Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 13/3669, SHE 13/4754 en SHE 13/4756
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 april 2014 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., te Gouderak, eiseres
(gemachtigde: E. Prosman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Someren, verweerder
(gemachtigde: M. Uijen).
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten, vervat in het op 31 maart 2013 gedagtekende aanslagbiljet, heeft verweerder de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, gelegen te Someren, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 2.809.000 voor [adres 1], € 258.000 voor [adres 2] en € 374.000 voor [adres 3]. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2013 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2014. Eiseres en haar gemachtigde zijn niet verschenen. Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief van
12 februari 2014, met nummer 3SGQYQ700001045, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om bij de zitting van 11 maart 2014 aanwezig te zijn. Omdat eiseres, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet ter zitting is verschenen, heeft de griffier onderzocht of de aangetekende brief eiseres heeft bereikt. Gebleken is dat de brief in ontvangst is genomen en dat daarvoor is getekend. Hiermee staat genoegzaam vast dat de uitnodiging eiseres heeft bereikt. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
12 februari 2014, met nummer 3SGQYQ700001045, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om bij de zitting van 11 maart 2014 aanwezig te zijn. Omdat eiseres, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet ter zitting is verschenen, heeft de griffier onderzocht of de aangetekende brief eiseres heeft bereikt. Gebleken is dat de brief in ontvangst is genomen en dat daarvoor is getekend. Hiermee staat genoegzaam vast dat de uitnodiging eiseres heeft bereikt. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken, alle gelegen in Someren.
[adres 2] is een vrijstaande woning uit 1960. De woning bestaat uit de hoofdbouw (470 m³) met een garage uit 2002, een serre, een tuinhuis en een dakkapel. Het perceel heeft een oppervlakte van 776 m².
[adres 3] is een bedrijfsobject, gelegen op de percelen kadastraal bekend als [kadasternummer]. Het bedrijfsobject heeft een grootte van in totaal 1750 m², bestaande uit een opslag/magazijn met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1104 m², een entresol van 96 m² en een verharding van de grond van 550 m².
[adres 2] is een vrijstaande woning uit 1960. De woning bestaat uit de hoofdbouw (470 m³) met een garage uit 2002, een serre, een tuinhuis en een dakkapel. Het perceel heeft een oppervlakte van 776 m².
[adres 3] is een bedrijfsobject, gelegen op de percelen kadastraal bekend als [kadasternummer]. Het bedrijfsobject heeft een grootte van in totaal 1750 m², bestaande uit een opslag/magazijn met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1104 m², een entresol van 96 m² en een verharding van de grond van 550 m².
[adres 1] is een bedrijfsobject, gelegen op de percelen kadastraal bekend onder [kadasternummer] Het totale kadastrale perceel is 31.881 m² groot. Het bedrijfsobject heeft, voor zover van belang voor de waardebepaling, een BVO van 10.279 m² en bevat zeven productieruimtes, een drietal magazijnen, twee kantoorruimtes, een kantine, een werkplaats, twee luifels en een nissenhut/romneyloods. Tevens behoort tot het object een perceel grond met verharding, groot 15.000 m². De verschillende bedrijfsonderdelen hebben bouwjaren daterend van 1980 tot 2006.
Geschil en beoordeling
2.
Partijen verschillen van mening over de waarden van de woning en de beide bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiseres bepleit lagere waarden. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden van deze objecten (€ 3.722.000 respectievelijk € 271.000 en € 461.000) zoals deze in het door Previcus Vastgoed opgestelde taxatierapport zijn opgenomen.
3.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van [adres 2] dient te worden bepaald met behulp van een vergelijking met woningen, waarvan marktgegevens rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn en de waarden van [adres 3] en [adres 1] met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Evenmin is in geschil dat wat betreft [adres 3] enkel de BVO van de opslag-/magazijnruimte en de entresol en wat betreft [adres 1] enkel de BVO van de opstallen van de bedrijfsgebouwen worden betrokken in de waardebepaling. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
5.
Bij de methode van huurwaardekapitalisatie, zoals gebruikt bij de twee bedrijfsobjecten, wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de gerealiseerde huurprijs van dat object.
6.
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de veroudering van enkele gebouwen en de onbruikbaarheid van die gebouwen vanwege de ouderdom en de aanwezigheid van asbest. De rechtbank constateert dat eiseres, ondanks de in het beroepschrift neergelegde aankondiging van een nadere onderbouwing, heeft nagelaten deze algemene stellingen te concretiseren. Zo is onduidelijk gebleven op welke gebouwen de stellingen van eiseres betrekking hebben. De rechtbank is daardoor niet in staat de stellingen omtrent ouderdom, onbruikbaarheid en asbest inhoudelijk te beoordelen en zal het aldus gestelde derhalve bij de verdere beoordeling van het geschil buiten beschouwing laten. Eiseres heeft voorts in algemene zin gesteld dat de door verweerder vastgestelde waarden voor de objecten [adres 2], [adres 1] en [adres 3] verlaagd dienen te worden. De rechtbank zal derhalve hierna beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor deze objecten vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
[adres 2]
7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en de, zowel in het verweerschrift als ter zitting, gegeven toelichting voldoende inzicht geboden in de eindwaarde van de woning op de waardepeildatum. De vier gehanteerde vergelijkings-objecten sluiten wat betreft de waarderelevante kenmerken goed aan bij de woning van eiseres. Uit de matrix van de taxateur van verweerder volgt verder dat verweerder een uitsplitsing maakt naar hoofdbouw, bijgebouwen en perceeloppervlakte. De vergelijkings-objecten hebben, behoudens [adres 4], een vergelijkbaar (ouder) bouwjaar. Voorts heeft verweerder, blijkens de in het taxatierapport opgenomen toelichting, gekozen voor referentieobjecten met een vergelijkbare ligging als de woning van eiseres. Ook wat betreft inhoud laten de vergelijkingsobjecten zich goed vergelijken met de woning van eiseres. Verder volgt uit de verkooptransacties een gemiddelde waarde van ongeveer € 400 (afgerond) per m³, terwijl voor [adres 2] € 325 per m³ is gehanteerd. De m³-prijs voor de hoofdbouw van de woning is daarmee zeker niet te hoog vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder kenbaar rekening gehouden met de significante waardeverschillen tussen de bijgebouwen. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de woning niet op onjuiste uitgangspunten berust.
[adres 1] en [adres 3]
8.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de voor beide bedrijfsobjecten gebruikte huurwaarden voor de verschillende bedrijfsruimtes binnen de bedrijfsobjecten en de totale huurwaarde gebruik gemaakt van gerealiseerde huurcijfers van een zevental vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat bij de zeven vergelijkingsobjecten vrijwel alle te onderscheiden ruimtes, zoals die ook voorkomen in het bedrijfsobject [adres 1], aanwezig zijn. De rechtbank constateert voorts dat verweerder, uitgaande van de huurwaarden van deze bedrijfsonderdelen, rekening heeft gehouden met de verschillen in BVO tussen [adres 1] en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft hiermee de huurwaarden van de verschillende bedrijfsruimtes van [adres 1] en de totale huurwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt.
Wat betreft de huurwaarde van [adres 3] zijn vooral de vergelijkingsobjecten [adres 5], [adres 6], [adres 7], [adres 8] en [adres 9]redelijk tot goed te vergelijken. Uit deze vergelijkingsobjecten die, met uitzondering van [adres 9] minder BVO aan opslag hebben dan [adres 3] en waarbij vooral [adres 5]zich goed laat vergelijken met [adres 3], volgt een gemiddelde huurprijs van ongeveer € 39 (afgerond) per m². Verweerder heeft voor [adres 3] voor de opslag/magazijnruimte alsmede de entresol een waarde van € 35 per m² gehanteerd. Nu deze huurwaarde onder de gemiddelde waarde per m² ligt, die volgt uit de vergelijkingsobjecten, heeft verweerder de huurwaarde van [adres 3] zeker niet te hoog bepaald. De rechtbank neemt bij de beoordeling nadrukkelijk in aanmerking dat eiseres heeft nagelaten te onderbouwen waarom verweerder de huurwaarden van beide bedrijfsobjecten neerwaarts had moeten corrigeren.
Wat betreft de huurwaarde van [adres 3] zijn vooral de vergelijkingsobjecten [adres 5], [adres 6], [adres 7], [adres 8] en [adres 9]redelijk tot goed te vergelijken. Uit deze vergelijkingsobjecten die, met uitzondering van [adres 9] minder BVO aan opslag hebben dan [adres 3] en waarbij vooral [adres 5]zich goed laat vergelijken met [adres 3], volgt een gemiddelde huurprijs van ongeveer € 39 (afgerond) per m². Verweerder heeft voor [adres 3] voor de opslag/magazijnruimte alsmede de entresol een waarde van € 35 per m² gehanteerd. Nu deze huurwaarde onder de gemiddelde waarde per m² ligt, die volgt uit de vergelijkingsobjecten, heeft verweerder de huurwaarde van [adres 3] zeker niet te hoog bepaald. De rechtbank neemt bij de beoordeling nadrukkelijk in aanmerking dat eiseres heeft nagelaten te onderbouwen waarom verweerder de huurwaarden van beide bedrijfsobjecten neerwaarts had moeten corrigeren.
9.
Gelet op de stukken in het dossier en wat verweerder op de zitting naar voren heeft gebracht, is de rechtbank verder van oordeel dat verweerder ook de door hem bepleite kapitalisatiefactoren voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de gerealiseerde transactiecijfers van een viertal bedrijfsobjecten gebruikt en deze geanalyseerd. Op basis van deze marktanalyse zijn vervolgens in beroep kapitalisatie-factoren bepaald voor beide bedrijfsobjecten. Verweerder heeft aldus voor [adres 3] een kapitalisatiefactor van 11 en voor [adres 1] een kapitalisatiefactor van 10 gebruikt. Deze kapitalisatiefactoren zijn beduidend lager dan die welke volgen uit het gemiddelde van de kapitalisatiefactoren van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de kapitalisatiefactoren, zoals verweerder die hanteert voor de bedrijfsobjecten van eiseres, zeker niet te hoog zijn. De rechtbank neemt hierbij nadrukkelijk in aanmerking dat eiseres de door verweerder in beroep gehanteerde kapitalisatiefactoren als zodanig niet heeft betwist.
10.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus, met gebruikmaking van de voor het bedrijfsobjecten bepaalde huurwaarden en kapitalisatiefactoren, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde eindwaarden van beide bedrijfsobjecten niet te hoog zijn.
11.
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarden van € 258.000 voor [adres 2], € 2.809.000 voor [adres 1] en € 374.000 voor [adres 3], alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB, niet te hoog zijn vastgesteld.
12.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. J. Nijenhof, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 april 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.