Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/4698
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juni 2014 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: J.M.M. Hermens),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gemert-Bakel, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1], gemeente Gemert-Bakel (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 1.293.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en [persoon 1]. Verweerder (de heffingsambtenaar drs. K.G. Stenger) is verschenen, bijgestaan door haar taxateur F.T.M. van Neer.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een agrarisch object dat een scharrelkippenbedrijf voor de productie van eieren huisvest. De onroerende zaak stamt uit het bouwjaar 2004. De onroerende zaak bestaat uit een pluimveestal van 6.080 m² en een magazijn/sorteerloods van 560 m² . Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer
9.862 m².
Geschil en beoordeling
2.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiseres bepleit een waarde van € 780.000.
3.
Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 € 998.000 bedraagt. Aangezien deze waarde lager is dan de gehandhaafde waarde in de bestreden uitspraak op bezwaar, kan de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is dan ook gegrond. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde naar het door WOZ-taxateur R.H.E. Custers RT op 14 januari 2014 opgemaakte taxatierapport. Daarin is de onroerende zaak getaxeerd op € 998.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen. De taxateur gaat in de matrix, waarin hij de opbouw van de WOZ-waarde uiteenzet, aan de hand van de kengetallen in deze taxatiewijzers voor het onderdeel pluimveestal uit van een (gemiddelde) waarde € 196 per m². Voor het onderdeel magazijn/sorteerloods gaat de taxateur uit van een (gemiddelde) waarde van € 280 per m². Voor de grond rekent de taxateur met een waarde van € 10 per m². Op de aldus verkregen bedragen brengt de taxateur een correctie van € 65,- per m² in mindering op het onderdeel pluimveestal omdat het een eenvoudig staltype betreft. Ook brengt de taxateur een bedrag van € 50.000 in mindering op de (totaal) waarde vanwege de beperkte uitbreidingsmogelijkheden die het agrarisch bedrijf heeft.
5.
Eiseres voert aan dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte een stal van 490 m² heeft betrokken. Nu verweerder blijkens zijn hertaxatie in beroep voormelde stal niet betrekt bij de waardebepaling, treft deze beroepsgrond geen doel. Voorts is ter zitting gebleken dat eiseres geen bezwaren heeft tegen de door verweerder toegekende waarde wat betreft de grond. Integendeel, eiseres heeft ter zitting aangegeven zelf van een hoger bedrag uit te gaan.
6.
Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afwijkende staltype van de onroerende zaak. Eiseres verwijst daarbij naar de Kwin-norm Livestock Research Wageningen, volgens welke de vervangingswaarde van een traditionele stal
€ 195,- per m² bedraagt. Uitgaande van het bouwjaar 2004 en een afschrijving van 4%, zou de stal een waarde moeten hebben van € 132,60 per m². Volgens eiseres lijkt het erop dat verweerder voor de waardering is uitgegaan van een geschakelde kalverenstal. Ter zitting heeft eiseres gewezen op de vraagprijs van € 850.000 van het thans ter koop aangeboden leg-pluimveebedrijf[adres 2]. Het betreft volgens eiseres een bedrijfswoning met tuin, bedrijfserf, stallen en cultuurgrond met een totaal oppervlakte van 32.500 m². Voorts heeft eiseres gewezen op de verkooptransactie op 7 oktober 2013 van het leg-pluimveebedrijf [adres 3]. Het object is verkocht voor
€ 600.000. Eiseres wijst erop dat in de verkoopsom een bedrag van € 140.000 voor productierechten begrepen zit.
7.
Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen. De rechtbank wijst erop dat de taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde (agrarische) objecten vast te stellen. Indien toepassing van de taxatiewijzer zou leiden tot een andere waardevaststelling dan die waartoe zou worden gekomen indien het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, dient dit laatste waardebegrip te prevaleren. Door eiseres wordt in feite betoogd dat de waardebepaling aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen in dit geval niet leidt tot de op grond van artikel 17 van de Wet WOZ gezochte waarde. De rechtbank stelt evenwel vast dat de verwijzing van eiseres naar de Kwin-normen haar niet kan baten. Eiseres bepleit hiermee namelijk een waardebepaling aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, terwijl verweerder de waarde heeft bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De door verweerder toegepaste taxatiewijzers en de daarin opgenomen kengetallen zijn immers het resultaat van een landelijke analyse van verkopen van agrarische objecten. Bij de taxatiewijzer is een bijlage gevoegd met de onderbouwende marktgegevens. Gelet op het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling, berust verweerders waardebepaling dan ook niet op een onjuist uitgangspunt. Voor een bepaling aan de hand van de gecorrigeerde vervangingsmethode, welke overigens alleen wordt toegepast indien deze tot een hogere waarde zou leiden, is dan ook geen plaats. Verweerder heeft voorts, blijkens het taxatierapport in beroep, met betrekking tot het eenvoudige type van de pluimveestal een negatieve correctie toegepast van in totaal
€ 395.200. Naar het oordeel is hiermee dan ook voldoende tegemoetgekomen aan eisers grieven hieromtrent.
8.
Voorts voert eiseres aan dat verweerder bij de waardebepaling rekening dient te houden met het investeringsgetal per kip. Hierbij wijst eiseres opnieuw naar de Kwin-norm, volgens welke bij nieuwbouw, afhankelijk het type stal, een investering geldt van € 16,- tot € 22,- per hen(dier)plaats. De taxatiewijzer is op dit onderdeel daarom volledig onjuist en kan nooit een afspiegeling zijn van de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank komt het investeringsbedrag per kip geen betekenis toe omdat de bepaling van de waarde in het economisch verkeer aan de hand van de vergelijkingsmethode in dit geval tot uitgangspunt dient te worden genomen. Mede gelet op hetgeen onder rechtsoverweging 7 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat eiseres daarom niet in haar redenering kan worden gevolgd.
9.
Aan de ter zitting naar voren gebrachte vraagprijs van het object[adres 2] kan eiseres geen betekenis ontlenen omdat het een vraagprijs betreft en geen gerealiseerde verkoopopbrengst. Bovendien wordt deze prijs gevraagd in een periode die ruim twee jaar na de waardepeildatum gelegen is. Ook om die reden kan eiseres aan deze vraagprijs geen betekenisvolle waarde ontlenen.
10.
Ten slotte brengt ook het verkoopcijfer van het object [adres 3] de rechtbank niet tot een ander oordeel omdat dit verkoopcijfer meer dan één jaar na de waardepeildatum gerealiseerd is en bovendien beschikt over stallen die tezamen een oppervlakte vertegenwoordigen van minder dan de helft van de stal van eiseres
(2.488 m² tegenover 6.080 m²). Dat er volgens eiseres wel meer kippen in het object gehuisvest kunnen worden omdat het legbatterij-huisvesting betreft, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Integendeel, om die reden is het object minder vergelijkbaar. Uit de taxatiewijzer blijkt namelijk dat voor de waarde betekenis toekomt aan het verschil tussen scharrelhuisvesting en legbatterijhuisvesting. De waarde van legbatterijhuisvesting is volgens de taxatiewijzer lager. Eiseres heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
11.
Ten slotte ziet de rechtbank geen aanleiding te veronderstellen dat, zoals door eiseres is gesteld, in de kengetallen in de taxatiewijzer ook werktuigen zijn betrokken. De taxatiewijzer maakt er namelijk nadrukkelijk melding van dat deze niet in de waardering zijn betrokken. Nu eiseres geen andere gronden heeft aangevoerd, is de rechtbank, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de in beroep door verweerder voorgestane waarde van
€ 998.000 niet te hoog is.
12.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
13.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.217,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.217,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 998.000, en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 318,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.217,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, voorzitter, en mr. Y.S. Klerk en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.