Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1169
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 september 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: H.A. Huizinga),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 189.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 21 augustus 2024 nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door J. Schokker (taxateur) en de gemachtigden van de heffingsambtenaar (medewerkers van het taxatiebureau Thorbecke).
1.6.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht uiterlijk zes weken later uitspraak te doen.
Feiten
2.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als de [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak).
2.2.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met drie dakkapellen, een aangebouwde werkplaats, twee vrijstaande garages, een overkapping, een tuinhuis, een tuin en ondergrond. Het gebruiksoppervlakte van de woning is 234 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 957 m2.
2.3.
Op de website van gemeente Midden-Groningen is bij de informatie over de Wet waardering onroerende zaken onder meer het volgende gepubliceerd:
“Aardbevingsschade
De meeste gemeenten in de provincie Groningen gaan op dezelfde manier om met de WOZ-waarde in relatie tot aardbevingsschade. Dat geldt ook voor Midden-Groningen. Uitgangspunt is een eenvoudige en heldere procedure.
Heeft u aardbevingsschade en een bevestigingsbrief van het IMG met het definitieve schadebedrag? Geef dit door aan de gemeente. Dit kan het hele jaar door.
- Dit kan digitaal via de DigiD of eHerkenning knop op deze pagina. Als u heeft ingelogd klikt u op bezwaar maken. Daar kunt u kiezen voor de optie "WOZ Aardbevingsschade formeel".
- U kunt ook bezwaar maken per post, via Postbus 75, 9600 AB Hoogezand.
Na ontvangst trekken we het bedrag af van de WOZ-waarde, samen met het ‘rompslompbedrag’ van € 2.500.”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiseres op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Nieuw waardematrix
6. De heffingsambtenaar heeft op 21 augustus 2024 diverse stukken overgelegd, waaronder een nieuwe waardematrix. In zijn begeleidende schrijven bij die stukken heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en aan de hand daarvan een nieuwe taxatie is opgemaakt. De nieuwe taxatie vervangt de eerdere, aldus de heffingsambtenaar. In de oude waardematrix werd de woning getaxeerd op € 230.000. In de nieuw waardematrix wordt de woning getaxeerd op € 189.000. Daarbij is aan de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen een ‘2’ toegekend, en aan de uitstraling en doelmatigheid een ‘3’.
Standpunten eiser
7. Eiseres voert het volgende aan:
- Op waardepeildatum was sprake van achterstallig onderhoud, nog niet afgebouwde gedeelten, aanwezigheid van asbest en een sterk verouderde staat van onderhoud.
- Er is ten onrechte geen rekening gehouden met de aanwezige aardbevings- en rompslompschade. Eiseres stelt dat op de website van de gemeente staat dat als een schaderapport wordt overgelegd, de schade en de rompslompschade in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. Anders dan de heffingsambtenaar stelt kan niet met deze schades rekening gehouden worden door aan de kwaliteit een ‘2’ toe te kennen.
- In de aanvankelijk overgelegde matrix is de grondwaarde bepaald op € 93 per m2. De grondwaarde is in de nieuwe matrix opeens € 68 per m2 waard.
- De werkplaats was in de eerste matrix volgende heffingsambtenaar 100 m2 en € 20.000 waard. In de tweede matrix is de werkplaats 69 m2 en € 25.000 waard.
Overwegingen rechtbank
8. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woning op de waardepeildatum nog niet herstelde aardbevingsschade had en dat die begroot is op € 15.697,68. Op de heffingsambtenaar rust dan de bewijslast om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat in de door hem verdedigde waarde van € 189.000 de waardevermindering ten gevolge van de aardbevingsschade en de rompslompschade, in totaal € 18.197,68, zijn meegewogen. [2]
9. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat in de nieuwe matrix met de aardbevingsschade rekening is gehouden door de kwaliteit op een ‘2’ te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar daarmee niet aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering door de aardbevingsschade en met de rompslompschade. Daartoe overweegt de rechtbank dat ten opzichte van de oude matrix de kwaliteit nu hoger gesteld is. In de eerste matrix was de kwaliteit nog op een ‘1’ gesteld. Uit de legenda bij de matrix volgt dat het verschil tussen een ‘3’ en een ‘2’ een waardevermindering van 7% vertegenwoordigd. Gelet op de getaxeerde waarde van alle opstallen – totaal € 124.290 – en het feit dat de kwaliteit ten opzichte van de oude matrix juist hoger is gewaardeerd, is geenszins aannemelijk dat daadwerkelijk rekening is gehouden met de aardbevingsschade, laat staan de rompslompschade.
10. De rechtbank overweegt verder dat – gelijk eiseres stelt – de gemeente Midden-Groningen op haar website een duidelijke toezegging heeft staan dat na het overleggen van een schaderapport zowel het schadebedrag als € 2.500 rompslompschade in mindering gebracht zal worden op de vastgestelde WOZ-waarde (zie 2.3.). De handelswijze van de heffingsambtenaar – vasthouden aan de aanvankelijk vastgestelde waarde en stellen dat de aardbevingsschade op een andere wijze in de waardering tot uitdrukking komt – is in strijd met deze toezegging.
11. Ten aanzien van de asbest heeft de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat de asbest in de woning niet gesaneerd hoeft te worden en daarom geen waardevermindering meebrengt. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van asbest wel degelijk een vermindering van de waarde meebrengt, ook als er geen actuele saneringsverplichting is. Een koper zal er immers rekening mee houden dat hij op een gegeven moment, bijvoorbeeld bij een verbouwing, het asbest zal moeten (laten) saneren, hetgeen kosten met zich mee zal brengen. De heffingsambtenaar heeft dus ten onrechte geen rekening gehouden met de waardevermindering wegens de aanwezigheid van asbest.
12. Over de grondwaarde en waarde van de aangebouwde werkplaats overweegt de rechtbank als volgt. De verandering in de grondwaarde tussen de oude en nieuwe matrix wordt veroorzaakt door het gebruik van een andere grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft geen verklaring gegeven over waarom een andere grondstaffel gebruikt wordt in de nieuwe matrix. De heffingsambtenaar heeft ook geen verklaring kunnen geven voor de gewijzigde waardering van de aangebouwde werkplaats. Het gebrek aan een goede verklaring voor deze wijzigingen doet naar het oordeel van de rechtbank af aan de bewijswaarde van de nieuwe matrix.
13. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 165.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend omdat in het door eiseres overgelegde taxatierapport niet onderbouwd is hoe de verkoopprijzen van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten te herleiden zijn tot de door eiseres voorgestane waarde.
14. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 165.000.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en zal de vastgestelde waarde op waardepeildatum verminderen tot € 165.000.
17. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen.
18. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907).
19. Eiseres heeft verder een deskundige (taxateur) meegebracht naar de hoorzitting in bezwaar en naar de zitting van de rechtbank. Eiseres heeft ook daarvoor een kostenvergoeding verzocht van € 44,14 inclusief btw per (hoor)zitting. Voor de aanwezigheid van de deskundige kent de rechtbank op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Bpb een vergoeding toe. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb geldt voor de hoogte van de kosten van een deskundige het te vergoeden bedrag volgens de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is te vinden in artikel 6 van het Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat sinds 1 januari 2025 een tarief geldt van ten hoogste € 162,63 per uur (€ 142,75 in 2023). De rechtbank acht het bedrag van de gevraagde vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar en de zitting van de rechtbank, mede gelet op de reistijd en het aantal zaken dat achtereenvolgens behandeld wordt, allerzins redelijk. Voor het inschakelen van de deskundige kent de rechtbank daarom een vergoeding van totaal € 88,28 toe.
20. In haar bezwaarschrift heeft eiseres verzocht om vergoeding van het door haar ingebrachte taxatierapport. De rechtbank kent een vergoeding toe voor het taxatierapport en baseert zich daarbij op de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Dit betekent dat aan eiseres een vergoeding wordt toegekend van € 256.52 (4 x € 53 + btw).
21. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van totaal € 3.452,80 aan proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.452,80 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.M.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.