Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/281
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren
(gemachtigde: [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 december 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1]
(de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.160.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente De Fryske Marren voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 1.160.000 gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft een reactie op het verweerschrift ingestuurd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, vergezeld door [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen zijn gemachtigde.
1.5.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek hervat om partijen de gelegenheid te geven nader met elkaar in overleg te treden.
1.6.
Het overleg heeft - in de woning van eiseres - plaatsgevonden op 13 mei 2026. Op 15 mei 2026 heeft de heffingsambtenaar een verslag van dat overleg (inclusief bijlagen) opgestuurd. Eiseres heeft hierop bij berichten van 20 mei en 8 juni 2026 gereageerd. De rechtbank heeft vervolgens, zoals met partijen afgestemd ter zitting, met (stilzwijgende) instemming zonder nadere zitting het onderzoek in deze zaak gesloten.
Feiten
2. Eiseres is eigenares van de woning. De woning is in gebruik bij twee gezinshuishoudingen (kangoeroewoning).
2.1.
De heffingsambtenaar is uitgegaan van de volgende (object)gegevens: het betreft een woonboerderij uit 1861 (gerenoveerd in 2004) met een verblijfsruimte van 529 m², overige ruimte van 147 m², een dakkapel, een garage van 67 m², een berging van 68 m² (de kapschuur), een tuinhuis van 16 m² (het dierenverblijf) en overige externe ruimte van 88 m² (het boothuis). De perceeloppervlakte bedraagt 6.930 m². De heffingsambtenaar heeft vanwege het feit dat een gedeelte van de onroerende zaak een waterverdedigingswerk is bij de bepaling van de waarde een deel van het perceel van 525 m² buiten aanmerking gelaten. [1]
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiseres bepleit een waarde van circa € 940.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 1.160.000.
7. Eiseres voert – samengevat – aan dat het voor haar nog steeds onduidelijk is hoe de waardering van € 1.160.000 tot stand is gekomen. Ze wenst een inzichtelijke, controleerbare en reproduceerbare onderbouwing van de oorspronkelijke waardevaststelling.
Ze volgt de heffingsambtenaar niet in de toegepaste correcties. Eiseres verwijst naar een eigen berekening waarbij de ‘voorgestelde nieuwe WOZ-waarde’ € 942.308 bedraagt. Eiseres wijst erop dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de grondstaffels is afgeweken van het verantwoordingsdocument 2024. Verder stelt zij dat de heffingsambtenaar zich niet houdt aan toezeggingen. Eiseres verwijst hiervoor naar een e-mail van 30 maart 2021 van [naam 6] aan [naam 3] , betreffende de WOZ-waardering voor het belastingjaar 2021.
In de e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:
“Ik ben voornemens de waarde te verlagen van € 1.190.000 naar € 1.040.000.
(..)
Bij de twee vergelijkingspanden (bijlage) met een vergelijkbare ligging als het onderhavige pand is een liggingswaarde van € 250.000 toegekend. Bij de waardebepaling van uw pand volsta ik met een waarde voor ligging aan vaarwater van € 125.000.
(..)
Op de taxatiewaarde pas ik een correctie toe van € 75.000 in verband met:
a. zichtbare scheurvorming aan de voorgevel (verzakking van de gevel);
b. structureel loskomende dakpannen als gevolg van mogelijk gebrekkige daklegging;
c. een mogelijke belemmering bij het afzonderlijk verkopen van één van beide woonhuizen (de woonhuizen zijn zelfstandig en het middengedeelte van het pand is gemeenschappelijk
gebruik);”
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is bepaald een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 1.160.000 en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt:
1. [adres 2] te Teroele (verkocht op 2 december 2022 voor € 1.750.000)
2. [adres 3] te Delfstrahuizen (verkocht op 19 december 2022 voor € 1.300.000)
3. [adres 4] te Nijemirdum (verkocht op 2 februari 2022 voor € 1.400.000)
2. [adres 3] te Delfstrahuizen (verkocht op 19 december 2022 voor € 1.300.000)
3. [adres 4] te Nijemirdum (verkocht op 2 februari 2022 voor € 1.400.000)
De heffingsambtenaar stelt dat de correcties voor het belastingjaar 2021 als compromis tot stand zijn gekomen, waaraan eiseres geen rechten kan ontlenen. Hij is van mening dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 eerder te laag is vastgesteld.
Vooraf
9. De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ de afbakening van de te waarderen onroerende zaak is (de objectafbakening). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe. Ook als tussen partijen de objectafbakening niet geschil is, dient de rechtbank de objectafbakening ambtshalve te toetsen [3] .
10. De rechtbank stelt in dat verband vast dat sprake is van twee afzonderlijke WOZ-objecten omdat de twee zelfstandige woningen – de woning van eiseres en de zogenoemde kangoeroewoning – beschikken over essentiële voorzieningen en bewoond worden door verschillende gebruikers. De rechtbank zal partijen evenwel volgen in hun eensluidend standpunt dat sprake is van een samenstel, zoals bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ [4] , omdat niet is gebleken dat de twee zelfstandige woningen zijn afgebakend en voldoen aan het vereiste van afsluitbaarheid.
Is sprake van strijd met het vertrouwensbeginsel?
11. Eiseres heeft gesteld dat de heffingsambtenaar zich niet heeft gehouden aan toezeggingen (zie 7.0). Volgens haar had de heffingsambtenaar de correcties uit 2021 voor de belastingjaren erna ook moeten toepassen. Zij beroept zich hiermee – zo begrijpt de rechtbank – op het vertrouwensbeginsel. Voor een geslaagd beroep op dat beginsel moet de belanghebbende aannemelijk maken dat de heffingsambtenaar toezeggingen, uitlatingen of gedragingen heeft gedaan waaruit redelijkerwijs kon worden afgeleid hoe de bevoegdheden in een concreet geval zouden worden uitgeoefend. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De correcties zoals genoemd in de e-mail golden uitsluitend voor het belastingjaar 2021. Er was dus geen aanleiding om deze correcties in latere belastingjaren opnieuw toe te passen. Daarnaast wijst de rechtbank erop dat de Wet WOZ vereist dat de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, los van eerdere waardevaststellingen. De WOZ-waardering van 2021 is daarom niet relevant voor volgende belastingjaren. Bovendien heeft de heffingsambtenaar voor het belastingjaar 2024 wel rekening gehouden met de mindere ligging en de onderhoudstoestand. Toepassing van de correcties uit 2021 in latere jaren zou daarom, de heffingsambtenaar heeft daar terecht op gewezen, tot een dubbeltelling leiden.
De oppervlaktes en objectonderdelen van de woning
12. Gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken ziet de rechtbank geen reden om de door de hem gehanteerde oppervlaktematen en objectkenmerken voor onjuist te houden. Zij verwijst hiervoor in het bijzonder naar hetgeen de heffingsambtenaar in zijn verslag van 15 mei 2026 hierover – aan de hand van luchtfoto’s – heeft vermeld. De rechtbank kan zich hier in vinden en neemt dit over. Eiseres heeft in haar reactie van 20 mei 2026 ook aangegeven dat zij hier (grotendeels) in berust.
De waardebepaling
13. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald door middel van de wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, de door hem gegeven toelichting op de zitting en met het verslag van het overleg van 13 mei 2026, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 1.160.000 niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de referentieobjecten voldoende dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat die referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Met de mindere staat van de woning (waaronder fundering/scheurvorming en dakpannen) is voldoende rekening gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m² van € 1.069 van de woning van eiseres is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald. Met name het referentieobject aan de [adres 2] te Teroele, een woonboerderij die op 2 december 2022 is verkocht voor
€ 1.750.000, geeft naar het oordeel van de rechtbank goede weer dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan de weg en aan het water. Zij acht de correctie die hiervoor is toegepast (van klasse 8 ‘Top aan vaarwater’ naar klasse 7 ‘uniek aan vaarwater’= € 341.000 [5] ), voldoende. De rechtbank merkt op dat de correctie veel groter is dan die welke in 2021 is toegepast (€ 125.000). Dat eiseres heeft gesteld dat de woning is gelegen aan de [naam sloot] (met minder dan 5.000 vaarbewegingen per jaar) en niet gelegen is aan open vaarwater, maakt dit niet anders. Voor zover zij heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste grondstaffel (zoals genoemd in het verantwoordingsdocument 2024: Groep C in plaats van Groep B), gaat de rechtbank daaraan voorbij: de heffingsambtenaar heeft in zijn verslag van 15 mei 2026 genoegzaam aangetoond dat toepassing in Groep C een lagere grondwaarde oplevert. De rechtbank kan zich hierin vinden en neemt dit over.
15. Eiseres heeft onvoldoende naar voren gebracht om de waardebepaling van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken. Dat zij via een eigen berekening is uitgekomen op
€ 942.308 heeft de rechtbank niet kunnen overtuigen. De berekening van de WOZ-waarde die eiseres heeft overgelegd is, gelet op de voorgaande overwegingen, geen berekeningswijze overeenkomstig de systematiek en uitgangspunten van de Wet WOZ.
Is de waardebepaling voldoende inzichtelijk?
16. De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de taxatiematrix heeft opgesteld onjuist is. Een taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van een vaste formule met één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Het doel van de taxatiematrix is dat inzicht wordt gegeven in de wijze waarop bij de waardering van een onroerende zaak met (eventuele) verschillen tussen de te taxeren onroerende zaak en de referentieobjecten (onderling) rekening is gehouden. De taxatiematrix zoals de heffingsambtenaar die heeft opgesteld, biedt op dit punt voldoende inzicht. Dat de Ombudsman in een individuele zaak heeft vastgesteld dat de gemeente De Fryske Marren haar afwijzende beslissing onvoldoende heeft gemotiveerd, betekent niet dat dit automatisch ook voor eiseres geldt. De rechtbank wijst er verder op dat de WOZ-waardering geen optelsom is van aan diverse onderdelen van de onroerende zaak toe te kennen waarden. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. Dat eiseres heeft gesteld dat de heffingsambtenaar in zijn verslag van 15 mei 2026 de waardebepaling nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat het haar niet duidelijk is waarom en op welke wijze deze ruimtes vanaf het tijdvak 2023 in de taxatiematrix zijn verschenen en verwerkt, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft (ook) in dat verslag voldoende inzicht gegeven hoe de WOZ-waarde is bepaald. Eiseres heeft hier geen concrete argumenten tegenover gesteld die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
17. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 1.160.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat verschillende objectonderdelen (waaronder 69 zonnepanelen) niet zijn meegenomen in de waardebepaling, waardoor er ook nog enige speling in de vastgestelde waarde zit.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee de aanslag OZB ook. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 2 juli 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.