Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 12/3984
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2013 in de zaak tussen
Beleggingsmaatschappij De Mispelaar B.V., te Eindhoven,
eiseres,
(gemachtigde: mr. W.B. Kroon),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven,
verweerder,
(gemachtigden: H.W. van den Reek en mr. M.J.M.J. Heutink).
Procesverloop
Bij besluit van 13 december 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen.
Bij besluit van 18 oktober 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2013. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Namens eiseres zijn verschenen J. Groeneveld, mr. ing. J.F.M. van den Tweel en mr. V.H.A.M. van Hapert.
Overwegingen
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiseres is eigenaar van het perceel, gelegen in de kadastrale gemeente Woensel, sectie A nummer 4356. De kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 44.530 m², wat ter zitting door verweerder is bevestigd. Via een aanvraagformulier van 29 juli 2010 en een nadere motivering per brief van 30 juli 2010 heeft eiseres verzocht om een tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 van de Wro. Eiseres stelt daarin schade te lijden als gevolg van de waardevermindering van haar eigendom door het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC- Noord”, vastgesteld op 21 oktober 2008 en onherroepelijk geworden op 17 maart 2010. Ter advisering van de aanvraag heeft verweerder de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) ingeschakeld, die in oktober 2011 en in november 2011 een (aangepast) advies heeft uitgebracht. Op grond daarvan is bij het primaire besluit de aanvraag van eiseres afgewezen.
Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat eiseres door het genoemde bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger positie is geraakt. Ten tijde van het primaire besluit en hangende de bezwaarfase is daaraan ten grondslag gelegd dat de afwezigheid van een uitwerkingsplan, in combinatie met het bouwverbod in het voorheen geldende bestemmingsplan, tot uitdrukking komt in de waardering van de planvergelijking. In de beroepsfase heeft verweerder zijn standpunt aldus gewijzigd dat, onder verwijzing naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de ABRS) van 7 november 2012, LJN: BY2475, de elementen van (de afwezigheid van) een uitwerkingsplan en het bouwverbod bij de planvergelijking zelf een rol spelen. De aanwendingsmogelijkheden en de courantheid van de gronden van eiseres zijn als gevolg van thans geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC- Noord” juist toegenomen en daarmee ook de waarde, aldus verweerder.
2. Eiseres heeft aangevoerd dat het bestreden besluit in strijd met de wet en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is genomen. Zij is van mening dat aan het formele bouwverbod, zoals opgenomen in het voorheen geldende bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht”, geen zelfstandige betekenis toekomt en verweerder een verkeerde uitleg geeft aan de bestaande jurisprudentie. In de aangehaalde uitspraak is immers sprake van indirecte planschade, terwijl het in de onderhavige zaak gaat om directe planschade. Nu verweerder een waardedrukkend effect aan het formele bouwverbod heeft toegekend kan het bestreden besluit niet in stand blijven. Volgens eiseres leidt de planologische maatregel wel degelijk tot een planologisch nadeliger positie van eiseres. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft rentmeester mr. ing. J.F.M. van den Tweel (hierna: Van den Tweel) in januari 2013 een taxatierapport opgesteld en daarin vastgesteld dat de waarde van de eigendom van eiseres € 1.642.000,00 is gedaald. Ter zitting is door Van den Tweel betoogd dat de waardedaling zelfs € 1.834.000,00 bedraagt. De praktijk heeft uitgewezen dat, zelfs al zou bij de taxatie rekening gehouden moeten worden met het bouwverbod, er nog een aanzienlijke waardevermindering is opgetreden, aldus eiseres. In dat geval mag alleen rekening worden gehouden met het renteverlies over de tijd die het opheffen van het bouwverbod vraagt, tot een maximum van 18 maanden.
3. Verweerder is, met een verwijzing naar een reactie van de SAOZ van 6 maart 2013 op het beroepschrift, van mening dat als gevolg van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC- Noord” de aanwendingsmogelijkheden, de courantheid en de bouwmogelijkheden in grote mate zijn toegenomen, zodat eiseres in een planologisch voordeliger positie is komen te verkeren. Met een verwijzing naar de in rechtsoverweging 1 genoemde uitspraak van de ABRS (LJN: BY2475) stelt verweerder dat bij de planvergelijking niet van de maximale mogelijkheden van de uitwerkingsregels van het voorheen geldende bestemmingsplan mag worden uitgegaan. In zoverre heeft verweerder de aan het bestreden besluit ten grondslag liggende motivering gewijzigd.
De door eiseres aangehaalde uitspraken van de ABRS en van de rechtbank ’s-Gravenhage, alsmede het door eiseres overgelegde taxatierapport van Van den Tweel, leiden niet tot een ander standpunt, aldus verweerder. Nu eiseres niet in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren, is verweerder niet gehouden de vergoedbaarheid inhoudelijk te beoordelen. In het kader van de zorgvuldigheid heeft verweerder het planologisch voordeel inzichtelijk gemaakt. Tevens is in het advies van de SAOZ een aantal algemene overwegingen opgenomen dat ziet op artikel 6.1 van de Wro en de vergoedbaarheid. Tot slot acht verweerder het niet aannemelijk dat, mede gelet op de planologische onzekerheid vanwege het bouwverbod, een aanzienlijke waardevermindering opgetreden is. Een renteverlies over een periode van vijf jaar acht zij bovendien reëel.
4. Gezien de datum van de indiening van de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade op of omstreeks 29 juli 2010 alsmede de datum waarop het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC- Noord” op 21 oktober 2008 is vastgesteld en op 17 maart 2010 onherroepelijk is geworden, is de Wro onverkort van toepassing. Op grond van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is een bepaling van het bestemmingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, een oorzaak van schade als bedoeld in het eerste lid. Ingevolge artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro kan bij een bestemmingsplan worden bepaald dat burgemeester en wethouders het plan, met inachtneming van de bij het plan te geven regels, moeten uitwerken. Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro is een bepaling van een uitwerkingsplan een oorzaak van schade als bedoeld in het eerste lid. Dat een uitwerkingplan thans, anders dan onder het oude recht, oorzaak van planschade kan zijn, dient naar het oordeel van de rechtbank en met een verwijzing naar een door verweerder aangehaalde uitspraak (LJN: BY2475) tot gevolg te hebben dat bij een vergelijking tussen een bestemmingsplan en het nieuwe planologische regime niet van de maximale mogelijkheden van de uitwerkingsregels van dat bestemmingsplan wordt uitgegaan. Indien van de maximale mogelijkheden van die uitwerkingsregels wordt uitgegaan, zou dat tot de ongewenste situatie leiden dat een uitwerkingsplan als zodanig nimmer tot een planologische verslechtering kan leiden, omdat dat uitwerkingsplan als oorzaak van planschade dan immers wegvalt tegen de maximale invulling van het bestemmingsplan, waarin de uitwerkingsverplichting is opgenomen.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat op grond van artikel 4 van Pro de voorschriften van het voorheen geldende bestemmingsplan “Goederendistributiecentrum Acht” 44.530 m² van de gronden van eiseres de bestemming “Transport en distributiedoeleinden II” had. Op grond van artikel 4.2 van de voorschriften van het genoemde bestemmingsplan werken burgemeester en wethouders op grond van artikel 11 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) de bestemming uit met inachtneming van de daar vermelde regels. In artikel 4.4.1 van de voorschriften wordt bepaald dat (..) slechts mag worden gebouwd overeenkomstig het plan zoals dat door burgemeester en wethouders op grond van artikel 11 van Pro de WRO is uitgewerkt en onherroepelijk is goedgekeurd. 2.320 m² van de gronden had op grond van artikel 6 van Pro de voorschriften de bestemming “Groengebied met landschappelijke, recreatieve en waterhuishoudkundige betekenis, tevens ecologische verbindingszone”. Zoals overwogen in rechtsoverweging 4 dient bij de planologische vergelijking niet van de maximale mogelijkheden van het uitwerkingsplan te worden uitgegaan en geldt in dit geval als uitgangspunt bij het voorheen geldende bestemmingsplan dat er op grond van artikel 4.4.1 niet mocht worden gebouwd. De door eiseres genoemde jurisprudentie maakt dit niet anders alleen al vanwege het feit dat deze onder vigeur van de WRO tot stand is gekomen en thans een uitwerkingsplan, anders dan onder het oude recht, een zelfstandige oorzaak van planschade kan zijn. Het betoog van eiseres op dit punt slaagt niet.
6. Op grond van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC- Noord” heeft het grootste deel van de gronden de bestemming “Bedrijventerrein- 1” (BT-1) gekregen. Op grond van artikel 3.3 van de voorschriften van het bestemmingsplan mogen binnen het bouwvlak hoofd- en bijgebouwen alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de gestelde eisen (hierna: bouwgrond). In zoverre is sprake van een directe bouwtitel. De rechtbank stelt vast dat het aantal vierkante meters aan bouwgrond minimaal 22.750 bedraagt, veel meer dan op grond van het hiervoor geldende bestemmingsplan (direct) kon worden bebouwd. De rechtbank oordeelt dan ook dat om die reden kan worden gesproken over een planologische verbetering. De discussie tussen eiseres en verweerder hoeveel het aantal vierkante meters bouwgrond onder het huidige bestemmingsplan exact bedraagt, is in zoverre niet relevant aangezien er op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan slechts op 2.320 m² zeer beperkte bouwmogelijkheden waren. Ook hier treft het betoog van eiseres geen doel.
7. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige, in dit geval de SAOZ, op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRS van 25 april 2012, LJN: BW3876) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Het advies van de SAOZ biedt op de wijze als hiervoor bedoeld inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat eiseres door de planologische wijziging geen planschade heeft geleden. Eiseres heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel naar voren gebracht en er is geen grond voor het oordeel dat de SAOZ in haar aanvullend advies van 6 maart 2013 onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij de planologische vergelijking. De rechtbank vermag niet in te zien dat het door eiseres genoemde onderscheid tussen directe en indirecte planschade in deze relevant is. Niet duidelijk is geworden waarom ingeval van directe planschade wel zou moeten worden uitgegaan van de maximale mogelijkheden die de uitwerkingsregels van het voorheen geldende bestemmingsplan boden, als dat bij indirecte planschade blijkens de genoemde uitspraak van de ABRS niet mag.
8. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder eisers verzoek om planschadevergoeding terecht heeft afgewezen, zij het op onjuiste gronden. Het bestreden besluit, waarbij de beslissing op het verzoek is gehandhaafd, komt daarom voor vernietiging in aanmerking. Gelet hierop dient het beroep tegen het bestreden besluit gegrond te worden verklaard. De rechtbank ziet, op grond van het feit dat in de beroepsfase de motivering van het bestreden besluit is aangepast, aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven.
9. Gezien het feit dat de rechtbank verweerder volgt in diens stelling dat geen sprake is van een planologische achteruitgang, behoeven de overige gronden van eiseres die verband houden met de uitgevoerde taxaties, geen bespreking.
10. Nu de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt hij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 310,00 vergoedt. Tevens zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten.
11. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 944,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 472,00 en een wegingsfactor 1).
12. Uit het ter zitting overgelegde formulier proceskosten, met bijlagen, blijkt dat eiseres tevens aanspraak maakt op een vergoeding van de door Van den Tweel gemaakte deskundigenkosten. Volgens vaste jurisprudentie komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Ter bepaling of het inroepen van een deskundige, zoals hier aan de orde, redelijk was, kan in het algemeen als maatstaf worden gehanteerd of degene die deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres hiervan mogen uitgaan. Van den Tweel blijkt 67,75 uren te hebben besteed aan werkzaamheden ten behoeve van de onderhavige planschadezaak. Dit aantal uren komt de rechtbank, gezien het tijdsverloop van de zaak en het door verweerder eerder ingenomen standpunt, niet onredelijk voor. Het uurtarief is op grond van het Bpb forfaitair vastgesteld, overeenkomstig het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken 2003. Ingevolge artikel 6, eerste lid, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, geldt voor werkzaamheden waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijk bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste € 116,09 per uur. Hieruit volgt dat een bedrag groot € 7.865,10 (67,75 maal € 116,09) van de deskundigenkosten voor vergoeding in aanmerking komt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310,00 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, begroot op een totaalbedrag van € 8.809,10
(€ 944,00 + € 7.865,10), te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.D. Streefkerk, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.C. Spoormakers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.