Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/3870
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 191.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 176.000.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam]
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1925 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 97 m², een serre van 11 m², een garage van 21 m², een berging van 10 m² en een overkapping van 12 m². De woning staat op een perceel van 2.191 m² (dit is inclusief een perceel grasland van 1.166 m²).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 92.500 en de heffingsambtenaar in beroep een waarde van € 176.000.
6. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat de onroerende zaak een sloopwoning betreft en dat de waarde van de onroerende zaak de grondwaarde minus de sloopkosten zou moeten bedragen. Onduidelijk is hoe rekening is gehouden met de renovatietoestand van de onroerende zaak. Volgens eiser is de methode die de heffingsambtenaar hanteert om de WOZ-waarde van een woning vast te stellen niet geschikt als het gaat om slooppanden als die van eiser. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge grondwaarde. Verder bevat de uitspraak op bezwaar volgens eiser onjuistheden en is de argumentatie van de taxateur in de uitspraak onbegrijpelijk en oncontroleerbaar. Eiser stelt ten slotte dat de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak erg afwijkt van de trend van de afgelopen jaren.
7. De heffingsambtenaar heeft in beroep gesteld dat uit de bij het verweerschrift gevoegde taxatiematrix volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en dat de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op € 176.000. Daarbij is rekening gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert. De onroerende zaak is vergeleken met woningen die in een vergelijkbare of slechtere staat verkeren. De verkoopcijfers van die woningen geven daardoor een goede indicatie van de waarde van de onroerende zaak. De waarde van een woning dient ingevolge de Wet WOZ elk jaar opnieuw te worden vastgesteld. Een vergelijking met vorige waardebepalingen is daarom niet relevant. Er is rekening gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Er is onder meer rekening gehouden met de verschillen in grootte, kaveloppervlakte, ligging en staat van onderhoud.
8. Nu de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak op bezwaar van 23 augustus 2024 bepaalde WOZ-waarde van € 191.000 niet handhaaft, is het beroep gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal beoordelen of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onderdeel b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar met de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van wat eiser daartegen heeft aangevoerd, er in geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2023, tenminste € 176.000 bedraagt.
10.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de heffingsambtenaar niet kon waarderen volgens de vergelijkingsmethode, maar dat zich een zodanig bijzondere situatie voordoet, dat de waarde moet worden vastgesteld door van de grondwaarde de sloopkosten af te trekken. De rechtbank is niet anders gebleken dan dat de onroerende zaak nog dient tot woning en in dat geval moet de waarde blijkens artikel 17 van Pro de Wet WOZ jo artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaald worden aan de hand van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn [2] .
10.2.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak vergeleken met vergelijkingsobjecten die qua ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en hij heeft daarbij naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De vergelijkingsobjecten zijn zoals blijkt uit de taxatiematrix inderdaad woningen die in een vergelijkbare of slechtere staat verkeren dan de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder bij de waardering voor de onroerende zaak voor de woning is uitgegaan van een slechte kwaliteit en slechte staat van onderhoud (factor 1) en een matig onderhoudsniveau (factor 2).
10.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde grondwaarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de grond bij de onroerende zaak onderverdeeld in een perceel erf en tuin van 1.025 m², en een perceel grasland van 1.166 m². Niet in geschil is dat beide percelen voor de toepassing van de Wet WOZ één object vormen. Bij het bepalen van de grondwaarde van het perceel erf en tuin heeft de heffingsambtenaar blijkens de taxatiematrix een grondstaffel gebruikt waarmee tot uiting is gebracht dat een grotere perceeloppervlakte een afnemend grensnut heeft (het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is). Eiser heeft met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde van het perceel erf en tuin te hoog is vastgesteld. Eiser heeft aangevoerd dat de prijzen per m² grond van woningen in bij hem de buurt niet in verhouding staan tot de m²-prijs die de heffingsambtenaar voor het perceel erf en tuin van eiser heeft gehanteerd. De rechtbank overweegt dat bij de door eiser geconstateerde verschillen in prijzen per m² grond mogelijk ook sprake is van een afnemend grensnut, maar omdat eiser zijn stelling verder niet heeft onderbouwd, kan de rechtbank daar verder niet over oordelen. Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de grondwaarde van het perceel grasland had moeten aansluiten bij de standaard prijzen zoals die gelden voor agrarische grond. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor het bepalen van de waarde van een perceel grasland speelt ook een rol waar het perceel is gelegen. De rechtbank acht aannemelijk dat een perceel grasland dat binnen de bebouwde kom van een gemeente is gelegen meer waard is dan een perceel dat buiten de bebouwde kom is gelegen. De rechtbank is verder niet anders gebleken dan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van het perceel grasland net als in eerdere jaren aansluiting heeft gezocht bij de prijs die eiser voor het perceel grasland heeft betaald. De rechtbank heeft hierin eerder al een goede indicatie gezien dat de waarde van het perceel grasland niet te hoog is bepaald [3] .
10.3.
Aan eisers verwijzing naar de prijsstijging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de voorgaande jaren gaat de rechtbank voorbij. Op grond van de Wet WOZ moet de WOZ-waarde van een woning namelijk jaarlijks opnieuw worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met de WOZ-waarde van een eerder belastingjaar is in strijd met de uitgangspunten en de methodiek van de Wet WOZ.
10.4.
Eisers overige beroepsgronden geven de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel over de waardevaststelling te komen. De rechtbank merkt daarbij nog op dat zij kan zich verenigen met de in het verweerschrift neergelegde reactie van de heffingsambtenaar op de stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar onjuistheden bevat en de argumentatie van de taxateur in de uitspraak onbegrijpelijk en oncontroleerbaar is.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb nu zelf een beslissing en bepaalt dat de waarde wordt vastgesteld op € 176.000.
11.1.
Omdat het beroep gegrond is moet heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 176.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van H. Siebers, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 februari 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.