Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/5006
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 februari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
(gemachtigde: [naam 1] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 389.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leeuwarden voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] en [taxateur] (taxateur). Eiseres en haar gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 1980 (gerenoveerd in 2019) met een oppervlakte van 94 m², een dakterras/balkon van 8 m², een berging van 6 m² en een eigen parkeerplaats. Eiseres heeft het appartement op 18 maart 2022 gekocht voor € 377.500.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 272.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 389.000.
6.1.
Eiseres voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de eigen aankoop van haar woning. Verder stelt eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 390.000 (€ 1.000 hoger dan de beschikte waarde) en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt:
- [adres 1] , de woning van eiseres
- [adres 2]
- [adres 3]
De waardebepaling
7. De rechtbank overweegt als volgt. In het geval dat een onroerende zaak is verkocht kort vóór of na de waardepeildatum geldt volgens vaste rechtspraak dat men er vanuit moet gaan dat de prijs die de koper heeft betaald overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [2] Wanneer de eigen aankoop een wat ruimere tijd is verwijderd van de waardepeildatum (in dit geval zo’n 9,5 maanden), kan er vanuit worden gegaan dat de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijs, op voorwaarde dat die is gecorrigeerd naar de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum.
8. Eiseres heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat zij teveel, dan wel een onjuiste prijs, heeft betaald voor haar woning. Gelet daarop zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de door eiseres betaalde aankoopprijs van de woning van € 377.500 in het vrije marktverkeer tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en voorts dat de koopsom de waarde van het object in het economische verkeer weergeeft zoals bedoeld in de Wet WOZ.
9. Met de door de heffingsambtenaar gegeven uitleg in het verweerschrift en de toelichting ter zitting heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt dat is uitgegaan van een juiste indexering en dat de waarde van de woning van eiseres hierdoor niet te hoog is bepaald. Voor de periode tussen de koopovereenkomst op 18 maart 2022 en de waardepeildatum op 1 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar een indexering van 5% toegepast en hij heeft dat bedrag vervolgens verminderd met het aandeel van eiseres in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren, een bedrag van € 1.391,36. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Eiseres heeft de indexering en de verrekening van het aandeel in het reservefonds ook niet betwist. De beroepsgrond van eiseres met betrekking tot de eigen aankoop van haar woning, slaagt dus niet.
10. Hoewel de andere twee door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten ( [adres 2 en adres 3] ) gelet op het voorgaande buiten beschouwing kunnen worden gelaten, volgt ook uit die verkopen dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
11. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiseres ligt om haar stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten gemotiveerd te betwisten. In haar beroepschrift heeft eiseres aangegeven een onderbouwing (een taxatiematrix van [taxateur] ) te zullen overleggen voor de stelling dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie. Deze nadere onderbouwing heeft eiseres niet overgelegd. Deze grond slaagt dan ook niet.
12. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 389.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee de aanslag OZB ook. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 februari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.