Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 11510756 \ CV EXPL 25-415
Vonnis van 24 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.D. Nijenhuis,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide.
procederende bij toevoeging
De zaak in het kort
Deze zaak speelt tussen verhuurder [eiser] en ex-huurder [gedaagde] . Na een verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie (zaaknummer 2403008) de huurprijs van de woning van 1 december 2023 tot en met 31 juli 2024 verlaagd vanwege een gebrek. [eiser] is het hier niet mee eens en is deze zaak bij de kantonrechter begonnen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] geweigerd mee te werken aan herstel van het gebrek en kan zij daarom geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. De kantonrechter geeft [eiser] ongelijk en legt hierna uit waarom.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 april 2025
- het bericht van 26 september 2025 van [eiser]
- het bericht van 30 september 2025 van [gedaagde]
- het bericht van 23 oktober 2025 met producties van [eiser]
- het bericht van 24 oktober 2025 met productie 3 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025, waar behalve partijen en hun gemachtigden, ook de heer [werknemer van eiser] (hierna: [werknemer van eiser] ) als werknemer van [eiser] aanwezig was en waar mevrouw M. Dos Santos Dias (tolknummer 470) namens [gedaagde] optrad als tolk. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die, samen met de spreekaantekeningen van mr. Gietema-van der Heide, in het dossier zijn gevoegd.
- de akte van 11 november 2025 van [eiser]
- de akte van 11 november 2025 van [gedaagde]
- het bericht van 24 oktober 2025 met productie 3 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025, waar behalve partijen en hun gemachtigden, ook de heer [werknemer van eiser] (hierna: [werknemer van eiser] ) als werknemer van [eiser] aanwezig was en waar mevrouw M. Dos Santos Dias (tolknummer 470) namens [gedaagde] optrad als tolk. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die, samen met de spreekaantekeningen van mr. Gietema-van der Heide, in het dossier zijn gevoegd.
- de akte van 11 november 2025 van [eiser]
- de akte van 11 november 2025 van [gedaagde]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van 8 november 2022 tot en met 31 juli 2024 de woning aan [adres] (hierna: de woning) van [eiser] gehuurd. De (kale) huurprijs bedroeg € 753,00 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft op 16 november 2023 een melding van gebreken gemaakt bij de beheerder van de woning.
2.3.
[gedaagde] heeft op 4 april 2024 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken.
2.4.
[gedaagde] heeft de woning op 24 juli 2024 verlaten.
2.5.
Een rapporteur van de Huurcommissie heeft de woning op 25 juli 2024 bekeken. De rapporteur komt in zijn rapport tot de conclusie dat er sprake is van een ernstig gebrek in categorie C zoals beschreven in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Kort gezegd heeft de rapporteur schimmelvorming op de lateien geconstateerd.
2.6.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak in zaaknummer 2403008 beslist er op 1 december 2023 sprake was van ernstige schimmel- en/of vochtoverlast als bedoeld in categorie C (nummer V3) en dat de huurprijs van de woning vanaf 1 december 2023 tot en met 31 juli 2024 tijdelijk wordt verlaagd tot € 301,20 per maand. De uitspraak is op 1 november 2024 aan partijen verzonden.
2.7.
[eiser] heeft de dagvaarding op 30 december 2024 betekend aan [gedaagde] , waarmee deze procedure is gestart.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat [gedaagde] (ook) over de periode vanaf 1 december 2023 tot en met 31 juli 2024 de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 753,00 per maand verschuldigd is;
indien en voor zover nodig, de beslissing van de Huurcommissie van 1 november 2024 te vernietigen en het verzoek van [gedaagde] tot huurprijsverlaging af te wijzen, althans te beperken in tijd en/of hoogte zoals de kantonrechter redelijk mocht achten;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De dagvaarding bevat een verschrijving in de partijaanduiding
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat de dagvaarding een onjuiste naam van de gedaagde partij vermeldt. De dagvaarding vermeldt ‘ [naam] ’ als gedaagde partij. Onder meer uit de ondertekening van de huurovereenkomst, de ondertekening van de gebrekenmelding, de door gedaagde partij overgelegde toevoeging en de stukken van mr. Gietema-van der Heide begrijpt de kantonrechter dat ‘ [gedaagde] ’ bedoeld moet zijn. Het gaat hier kennelijk om een verschrijving in de partijaanduiding, terwijl het beide partijen duidelijk was dat ‘ [gedaagde] ’ werd bedoeld. Naar het oordeel van de kantonrechter behoort deze fout niet tot fatale gevolgen te leiden, nu [gedaagde] hierdoor niet onredelijk in haar belangen is geschaad en er zoveel mogelijk dient te worden beslist tussen de werkelijk belanghebbende partijen bij de rechtsbetrekking in geschil. (zie ook Hoge Raad 13 december 2023, ECLI:NL:HR:2013:1881). Uit het verschijnen van [gedaagde] ter zitting en het door haar gevoerde verweer leidt de kantonrechter af dat zij door die verschrijving niet onredelijk in haar belangen is geschaad. De kantonrechter leest de dagvaarding daarom zo dat [gedaagde] als partij is gedagvaard. In de rest van dit vonnis zal de gedaagde partij dan ook als ‘ [gedaagde] ’ worden aangemerkt.
[eiser] heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend en dus zijn partijen niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie
4.2.
In artikel 7:262 lid 1 BW Pro staat dat wanneer de Huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder een uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is gevraagd.
4.3.
[eiser] vraagt de kantonrechter om een dergelijke beslissing. De uitspraak van de Huurcommissie is op vrijdag 1 november 2024 verzonden, zodat de termijn zou aflopen op vrijdag 27 december 2024. Maar omdat die dag is gelijkgesteld met een algemeen erkende feestdag wordt de termijn verlengd tot maandag 30 december 2024. [1] [eiser] heeft de dagvaarding op die dag aan [gedaagde] betekend en zich dus tijdig tot de kantonrechter gewend.
4.4.
Dat leidt ertoe dat partijen niet meer aan de uitspraak van de Huurcommissie zijn gebonden en dat de kantonrechter opnieuw volledig moet beslissen over het verzoek van [gedaagde] tot huurprijsvermindering vanwege gebreken. Voor de punten uit de beslissing van de Huurcommissie waar partijen geen bezwaren tegen hebben aangevoerd, geldt dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie mag overnemen zonder dat dit nader gemotiveerd hoeft te worden. [2]
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat partijen geen bezwaren hebben aangevoerd over het punt dat de Huurcommissie in haar uitspraak
welals gebrek heeft aangemerkt en ook niet over de punten die de Huurcommissie
nietals gebreken heeft aangemerkt. De discussie tussen partijen gaat namelijk uitsluitend over de vraag of [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan herstel van het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek en of zij daarom wel of geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
welals gebrek heeft aangemerkt en ook niet over de punten die de Huurcommissie
nietals gebreken heeft aangemerkt. De discussie tussen partijen gaat namelijk uitsluitend over de vraag of [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan herstel van het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek en of zij daarom wel of geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
De kantonrechter legt uit wanneer er aanspraak kan bestaan op huurprijsvermindering
4.6.
Als door een gebrek het huurgenot wordt verminderd dan kan de huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. [3] Er moet daarvoor wel sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot. De huurprijsvermindering gaat in vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra het gebrek volledig is hersteld. Uit het Gebrekenboek volgt dat de huurprijsvermindering eindigt aan het eind van de maand waarin het herstel heeft plaatsgevonden. Het recht op huurprijsvermindering kan ook eindigen op het moment dat de verhuurder herstel wil uitvoeren, maar de huurder dit weigert.
De kantonrechter neemt het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek over
4.7.
Zoals de kantonrechter in 4.5 al overwoog hebben partijen geen bezwaren aangevoerd tegen het gebrek, zoals die door de rapporteur van de Huurcommissie is vastgesteld. De kantonrechter neemt daarom het oordeel over van de Huurcommissie, dat inhoudt dat er op 1 december 2023 sprake was van ernstige schimmel- en/of vochtproblematiek als bedoeld in categorie C.
Er is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan herstel van het gebrek
4.8.
[eiser] stelt dat [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan herstel van het gebrek, doordat [gedaagde] hem of door hem ingeschakelde derden niet heeft toegelaten tot de woning. Dit wordt door [gedaagde] betwist.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan herstel van het gebrek. Daarbij acht de kantonrechter het volgende van belang.
Uit de overgelegde e-mailwisseling van 18 juli 2024 blijkt dat de beheerder van [eiser] een afspraak met [gedaagde] heeft willen maken om werkzaamheden uit te voeren en dat [gedaagde] daar toen geen medewerking aan heeft verleend. Uit de reactie van [gedaagde] leidt de kantonrechter af dat de reden van [gedaagde] voor die weigering was dat de Huurcommissie en de gemeente de woning de daaropvolgende week zou komen bekijken. De kantonrechter acht het op zichzelf niet onbegrijpelijk dat de [gedaagde] in het zicht van de geplande woningbezichtiging door de Huurcommissie de afspraak met de Huurcommissie heeft willen afwachten.
Daarbij is niet komen vast te staan dat [gedaagde] op een eerder moment heeft geweigerd haar medewerking te verlenen aan herstel van het gebrek. [eiser] heeft wel een verklaring van zijn werknemer [werknemer van eiser] in het geding gebracht waarin [werknemer van eiser] verklaart hij op 12 juni, 13 juli, 18 juli en 5 augustus 2024 bij [gedaagde] is langsgegaan en dat – als er door [gedaagde] open werd gedaan – hem geen toegang tot de woning werd verleend. En tijdens de zitting heeft [werknemer van eiser] toegelicht dat hij vanaf juni 2024 wel acht keer bij [gedaagde] aan de deur is geweest. Maar dit wordt door [gedaagde] betwist. Volgens haar is [werknemer van eiser] één keer zonder afspraak bij haar aan de deur geweest en heeft zij toen gezegd de afspraak met de Huurcommissie te willen afwachten.
[eiser] heeft weliswaar gesteld dat er meerdere keren op de aangekondigde of afgesproken tijden door [gedaagde] niet open werd gedaan, maar dit is door [gedaagde] betwist en [eiser] heeft ook geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat er tussen partijen daadwerkelijk afspraken zijn gemaakt of dat [eiser] zijn bezoeken aan [gedaagde] heeft aangekondigd. In zijn dagvaarding stelt [eiser] wel dat een overzicht van de aankondigingen/afspraken als bijlage 6 wordt overgelegd, maar deze bijlage ontbreekt bij de dagvaarding en deze bijlage is, zo de kantonrechter begrijpt, ook niet op een later moment door [eiser] in het geding gebracht. Van het structureel weigeren van [gedaagde] om na een daartoe gemaakte afspraak of daartoe gedane aankondiging mee te werken aan herstel van het gebrek is de kantonrechter dus niet gebleken.
Tot slot heeft [eiser] ook geen inzicht gegeven in het moment waarop het herstel van het gebrek feitelijk zou hebben plaatsgevonden als [gedaagde] , zoals [eiser] stelt, wel haar medewerking aan herstel zou hebben verleend.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan herstel van het gebrek onvoldoende heeft onderbouwd. Aan bewijslevering door [eiser] wordt daarom niet toegekomen.
De kantonrechter verlaagt de huurprijs van 1 december 2023 tot en met 31 juli 2024 tot € 301,20 per maand
4.10.
Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter, net als de Huurcommissie, van oordeel is dat er aanleiding is om over te gaan tot een tijdelijke huurprijsvermindering vanwege de door de Huurcommissie geconstateerde ernstige schimmel- en/of vochtproblematiek als bedoeld in categorie C. De kantonrechter ziet geen reden om af te wijken van de verlaging tot 40% zoals door de Huurcommissie is vastgesteld. Deze verlaging is ook in overeenstemming met wat in het Gebrekenbroek over een gebrek in categorie C is bepaald, namelijk dat de huurprijs maximaal verlaagd kan worden tot 40% van de huurprijs. Dit betekent dat de huurprijs wordt verlaagd van € 753,00 naar € 301,20 per maand.
4.11.
Voor de ingangsdatum van de huurprijsvermindering sluit de kantonrechter aan bij de door Huurcommissie al bepaalde datum van 1 december 2023. Partijen hebben tegen die ingangsdatum immers geen bezwaren naar voren gebracht. De kantonrechter bepaalt de einddatum van de huurprijsvermindering op 31 juli 2024. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] namelijk onbetwist gesteld dat hij het gebrek direct na het vertrek van [gedaagde] heeft hersteld, zodat de huurprijsvermindering eindigt na 31 juli 2024.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af
4.12.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs verschuldigd is en vordert vernietiging van de beslissing van de Huurcommissie. De kantonrechter wijst deze vorderingen af. In 4.4 heeft de kantonrechter namelijk al overwogen dat partijen niet meer gebonden zijn aan de beslissing van de Huurcommissie en verder is de kantonrechter net als de Huurcommissie van oordeel dat de huurprijs tijdelijk moet worden verlaagd tot € 301,20 per maand.
[eiser] moet de proceskosten betalen
4.13.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
632,50
(2,5 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
Totaal
€
759,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
bepaalt dat de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde (kale) huurprijs vanaf 1 december 2023 tot en met 31 juli 2024 € 301,20 bedraagt,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 759,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op
24 februari 2026.
52672