gevestigd te Heteren. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 538.000) naar de getaxeerde waarde (€ 541.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 april 2014 is opgesteld door taxateur G.A.M. Jonkers RMT.
2.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.
Eiser voert allereerst aan dat hij niet begrijpt waarom verweerder in de bestreden uitspraak (de rechtbank begrijpt uit de stukken: het taxatieadvies dat in de bestuurlijke fase op 29 november 2013 door taxateur M. Lukassen is opgesteld) verwijst naar de vraagprijs van [adres 2]. Verweerder heeft hier tegenin gebracht dat eiser terecht heeft opgemerkt dat een vraagprijs niet kan dienen als onderbouwing van de waarde in het kader van de Wet WOZ, maar dat verweerder dit ook niet heeft gedaan. Verweerder heeft de vraagprijs van [adres 2] (€ 650.000) enkel opgevoerd om, ten overvloede, zijn standpunt inzichtelijk te maken dat ook daaruit volgt dat de WOZ-waarde van Beethovenlaan 3B (€ 538.000) in verhouding tot deze vraagprijs niet te hoog is bepaald.
4.
Eiser bekritiseert het door verweerder eerder gebruikte vergelijkingsobject [adres 3]. Het staat verweerder echter vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in beroep dit vergelijkingsobject vervangen door een ander vergelijkingsobject, zodat aan deze beroepsgrond geen betekenis meer toekomt.
5.
De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat de transactie van het vergelijkingsobject [adres 4] minder goed bruikbaar is omdat de koopakte van dit object al op 29 januari 2010 is ondertekend. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de regel uit mag gaan van de datum waarop de eigendomsoverdracht in het Kadaster is ingeschreven. Dit is immers een algemeen en openbaar toegankelijk gegeven en zal veelal dicht bij de transportdatum zijn gelegen, terwijl de (transactie)datum van het aangaan van een koopovereenkomst niet in het Kadaster is opgenomen en doorgaans moeilijker te achterhalen zal zijn. De enkele, niet met gegevens, onderbouwde stelling van eiser dat de koopsom van [adres 4] niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer op de transportdatum vanwege tijdsverloop en de algemene marktontwikkeling tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de transportdatum, is onvoldoende concreet om reeds daarom dit vergelijkingsobject te verwerpen. Daarnaast betekent ook het gegeven dat de transactie meer dan een jaar voor de waardepeildatum is gelegen niet dat een dergelijke transactie reeds om die reden ongeschikt is. Reden om een dergelijke transactie te gebruiken kan zijn dat de transactie, omwille van de vergelijkbaarheid met het object in geding, meer geschikt is voor de onderbouwing van de waarde dan transacties die dichter bij de waardepeildatum liggen.
6.
Eiser voert verder aan, zo begrijpt de rechtbank, dat ook het door verweerder in beroep opnieuw gebruikte vergelijkingsobject [adres 5] niet bruikbaar is, omdat voldoende marktgegevens beschikbaar zijn in dezelfde straat.
7.
Eiser wordt niet gevolgd in zijn beroepsgrond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en zijn toelichting daarop in zowel het verweerschrift als ter zitting voldoende inzicht geboden in de eindwaarde van de woning. Weliswaar wijst eiser er op dat [adres 5] niet in dezelfde straat is gelegen en, op grond van een ter zitting getoonde luchtfoto, bovendien op loopafstand is gelegen ten opzichte het centrum van ‘s-Hertogenbosch, maar verweerder heeft daar bij opgemerkt dat dit appartement wel in dezelfde buurt is gelegen als het appartement van eiser. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder aangevuld dat eisers appartement nabij een buurtcentrum is gelegen en, iets verder weg, bij het Zuiderpark en het natuurgebied De Bossche Broek. Verweerder heeft terecht erop gewezen dat vergelijkingsobjecten, zo al mogelijk, niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft bij zijn taxatie in beroep verder gekozen voor een tweetal objecten in dezelfde straat [adres 4] en [adres 6] waarvan [adres 4] in hetzelfde complex is gelegen. Uit de hertaxatie die eiser heeft ingebracht volgt dat ook eiser deze twee objecten geschikt acht. Daarbij springt in het oog dat dat deze twee vergelijkingsobjecten wel een iets mindere inhoud hebben, maar verder, mede gelet op de uitstraling, het bouwjaar en de overige objectkenmerken goed vergelijkbaar zijn. Vergelijkingsobject [adres 5], dat iets dichter bij het centrum ligt, is wat ouder qua bouwjaar en heeft een iets mindere inhoud, maar ook dit vergelijkingsobject laat zich, met inachtneming van de eerdere genoemde liggingsaspecten van de panden aan de [straatnaam], goed vergelijken met eisers appartement. Voor zover verschillen bestaan, komen deze, naar het oordeel van de rechtbank, in voldoende mate in de waardering tot uitdrukking. Zo heeft verweerder, vanwege de mindere inhoud van de vergelijkingsobjecten, een correctie toegepast voor dat verschil. De gehanteerde m³-prijs voor de hoofdbouw van het appartement bedraagt na toepassing van deze correctie € 996 (afgerond) en is daarmee, gelet op de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten (€ 1102,67) niet te hoog vastgesteld. Daarnaast is relevant dat het appartement van eiser een kamer meer heeft dan de vergelijkingsobjecten, wat van invloed is op de eindwaarde van het appartement van eiser.
8.
Eiser heeft ter zitting benadrukt dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan het beste gerealiseerde verkoopcijfer, namelijk dat van [adres 7], gelegen in hetzelfde complex. Uit deze verkooptransactie volgt dat dit appartement in 2011 is verkocht voor
€ 390.000 (€ 370.000 geïndexeerd naar de waardepeildatum). De taxateur van eiser heeft deze transactie wel gebruikt in zijn taxatie.
€ 390.000 (€ 370.000 geïndexeerd naar de waardepeildatum). De taxateur van eiser heeft deze transactie wel gebruikt in zijn taxatie.
9.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat aan deze transactie geen betekenis toekomt, heeft verweerder in zijn verweerschrift gesteld dat dit object voor een niet-marktconforme prijs is verkocht. Verweerder acht de transactieprijs onverklaarbaar lager dan de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft verweerder er ook op gewezen dat [adres 7] is verkocht door tien erfgenamen, nadat de eigenaar is overleden.
10.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat bij de verkoop van[adres 7] andere dan zakelijke motieven een rol hebben gespeeld. De toelichting van verweerder ter zitting dat de transactie valt onder de bandbreedte die verweerder hanteert voor transacties van dergelijke appartementen en dat het vermoeden bestaat dat de erfgenamen zo snel mogelijk van het pand af wilden, acht de rechtbank, zonder concrete onderbouwing, ontoereikend als verklaring. Onder deze omstandigheden heeft verweerder dan ook niet inzichtelijk gemaakt dat het appartement niet na de beste voorbereiding aan de meestbiedende gegadigde is verkocht. De rechtbank verbindt daaraan het gevolg dat aan de transactie van [adres 7], anders dan verweerder stelt, betekenis toekomt voor de onderbouwing van de waarde zoals eiser die voorstaat.
11.
Eiser heeft zich, ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde, beroepen op de in beroep overgelegde herziene taxatiekaart. De rechtbank stelt vast dat deze taxatiekaart is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2013, op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet deze taxatiekaart in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. Naast het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [adres 7], dat de rechtbank geschikt acht, heeft eiser daarnaast gebruik gemaakt van de twee vergelijkingsobjecten die verweerder ook heeft gehanteerd in zijn taxatie, te weten [adres 6] en [adres 4]. Verweerder heeft de analyse van deze twee vergelijkingsobjecten in de taxatiekaart van eiser ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde onvoldoende weersproken. De taxateur heeft weliswaar ter zitting een aantal kanttekeningen geplaatst bij de door de taxateur van eiser gehanteerde correcties met betrekking tot de ligging en het volume, maar hij heeft daarmee niet inzichtelijk gemaakt waarom eiser op grond van zijn taxatie niet te volgen is in de door hem voorgestane eindwaarde.
12.
Na toetsing van wat partijen over en weer hebben aangedragen, inclusief wat is vervat in de door hen ingebrachte matrices, komt de rechtbank tot het oordeel dat hieraan, met inachtneming van wat hiervoor is overwogen, een gelijk gewicht toegekend moet worden. Geen van de aangevoerde feiten en omstandigheden hebben de rechtbank tot het oordeel gebracht dat aan de ene matrix een grotere bewijskracht zou toekomen dan aan de andere. Zowel voor de namens verweerder door taxateur Jonkers getaxeerde waarde van
€ 541.000, als voor de door eisers taxateur getaxeerde waarde van € 488.000 (afgerond), geven beide matrices voldoende onderbouwing. Het gevolg is dat de rechtbank deze matrices in zoverre zou kunnen volgen.
€ 541.000, als voor de door eisers taxateur getaxeerde waarde van € 488.000 (afgerond), geven beide matrices voldoende onderbouwing. Het gevolg is dat de rechtbank deze matrices in zoverre zou kunnen volgen.
13.
Op grond van voorgaande overwegingen vernietigt de rechtbank de bestreden uitspraak op bezwaar en voorziet zelf in de zaak. De rechtbank stelt de waarde van [adres 1] op de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, in goede justitie vast op € 514.000. De aanslag OZB wordt verminderd naar een bij een waarde van € 514.000 behorend bedrag.
14.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Zij hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage.
16.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.460,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van
€ 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).
17.
Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank uit van een tijdsbeslag van vier uur (bij een inpandige opname) tegen een uurtarief van € 50,-, vermeerderd met 21 % omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 242,-. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt.
18.
De kosten die eiser heeft gemaakt voor het opstellen van een taxatierapport als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb dienen te worden onderscheiden van de kosten die eiser voor kadastrale recherche heeft moeten maken. Verweerder dient deze kadastrale kosten (€ 9,60) op grond van artikel 1, aanhef en onder e, van het Bpb eveneens aan eiser te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 6 december 2013;
- stelt de waarde van [adres 1] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vast op € 514.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1711,60, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 augustus 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.