Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/5099
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
(gemachtigde: [naam 1] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 214.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leeuwarden voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft geconstateerd dat het aanslagbiljet meerdere objecten van eiser omvat. Uit de processtukken blijkt dat het beroep zich alleen richt op [adres 1] , het huisadres van eiser.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] en [taxateur] (taxateur). Eiser en zijn gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning, gebouwd in 1964, met een oppervlakte van 88 m², een aanbouw woonruimte van 20 m² en een berging/schuur van 20 m². De oppervlakte van het perceel is 158 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 156.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 214.000.
6.1.
Eiser voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum. Verder stelt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met het verminderde kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van zijn woning.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 214.000 en waarin de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten zijn gebruikt:
- [adres 2] (verkocht op 7 oktober 2022 voor € 215.000);
- [adres 3] (verkocht op 30 mei 2023 voor € 205.000);
- [adres 4] (verkocht op 2 februari 2022 voor € 211.500).
De waardebepaling
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in de beroepsfase overgelegde waardematrix en de door hem gegeven toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gecorrigeerde prijs per eenheid (PPE) van € 1.790,09 van de woning van eiser is, in vergelijking met de PPE’s van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald. Met name de verkoopprijs van het naastgelegen pand aan [adres 2] , dat geen aanbouw woonruimte heeft, laat zien dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald.
8. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiser ligt om zijn stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten gemotiveerd te betwisten. In zijn beroepschrift heeft eiser aangegeven een onderbouwing (een taxatiematrix van Woning Waardemeesters) over te zullen leggen voor zijn stelling dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie. Deze nadere onderbouwing heeft eiser niet overgelegd. Deze grond slaagt dan ook niet. Het in de bezwaarfase door eiser overgelegde taxatierapport (van Eerlijke WOZ), waarbij de waarde is bepaald op € 156.000, biedt onvoldoende aanknopingspunten om de waardebepaling van de heffingsambtenaar te ontkrachten. Bovendien heeft eiser in zijn beroepschrift ook niet verwezen naar dit rapport.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. De heffingsambtenaar heeft hier rekening mee gehouden door bij de KOUDV-factoren [2] bij de aanbouw van de woning voor de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen uit te gaan van ondergemiddeld (factor 2), evenals voor de voorzieningen van de woning zelf.
Voor zover eiser van mening is dat deze factoren als minder moeten worden aangemerkt, overweegt de rechtbank dat het aan hem is om dit te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen. [3] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het buurpand [adres 2] , net als de woning van eiser, is voorzien van kunststof kozijnen en wat betreft kwaliteit en onderhoudsniveau goed overeenkomt met de woning van eiser. De heffingsambtenaar is daarom naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van een gemiddelde waardering (factor 3) voor de kwaliteit en het onderhoud van eisers woning. De rechtbank kan uit de door eiser overgelegde fotoreportage en de aanvullende vragenlijst niet afleiden dat de heffingsambtenaar de voornoemde factoren op een (nog) lagere score had moeten waarderen. Deze grond slaagt eveneens niet.
10. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 214.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee ook de aanslag OZB. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 24 februari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.