Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11318258 \ CV EXPL 24-6184
Vonnis van 24 februari 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser sub 1] ,
2.
AMC VERHUUR B.V.,
2.
AMC VERHUUR B.V.,
gevestigd te Tolbert,
hierna afzonderlijk te noemen: AMC,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. M. Bakhuis,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
FEDIS PGB DIENSTVERLENING B.V.,
2.
FEDIS PGB DIENSTVERLENING B.V.,
gevestigd te Meppel,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen en gelden van [gedaagde sub 1] ,
hierna afzonderlijk te noemen: Fedis q.q.,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. W. Wallinga.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding (met producties);
- de conclusie van antwoord (met productie);
- de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis (met producties);
- de conclusie van dupliek tevens akte houdende bezwaar tegen eisvermeerdering.
- de conclusie van antwoord (met productie);
- de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis (met producties);
- de conclusie van dupliek tevens akte houdende bezwaar tegen eisvermeerdering.
1.2.
Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 september 2019 de woning aan [het gehuurde] (hierna: het gehuurde of de woonruimte). Overeengekomen is een maandelijks door [gedaagde sub 1] te betalen (kale)huurprijs van € 710,00.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde sub 1] de schuur achter de woonruimte verwijderd.
2.3.
Bij beschikking van deze rechtbank zijn de goederen en gelden van [gedaagde sub 1] vanaf 2 november 2019 onder bewind gesteld. Actkon B.V. (hierna: Actkon) is daarbij benoemd tot bewindvoerder.
2.4.
Op 23 juli 2023 heeft [gedaagde sub 1] de huurcommissie verzocht om de huurprijs voor de woonruimte tijdelijk te verlagen vanwege verminderd huurgenot wegens ernstige onderhoudsgebreken.
2.5.
De huurcommissie heeft op 9 november 2023 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten verrichten. Hiervan heeft de rapporteur een rapport opgemaakt. Volgens de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie C, die kunnen leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs.
2.6.
De huurcommissie heeft in haar uitspraak onder zaaknummer 2307221 op het verzoek van [gedaagde sub 1] beslist en bepaald dat de geldende huurprijs van € 710,00 vanaf 1 januari 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot € 284,00. Dat is een huurprijsvermindering van 60%. De verlaging geldt in verband met de volgende gebreken:
“1. De kelder is lek, is de thermische isolatie van de schil van de woonruimte beperkt en zijn de wanden in keuken op diverse plekken overtrokken met schimmel. Dit zijn gebreken in de categorie C, nummers V2, V3 en V4.
2. De dakkapel lekt en zijn lekkagesporen aanwezig. Dit zijn gebreken in de categorie C, nummers 9 en V1.
3. Doorslaand vocht en schimmel in de wand tussen de doucheruimte en bijkeuken. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V2.”
2.7.
Met ingang van 1 september 2024 is Actkon door de kantonrechter ontslagen als bewindvoerder van [gedaagde sub 1] en is Fedis q.q. benoemd als opvolgend bewindvoerder.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vorderen, na vermeerdering van eis en samengevat, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de verschuldigde huurprijs vanaf 1 januari 2023 € 710,00 per maand zal bedragen, bij vooruitbetaling te voldoen;
II. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen € 7.242,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2024, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
III. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen € 9.100,94 aan schadevergoeding in verband met ongeoorloofde verwijdering van de schuur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
IV. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voeren verweer. [gedaagde sub 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Partijen zijn niet langer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie
4.1.
Artikel 7:262 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. [1]
4.2.
Blijkens de begeleidende brief van de huurcommissie is de uitspraak verzonden op 3 mei 2024. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. De dagvaarding is op 28 juni 2024 aan [gedaagde sub 1] c.s. betekend, zodat [eiser sub 1] c.s. zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter hebben gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen.
Fedis q.q. heeft als formele procespartij te gelden
4.3.
[gedaagde sub 1] staat onder bewind. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen toe aan de bewindvoerder (artikel 1:438 lid 1 BW Pro). Bovendien vertegenwoordigt de bewindvoerder de rechthebbende (in dit geval [gedaagde sub 1] ) tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak in en buiten rechte (artikel 1:441 lid 1 BW Pro). [eiser sub 1] c.s. hebben Actkon als (formele) procespartij gedagvaard, omdat Actkon ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de bewindvoerder van [gedaagde sub 1] was. Tijdens deze procedure is Actkon echter ontslagen als bewindvoerder van [gedaagde sub 1] en is Fedis q.q. tot opvolgend bewindvoerder benoemd. Nu Fedis q.q. in deze procedure is verschenen, moet zij als formele procespartij worden aangemerkt. Omdat [gedaagde sub 1] niet meer zelfstandig bevoegd is om als procespartij op te treden, moeten [eiser sub 1] c.s. in hun vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1] niet-ontvankelijk worden verklaard.
Het bezwaar tegen de vermeerdering van eis wordt verworpen
4.4.
Fedis q.q. heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis van [eiser sub 1] c.s. Op grond van artikel 130 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zijn [eiser sub 1] c.s. bevoegd hun eis schriftelijk te vermeerderen, zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Nu [eiser sub 1] c.s. hun eis bij conclusie van repliek hebben vermeerderd, hebben zij dit in beginsel tijdig gedaan. Fedis q.q. kan hiertegen echter bezwaar maken op de grond dat de vermeerdering van eis in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dat dit het geval is, is echter niet gesteld of gebleken. Dit geldt temeer nu Fedis q.q. de gelegenheid heeft gehad om op de vermeerdering van eis te reageren. De vermeerdering van eis wordt dan ook toegelaten.
Geen schending van artikel 21 Rv Pro
4.5.
Verder heeft Fedis q.q. een beroep gedaan op artikel 21 Rv Pro. Op grond van dit artikel zijn partijen verplicht
de voor de beslissing van belang zijnde feitenvolledig en naar waarheid aan te voeren. Fedis q.q. stelt dat [eiser sub 1] c.s. deze verplichting hebben geschonden, omdat [eiser sub 1] tegelijkertijd optrad als bewindvoerder en verhuurder van [gedaagde sub 1] en in deze procedure bewust relevante informatie over zijn ontslag als bewindvoerder heeft achtergehouden. De kantonrechter volgt Fedis q.q. hierin echter niet. Hoewel het zonder meer verwerpelijk is dat [eiser sub 1] , door tussenkomst van aan hem gelieerde besloten vennootschappen, als bewindvoerder zonder toestemming van de kantonrechter een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] heeft gesloten en kennelijk geen volledige openheid van zaken heeft gegeven over de reden van zijn ontslag als bewindvoerder, zijn deze feiten niet van belang voor de beoordeling van dit geschil. Het gaat in deze procedure immers om de vraag of Fedis q.q. recht heeft op huurprijsvermindering en of zij een schadevergoeding moet betalen wegens het verwijderen van de schuur. De vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling raakt deze beoordeling niet. Van een schending van artikel 21 Rv Pro is dan ook geen sprake.
de voor de beslissing van belang zijnde feitenvolledig en naar waarheid aan te voeren. Fedis q.q. stelt dat [eiser sub 1] c.s. deze verplichting hebben geschonden, omdat [eiser sub 1] tegelijkertijd optrad als bewindvoerder en verhuurder van [gedaagde sub 1] en in deze procedure bewust relevante informatie over zijn ontslag als bewindvoerder heeft achtergehouden. De kantonrechter volgt Fedis q.q. hierin echter niet. Hoewel het zonder meer verwerpelijk is dat [eiser sub 1] , door tussenkomst van aan hem gelieerde besloten vennootschappen, als bewindvoerder zonder toestemming van de kantonrechter een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] heeft gesloten en kennelijk geen volledige openheid van zaken heeft gegeven over de reden van zijn ontslag als bewindvoerder, zijn deze feiten niet van belang voor de beoordeling van dit geschil. Het gaat in deze procedure immers om de vraag of Fedis q.q. recht heeft op huurprijsvermindering en of zij een schadevergoeding moet betalen wegens het verwijderen van de schuur. De vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling raakt deze beoordeling niet. Van een schending van artikel 21 Rv Pro is dan ook geen sprake.
De vorderingen van [eiser sub 1] worden afgewezen
4.6.
De vorderingen in de dagvaarding zijn zowel door [eiser sub 1] als door AMC ingesteld. Uit de huurovereenkomst blijkt echter dat deze (enkel) is gesloten tussen AMC als verhuurder en [gedaagde sub 1] als huurder. Dit staat tussen partijen ook niet ter discussie. Nu AMC de verhuurder van [gedaagde sub 1] is (en niet [eiser sub 1] ), zullen de vorderingen van [eiser sub 1] worden afgewezen.
Huurprijsvermindering
4.7.
De kantonrechter zal vervolgens beoordelen of Fedis q.q. aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De huurcommissie heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Volgens de huurcommissie is er in het gehuurde sprake van ernstige gebreken in de categorie C. De huurcommissie heeft de huurprijs in verband met deze gebreken vanaf 1 januari 2023 tijdelijk verlaagd met 60%. AMC kan zich niet vinden in de uitspraak van de huurcommissie en is daarom deze procedure gestart. AMC betwist dat sprake is van (ernstige) gebreken en vindt daarom dat Fedis q.q. geen recht heeft op huurprijsvermindering.
4.8.
Fedis q.q. kan zich daarentegen in het geheel vinden in de uitspraak van de huurcommissie.
Het wettelijk kader van huurprijsvermindering
4.9.
In artikel 7:207 lid 1 BW Pro is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Deze huurprijsvermindering geldt vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was) tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
4.10.
Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro een staat of eigenschap van de woonruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woonruimte aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woonruimte. In het Gebrekenboek van de huurcommissie is nader gespecificeerd wanneer sprake is van een (ernstig) gebrek. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, zal de kantonrechter het Gebrekenboek als uitgangspunt nemen.
De kelder
4.11.
Uit het rapport van onderzoek blijkt dat de rapporteur van de huurcommissie heeft geconstateerd dat de kelder lek is, dat sprake is van een beperkte thermische isolatie en schimmelvorming op de wanden in de keuken. Op basis daarvan kan worden vastgesteld dat in ieder geval ten tijde van het voorbereidend onderzoek sprake was van gebreken. Dat de oorzaak van deze gebreken zou zijn gelegen in een hoog grondwaterpeil en mijnbouwschade, zoals door AMC is gesteld, doet daar niet aan af. [gedaagde sub 1] mag immers verwachten dat de kelder bruikbaar is voor het doel waarvoor deze is bestemd en dat geen sprake is van ernstige schimmelvorming, vochtplekken en/of vochtoverlast in het gehuurde. Uit het rapport van onderzoek volgt dat dat niet het geval is.
4.12.
AMC heeft aangevoerd dat de lekkage in de kelder inmiddels volledig is hersteld. Fedis q.q. heeft dit gemotiveerd weersproken en uitgelegd dat de kelder in 2023 weliswaar is behandeld, maar dat ook nadien wateroverlast in de kelder is geconstateerd. Gelet op deze gemotiveerde weerspreking had het naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van AMC gelegen om nader te onderbouwen dat de gebreken volledig zijn verholpen. Dat heeft AMC niet gedaan. AMC heeft bijvoorbeeld nagelaten om een procedure als bedoeld in artikel 12 lid 5 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de huurcommissie te starten of in de onderhavige procedure (bijvoorbeeld aan de hand van een verklaring van een deskundige) te onderbouwen dat en wanneer herstel van de gebreken heeft plaatsgevonden. De overgelegde verklaring van [aannemingsbedrijf] is daarvoor onvoldoende, nu daaruit niet kan worden afgeleid dat de gebreken die verband houden met de kelder daadwerkelijk volledig zijn verholpen.
4.13.
De kantonrechter neemt dan ook als vaststaand aan dat (nog steeds) sprake is van de gebreken als genoemd in CV2, CV3 en CV4 van het Gebrekenboek.
4.14.
De kantonrechter gaat daarbij voorbij aan het betoog van AMC dat [gedaagde sub 1] voornoemde gebreken nooit aan haar heeft gemeld. Vaststaat immers dat AMC heeft gepoogd de lekkage in de kelder te herstellen. Daaruit kan worden afgeleid dat AMC wel degelijk bekend was met de gebreken.
De dakkapel
4.15.
Daarnaast heeft de rapporteur van de huurcommissie vastgesteld dat de dakkapel niet waterdicht is en dat er lekkagesporen aanwezig zijn. Dit levert eveneens een gebrek op. Hoewel vaststaat dat de lekkage aan de dakkapel inmiddels is verholpen, heeft AMC niet onderbouwd wanneer dit herstel heeft plaatsgevonden. Fedis q.q. heeft bovendien onweersproken gesteld dat AMC de als gevolg van de lekkage aanwezige schimmelvorming niet heeft aangepakt. AMC heeft weliswaar betwist dat de lekkage aan de dakkapel schimmel in het gehuurde heeft veroorzaakt, maar uit het rapport van onderzoek blijkt genoegzaam dat ter plaatse van de dakkapel op diverse plekken (ernstige) vocht- en/of schimmelplekken zijn geconstateerd. AMC heeft deze bevindingen onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. De (ernstige) vocht- en/of schimmelplekken kwalificeren eveneens als een gebrek.
4.16.
Gelet op het voorgaande houdt de kantonrechter het er dan ook voor dat (nog steeds) sprake is van de gebreken als genoemd in CV1 en C9 van het Gebrekenboek.
De doucheruimte/bijkeuken
4.17.
De rapporteur van de huurcommissie heeft in het rapport van onderzoek tot slot vastgesteld dat sprake is van doorslaand vocht en schimmel in de wand tussen de doucheruimte en de bijkeuken. Volgens de rapporteur is dit een gebrek in de categorie C (nummer CV2).
4.18.
AMC heeft aangevoerd dat de vochtproblemen in de doucheruimte/bijkeuken zijn toe te rekenen aan [gedaagde sub 1] , omdat zij haar hond in de doucheruimte laat verblijven. Fedis q.q. heeft daarentegen gemotiveerd betwist dat dit de oorzaak van de vochtproblemen is. Gelet op het bepaalde in artikel 150 Rv Pro had het op de weg van AMC gelegen om haar stelling dat de vochtproblemen zijn te wijten aan [gedaagde sub 1] nader (met stukken) te onderbouwen. Nu AMC dit heeft nagelaten, is niet vast komen te staan dat de vochtproblemen het gevolg zijn van het huurdersgedrag van [gedaagde sub 1] .
4.19.
Aangezien AMC de bevindingen van de rapporteur onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, komt de kantonrechter, net als de huurcommissie, tot het oordeel dat sprake is van een gebrek als genoemd in CV2 van het Gebrekenboek.
4.20.
De kantonrechter verwerpt daarbij de stelling van Fedis q.q. dat ook de ventilatie in de doucheruimte gebrekkig is. Nog daargelaten dat Fedis q.q. dit punt pas bij conclusie van dupliek naar voren heeft gebracht, is dit vermeende gebrek in het geheel niet onderbouwd.
AMC wordt niet toegelaten tot nadere bewijslevering
4.21.
Nu AMC haar standpunt dat niet langer sprake is van gebreken omdat deze zijn hersteld niet voldoende heeft onderbouwd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om AMC toe te laten tot nadere bewijslevering. Dit geldt temeer nu AMC haar stellingen al in eerder stadium had kunnen en moeten onderbouwen.
Er is sprake van gebreken
4.22.
De conclusie van het voorgaande is dan ook dat sprake is van diverse gebreken in de woonruimte in de categorie C. De stelling van AMC dat [gedaagde sub 1] de woonruimte met eventuele gebreken heeft geaccepteerd kan haar niet baten. Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst, nu daarin alleen wordt vermeld dat de woonruimte gerenoveerd zou worden. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] wist van de voorgenomen renovatie betekent echter niet dat zij akkoord ging of rekening moest houden met de hiervoor vastgestelde gebreken. Dit geldt temeer nu Fedis q.q. onbetwist heeft gesteld dat de gebreken geen verband houden met de voorgenomen renovatiewerkzaamheden.
Geen schuldeisersverzuim
4.23.
Voor zover AMC zich op het standpunt stelt dat [gedaagde sub 1] in schuldeisersverzuim verkeert wegens het stellen van onredelijke eisen en het frustreren van herstelwerkzaamheden, gaat de kantonrechter daaraan eveneens voorbij. Fedis q.q. heeft dit namelijk gemotiveerd betwist en AMC heeft vervolgens nagelaten om dit standpunt voldoende te onderbouwen. De door AMC als productie 10 overgelegde e-mail is daartoe onvoldoende. Niet alleen betreft dit een verklaring van [eiser sub 1] zelf, ook blijkt daaruit niet dat [gedaagde sub 1] onvoldoende medewerking verleent aan het herstel van de gebreken. Ditzelfde geldt voor de overgelegde handgeschreven verklaring van [gedaagde sub 1] . Deze verklaring ziet (enkel) op het weigeren van toestemming om sloopafval van de naastgelegen woning via de tuin van het gehuurde af te voeren en niet op het herstel van de gebreken. De kantonrechter oordeelt dan ook dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] in schuldeisersverzuim verkeert, zodat dit het recht op huurprijsvermindering niet in de weg staat.
Fedis q.q. heeft recht op huurprijsvermindering
4.24.
Gelet op het voorgaande en gelet op het feit dat voldoende vast is komen te staan dat de hiervoor genoemde gebreken het huurgenot van [gedaagde sub 1] substantieel hebben aangetast, heeft Fedis q.q. recht op huurprijsvermindering. Gezien de ernst van de hiervoor genoemde gebreken (lekkage-, vocht- en schimmelproblemen) en de mate van overlast die [gedaagde sub 1] daarvan ondervindt, is de kantonrechter van oordeel dat een huurprijsvermindering van 60% van de overeengekomen huurprijs redelijk is. Dit is in lijn met het oordeel van de huurcommissie.
4.25.
De kantonrechter neemt, net als de huurcommissie, als vaststaand aan dat [gedaagde sub 1] voor het eerst op 15 oktober 2022 heeft geklaagd over de gebreken in het gehuurde. AMC heeft dit namelijk onvoldoende gemotiveerd weersproken. De vordering tot huurprijsvermindering is ingesteld op 23 juli 2023. Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden na het melden van de gebreken. Gezien de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 3 BW Pro, kan [gedaagde sub 1] hoogstens aanspraak maken op vermindering van de huurprijs vanaf 1 januari 2023. Het recht op huurprijsvermindering duurt voort tot het einde van de maand waarin het herstel van het gebrek heeft plaatsgevonden.
4.26.
Dit betekent dat de vorderingen van AMC als bedoeld onder I en II worden afgewezen.
De vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen
4.27.
Tot slot vordert AMC een schadevergoeding van Fedis q.q. van € 9.100,94 wegens verwijdering van de schuur achter de woonruimte. Volgens AMC heeft [gedaagde sub 1] hiervoor vooraf geen schriftelijke toestemming van AMC gevraagd, zodat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 10 van Pro de huurovereenkomst. Fedis q.q. betwist dat de schuur zonder toestemming van AMC is verwijderd. Volgens Fedis q.q. heeft AMC (althans [eiser sub 1] ) mondeling met de verwijdering van de schuur ingestemd. Daarnaast vindt Fedis q.q. de gevorderde schadevergoeding buitensporig hoog en beroept zij zich op verrekening.
4.28.
Op grond van artikel 10 van Pro de huurovereenkomst is [gedaagde sub 1] verplicht vooraf schriftelijke toestemming van AMC te vragen voor iedere aanpassing aan de woonruimte en de bijgebouwen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat die schriftelijke toestemming in dit geval ontbreekt. Fedis q.q. meent echter dat AMC (althans [eiser sub 1] ) mondeling heeft ingestemd met verwijdering van de schuur. Wat daar ook van zij, ook als vast zou komen te staan dat [gedaagde sub 1] ten onrechte geen (schriftelijke) toestemming heeft verkregen voor verwijdering van de schuur, dan is een eventuele schadevergoeding op dit moment nog niet opeisbaar. Wanneer bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, is [gedaagde sub 1] op grond van artikel 7:224 BW Pro immers pas bij het einde van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren. Dit betekent dat op dit moment nog niet kan worden vastgesteld of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde sub 1] . Om die reden dient de vordering van AMC te worden afgewezen.
De kantonrechter heeft geen acht geslagen op de door Fedis q.q. genoemde uitspraken
4.29.
De kantonrechter merkt tot slot op dat zij de uitspraken waarnaar Fedis q.q. verwijst, niet heeft betrokken in haar oordeelsvorming. De rechtsregels die Fedis q.q. uit deze uitspraken afleidt, leest de kantonrechter in de meeste gevallen niet terug in de genoemde uitspraken. Ook de citaten die Fedis q.q. in de conclusie van dupliek heeft opgenomen blijken veelal niet afkomstig te zijn uit de genoemde uitspraken. De kantonrechter vermoedt dat de door Fedis q.q. genoemde uitspraken en hun vindplaatsen via ChatGPT of een vergelijkbare zoekmachine zijn opgedoken en zonder controle in de conclusie van dupliek zijn opgenomen. Uit de uitspraken waar Fedis q.q. naar verwijst kunnen naar het oordeel van de kantonrechter echter niet de conclusies worden getrokken die Fedis q.q. daaraan verbindt.
Proceskosten
4.30.
[eiser sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Fedis q.q. worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
1.008,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [eiser sub 1] c.s. niet-ontvankelijk in hun vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1] ;
5.2.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. ten aanzien van Fedis q.q. af;
5.3.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Bootsma en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.
59522