Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/669
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juni 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: J.J.G. van der Voort),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 1.662.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2013 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.406.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Tevens is daarbij een proceskostenvergoeding toegekend van € 243.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2014. Eiser is verschenen bij gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur C.L.M. van Summeren RMT/RT.
Overwegingen
1.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een melkveehouderij met een bedrijfswoning.
2.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit in eerste instantie een waarde van € 1.211.000 en verwijst daarvoor naar het reeds in bezwaar overgelegde taxatierapport van 5 mei 2013, aangevuld op 2 juli 2013, opgesteld door taxateur A.P.J van den Boer. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser in tweede instantie een lagere, niet nader genoemde, waarde bepleit met de stelling dat, anders dan in het door hem ingebrachte taxatierapport wordt gesteld (10.000 m²), uitgegaan moet worden van 7.000 m² grond bij de niet-woning. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde naar de gelijke waarde van het object (€ 1.406.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 april 2014 is opgesteld door de taxateurs K.A. Stolker en C.L.M. van Summeren.
3.
Gelet op het verhandelde ter zitting is slechts in geding de oppervlakte van het gedeelte dat als grond aan het niet-woongedeelte wordt toegerekend en daarmee de waarde van de grond. Daarnaast is in geschil de waarde van de nieuwe ligboxenstal en mestkelder uit 2011. De rechtbank zal zich tot die geschilpunten beperken.
4.
Eiser voert aan dat teveel grond is gewaardeerd als grond bij niet-woning. Volgens eiser heeft die grond een oppervlakte van 7.000 m² in plaats van 12.000 m². In dat kader stelt eiser dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met 5.000 m² cultuurgrond die bij de waardebepaling buiten aanmerking dient te blijven.
5.
Artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) luidt voor zover relevant:
'Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor-zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen;'
Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 220 d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet.
'Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor-zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen;'
Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 220 d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet.
Artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling luidt:
'Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 312 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW).'
'Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 312 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW).'
Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 220 d, tweede lid, van de Gemeentewet.
Artikel 7:312 van het BW luidt:
'Onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.'
'Onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.'
6.
De rechtbank stelt voorop dat verweerder een deel van de grond reeds als cultuurgrond bij de waardebepaling buiten aanmerking heeft gelaten. Eiser dient aannemelijk te maken dat sprake is van méér cultuurgrond dan waarvan verweerder is uitgegaan. De enkele stelling dat sprake is van cultuurgrond op een gedeelte van de door verweerder als grond bij de niet-woning gewaardeerde oppervlakte is daarvoor onvoldoende. Gelet op de ter zitting getoonde luchtfoto is sprake van een erfafscheiding in de vorm van struiken, en derhalve niet van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond ten behoeve van de landbouw/veehouderij, op de plekken waarvan eiser stelt dat sprake is van cultuurgrond. Daarnaast wordt in het door eiser ingebrachte taxatierapport niets gesteld over de aanwezigheid van cultuurgrond en wordt in het rapport niet uitgegaan van 7.000 m² grond bij de niet-woning, zoals eiser bepleit, maar van 10.000 m². De rechtbank is van oordeel dat eiser op deze wijze niet aannemelijk heeft gemaakt dat méér grond in de cultuurgrondvrijstelling dient te worden betrokken dan verweerder bij de waardevaststelling reeds heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
7.
Eiser voert aan dat verweerder de waarde van de ligboxenstal uit 2011 en de daarbij behorende mestkelder uit 2011 te hoog heeft gewaardeerd. Eiser bepleit voor deze objectonderdelen tezamen een lagere waarde, te weten, zo begrijpt de rechtbank uit de aanvulling van 2 juli 2013 op het taxatierapport, € 575.000. Eiser voegt daar ter zitting, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 april 2014 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:3392, nog aan toe dat bij de waardering aangesloten dient te worden bij de - veel lagere –stichtingskosten.
8.
In het door verweerder gebruikte taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij voor wat betreft de waardering van de gebouwen de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen naar de waardepeildatum 1 januari 2012 is gebruikt. In deze taxatiewijzer wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van de kengetallen transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [adres 2], een melkveebedrijf te Boekel, en [adres 3], een gemengd bedrijf te Lith en [adres 4], een intensieve veehouderij (runderen), te Odiliapeel.
9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met overlegging van het taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem vastgestelde deelwaarden van de ligboxenstal uit 2011 en de daarbij behorende mestkelder uit 2011 aannemelijk gemaakt. Uit het taxatierapport volgt dat rekening is gehouden met de voor die ligboxenstal gebruikte bouwmaterialen door een correctie toe te passen waarbij de waarde per m² die is gehanteerd voor de ligboxenstal vrijwel overeenkomt met de waarde voor het goedkoopste bouwmateriaal voor dergelijke objecten, als genoemd in deze taxatiewijzer. Wat betreft de mestkelder heeft verweerder een waarde per m² gehanteerd die overeenkomt met de bandbreedte die voor dergelijke mestkelders in de taxatiewijzer worden gehanteerd.
10.
Eiser heeft weliswaar een waarde van € 575.000 bepleit voor de ligboxenstal en mestkelder uit 2011, maar heeft verder, zoals verweerder terecht heeft gesteld, nagelaten inzichtelijk te maken waarom de door verweerder gehanteerde waarden niet als juist kunnen worden aanvaard. Anders dan in de door eiser genoemde uitspraak heeft verweerder in het onderhavige geval wel een aannemelijke verklaring gegeven waarom de uit de Taxatiewijzer voortvloeiende waarden boven de stichtingskosten liggen. Het feit dat eiser bij de bouw gebruik heeft gemaakt van tweedehandsmaterialen leidt weliswaar tot lagere stichtingskosten maar heeft niet tot gevolg dat de waarde in het economisch verkeer daalt.
11.
Nu eiser de objectkenmerken van de ligboxenstal en mestkelder voor het overige niet heeft weersproken, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de door verweerder aan de ligboxenstal en mestkelder uit 2011 toegekende deelwaarden.
12.
Ook voor het overige ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast.
13.
Aan het door eiser in beroep overgelegde taxatierapport kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis voor de waardebepaling toe, omdat een onderbouwing ontbreekt naar objectkenmerken van de aangegeven deelwaarden, er verschillen bestaan wat betreft objectkenmerken maar niet inzichtelijk wordt gemaakt op grond waarvan eiser tot het aantal door hem gehanteerde m² en m³ komt, er een aantal deelobjecten worden opgenomen die niet relevant zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde en ten slotte uit het rapport niet blijkt welke referenties zijn gebruikt.
14.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
15.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.